Заключение договора аренды

  • Главная
  • Нежилое помещение
    • Аренда
      • Как написать расписку за аренду квартиры: образец документа и правила оформления
      • Что такое акт приема-передачи при сдаче квартиры в аренду? В каких случаях составляется документ и как правильно его оформить?
      • Как выглядит образец претензии по договору аренды нежилого помещения? Пример из судебной практики по взысканию платы за содержание коммерческой площадки
      • Можно ли сдать в аренду помещение физическому или юридическому лицу? База арендаторов коммерческого нежилого помещения
      • Какие понадобятся документы для регистрации договора аренды нежилого помещения от собственника без посредников?
      • Как составить договор нежилого помещения между юридическими лицами по образцу?
      • Нюансы аренды муниципальных нежилых помещений и составление договора
      • Как происходит переуступка прав аренды нежилого помещения и для чего это нужно?
      • Правила составления коммерческого предложения по аренде нежилого помещения и образец документа в свободном доступе для скачивания
      • Как правильно заключить договор аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом?
      • Что такое коммерческий найм жилого помещения и в чём его отличия от социального найма?
      • Регистрация договора найма жилых помещений: сроки, госпошлина и условия соглашения
      • От чего зависит стоимость аренды 1 кв. м. нежилого помещения? Использование сравнительного метода для определения цены
      • Как составить договор аренды нежилого помещения между физическим лицом и ИП, образец, а также пошаговая инструкция по договору между ИП и ИП
      • Всё о договоре субаренды нежилого помещения: образец для заключения его между юридическими и физическими лицами
      • Нюансы составления договора аренды нежилого помещения с последующим правом выкупа
      • Как составить договор о расторжении аренды нежилого помещения: образец документа
      • Что такое субаренда нежилого помещения и какие документы для нее нужны: образец договора, согласия и акта приема-передачи
      • Советы экспертов по оформлению (по ГК РФ) аренды нежилого помещения: режим налогообложения и гражданский кодекс
      • Нюансы оформления аренды нежилого помещения для мероприятий, тренингов и других видов бизнеса
      • Не знаете как сдать в аренду коммерческую недвижимость? Всё о том, как сделать это самостоятельно и быстро
      • Нужна ли регистрация договора аренды нежилого помещения? Виды аренды и особенности их оформления
    • Нежилое помещение #1
      • Что такое капитальный ремонт коммерческих помещений и реконструкция нежилой недвижимости в многоквартирном доме?
      • Правила заключения бессрочного договора аренды нежилого помещения и что такое аукцион на право безвозмездного пользования помещением?
      • Покупка нежилого помещения: как купить коммерческую недвижимость?
      • Как получить ипотеку на коммерческую недвижимость для физических лиц, а также на нежилое помещение от Сбербанка?
      • Как составить акт передачи помещений для производства работ, в аренду и в безвозмездное пользование?
      • Особенности типового договора безвозмездного пользования нежилым помещением по ГК РФ
      • Как физическому лицу и индивидуальному предпринимателю получить займ или кредит под залог коммерческой недвижимости?
    • Нежилое помещение #2
      • Для чего необходим выдел доли в натуре в нежилом помещении и правила раздела коммерческой недвижимости
      • Виды договоров купли-продажи нежилого помещения: образцы заполнения и особенности
      • Пошаговая инструкция продажи коммерческой недвижимости: как выгодно продать?
      • Особенности оплаты коммунальных услуг за нежилое помещение в многоквартирном доме: тарифы на отопление, газ и электроэнергию
      • Всё что может понадобиться для составления акта приема передачи нежилого помещения
      • Всё что нужно знать об уборке помещений после ремонта: цена и образец договора
      • Особенности процедуры наследования жилых и нежилых помещений
    • Нежилое помещение #3
      • Всё о перепланировке нежилого помещения, а также о проектах коммерческой недвижимости
      • Правила составления акта о затоплении нежилого помещения и образец документа для скачивания
      • У вас проблемы с переводом нежилого помещения в жилое? Читайте у нас: стоимость вопроса, необходимые процедуры
      • Какие налоги на коммерческую недвижимость и нежилое помещение предусмотрены для физических и юридических лиц на законодательном уровне?
      • Вся нужная информация о строительстве коммерческой недвижимости
      • Как осуществляется согласование перепланировки нежилого помещения и узаконивание этого действия?
      • Нюансы проведения процедуры осмотра нежилого помещения и правила составления акта обследования с образцом для скачивания
    • Нежилое помещение #4
      • Как осуществляется перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое, цена проекта и стоимость вывода?
      • Нюансы анализа рынка коммерческой недвижимости. Грамотная аналитика и прогноз от знающих людей
      • Как происходит оценка стоимости коммерческой недвижимости или нежилого помещения по кадастровому номеру?
      • Особенности страхования нежилых помещений и нужно ли вносить страховой депозит при аренде коммерческой недвижимости?
      • Что такое функциональное и целевое назначение нежилого помещения, а так же классификация площади и возможность ее изменения?
      • О том, как перевести жилое помещение в нежилое в многоквартирном доме и о всех нюансах: условия, порядок перевода
      • Всё о рынке коммерческой недвижимости: аренда и стоимость нежилых помещений в России
    • Нежилое помещение #5
      • Как осуществляется процедура согласования отдельного входа в нежилое помещение в жилом доме по закону?
      • Основные типы коммерческой недвижимости и их классификация в зависимости от вида деятельности
      • Понятие эксплуатации коммерческой недвижимости. Права пользования нежилым помещением
      • Каким образом проводится оценка коммерческой недвижимости? Что значит независимая оценка нежилого помещения
      • Что такое коммерческая недвижимость от собственника? Права и обязанности владельца нежилого помещения в многоквартирном доме
      • Чем выгодно вложение в коммерческую недвижимость за рубежом — в Германии, Испании, Финляндии и Австрии?
      • Бизнес в нежилом помещении многоквартирного дома и инвестиции в коммерческую недвижимость
    • Нежилое помещение #6
      • Каким образом приобретается коммерческая недвижимость от застройщика. Как можно использовать нежилые помещения в новостройках?
      • Нужна база коммерческой недвижимости для поиска? Как происходит подбор и маркетинговые исследования лучших предложений по объектам
      • Что нужно для приватизации, лизинга коммерческой недвижимости или доверительного управления? Образцы актов на нежилые помещения в помощь!
      • Какие предъявляют требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме?
      • Постановка на учет и регистрация нежилого помещения: как узаконить права собственника и получить кадастровый номер?
      • Садовый дом, общежитие и апартаменты — это жилое или нежилое помещение? Категории коммерческой недвижимости под офис
      • Коммерческая недвижимость под общепит или гостиницу, а также как открыть хостел в нежилом помещении?
    • Нежилое помещение #7
      • Квартира (помещение) в нежилом фонде — что это значит и как использовать под коммерческую недвижимость?
      • Площадь нежилых помещений в многоквартирном доме — что это такое? Законодательная база, условия и требования для перевода в жилое помещение
      • Правила управления коммерческой недвижимостью: объекты и управляющие компании, рейтинг и обучение
      • Агентства на рынке коммерческой недвижимости. Услуги, риэлтора, брокера и других специалистов
      • Как и где получить кадастровый паспорт на нежилое помещение? Пошаговый план действий, сроки изготовления и образец
      • Типовой договор нежилого помещения: дарения, предварительный и другие. Образец документа
      • Ответственность за проживание на бесхозной жилой площади или можно ли жить в нежилом помещении
    • Нежилое помещение #8
      • Как осуществляется досрочное расторжение договора аренды?
      • Особенности регистрации договора аренды нежилого помещения
      • Как осуществить перевод жилого помещения в нежилое?
      • Продажа коммерческой недвижимости: сущность и нюансы процедуры
      • Где можно купить и продать коммерческую недвижимость?
      • Купля-продажа коммерческой недвижимости: сущность процедуры и оформление договора
      • Всё о договоре аренды нежилого помещения и его регистрации
  • Задать вопрос
  • Контакты

Договор аренды земельного участка на срок более года

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ).

Договор аренды земельного участка на срок более года считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 3 ст. 433 ГК РФ). В то же время, сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность (п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ, ВАС РФ от 25.02.2014 № 165, п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73).

Подробнее с последствиями отсутствия регистрации Вы можете ознакомиться в обосновании.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация. Что необходимо учесть арендатору, если договор аренды недвижимости требует регистрации.

«В отдельных случаях договор аренды необходимо зарегистрировать. Если такой договор не зарегистрирован, то для всех третьих лиц он считается незаключенным и не порождающим правовых последствий. В то же время отсутствие регистрации не означает, что стороны могут не исполнять условия договора.

Таким образом, если договор аренды, который нужно было зарегистрировать, в итоге не был зарегистрирован, это повлечет следующие правовые последствия.

1. Незарегистрированный договор обязателен для его сторон с момента подписания. Разумеется, если стороны согласовали все существенные условия. Во взаимоотношениях друг с другом они невправе ссылаться на незаключенность договора в обоснование неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

Сама по себе государственная регистрация имеет целью защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора. Однако стороны обязаны исполнять его условия независимо от наличия или отсутствия регистрации.

2. Незарегистрированный договор по общему правилу не порождает правовых последствий для третьих лиц, которые не выступали сторонами по договору. Это связано с тем, что договор незарегистрирован, а потому третьи лица не могут знать о факте заключения договора и его условиях. Соответственно, стороны договора в своих взаимоотношениях с третьими лицами не могут ссылаться на незарегистрированный договор.

Однако на практике далеко не всегда сразу понятно, нужно регистрировать договор или нет. В частности, немало сложностей возникает в связи с вопросом, нужно ли регистрировать дополнительные соглашения к договору аренды и в каких случаях.

Кроме того, если договор аренды необходимо зарегистрировать, то в нем нужно будет прописать, какая сторона возьмет на себя эту обязанность, кто будет оплачивать госпошлину за регистрацию договора, а также ряд других связанных с этим вопросов.*

Договоры, которые подлежат государственной регистрации.*

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в следующих случаях:

  • договор аренды здания или сооружения заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);
  • договор аренды помещения, находящегося в здании или сооружении, заключен на срок не менее одного года (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»);
  • договор аренды земельного участка заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ);
  • несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта аренды заключены одновременно, причем срок одного из них начинает течь сразу же после окончания срока действия другого договора. Суды рассматривают такие договоры в качестве единой сделки, которая подлежит регистрации при условии, что общий срок аренды по этим договорам составляет один год или более (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу № А53-17516/2009).

Долгосрочный договор аренды недвижимости заключен 2 марта 2013 года, но не был зарегистрирован. Арендодатель утверждает, что такой договор не подлежит регистрации. Стоит ли арендатору все же настоять на регистрации договора и как это сделать.

Да, арендатору имеет смысл настоять на том, чтобы зарегистрировать договоры аренды, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 года.

Обоснование.

В отношении договоров аренды, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 года, первоначально возникла неясность, нужно их регистрировать или нет.

Это было связано с несогласованностью сфер действия нескольких федеральных законов, принятых в процессе осуществления реформы гражданского законодательства. Дело в том, что первоначально Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 302-ФЗ) отменил необходимость регистрации ряда сделок с недвижимым имуществом, включая договоры аренды недвижимости (ч. 8 ст. 2 Закона № 302-ФЗ). Этот закон вступил в силу со 2 марта 2013 года.

Однако 4 марта в Закон № 302-ФЗ были внесены изменения: согласно статье 3 Федерального закона от 4 марта 2013 г. № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее – Закон № 21-ФЗ) отмена регистрации сделок с недвижимым имуществом не распространяется на сделки аренды недвижимого имущества. Закон № 21-ФЗ вступил в силу с даты опубликования, то есть с 4 марта 2013 года.

Таким образом, поскольку Закон № 21-ФЗ не содержит оговорку об обратной силе, получается, что Закон № 302-ФЗ в отношении договоров аренды (в части отмены необходимости их регистрации) действовал ровно два дня: 2 и 3 марта 2013 года.

С формальной точки зрения, долгосрочные договоры аренды, заключенные в эти два дня, не подлежали регистрации.

Однако, исходя из принципов правовой определенности и добросовестности участников гражданского оборота, нужно было признать, что такие договоры аренды также должны были быть зарегистрированы без каких-либо исключений.

Неопределенность в этом вопросе устранил Пленум ВАС РФ.

Если договор аренды не будет зарегистрирован, это влечет для арендатора определенные риски. Они заключаются в том, что права арендатора по таким договорам, не прошедшим государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены третьим лицам. Это означает, что арендатор по такому договору не имеет преимущественного права на заключение его на новый срок. А переход права собственности на предмет договора аренды к третьему лицу может стать основанием для изменения или расторжения незарегистрированного договора аренды (при условии что новый собственник не знал о наличии такого договора и не выразил согласия на продолжение отношений).

В то же время отсутствие регистрации не принесет никаких выгод арендатору. В отличие от отношений с третьими лицам обязательства между сторонами такого договора будут считаться возникшими. Это значит, что арендатор не сможет сослаться на незаключенность договора, например, чтобы отказаться платить неустойку за нарушение срока внесения арендной платы.

Такие разъяснения содержатся в пункте 27 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 декабря 2013 г. № 98), а также в пунктах 3 и 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

Таким образом, арендатору безопаснее зарегистрировать договор аренды. А чтобы обосновать необходимость этого, в своих возражениях он может сослаться на упомянутые выше разъяснения Пленума и Президиума ВАС РФ.

При этом зарегистрировать договор аренды можно даже без согласия арендодателя. Договор аренды вполне может быть зарегистрирован по заявлению любой из сторон договора. Подробнее об этом см. Порядок государственной регистрации договора аренды.

Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества не требуется в следующих случаях.*

1. Договор аренды заключен на срок менее одного года (например, на 11 месяцев).

Нужно ли регистрировать договор аренды недвижимого имущества, если он заключен на срок с 1 января по 31 декабря того же года.

Да, нужно, поскольку в этом случае срок договора признается равным одному году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее – информационное письмо № 66).

В то же время договор аренды, заключенный на срок с 1 января по 30 декабря либо до 31 декабря, регистрации не подлежит, поскольку в этом случае из срока в один год исключен один день – 31 декабря (постановление ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2010 г. по делу № А05-3441/2010).

2. Договор аренды, заключенный на срок менее одного года, продлен на тот же срок.

На практике часто встречаются случаи, когда договор аренды первоначально заключается на срок в 11 месяцев или на иной срок менее года, а потом неоднократно продляется на тот же срок. Согласно правовой позиции ВАС РФ, при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»»; далее – информационное письмо № 59).

Пример из практики: суд подтвердил, что если договор аренды заключен на срок менее года и впоследствии не более чем на год был продлен дополнительным соглашением, то в этом случае ни договор, ни дополнительное соглашение регистрировать не нужно.

Стороны заключили договор аренды со сроком действия с 1 января по 28 декабря 2008 года. В дальнейшем сторонами было заключено дополнительное соглашение к этому договору, в соответствии с которым срок договора был продлен на период с 1 января по 28 декабря 2009 года. В дальнейшем у арендатора возникла задолженность по уплате арендных платежей. Арендодатель предъявил иск о взыскании этой задолженности. Арендатор же подал встречный иск о взыскании неосновательного обогащения на том основании, что поскольку срок договора с учетом дополнительного соглашения составил более года, а сам договор не был зарегистрирован, то он должен считаться незаключенным.

Суды отклонили доводы арендатора, указав на то, что если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, продлен дополнительным соглашением, то возникает новый договор аренды, который не подлежит государственной регистрации при условии, что договор также продлен на срок менее одного года (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 января 2011 г. по делу № А82-104/2010).

3. Договор аренды заключен (возобновлен) на неопределенный срок.

Договор аренды, заключенный либо возобновленный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит. Это можно доказать, опираясь на пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ и разъяснения ВАС РФ.

Так, из пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ следует, что договор, подлежащий государственной регистрации, должен соответствовать двум условиям:

  • устанавливать срок его действия;
  • указанный срок должен быть не менее одного года.

Договор, заключаемый на неопределенный срок, ни одному из этих условий не соответствует.

Во-первых, договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, поскольку, согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года (п. 11 информационного письма № 59).

Во-вторых, Президиум ВАС РФ фактически приравнял к заключению нового договора аренды продление договора на тот же срок по окончании срока его действия (п. 10 информационного письма № 59).

Следовательно, возобновление договора аренды на неопределенный срок также является заключением нового договора, который не содержит условия о сроке его действия и признается заключенным на неопределенный срок.

На уровне федеральных арбитражных судов округов также сложилась практически единообразная практика толкования пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, согласно которой договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 28 декабря 2010 г. по делу № А11-417/2010, ФАС Дальневосточного округа от 7 апреля 2011 г. № Ф03-1016/2011 по делу № А73-8387/2010, ФАС Западно-Сибирского округа от 12 мая 2011 г. по делу № А81-3520/2010, ФАС Уральского округа от 26 февраля 2007 г. № Ф09-108/07-С6 по делу № А50-14181/2006, ФАС Центрального округа от 20 мая 2011 г. по делу № А48-3783/2010).

На уровне окружных судов удалось найти всего один судебный акт, в котором была изложена иная точка зрения: договор аренды, изначально заключенный на неопределенный срок, подлежит государственной регистрации (постановление ФАС Дальневосточного округа от 17 января 2011 г. № Ф03-9460/2010 по делу № А59-1124/2010). В обоснование указанной позиции суды указывают, что разъяснение, изложенное в пункте 11 информационного письма № 59, касается лишь договоров аренды, возобновляемых на неопределенный срок по истечении первоначального срока аренды, но нераспространяется на договоры аренды, изначально заключаемые на неопределенный срок.

Однако как было сказано выше, данная позиция является ошибочной, и риск того, что суд вынесет свое решение не в соответствии с разъяснениями Президиума ВАС РФ, является минимальным».

12 рекомендаций по заключению договора аренды недвижимости

В настоящей статье приведены 12 наиболее интересных, на взгляд автора, рекомендаций, которые могут сделать договор более благоприятным и менее рискованным для арендаторов. Между тем указанные рекомендации не охватывают и не претендуют на освещение всего комплекса арендных отношений.

1. Уделяйте серьезное внимание процедуре ведения переговоров, поскольку она имеет юридическое значение и может привести к убыткам

Практика применения ст. 434.1 ГК РФ (Переговоры о заключении договора) набирает обороты. Контрагенты и суды все активней и уверенней применяют эту статью.

В связи с этим, вступая в переговоры, арендатору необходимо помнить, что при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности, не допускать вступления в переговоры о заключении договора или их продолжения при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. При этом ГК РФ перечисляет два случая, когда действия по ведению переговоров предполагаются недобросовестными: а) предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны; б) внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

Для того чтобы не быть обвиненным в недобросовестном ведении переговоров по поводу заключения договора аренды, арендатору необходимо обдумывать свои переговорные действия, не вводить потенциального арендодателя в заблуждение и не создавать у арендодателя излишней уверенности в том, что договор аренды в любом случае будет заключен, если само заключение договора зависит от каких-либо юридических, экономических или иных параметров и у самого арендатора нет уверенности в том, что договор аренды все же будет заключен.

Обо всех обстоятельствах, которые могут служить препятствием для заключения договора аренды, необходимо заранее сообщать потенциальному арендодателю, чтобы избежать привлечения к ответственности и взыскания потенциальным арендодателем убытков, вызванных недобросовестным ведением переговоров. Вероятность предъявления арендодателем требований о взыскании убытков кратно возрастает в случаях, когда перед заключением договора аренды арендатор предлагает арендодателю привести помещение в соответствие с некими техническими или иными требованиями, исполнение которых потребует от арендодателя необходимости осуществления затрат или когда заключение договора аренды обусловлено со стороны потенциального арендатора необходимостью расторжения договора аренды с текущими арендаторами. Если договор аренды не будет заключен, то арендодатель, с которым велись переговоры о заключении договора аренды, может предъявить потенциальному арендатору требования о возмещении убытков не только в части понесенных расходов на приведение объекта аренды в соответствие с предъявленными потенциальным арендатором требованиями, но и выгоду, упущенную арендодателем в связи с расторжением договоров аренды с текущими арендаторами.

Ведение переговоров требует определенной гибкости и предусмотрительности арендатора. Срыв переговоров и отказ от заключения договора в непростой экономической ситуации может побудить арендодателя к тому, чтобы обвинить арендатора в недобросовестном ведении переговоров и попытаться взыскать какие-нибудь убытки. Поэтому арендатору (его сотрудникам, представителям, юристам, консультантам, риелторам, брокерам) необходимо внимательно реализовывать переговорные шаги, отдавая себе отчет в том, что они могут иметь неблагоприятные юридические последствия для арендатора.

2. Учитывайте влияние валютной оговорки и ограничивайте валютные риски

В договорах аренды арендная ставка зачастую привязывается к курсу какой-либо иностранной валюты или к курсу условных денежных единиц, что создает для арендатора риски значительного повышения арендной платы в случае существенных колебаний курса валюты. Многие арендаторы, пострадавшие в 2014 и 2015 годах от кратного роста курса иностранной валюты, пытались в судебном порядке расторгнуть свои договоры аренды или изменить условия о размере арендной платы на основании ст. 451 ГК РФ, т.е. в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Под такими обстоятельствами арендаторы подразумевали изменение курса валюты. В других случаях арендаторы пытались освободиться от ответственности за неисполнение своих обязательств по уплате арендных платежей по повышенной ставке на основании п. 3 ст. 401 ГК РФ, указывая на то, что исполнение ими обязательств по уплате ежемесячных арендных платежей оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Однако в подавляющем большинстве и в одном, и в другом случае истцам было отказано в удовлетворении заявленных исковых требований .

На привязке арендной платы и иных платежей к курсу иностранной валюты в основном настаивает арендодатель, поэтому арендатору необходимо обезопасить себя от существенного роста курса валюты через внесение в договор аренды условий, ограничивающих указанный риск. Это можно сделать, например, через указание максимального значения курса, по которому будет происходить расчет, даже если курс будет значительно выше закрепленного в договоре, или через внесение в договор аренды условия о том, что если курс превысит определенное значение, то арендная плата будет начисляться в фиксированном заранее согласованном сторонами размере без привязки к курсу валюты или в размере, рассчитанном по какой-то иной формуле, снижающей валютный риск арендатора. Вполне возможно, что арендатору в ходе переговоров удастся убедить арендодателя отказаться от привязки арендных платежей к какому-либо курсу иностранной валюты и зафиксировать арендные платежи в рублях.

3. Предусматривайте для себя условия, позволяющие выйти из договора аренды с минимальными потерями

Поскольку финансовая ситуация каждого конкретного арендатора, а равно и экономические условия ведения бизнеса могут измениться, то арендатору имеет смысл защититься от рисков невозможности продолжения деятельности в арендованной недвижимости. Более того, в процессе аренды могут случиться такие обстоятельства, которые пусть и не напрямую или явным образом, но все же будут препятствовать или затруднять для арендатора (его сотрудников, клиентов, поставщиков) осуществление деятельности, с целью которой арендовалась недвижимость.

Чтобы защититься от указанных неблагоприятных ситуаций, арендатору имеет смысл согласовать с арендодателем и включить в договор аренды положения, которые позволят ему в любой момент отказаться от договора аренды, письменно предупредив арендодателя о таком расторжении за какой-либо разумный срок, указанный в договоре аренды. Альтернативным вариантом может быть прямое указание случаев, при наступлении которых у арендатора возникает право отказаться от договора, заранее письменно предупредив арендодателя о планируемом расторжении. При этом важно указывать в договоре на то, что арендатор имеет не просто право отказаться от договора, а право на отказ от договора, т.е. на его расторжение в одностороннем внесудебном порядке. Такая оговорка требуется для того, чтобы уйти от необходимости обращения в суд и прохождения длительной и затратной процедуры судебного расторжения договора аренды. Однако арендатор должен быть готов к тому, что арендодатель может и не согласиться на такие условия или же будет существенным образом так или иначе ограничивать их действие, стремясь сделать процедуру одностороннего расторжения договора затруднительной для арендатора или существенно растянутой во времени.

Зачастую арендодатели вносят в договор аренды условие о том, что в случае одностороннего отказа арендатора от договора аренды арендатор должен выплатить арендодателю определенную в самом договоре сумму денежных средств в качестве платы за отказ от договора аренды на основании пп. 2 и 3 ст. 310 и ст. 450.1 ГК РФ. При этом такая сумма должна быть разумной и соответствовать неблагоприятным для арендодателя последствиям, вызванным отказом арендатора от исполнения договора аренды. Если в суде будет доказано очевидное несоответствие размера этой денежной суммы неблагоприятным для арендодателя последствиям, вызванным отказом арендатора от договора аренды, а также заведомо недобросовестное осуществление арендодателем права требовать ее уплаты в этом размере, то в таком исключительном случае суд вправе отказать в ее взыскании полностью или частично (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

4. Предусматривайте, по возможности, условие о запрете арендодателю в одностороннем порядке отказываться (расторгать) от договора аренды

Со своей же стороны, для обеспечения стабильности работы арендатору имеет смысл всячески ограничивать, если не запретить вообще, право арендодателя на односторонний отказ от договора аренды. Длительные надежные договорные арендные отношения позволяют арендатору более свободно и уверенно планировать свой бизнес, не опасаясь того, что в любой момент ему придется переезжать на новое место и решать все сопутствующие этому вопросы, вместо того чтобы заниматься своей основной деятельностью.

Если не удается согласовать с арендодателем запрет на односторонний отказ арендодателя от договора аренды, то арендатор может стремиться включить в договор положения, усложняющие процедуру расторжения договора арендодателем. Такими условиями, например, могут быть условия, предусматривающие необходимость направления предварительного уведомления арендатору об одностороннем отказе арендодателя от договора аренды за значительный срок. Или же, например, указание в договоре аренды периода времени, в течение которого договор не может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке. Также можно указать в договоре, например, условия, предусматривающие обязательства арендодателя перед отказом от договора аренды в обязательном порядке выплатить арендатору суммы денежных средств, причитающихся арендатору по условиям договора (компенсация неотделимых улучшений; расходы на осуществление текущего ремонта и т.д.), если аренда будет прекращена до истечения определенного срока или если арендодатель прекратит фактический доступ арендатору (его сотрудникам, клиентам, поставщикам) в арендуемый объект недвижимости.

5. Предусматривайте в договоре аренды плату за односторонний отказ от договора любой из его сторон

Как уже было упомянуто выше, пп. 2 и 3 ст. 310 ГК РФ предусматривают возможность согласовать между сторонами условие о том, что сторона, инициировавшая расторжение договора аренды, уплачивает другой стороне определенную сумму за такое расторжение. В случае если арендатором был внесен обеспечительный платеж по договору аренды, то плата за отказ от договора аренды может вычитаться из обеспечительного платежа при наличии в договоре условия об этом. Иногда выгодней и разумней уплатить определенную сумму денежных средств при отказе от договора аренды, чем продолжать арендовать недвижимость и вносить арендную плату или формировать кредиторскую задолженность перед арендодателем.

6. Внимательно изучайте условия об обеспечительном платеже

В подавляющем большинстве случаев арендодатели включают в договор аренды условия, касающиеся обеспечительного платежа, который должен быть внесен арендатором для обеспечения исполнения своих обязательств по договору аренды. Условия обеспечительного платежа регулируются ст. 381.1 ГК РФ и договором аренды.

В случае возникновения у арендатора денежного обязательства, в т.ч. обязанности возместить убытки или уплатить неустойку при нарушении договора аренды, обеспечительный платеж может быть зачтен в счет исполнения арендатором такого обязательства. Зачастую размер обеспечительного платежа, особенно в случаях аренды помещений в торговых центрах или в бизнес-центрах, равняется сумме нескольких ежемесячных арендных платежей. Арендатору можно и нужно убеждать арендодателя в снижении размера обеспечительного платежа. Указанные выше рекомендации о привязке арендных платежей к курсу иностранной валюты могут быть применены и для обеспечительного платежа.

В целом арендатору надо стремиться к тому, чтобы сузить поле вариантов и случаев, при наступлении которых арендодатель получает право зачесть весь или часть обеспечительного платежа в счет исполнения арендатором своих денежных обязательств перед арендодателем. Чем больше у арендодателя оснований, позволяющих произвести такой зачет, тем меньше у арендатора шансов на получение хоть сколько-нибудь значимой суммы, остающейся от обеспечительного платежа в случаях, когда обеспечительный платеж должен быть возвращен (например, истечение срока действия договора аренды).

Арендатор заинтересован в том, чтобы условия договора аренды обязывали арендодателя вернуть арендатору обеспечительный платеж (или его часть, оставшуюся после произведенных из нее арендодателем вычетов) как можно скорей и без задержек, проволочек или процедурных сложностей. Поэтому при изучении договора аренды необходимо обращать внимание на такие условия, чтобы не оказаться в ситуации, когда обеспечительный платеж продолжает находиться у арендодателя еще несколько месяцев после наступления условий для его возврата. За нарушение арендодателем срока возврата обеспечительного платежа, особенно когда размер его значителен, арендатору логично настаивать на включении в договор ответственности арендодателя в виде пени за каждый день просрочки.

7. Обращайте внимание на условия об удержании имущества

Иногда арендодатели включают в договор аренды условия, позволяющие им удерживать имущество арендатора, находящееся в арендуемом объекте недвижимости, или прекращать доступ арендатора в арендуемую недвижимость в случае неисполнения арендатором своих обязательств по договору аренды. Для арендатора такое условие создает значительные риски невозможности продолжения своей деятельности в арендуемой недвижимости в случае возникновения просрочки по арендной плате или иным обязательствам перед арендодателем. Арендатору рекомендуется по возможности исключать подобные положения и условия из договора аренды недвижимости и даже наоборот – включать в договор положения, запрещающие арендодателю прекращать доступ арендатору в арендуемую недвижимость и удерживать имущество или ограничивающие такую возможность (например, только если размер задолженности по арендной плате и иных платежей по аренде превышает 2-3-месячные суммы арендной платы и т.д.).

8. Внимательно изучайте положения об изменении арендной платы

Большинство договоров аренды содержат условия, позволяющие арендодателю один раз в год изменять размер арендной платы (обычно в сторону повышения) на определенный процент или на коэффициент, рассчитанный по формуле, указанной в договоре аренды. Необходимо настаивать на том, чтобы формула предусматривала не только повышение, но и возможность снижения арендной платы, если возникли условия или обстоятельства, которые, будучи учтенными в формуле, при пересчете свидетельствуют о необходимости снижения арендной платы.

Важным моментом является необходимость избежать попадания в «ловушку геометрической прогрессии» при заключении договора на продолжительный срок. Суть ловушки в том, что при каждом новом ежегодном повышении арендной платы, к примеру, на 7% размер повышения опирается не на первоначальный размер арендной платы, а на базу предыдущего года. Например, если первоначально размер арендной платы был 100 рублей, а в следующем году 107 рублей, то на третий год арендная плата будет повышена на 7% от 107 рублей, а не от 100 и будет равняться 114,49 рубля, а не 114 рублям, а на четвертый год уже 122,50 рубля, а не 121 рублю. Чем более длительный договор и чем больше размер арендной платы, тем ощутимей со временем становится эта разница для арендатора.

9. Желательно заранее знать точный размер расходов, уплачиваемых за управление арендуемой недвижимостью

Арендатору необходимо заранее понимать экономику арендуемого объекта недвижимости и договора аренды. Какие расходы и в каком размере несут арендодатель и арендатор? Есть ли в договоре аренды платежи, которые ложатся на арендатора, но размер их не известен, не понятен, не точен? Например, если объектом недвижимости управляет управляющая компания, то кто, как и в каком размере оплачивает ее услуги? Порой услуги управляющей компании, которые прямо не указаны в договоре аренды, но обязанность по компенсации которых переложена на арендатора, могут оказаться весьма существенными и обременительными для арендатора.

Эта рекомендация касается и всех иных платежей, которые могут явно или не явно упоминаться в договоре аренды и возлагаться прямо или косвенно (через обязательство арендатора компенсировать (возместить) такие расходы, понесенные арендодателем) на арендатора.

10. Обращайте внимание на порядок завоза товара и обязательно читайте правила ТЦ

Для некоторых арендаторов становятся откровением правила работы торговых центров и режим завоза/вывоза товаров, поскольку некоторые арендаторы рассчитывают на то, что в любое время смогут пополнять свои товарные запасы, но правила позволяют делать это только ночью. Ночью же стоимость транспортировки выше, чем днем, что может создавать для арендатора дополнительные расходы. Поэтому изучению подлежит не только договор аренды, но и все приложения к нему, в т.ч. правила работы торгового центра или иного объекта, в котором располагается арендуемая недвижимость.

11. Учитывайте условия об НДС при упрощенной системе налогообложения арендодателя

Применяемые арендодателем и арендатором системы налогообложения могут иметь важное значение при согласовании в договоре аренды условий об арендных и иных платежах, уплачиваемых арендатором в пользу арендодателя. В тех случаях, когда арендодатель применяет общую систему налогообложения и включает в размер арендного платежа еще и сумму НДС, для арендатора в договор аренды имеет смысл внести условие, прямо указывающее на то, что если арендодатель в результате перехода на иную систему налогообложения или в результате продажи арендуемой недвижимости другому лицу (физическому или юридическому) перестанет быть плательщиком НДС, то сумма арендных и иных платежей, ранее включающая сумму НДС, подлежит уменьшению на сумму НДС. При наступлении такого события арендатор сможет снизить размер своих платежей на сумму НДС. При этом в договор аренды рекомендуется внести условие, обязывающее арендодателя при наступлении указанного выше события внести изменения в договор аренды в этой части путем подписания дополнительного соглашения и подкрепить эту обязанность арендодателя обязательством уплачивать пеню, например, в размере НДС от ежемесячных платежей, ранее включавших в себя НДС.

Кроме того, для того случая, при котором арендодатель может перестать быть плательщиком НДС, в положениях об обеспечительном платеже логично продолжить обозначенную линию и внести условия, обязывающие арендодателя вернуть арендатору либо сумму НДС, включенную в обеспечительный платеж, либо весь обеспечительный платеж с возложением на арендатора в этом случае обязанности опять уплатить арендодателю обеспечительный платеж, но уже без НДС.

12. Избегайте ответственности за пожарную безопасность. Включайте условия о компенсации или отсутствии арендной платы в случае приостановления деятельности ТЦ, БЦ, ТРЦ

В связи со значительно возросшими рисками приостановления деятельности торговых и бизнес-центров по причине повторного невыполнения в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего федеральный государственный пожарный надзор арендаторам следует настаивать на включении в договоры аренды условий, возлагающих на арендодателей ответственность за соблюдение правил пожарной безопасности, а также условий, обязывающих арендодателя возместить арендатору убытки, возникшие в связи с невозможностью осуществления деятельности в арендуемом помещении из-за приостановления деятельности торгового или бизнес-центра. Можно попытаться внести в договор аренды еще и условия, освобождающие арендатора от обязанности уплачивать арендную плату и иные платежи на период приостановления деятельности торгового или бизнес-центра.

Кроме того, арендатору надо иметь в виду, что деятельность торгового или бизнес-центра может быть приостановлена контролирующими уполномоченными органами и по иным причинам. Поэтому в договор аренды рекомендуется включить общее условие, обязывающее арендодателя компенсировать арендатору убытки, возникшие по вине арендодателя (в связи с допущением нарушений, которые послужили поводом для приостановления деятельности в арендуемом объекте недвижимости), и условие, освобождающее арендатора от обязанности уплачивать арендную плату и иные платежи на период приостановления деятельности.

Дополнительно можно настаивать на включении в договор аренды условия, позволяющего арендатору без штрафных санкций в одностороннем порядке отказаться (расторгнуть) от договора аренды в случае приостановления в административном порядке деятельности в арендуемом объекте недвижимости, письменно предупредив об этом арендодателя за 7-10 дней до даты расторжения договора аренды.

Удастся ли в итоге арендатору включить (и в каком виде) в договор аренды те или иные рекомендованные условия, зависит от переговорной позиции арендатора, навыков ведения переговоров и иных факторов, которые должны быть учтены при подготовке и проведении переговоров с арендодателем.

19.04.2018

Дадонов Виталий, партнер Юридической компании «Дельфи

Статья размещена в информационно-аналитическом Бюллетене RWAY № 278 (май 2018 г.).

СКАЧАТЬ (PDF): 12 РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО ЗАКЛЮЧЕНИЮ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

См., например, следующие дела: №А32-41814/2016; № А41-90214/16; А55-23007/2015.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *