Учет в ЖКХ

Особенности бухгалтерского учёта и налогообложения в организациях, обслуживающих жилищный фонд

Бухгалтерский учёт в организациях, оказывающих услуги по обслуживанию жилищного фонда (далее — предприятия ЖКХ), имеет ряд особенностей, в том числе спорных моментов в налогообложении. В статье наиболее полно собраны и рассмотрены все нюансы бухгалтерского учёта и налогообложения (в части налога на прибыль и НДС), которые могут возникнуть в процессе хозяйственной деятельности предприятий ЖКХ.

В бухгалтерском учёте предприятий ЖКХ можно выделить следующие потоки поступающих денежных средств:

  • выручка;
  • целевое финансирование, в том числе:
  • поступления на счета предприятия ЖКХ средств, предназначенных для перечисления организациям коммунального хозяйства;
  • средства (в том числе в виде материалов и основных средств), выделяемые органами государственной власти на проведения целевых программ в сфере ЖКХ;
  • средств, выделяемых из бюджетов различных уровней в форме субсидий и субвенций на финансирование определенных расходов (доли расходов) и т. д.;
  • средства, выделяемые собственником (ами) предприятий ЖКХ;
  • разница между экономически обоснованными ценами и тарифом, утверждённым для населения (до 2005 года).

1. На сегодняшний день большинство предприятий, обслуживающих жилищный фонд, являются муниципальными унитарными предприятиями (коммерческие организации), на балансе которых находятся жилые дома, поэтому их деятельность и будет рассмотрена в настоящей статье. На счетах предприятия ЖКХ аккумулируются средства жильцов, часть из которых является выручкой для предприятий ЖКХ, а часть – нет. В соответствии со ст. 4 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 граждане и юридические лица обязаны своевременно производить оплату жилья и коммунальных услуг. Согласно ст. 15 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» оплата жилья включает в себя:

  • плату за содержание жилья;
  • плату за ремонт жилья;
  • плату за наем жилого помещения для нанимателя жилого помещения.

Плата за содержание жилья включает в себя услуги по содержанию общего имущества жилого дома (в том числе подвала, чердака, подъезда, крыши) и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома. Плата за ремонт жилья включает в себя плату за текущий ремонт общего имущества жилого дома в соответствии с установленным Правительством РФ перечнем связанных с таким ремонтом работ. В соответствии с п. 3 Постановление Правительства РФ «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг» № 392 от 30 июля 2004 г. органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и органы местного самоуправления на основе перечней, указанных в настоящем пункте, с учетом состояния и конструктивных особенностей жилых домов, географических, природно-климатических, социально-экономических, градостроительных и других особенностей поселения вправе утверждать региональные и местные перечни услуг по содержанию жилья и работ по ремонту жилья. Плата за содержание и ремонт жилья в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утверждённым Приказом Минфина РФ от 6 мая 1999 г. № 32н, для предприятий ЖКХ является выручкой от реализации продукции, работ, услуг.

Сложнее дело обстоит с платой за наём жилого помещения. В соответствии с п. 3 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 взимаемая собственником по договору социального найма жилого помещения с нанимателя плата является доходом собственника жилья от предоставления жилого помещения в наем. Плата за наем не является доходом предприятия ЖКХ, так как не увеличивает его экономические выгоды в денежной или натуральной форме (ст. 41 Налогового кодекса РФ). В подтверждение можно привести Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14 августа 2002 г. №А33-4083/02-С3-Ф02-2316/02-С1. Суд указал, что плата за наём жилого помещения не является выручкой организации ЖКХ, даже если полученные суммы не перечисляются собственнику жилья. Единственным исключением, когда плата за наём жилья становиться доходом предприятия ЖКХ, является истечение срока исковой давности, в течение которого предприятие ЖКХ не перечисляло плату за наём собственнику. Собственник жилого помещения должен уполномочить предприятие ЖКХ собирать плату за наём.

Бухгалтерский учёт оплаты жилья на предприятиях ЖКХ ведётся в соответствии с Письмом Минфина РФ «Об отражении в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно-коммунальном хозяйстве» № 118 от 29 октября 1993 г. Кроме того, бухгалтерский учёт оплаты жилья разъяснён письмом Минфина РФ № 04-05-11/4 от 10 февраля 2003 г.

В соответствии с рекомендациями Минфина РФ плата за содержание и ремонт жилищного фонда, при её начислении учитывается по кредиту счета 90 «Продажи» в корреспонденции с дебетом соответствующих счетов расчетов. Платежи населения за наем жилья учитываются обособленно от доходов и расходов по эксплуатационной деятельности на счете 86 «Целевое финансирование».

В части налогообложения оплаты жилья налогом на добавленную стоимость, следует отметить, что плата за наём жилого помещения не подлежит обложению НДС в соответствии с пп. 10 п. 1 ст. 149 НК РФ, на что указывают многочисленные письма Минфина и МНС РФ, а также арбитражная практика. По остальным составляющим платы за жильё имеется противоречивая арбитражная практика. Письма Минфина и МНС РФ в этом случае указывают на то, что налогоплательщик обязан уплачивать НДС. Споры между налогоплательщиками и налоговиками возникают из-за трактовки пп. 10 п. 1 ст. 149 НК РФ в редакции как до, так и после 01.01.2004 г. По этому поводу стороны приводят аргументы как в одну, так и в другую сторону. Минфин и ФНС РФ указывают на то, что в соответствие с пп. 10 п. 1 ст. 149 НК РФ не подлежит налогообложению реализация «услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности». В статье 671 Гражданского кодекса говорится о том, что предоставление жилого помещения во владение и пользование осуществляется на основании договора найма жилого помещения. Значит, освобождается от налогообложения только наем жилого помещения. Налогоплательщики же своё мнение основывают на том, что понятие «услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности» в НК РФ отсутствует, соответственно, применяется п. 1 ст. 11 НК РФ, согласно которому институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено НК РФ. Согласно ст. 50 ЖК РСФСР пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения и правилами пользования жилыми помещениями.

По договору найма жилого помещения на основании ст. 671 ГК РФ одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. В соответствии со ст.15 Закона Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» оплата жилья включает внесение платы за содержание жилья и платы за ремонт жилья, а для нанимателя жилого помещения также внесение платы за наем жилого помещения. Учитывая изложенное, освобождение от НДС, согласно пп.10 п.2 ст.149 НК РФ, предоставляется по услугам, включённым в оплату жилья.

Можно привести наиболее интересные судебные решения:

в пользу налогоплательщика:

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19 апреля 2004 г. № А29-6156/2003А;

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 июня 2003 г. № А21-4818/02-С1;

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 10 февраля 2003 г. № А68-АП-193/10-213/13-02.

в пользу налоговой инспекции:

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 2 ноября 2004 г. № Ф09-4536/04АК;

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16 июля 2004 г. №А19-2700/04-50-Ф02-2667/04-С1;

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 июля 2004 г. № А56-35308/03.

2. Средства, предназначенные для перечисления предприятиям коммунального хозяйства, собираемые предприятием ЖКХ, учитываются на счетах бухгалтерского учёта аналогично платы за наём жилья (письмо Минфина РФ № 04-05-11/4 от 10 февраля 2003 г.). Данные средства не являются доходом предприятия ЖКХ, так как не увеличивают экономические выгоды предприятия в денежной или натуральной форме (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 августа 2004 г. № А05-10661/03-10).

Достаточно сложным моментом при учёте платы за коммунальные услуги является положительная разница в тарифах, то есть, например, производитель тепла отпускает тепло по тарифам, утверждённым Региональной энергетической комиссией, а предприятие ЖКХ взимает с населения плату по тарифам, утверждённым местной администрацией. В данном случае разницу в тарифах следует рассматривать как выручку от посреднической деятельности и исчислять с неё НДС и налог на прибыль. Доводом в пользу данного вывода является увеличение экономической выгоды для предприятия ЖКХ.

3. При участии предприятия ЖКХ в различного рода целевых программах, поступление активов оформляется следующими проводками:

Дт 76 Кт 86 – принято решение о целевом финансировании;

Дт 08,10,51,15 Кт 76 – поступление актива;

Дт 01 Кт 08 – актив в виде основного средства поставлен на баланс;

Дт 86 Кт 98 – отражен доход будущих периодов;

Дт 20 Кт 02 – начислена амортизация по активу, полученному в виде основного средства;

Дт 98 Кт 91 – признан доход в бухгалтерском учёте по мере начисления амортизации по активу, полученному в виде основного средства, или по мере получения (списания) актива по остальным видам активов.

В налоговом учёте активы, полученные в рамках целевого финансирования, если они получены из бюджета, не учитываются при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль на основании п. 2 ст. 251 Налогового кодекса РФ. Поступление активов в рамках целевого финансирования не облагается НДС, так как отсутствует объект налогообложения.

Если в качестве целевого финансирования поступили денежные средства, то возникает вопрос, уменьшают ли налоговую базу по налогу на прибыль МПЗ, купленные за счёт целевого финансирования, подлежит ли вычету НДС по приобретенным МПЗ?

Точка зрения налоговиков по вопросу НДС отражена в п. 32.1. Методических рекомендаций по применению главы 21 «Налог на добавленную стоимость, утверждённых Приказом МНС РФ от 20 декабря 2000г. № БГ-3-03/447. Согласно ей НДС по приобретённым активам покрывается за счёт источников целевого финансирования и к вычету не принимается. Однако следует отметить, что главой 21 Налогового кодекса РФ не предусматривается зависимость права на вычет НДС от источника поступления денежных средств. В подтверждение данной точки зрения можно привести Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 декабря 2003 г. № КА-А41/10296-03.

По поводу налогу на прибыль можно отметить следующее:

имущество приобретённое, созданное за счёт средств целевого финансирования не подлежит амортизации на основании п. 2 ст. 256 Налогового кодекса РФ;

премии, выплачиваемых работникам за счет средств специального назначения или целевых поступлений не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль (п. 22 ст. 270 НК РФ).

Другие ограничения по включение имущества, купленного за счёт целевого финансирования, в базу, уменьшающую налог на прибыль, в Налоговом кодексе РФ отсутствуют. Однако для признания расходов следует учитывать общие принципы, предусмотренные ст. 252 НК РФ и мнение Минфина РФ, отраженного в письме от 5 декабря 2002 г. № 04-02-06/3/86, согласно которому в гл. 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ заложен принцип зеркальности отражения доходов и расходов налогоплательщика. Следовательно, расходы, произведенные за счет средств целевого финансирования, не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль (согласно мнению Минфина РФ).

4. Бухгалтерский учёт и налогообложение средств, выделяемых из бюджетов различных уровней в форме субсидий и субвенций на финансирование определенных расходов, аналогичен учёту и налогообложению целевых программ. В части НДС можно отметить, что поступление субсидий и субвенций не образует объект налогообложения в соответствии с главой 21 НК РФ (см., например, Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 августа 2004 г. № А52/613/04/2). В части налога на прибыль отсутствуют какие-либо ограничения по включение имущества, купленного за счёт субсидий и субвенций, в базу, уменьшающую налог на прибыль, при выполнении прочих равных условий, предусмотренных главой 25 НК РФ. По мнению Минфина РФ, отраженному в письме от 5 декабря 2002 г. № 04-02-06/3/86, имущество, приобретённое за счёт субсидий и субвенций, не уменьшает налоговую базу по налогу на прибыль.

5. Учет средств, выделяемых собственником предприятия ЖКХ сверх уставного капитала, в соответствии с письмом > Минфина РФ от 5 августа 2003 г. № 16-00-14/247 производится в следующем порядке:

Дт 10,51,08… Кт 75 – отражено поступление активов;

Дт 75 Кт 84 – отражено увеличение нераспределённой прибыли на сумму поступивших активов.

Активы, поступившие от собственника предприятия ЖКХ, не облагаются налогом на прибыль на основании пп. 26 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ.

6. Учёт разницы между экономически обоснованными ценами и тарифами (далее – разница) на услуги предприятий ЖКХ, утверждёнными для населения, ведётся в следующем порядке:

Дт 76 Кт 86 – начислена сумма разницы;

Дт 51 Кт 76 – поступила сумма разницы;

Дт 86 Кт 91 – разница признана в качестве внереализационного дохода (если все затраты на данный момент произведены и предприятие получило убыток (иначе через 98 счёт)).

В соответствии с п.13 ст. 40 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг) по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, для целей налогообложения принимаются указанные цены (тарифы). Соответственно, разница, поступающая из бюджета, не является доходом от реализации продукции, работ, услуг (Письмо Минфина РФ от 5 декабря 2002 г. № 04-02-06/3/86).

Получаемая предприятием ЖКХ разница не является объектом налогообложения по НДС в силу п. 2 ст. 154 НК РФ, что подтверждено многочисленной арбитражной практикой, например, Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 августа 2004 г. № А52/613/04/2 и Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 мая 2003 г. № КА-А41/2841-03.

По поводу обоснованных и документально подтвержденных затрат, произведённых за счёт разницы, мнение Минфина изложено в письме от 5 декабря 2002 г. № 04-02-06/3/86. Согласно ему данные затраты не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль. Ещё раз отметим, что мнение Минфина РФ не основано на законе.

Аудитор ЗАО «Иркутскаудит»
Артём Станиславович Бельский

App Store Мои счетчики. Как взять под контроль учет всех услуг ЖКХ

Вид ПО: Утилиты
Разработчик/Издатель: Oleg Kalinin
Версия: 2.8.2
iPhone: 99 руб.
iPhone (Lite-версия): Бесплатно

Во время анонса iPhone в 2007 году Стив Джобс назвал это устройство симбиозом телефона, плеера и гаджета для мобильного веб-серфинга. Но спустя буквально год он обзавелся массой новых возможностей, смог заменить собой ридер, портативную игровую консоль и стали появляться первые специализированные утилиты. Сегодня же это еще и весьма неплохой фотоаппарат, средство для учета личных средств и даже услуг ЖКХ. Собственно, о том, как превратить iPhone в удобную базу данных и инструмент для контроля и учета коммунальных услуг мы и поговорим в данной статье.

Повсеместная компьютеризация делает нашу жизнь проще и комфортней, но далеко не во все сферы она пришла. Например, для учета показаний счетчиков горячей и холодной воды, электричества, газа и других ресурсов частенько приходится использовать старые добрые ручку и бумагу. Лезем под раковину, смотрим показания счетчика, записываем их куда-нибудь, чтобы потом вписать в квитанцию для оплаты или же продиктовать работнику ЖКХ по телефону. Затем желательно эти цифры переписать в тетрадочку учета расходов на коммунальные услуги. Конечно, далеко не все это делают, но лишь до тех пор, пока не возникает конфликта с кем-то из поставщиков или ЖЭКом из-за диких счетов, возникающих на фоне неверно внесенных данных или же банальной ошибки оператора. Ах, да, совсем забыл еще и об оплаченных квитанциях, которые надо хранить три года и тоже желательно аккуратно сортировать.

Кто-то возразит, мол, сейчас легко упростить расчеты с такими структурами с помощью банка и пластиковой карты, тем более что многие из этих финансовых организаций работают с поставщиками коммунальных услуг напрямую и могут оплачивать ваши счета автоматически. Собственно, именно так я и поступаю в последние полгода. Но полного контроля над ситуацией нет. Вам могут выставить и слишком большой счет (допустим, вы продиктовали пару цифр после запятой на счетчике за воду, а оператор воспринял их как целые и в итоге счет будет в десять раз больше), а могут не выставить вовсе, и начнет расти задолженность (у меня такой казус возник с оплатой газа). Если же понадобится квитанция об оплате, выполненной несколько месяцев назад, то раскопать ее в интерфейсе интернет-банка будет непросто, да и контролировать расходы проблематично. Я надеюсь, что со временем система станет надежней, но там, где присутствует человеческий фактор, есть вероятность и возникновения ошибки. Поэтому лучше все проверять самостоятельно.

И вот мы вернулись к тому, с чего начали — бумажные квитанции, тетрадочка, лишние затраты времени и сил. Хотя, если все это перевести в электронный вид, то было бы несколько легче и, что самое важное, такой инструмент существует. Не все же время iPhone выступать в качестве развлекательного гаджета, звонилки и органайзера. На него можно повесить и другие важные функции. В данном случае он выступит нашей базой данных по услугам ЖКХ. А поможет в этом приложение «Мои счетчики».

Программа создавалась человеком, который по долгу службы сталкивался с внутренней «кухней» ЖЭКов или иных снабжающих организаций и знает, как работают и что собой представляют их электронные расчетные системы. Это чувствуется буквально с первых минут работы с приложением, уж очень скрупулезно учтены даже неявные нюансы, включая своеобразные моменты расчета некоторых показателей в ряде стран СНГ, но обо всем по порядку.

Приложение «Мои счетчики» позволяет хранить информацию о любом количестве счетчиков, установленных в разных местах, их показания, цену учитываемых ими показателей, стоимость израсходованного газа, воды, электроэнергии и любого другого ресурса. Это если описывать программу кратко. Важнее в данном случае то, насколько гибко ее можно настраивать. Ведь единых стандартов нет, количество счетчиков у всех разное, тарифы, естественно, отличаются тоже и даже схемы расчета могут серьезно разниться. Что ж, давайте проверим на практике возможности продукта.

При первом запуске мастер настройки поможет создать основу вашей будущей базы данных, указать учитываемые ресурсы, количество счетчиков, метод оповещения поставщиков услуг и используемые лицевые счета:

После этого можно начать, что называется, обустраивать основную базу данных по квартире или дому, где вы живете, либо сразу добавить другие места, в которых тоже ведется учет коммунальных услуг. Например, у вас также есть дача. Для этого в разделе «Места» нажимаем на «плюс» в правом верхнем углу и вносим нужные сведения:

Таким образом легко добавляется любое количество мест, причем учет можно вести совместно. Программа способна синхронизироваться через Dropbox. Для чего это нужно? Вот вам простая жизненная ситуация с дачей. Допустим, вы там бываете нечасто, а показатели со счетчиков надо снимать каждый месяц в строго определенное время. При этом дачу регулярно посещает кто-то из родственников и в таком случае он может вносить показатели в «Мои счетчики» на своем iPhone самостоятельно. Если настроена синхронизация через Dropbox, то при каждом запуске данные будут подхватываться из единой базы и все нужные цифры окажутся у вас под рукой. Аналогично и с квартиросъемщиками.

Естественно, внутри любого объекта вы можете легко настроить как количество и стоимость ресурсов (вода, газ, электричество — в общем, все, что можно посчитать), так и счетчиков в каждом из них (горячая вода, холодная вода, слив и подогрев воды и т. п.). Максимальная разрядность счетчика составляет восемь цифр, а точность — до четырех цифр после запятой. Тут же задается название счетчика, единицы измерения, серийный номер, лицевой счет, а также напоминания о снятии показаний и о ревизии.

Обратите внимание на нижний скриншот, а именно, на дифференцированный тариф. Это та самая деталь, о которой я упоминал в начале статьи — возможность очень гибко настроить программу с учетом особенностей расчета ресурсов в разных регионах. В частности, в Украине при использовании в течение месяца до 150 кВт/ч электроэнергии один тариф, как только вы переходите через эту границу, тариф увеличивается, причем границ определено несколько и у каждой своя цена. Примерно так же дела обстоят в Беларуси и Казахстане. Все эти нюансы легко учесть в приложении и получить верный расчет.

Точность расчета начислений в «Моих счетчиках» соответствует, а то и превосходит профессиональные продукты, которые используются в ЖЭКах или иных снабжающих организациях. Расчет производится до «дня». Фактически это самый «профессиональный» продукт среди подобных.

Более того, помимо учета потребляемых ресурсов вы можете подготовить и отправить SMS или E-mail с актуальными показаниями прямо из программы. Все больше организаций поддерживают такую функцию, что удобней, чем надиктовывать показания по телефону, так как исключается момент ошибки из-за человеческого фактора (оператор не услышал или ошибся при вводе), и можно автоматизировать процесс. Это экономия вашего времени и ресурсов снабжающих организаций.

Что еще важнее, поддерживается функция шаблонов, ведь у каждой компании свои правила по созданию таких отчетов и вбивать все данные заново каждый раз достаточно нудно, особенно с экранной клавиатуры.

Процесс несложный, а мастер создания шаблона весьма гибок. Детально я его описывать не буду, так как это уже сделал автор приложения во встроенном учебнике. Также там расписаны все базовые принципы работы с продуктом. Один раз прочитаете (на что уйдет 15–20 минут) и больше никаких вопросов не возникнет. Если же все-таки возникнут, то их всегда можно задать разработчику. Обычно ответ приходит в течение дня, максимум — двух-трех.

Среди других особенностей также выделю возможность создания отчетов в формате PDF, вывода сравнительных графиков потребления ресурсов, функцию группировки показаний счетчика и опцию включения вспышки телефона в режиме фонарика прямо в меню ввода показаний.

Для тех, кто владеет собственным жильем и самостоятельно оплачивает счета, кто хочет иметь максимальный контроль над потребляемыми ресурсами без лишних затрат времени и возможность в любой момент в течение секунд поднять архив, «Мои счетчики» являются приложением из серии «Must Have». Действительно качественный и продуманный продукт, активно поддерживаемый и развиваемый автором, а также отличная демонстрация того, насколько многофункциональными устройствами стали современные смартфоны. Глядишь, такими темпами через несколько лет они заменят нам и традиционные компьютеры.

iPhone: 99 руб.
iPhone (Lite-версия): Бесплатно Юзабилити: 5, Функциональность: 5, Интерфейс: 5, Цена/качество: 5, Вердикт: 5

Поставьте оценку:

(Нет голосов)
🤓 Хочешь больше? Подпишись на наш Telegram. … и не забывай читать наш Facebook и Twitter 🍒iPhones.ru Доверяй, но проверяй

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *