Участки в бухгалтерии

Особенности учета земельного участка

Существует несколько критериев, которым участок земли должен соответствовать для признания его основным средством:

  1. Организация покупает землю для того, чтобы использовать ее в основной деятельности, либо с целью последующей сдачи в аренду.
  2. Срок использования земли составляет более года.
  3. Участок земли в дальнейшем не планируется к перепродаже.
  4. Компания, которая планирует покупку нового участка планирует получение прибыли о использования.

Таким образом, участок входит в число ОС организации. Если земельный участок необходим для дальнейшей реализации, то в состав внеоборотных активов ее стоимость не включается, а отражается на счете учета товаров. Стоимость объекта состоит из затрат, которые компания понесла на его покупку. В нее включается следующая сумма:

  • стоимость участка по договору купли-продажи;
  • суммы, которые были уплачены посредникам (например, агентству недвижимости);
  • государственная пошлина, уплаченная при регистрации земли;
  • проценты по кредиты, ели покупка земли совершалась с привлечением кредитных средств (при этом стоимость участка проценты по кредиту увеличивают только до момента отнесения ее к ОС);
  • иные суммы, которые были выплачены при покупке участка.

Земельный участок не подлежит амортизации ни в бухгалтерском, ни в налоговом учете, так как он не теряет свои полезные свойства. Поэтому затраты на покупку земли в себестоимость продукции включаться не будет. Только в том случае, если она будет реализована, расходы, связанные с ее покупкой, будут уменьшать полученную прибыль.

Важно! При эксплуатации земельного участка следует помнить, что использование его должно происходить в соответствии с Государственным кадастром недвижимости. Таким образом, самостоятельно решить построить здания на участке не получиться. Например, когда нужны производственные помещения, то организация должна купить участок промышленного назначения.

★ Книга-бестселлер «Бухучет с нуля» для чайников (пойми как вести бухгалтерский учет за 72 часа) куплено > 8000 книг

Переоценка земли

Земельный участок представляет собой ресурс, который в течение времени не изменяется и не теряет своих свойств. Поэтому для него не определяется срок эффективного использования. Его стоимость нельзя погасить путем амортизации. До 2011 года действовал запрет на переоценку участков земли, признанные ОС организации. Но после этот запрет был отменен. Поэтому, организации вправе решить провести ее переоценку. Это должно быть отражено в учетной политике компании. При переоценке земельных участков, организация должна делать это регулярно. Порядок такой процедуры, а также правила проведения компания определяет самостоятельно.

Корректировка стоимости происходит при использовании индексов цен, определяемых органами статистики, либо прямым приведением стоимости в соответствие рыночным на определенную дату. После проведения переоценки составляется соответствующий акт, который подписывают все члены комиссии и руководитель компании. К акту прикладываются документы, подтверждающие адекватность полученной суммы, по которой земля будет отражаться в бухучете.

Важно! Когда проводится переоценка земли следует помнить, что возможна она только у бухучете. Налоговым кодексом РФ данная возможность не предусматривается.

Налоговый учет при ОСНО

Когда заключаются сделки купли-продажи, налогооблагаемая база по НДС не возникает. Продавцу не нужно выделять НДС, а покупателю – возмещать. Если компания находится на ОСНО, то в случае расчета налога на прибыль, затраты на покупку участка не включаются в налогооблагаемую базу. Сделать это можно будет только в случае продажи участка. Исключением является покупка земли у гос- или муниципальных органов. В данном случае компания определяет срок полезного использования земли самостоятельно и в течение этого периода времени равномерно относит на налогооблагаемые расходы стоимость покупки. При этом следует помнить, что данный срок не должен превышать 5 лет. Также компания может включить налогооблагаемую базу часть затрат на покупку земли (30% от базы за предыдущий год) и так действовать до того момента, пока расходы не будут погашены полностью. В этом случае возникает разница между бух- и налоговым учетом, а значит и возникновение постоянных налоговых разниц.

Несмотря на то, что земля относится к ОС, налогом на имущество она не облагается. Согласно разъяснениям Минфин России, для земельных участков предусмотрен самостоятельный налог, поэтому в налогооблагаемую базу по налогу на имущество они включаться не должны. Земельный налог рассчитывается в соответствии с гл. 31 НК РФ. Это местный налог, в основе которого лежит кадастровая стоимость земли. Ставка налога определяется муниципальным образованием, которые могут также предусмотреть льготы по нему. Компании отчитываются по земельному налогу каждый квартал, а в течение налогового периода уплачивают авансовые платежи.

Земельные участки: особенности учета

Земельные участки относятся к недвижимому имуществу и передаются в собственность покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества (ст. 130, п. 1 ст. 549 ГК РФ). Оформляется такая передача передаточным актом (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Переход права собственности на земельный участок к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ, п. 1 ст. 551 ГК РФ). За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество уплачивается государственная пошлина (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Если земельный участок соответствует критериям, поименованным в пункте 4 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (утв. приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н, далее — ПБУ 6/01), то он принимается организацией к учету в качестве основных средств по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01).

Первоначальной стоимостью признается сумма фактических затрат организации на приобретение земельного участка (п. 8 ПБУ 6/01). Государственная пошлина включается в первоначальную стоимость земельного участка, если она уплачена до принятия земельного участка на учет в качестве объекта основных средств (п. 14 ПБУ 6/01). При этом субъекты малого предпринимательства могут включать пошлину и иные затраты, непосредственно связанные с приобретением объекта ОС, в состав расходов по обычным видам деятельности в полной сумме в том периоде, в котором они были понесены (п. 8.1 ПБУ 6/01).

Дожидаться государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, чтобы принять его к учету в качестве объекта основных средств, совсем не обязательно (п. 4 ПБУ 6/01, п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н). Если пошлина уплачивается уже после принятия земельного участка на учет, то затраты на ее уплату могут учитываться в составе расходов по обычным видам деятельности или в составе прочих расходов, в зависимости от назначения использования земельного участка (п.п. 4, 5, 7, 11 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» — ПБУ 10/99, утв. приказом Минфина России от 06.05.1999 № 33н).

Для целей налогообложения прибыли государственная пошлина включается в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией, единовременно в момент начисления (пп. 1 и пп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ, письмо Минфина России от 28.01.2013 № 03-03-06/1/33).

Земельные участки не подлежат амортизации ни в бухгалтерском учете, ни для целей налогообложения прибыли (абз. 5 п. 17 ПБУ 6/01, п. 2 ст. 256 НК РФ). Расходы на приобретение земельного участка можно будет учесть только при его дальнейшей реализации (п. п. 11, 16, 19 ПБУ 10/99, пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Операции по реализации земельных участков не признаются объектами обложения НДС на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 146 НК РФ. Соответственно, у покупателя не возникает права на вычет налога.

Земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения), на территории которых введен земельный налог, являются объектами налогообложения (п. 1 ст. 389 НК РФ). Обязанность по уплате земельного налога возникает у покупателя с момента перехода к нему права собственности, то есть с момента государственной регистрации права на земельный участок (п. 1 ст. 388 НК РФ). Объектом налогообложения по налогу на имущество организаций земельные участки не признаются (п. 1 ст. 374 НК РФ).

1С:ИТС

О земельных участках, признаваемых объектом обложения земельным налогом, и об исчислении налога см. в раздела «Налоги и взносы».

Упрощение принятия к учету земельных участков в «1С:Бухгалтерии 8»

В соответствии с Инструкцией по применению плана счетов бухгалтерского учета (утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н) затраты по приобретению организацией земельных участков учитываются на субсчете 08.01 «Приобретение земельных участков».

В «1С:Бухгалтерии 8» аналитический учет затрат на приобретение земельных участков и затрат на приобретение объектов основных средств отличается (используются разные субконто). Поэтому до недавнего времени приобретение и принятие к учету земельных участков в программе можно было оформить только документами Поступление (акт, накладная) с видом операции Объекты строительства и Принятие к учету ОС с видом операции Объекты строительства (вид операции Оборудование для земельных участков не годится). Такая особенность иногда смущала пользователей.

Начиная с версии 3.0.65 «1С:Бухгалтерии 8» в учете земельных участков произошли изменения:

1. К счету 08.01 добавлены субсчета третьего порядка:

  • 08.01.1 «Приобретение земельных участков с доп. расходами»;
  • 08.01.2 «Приобретение земельных участков без доп. расходов».

2. В документе Поступление (акт, накладная) появился новый вид операции Приобретение земельных участков.

Субсчет 08.01.1 «Приобретение земельных участков с доп. расходами» предназначен для учета затрат по приобретению организацией земельных участков, в том числе с учетом возможных дополнительных расходов, включаемых в первоначальную стоимость объектов. Аналитический учет ведется по приобретаемым участкам (субконто Объекты строительства) и видам затрат (субконто Статьи затрат). Каждый приобретаемый земельный участок отражается в справочнике Объекты строительства.

Проводки с использованием субсчета 08.01.1 формируются автоматически при записи документов:

  • Поступление (акт накладная) с видом операции Объекты строительства;
  • Поступление доп. расходов;
  • Принятие к учету ОС с видом операции Объекты строительства.

Таким образом, субсчет 08.01.1 является «преемником» счета 08.01, использующегося в предыдущих версиях программы, и применяется в «традиционных» сценариях работы с земельными участками.

Субсчет 08.01.2 «Приобретение земельных участков без доп. расходов» предназначен для учета затрат по приобретению организацией земельных участков, не требующих отражения дополнительных расходов на их приобретение. Аналитический учет по счету ведется по земельным участкам (субконто Основные средства). Каждый земельный участок — элемент справочника Основные средства. Проводки с использованием этого субсчета формируются в программе автоматически при записи документа Поступление (акт, накладная) с новым видом операции Приобретение земельных участков.

Быстрый доступ к данному виду документа поступления осуществляется из раздела ОС и НМА по гиперссылке Приобретение земельных участков.

Вид операции Приобретение земельных участков предназначен для одновременного отражения поступления и принятия к учету земельных участков, первоначальная стоимость которых формируется без дополнительных расходов на их приобретение (например, без учета уплаченной государственной пошлины).

Форма документа Приобретение земельных участков максимально упрощена, поскольку для земельных участков не требуется указывать способ отражения расходов по амортизации, амортизационную группу, срок службы, ставку НДС и счет-фактуру от поставщика. В табличной части нужно указать лишь наименование приобретенного объекта и его стоимость (рис. 1).

Рис. 1

Для быстрого ввода нового объекта достаточно ввести название земельного участка в соответствующее поле и выбрать команду Создать:. При этом справочник Основные средства не открывается, но автоматически заполняются реквизиты:

Реквизит

Значение

«Группа учета ОС»

«Земельные участки»

«Местонахождение» и «МОЛ»

Подставляются значения, указанные в шапке документа

«Порядок погашения стоимости»

«Стоимость не погашается» — для целей бухгалтерского учета

«Порядок включения стоимости в состав расходов»

Подставляется значение «Стоимость не включается в расходы» — для целей налогового учета

По умолчанию в поле Счет учета табличной части документа указан счет 01.01 «Основные средства в организации». Если документы на регистрацию права собственности еще не оформлены, то в поле Счет учета следует указать счет 01.08 «Объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы».

После проведения документа формируются бухгалтерские проводки:

Дебет 08.01.2 Кредит 60.01 и Дебет 01.08 Кредит 08.01.2 — на стоимость приобретенных земельных участков.

Для целей налогового учета по налогу на прибыль соответствующие суммы фиксируются также в ресурсах Сумма НУ Дт и Сумма НУ Кт.

Если организация применяет упрощенную систему налогообложения (УСН) с объектом «доходы минус расходы», то вводятся записи в специальные регистры для целей налога, уплачиваемого в связи с применением УСН.

Помимо движений по бухгалтерскому и налоговому учету документ также формирует записи в периодические регистры сведений подсистемы учета ОС, отражающие информацию о земельном участке.

Напоминаем, что в целях расчета земельного налога для отражения сведений о государственной регистрации земельных участков и снятии их с регистрационного учета предназначен регистр сведений Регистрация земельных участков. Доступ к указанному регистру осуществляется как из карточки основного средства (гиперссылка Поставить на учет), так и из раздела Главное (Налоги и отчеты — Земельный налог — Регистрация земельных участков).

Расчет и начисление земельного налога автоматически выполняются в конце отчетного периода регламентной операцией с видом Расчет земельного налога, входящей в обработку Закрытие месяца.

В бухгалтерском учете земельный участок, учитываемый на счете 01.08, после получения правоустанавливающих документов должен учитываться на счете 01.01. Для этого следует воспользоваться документом Операция (раздел Операции — Операции, введенные вручную) и ввести бухгалтерскую проводку:

Дебет 01.01 Кредит 01.08 — на первоначальную стоимость объекта.

Для целей налогового учета по налогу на прибыль соответствующие суммы должны быть введены в ресурсы Сумма НУ Дт и Сумма НУ Кт.

>Как в «1С:Бухгалтерии 8» редакции 3.0 быстро отразить приобретение и принятие к учету земельного участка без включения допрасходов

Учет выбытия земельного участка

Порядок бухгалтерского учета продажи земельного участка также будет зависеть от того, учитывается ли он в составе основных средств или товаров. Ведь в первом случае доходы и расходы от его продажи будут учитываться в составе прочих доходов и расходов, а во втором – как доходы и расходы от обычных видов деятельности.

Операция Дебет счета Кредит счета
Отражен доход от продажи земельного участка, учтенного в составе основных средств 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» 91 «Прочие доходы и расходы»
Отражен доход от продажи земельного участка, учтенного как товар 90 «Продажи»
Списана учетная стоимость земельного участка как основного средства 91 01
Списана учетная стоимость земельного участка как товара 90 41
Отражены расходы связанные с продажей земельного участка как основного средства 91 60, 76, 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда», 10 «Материалы» и др.
Отражены расходы связанные с продажей земельного участка, учитываемого как товар 44 «Расходы на продажу»
Списаны расходы, связанные с продажей земельного участка, учитываемого как товар 90 44

Обращаем внимание, что реализация земельных участков НДС не облагается (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

>
Как оформить и отразить в учете выбытие земель под строительство

Реализация

Земельный участок может быть реализован как отдельно, так и с построенным на нем объектом недвижимости.

Если земля реализуется со стоящим на ней объектом недвижимости, то новый собственник (покупатель) недвижимого имущества в результате такой сделки приобретает права на земельный участок, расположенный под зданием (строением, сооружением). При этом он приобретает те же права на землю, что и предыдущий собственник, то есть право собственности или право пользования.

В случае когда собственников несколько, они приобретают права на часть (долю) такого земельного участка с учетом размера доли каждого в общей собственности на объект недвижимости.

Такой порядок установлен статьей 35 Земельного кодекса РФ и статьей 552 Гражданского кодекса РФ.

По общему правилу стоимость продаваемого объекта недвижимости включает стоимость передаваемой с объектом недвижимости земли (права на землю). Такое правило установлено пунктом 2 статьи 555 Гражданского кодекса РФ. Однако стороны могут указать в договоре цену земли отдельно. Для этого в условиях договора необходимо записать, что стоимость передаваемого объекта недвижимости не включает цену передаваемого одновременно с ним земельного участка, на котором он расположен. В этом случае в договоре нужно указать стоимость передаваемого вместе со зданием земельного участка.

Переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости, в том числе земельных участков, подлежит обязательной госрегистрации (ст. 131 и 551 ГК РФ).

Выручку от продажи земельного участка (объекта основных средств) включите в прочие доходы организации на момент:

  • зарегистрированного перехода права собственности на объект недвижимости покупателю – для земли под жилым домом;
  • зарегистрированного перехода права собственности на земельный участок покупателю – если земельный участок является отдельным объектом сделки купли-продажи.

Такой вывод следует из пункта 31 ПБУ 6/01, пунктов 12 и 16 ПБУ 9/99, пункта 16 ПБУ 10/99.

По общему правилу выбывающий объект основных средств списывается с учета по остаточной стоимости. Поскольку земельные участки не подлежат амортизации (абз. 5 п. 17 ПБУ 6/01), то их остаточная стоимость на момент продажи равна первоначальной. В связи с этим нет необходимости при выбытии земельного участка открывать к счету 01 отдельный субсчет «Выбытие основных средств».

Продажу земельного участка отразите в учете проводками:

Дебет 91-2 Кредит 01
– отражено выбытие земельного участка;

Дебет 62 Кредит 91-1
– отражена в составе прочих доходов выручка от продажи земельного участка.

Документальное оформление и отражение в учете продажи земельных участков производите в общем порядке. Подробнее об этом см. Как отразить в бухгалтерском учете продажу основных средств.

Изъятие для государственных (муниципальных) нужд

Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных (муниципальных) нужд регламентируются главой VII.1 Земельного кодекса РФ, а также статьями 279–281 Гражданского кодекса РФ.

Земельные участки изымаются в исключительных случаях, перечисленных в статье 49 Земельного кодекса РФ. Государственные (местные) власти обязаны уведомить об этом собственника земельного участка.

За земельные участки, которые изымают для государственных нужд, положено возмещение. Получить его может не только собственник, но и правообладатель (пользователь).

Размер возмещения, сроки передачи земельного участка и другие условия изъятия оговариваются в соглашении с собственником земли. Размер возмещения включает:

  • рыночную стоимость земельного участка;
  • рыночную стоимость недвижимости на этом земельном участке;
  • сумму убытков, причиненных изъятием (в т. ч. упущенную выгоду).

Такой порядок установлен статьями 279 и 281 Гражданского кодекса РФ, 56.8 и 56.9 Земельного кодекса РФ.

Списывайте земельный участок с учета на дату прекращения права собственности на него. Балансовую стоимость земельного участка при его списании отразите в составе прочих расходов, а полученное за него возмещение – в составе прочих доходов.

Такой вывод следует из пункта 12 ПБУ 9/99, пункта 16 ПБУ 10/99, пункта 31 ПБУ 6/01.

По общему правилу выбывающий объект основных средств списывается с учета по остаточной стоимости. Поскольку земельные участки не подлежат амортизации (абз. 5 п. 17 ПБУ 6/01), их остаточная стоимость на момент изъятия равна первоначальной. В связи с этим нет необходимости при выбытии земельного участка открывать к счету 01 отдельный субсчет «Выбытие основных средств».

Операции, связанные с выбытием земельного участка в результате изъятия, отразите следующими проводками:

Дебет 91-2 Кредит 01
– отражено выбытие земельного участка;

Дебет 76 Кредит 91-1
– отражена в составе прочих доходов сумма возмещения (выкупной цены) за изъятие.

Если земельный участок списан с учета до регистрации перехода права собственности на него (т. е. до признания компенсации в доходах), то для отражения выбытия земли используйте счет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости»:

Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 01
– отражено выбытие земельного участка до перехода права собственности.

Такие рекомендации по отражению в учете выбытия основных средств, права на которые подлежат госрегистрации, дает Минфин России в письме от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20.

Реализация

Отражение реализации земельного участка при расчете налога на прибыль зависит от того, из чьей собственности и в какой период он был приобретен:

  • земля приобретена из государственной (муниципальной) собственности (по договору, заключенному в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2011 года);
  • остальные случаи приобретения земель.

Если реализуется земельный участок, который был приобретен по договору, заключенному в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2011 года, из государственной (муниципальной) собственности, то прибыль (убытки) определяйте по правилам пункта 5 статьи 264.1 Налогового кодекса РФ. Для этого используйте формулу:

Прибыль (убыток) от реализации земельного участка = Цена реализации земельного участка Затраты на приобретение земельного участка

Затраты на приобретение земельного участка учитывайте в остаточной сумме (т. е. недосписанной в налоговом учете), которую рассчитайте по формуле:

Затраты на приобретение земельного участка = Затраты на приобретение земельного участка (на момент покупки)

Пример отражения в бухучете и при налогообложении реализации земельного участка, который ранее был приобретен из муниципальной собственности (в результате реализации получена прибыль). Участок приобретен в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2011 года

ООО «Альфа» приобрело в 2011 году муниципальный земельный участок стоимостью 1 200 000 руб. Право собственности на землю зарегистрировано в феврале 2011 года, размер госпошлины составил 7500 руб. В 2014 году организация продала земельный участок по цене 1 600 000 руб. Фактическая передача земельного участка и регистрация права собственности покупателя состоялись в июне 2014 года.

Учетной политикой для целей налогообложения установлено списание расходов на приобретение прав на землю равномерно в течение пяти лет.

За период с февраля 2011 года по июнь 2014 года (28 месяцев) в налоговом учете списаны расходы на приобретение земельного участка в сумме 560 000 руб. (1 200 000 руб. : 5 лет : 12 мес. × 28 мес.). Остаток несписанных расходов составил 640 000 руб. (1 200 000 руб. – 560 000 руб.).

На дату перехода права собственности на землю покупателю бухгалтер сделал следующие проводки:

Дебет 62 Кредит 91-1
– 1 600 000 руб. – отражена выручка от продажи земельного участка;

Дебет 91-2 Кредит 01
– 1 207 500 руб. – списан с учета реализованный земельный участок.

Так как ранее в учете формировались постоянные налоговые активы, в момент списания стоимости земельного участка также образуется постоянная разница и соответствующее ей постоянное налоговое обязательство.

Дебет 99 Кредит 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»
– 113 500 руб. ((1 207 500 руб. – 640 000 руб.) × 20%) – отражено постоянное налоговое обязательство.

В налоговом учете налогооблагаемая прибыль от реализации земельного участка составила 960 000 руб. (1 600 000 руб. – 640 000 руб.). Эту сумму бухгалтер включил в декларацию по налогу на прибыль за полугодие 2014 года.

Если в результате реализации определяется убыток, то признавайте его в налоговом учете в следующем порядке.

Для организаций, которые установили в учетной политике срок для списания расходов на приобретение прав на земельные участки, убыток признается равными долями в течение установленного срока.

Если организация выбрала второй способ (исходя из прибыли предыдущего года), не установив расчетный срок, убыток признается равными долями в течение срока фактического владения земельным участком.

Такой вывод следует из подпункта 3 пункта 5 статьи 264.1 Налогового кодекса РФ и подтверждается письмом Минфина России от 8 мая 2007 г. № 03-03-05/111.

В остальных случаях прибыль (убыток) от реализации земельных участков определяйте в следующем порядке.

Доходы, полученные от реализации, уменьшите:

  • на расходы на приобретение земельного участка (подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ);
  • на расходы, связанные с реализацией земельного участка (подп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Если организация применяет кассовый метод, расходы уменьшат выручку от реализации при условии их оплаты (п. 3 ст. 273 НК РФ). Доход от реализации отразите в момент получения оплаты независимо от перехода права собственности (п. 2 ст. 273 НК РФ).

Ситуация: может ли застройщик уменьшить доходы от продажи квартир в многоквартирном доме на стоимость приобретенного под строительство дома земельного участка? Земельный участок приобретен у частного собственника. Дом построен за счет собственных средств организации.

Да, может, но при выполнении определенных условий.

Жилищным законодательством предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности право на общее имущество дома (в т. ч. и земельный участок, на котором расположен данный дом) (п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Доля собственника квартиры на земельный участок определяется пропорционально размеру общей площади квартиры (п. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ).

В целях налогового учета реализацией признается передача на возмездной основе права собственности на товары (результаты выполненных работ) (п. 1 ст. 39 НК РФ). Организация вправе уменьшить доходы от реализации квартир на стоимость земельного участка на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса РФ.

Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной госрегистрации. А регистрация перехода права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме одновременно считается и регистрацией права на долю земельного участка (п. 2 ст. 23 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

Поэтому застройщик вправе уменьшить доходы от реализации квартир в жилом доме на расходы в виде стоимости земельного участка (его части), на котором расположен жилой дом, одновременно с передачей квартир собственникам (подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ). Однако финансовое ведомство считает, что для этого, помимо регистрации прав покупателей на квартиры, нужно внести соответствующую запись в Единый государственный реестр прав об отсутствии у застройщика права на этот земельный участок или на его часть (письмо Минфина России от 3 июня 2010 г. № 03-03-06/1/375).

Таким образом, застройщик вправе уменьшить доход от продажи квартиры на стоимость перешедшей к покупателю вместе с квартирой доли земельного участка при одновременном выполнении следующих условий:

  • право собственности на квартиру зарегистрировано на покупателя;
  • в Едином государственном реестре прав есть запись об отсутствии у застройщика прав на земельный участок или на соответствующую его часть.

Причем сделать это можно так. Реализуя квартиру, примите в расходы ту часть стоимости земли, которая пропорциональна общей площади квартиры (письмо Минфина России от 9 августа 2013 г. № 03-03-06/1/32297).

Операции по реализации земельных участков не признаются объектом обложения НДС (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ). Следовательно, у продавца не возникает обязанностей по уплате НДС и выставлению счета-фактуры покупателю (подп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).

При расчете налога на прибыль сумму компенсации стоимости земельного участка инвестором не учитывайте, так как она является средствами целевого финансирования. При этом застройщику необходимо вести раздельный учет доходов и расходов. Об этом сказано в подпункте 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ.

Вопрос о том, следует ли облагать налогом на прибыль суммы возмещения (выкупной цены), которая выплачивается за изъятие земельных участков, напрямую законодательством не урегулирован.

Ситуация: нужно ли включить в состав доходов для целей налога на прибыль суммы компенсации, полученные при изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд

Нет, не нужно.

Оснований для обложения такого дохода налогом на прибыль в законодательстве нет. Положения пункта 3 статьи 250 Налогового кодекса РФ применяются лишь к компенсациям убытков и ущерба, связанным с нарушением договорных обязательств. Причем если договорными отношениями или судебным решением не установлена обязанность по возмещению убытков и ущерба, внереализационного дохода у организации – получателя компенсации не возникает. Об этом сказано в статье 317 Налогового кодекса РФ. Таким образом, включать компенсацию убытков за изъятие земельного участка в доходы на основании данной нормы нельзя.

Учесть компенсацию убытков за изъятие земельного участка на основании иных положений главы 25 Налогового кодекса РФ также нельзя. Это связано с тем, что при ее получении у организации отсутствует экономическая выгода, а следовательно, и доход (ст. 41 НК РФ).

Кроме того, принудительное отчуждение имущества для государственных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (ст. 35 Конституции РФ). В частности, убытки, в том числе упущенная выгода, причиненные изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, подлежат возмещению в полном объеме (п. 2 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ, ст. 281 Гражданского кодекса РФ).

Порядок возмещения собственникам убытков, причиненных изъятием, установлен Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262 (п. 5 ст. 57 Земельного кодекса РФ). Данным порядком не предусмотрено возмещение организации-землевладельцу суммы налога на прибыль, подлежащего уплате при получении компенсации за изъятие земельного участка государственных (муниципальных) нужд. Следовательно, взимание налога на прибыль с суммы компенсации, выплачиваемой собственнику изъятого имущества, нарушает принцип полного возмещения убытков и ущерба, определенный законодателем для таких случаев.

Аналогичные выводы содержатся в постановлении Президиума ВАС РФ от 23 июня 2009 г. № 2019/09, определениях ВАС РФ от 23 сентября 2009 г. № ВАС-12144/09, от 4 июля 2007 г. № 5047/07, постановлениях ФАС Московского округа от 26 мая 2009 г. № КА-А40/4352-09-П, от 9 июля 2008 г. № КА-А41/5975-08, Северо-Западного округа от 15 января 2007 г. № А56-11621/2006, Западно-Сибирского округа от 1 марта 2011 г. № А81-1212/2009, от 15 апреля 2009 г. № Ф04-2207/2009(4504-А70-49).

С учетом сложившейся арбитражной практики и на основании письма Минфина России от 7 ноября 2013 г. № 03-01-13/01/47571 налоговое ведомство признало бесперспективными требования о включении компенсаций в состав налогооблагаемых доходов (письмо ФНС России от 16 июля 2015 г. № ЕД-4-3/12506). Поэтому претензии проверяющих в подобных ситуациях практически исключены.

Стоит отметить, что ранее позиция контролирующих ведомств была другой. Они указывали, что убытки, причиненные изъятием земельных участков, в том числе упущенная выгода, включаются в размер возмещения, которое полагается землевладельцам (ст. 56.8 ЗК РФ). Поэтому компенсация за изъятие земельного участка для государственных (муниципальных) нужд при расчете налога на прибыль должна учитываться в составе доходов (письма Минфина России от 11 июля 2012 г. № 03-03-06/1/334 и ФНС России от 19 марта 2010 г. № 3-1-11/192).

В связи с выходом более поздних разъяснений эта позиция утратила актуальность.

Ситуация: можно ли учесть при расчете налога на прибыль расходы на приобретение земельного участка, который изымается для государственных (муниципальных) нужд? Участок ранее был выкуплен из земель частной собственности, расходы на его приобретение в налоговом учете не признавались.

Да, можно.

Изъятие земельных участков для государственных (муниципальных) нужд путем выкупа происходит на возмездной основе. Доходы от такой операции отражаются в налоговом учете как доходы от реализации. А доходы от реализации можно уменьшить на расходы на приобретение реализуемого имущества (п. 1 ст. 268 НК РФ).

Аналогичная точка зрения отражена в письме ФНС России от 29 августа 2012 г. № ЕД-20-3/920.

Порядок уплаты НДС с суммы компенсации за изымаемый земельный участок также законодательно не урегулирован. Подробнее об этом см. Как начислить НДС при получении сумм, связанных с расчетами по оплате реализованных товаров (работ, услуг).

Пример отражения в бухучете и при налогообложении выбытия земельного участка в связи с его изъятием для муниципальных нужд. Земельный участок выкупался ранее из земель частной собственности. Организация применяет общую систему налогообложения (метод начисления, отчетный период – квартал)

ООО «Альфа» приобрело в 2013 году земельный участок. В 2015 году по решению местных властей он был изъят для муниципальных нужд. Сумма возмещения составила 1 600 000 руб. (в т. ч. 300 000 руб. – упущенная выгода). Фактическая передача земельного участка состоялась в мае 2015 года. Переход права собственности зарегистрирован в июне 2015 года. По данным бухгалтерского и налогового учета стоимость земельного участка составляет 1 207 500 руб.

В учете бухгалтер «Альфы» сделал следующие проводки.

Май 2015 года:

Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 01
– 1 207 500 руб. – отражено выбытие земельного участка до перехода права собственности.

Июнь 2015 года:

Дебет 91-2 Кредит 45
– 1 207 500 руб. – отражена в составе прочих расходов стоимость земельного участка;

Дебет 76 Кредит 91-1
– 1 600 000 руб. – отражена в составе прочих доходов сумма компенсации (возмещения) за изъятие.

Для целей налогового учета организация отразила выбытие земли как обычную реализацию.

В налоговом учете налогооблагаемая прибыль от реализации земельного участка составила 92 500 руб. (1 300 000 руб. – 1 207 500 руб.). Сумма упущенной выгоды (300 000 руб.) относится к внереализационным доходам. Эти суммы бухгалтер включил в декларацию по налогу на прибыль за полугодие 2015 года.

Пример отражения в бухучете и при налогообложении выбытия земельного участка в связи с его изъятием для муниципальных нужд. Земельный участок был выкуплен ранее из земель муниципальной собственности (в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2011 года). Организация применяет общую систему налогообложения (метод начисления, отчетный период – квартал)

ООО «Альфа» приобрело в 2011 году земельный участок. В 2013 году по решению местных властей земельный участок был изъят для муниципальных нужд. Сумма возмещения составила 1 600 000 руб. (в т. ч. 300 000 руб. – упущенная выгода). Фактическая передача земельного участка состоялась в мае 2013 года. Переход права собственности зарегистрирован в июне 2013 года. По данным бухучета стоимость земельного участка составляет 1 207 500 руб. По данным налогового учета недосписанная часть расходов на приобретение земельного участка составила 640 000 руб.

В учете бухгалтер «Альфы» сделал следующие проводки.

Май 2013 года:

Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 01
– 1 207 500 руб. – отражено выбытие земельного участка до перехода права собственности.

Июнь 2013 года:

Дебет 91-2 Кредит 45
– 1 207 500 руб. – отражена в составе прочих расходов стоимость земельного участка;

Дебет 76 Кредит 91-1
– 1 600 000 руб. – отражена в составе прочих доходов сумма компенсации (возмещения) за изъятие.

Для целей налогового учета организация отразила выбытие земли как обычную реализацию.

В налоговом учете налогооблагаемая прибыль от реализации земельного участка составила 660 000 руб. (1 300 000 руб. – 640 000 руб.). Сумма упущенной выгоды (300 000 руб.) относится к внереализационным доходам. Эти суммы бухгалтер включил в декларацию по налогу на прибыль за полугодие 2013 года.

Из-за различия в суммах признаваемых расходов на приобретение земельного участка в учете образуется постоянная разница и соответствующее ей постоянное налоговое обязательство:

Дебет 99 Кредит 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»
– 113 500 руб. ((1 207 500 руб. – 640 000 руб.) × 20%) – отражено постоянное налоговое обязательство.

Отражение операций до продажи

Обращаем внимание на то, что на субсчете 08.1 «Приобретение земельных участков» учитываются затраты на приобретение организацией земельных участков А на субсчете 08.3 «Строительство объектов основных средств» – затраты на возведение зданий и сооружений и другие расходы, предусмотренные сметами, сметно-финансовыми расчетами и титульными списками на капитальное строительство (независимо от того, осуществляется это строительство подрядным или хозяйственным способом). Это рекомендовано Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета…, утвержденной приказом Минфина России от 31 октября 2000 г. № 94н. В связи с чем будет некорректным отражение на субсчете 08.3 затрат, связанных с приобретением участка, поскольку земля и объект строительства должны учитываться обособленно.

К сожалению, из ситуации неясно, какие именно расходы были произведены после постановки участка на учет. К примеру, если это затраты, связанные со строительством объекта недвижимости то их следовало учитывать на субсчете 08.3. Если же речь о затратах, связанных с содержанием участка или поддержанием его в надлежащем состоянии, то они не капитализируются, а отражаются на соответствующих счетах затрат и являются текущими расходами.

Но вернемся к учету участка. Он включается в состав основных средств по первоначальной стоимости, которая складывается, в частности, из суммы, уплаченной продавцу, и госпошлины (п. 4, 5, 7, 8 ПБУ 6/01, утвержденного приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. № 26н). При этом стоимость земли как основного средства, согласно пункту 17 ПБУ 6/01, не подлежит амортизации.

Отметим, что в налоговом учете сумма госпошлины, уплаченной при приобретении участка, сразу признается в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией ( подп. 1 п. 1 ст. 264, подп. 1 п. 7 ст. 272 Налогового кодекса РФ). Амортизация тоже не начисляется – земля не подлежит амортизации и в налоговом учете. Основание – пункт 2 статьи 256 Налогового кодекса РФ.

Реализация участка

Правила налогового и бухгалтерского учета при продаже земли с убытком рассмотрим отдельно.

Налогообложение

Будем исходить из поставленных условий: при реализации на участке отсутствует объект строительства.

Операции по реализации земельных участков НДС не облагаются. Это установлено подпунктом 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ.

В целях исчисления прибыли доход от реализации земельного участка при применении метода начисления, согласно пункту 3 статьи 271 Налогового кодекса РФ, признается на дату передачи участка покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче. На эту же дату продавец имеет право уменьшить доход на стоимость приобретения земельного участка, включающую в том числе расходы, непосредственно связанные с реализацией, скажем по оценке земли и т. д. ( подп. 2 п. 1 ст. 268, п. 3 ст. 268 Налогового кодекса РФ).

Если цена приобретения имущества (земельного участка) с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком, учитываемым в целях налогообложения. Указанная возможность предусмотрена пунктом 2 статьи 268 Налогового кодекса РФ.

Бухгалтерский учет

При реализации продавцу следует учесть выручку в размере продажной стоимости земельного участка согласно договору. На дату перехода права собственности на участок к покупателю она признается прочим доходом.

Одновременно учитывается и прочий расход в виде первоначальной стоимости участка.

Такие правила установлены в ПБУ 6/01(п. 29, 31), ПБУ 9/99(п. 7, 12, 16), ПБУ 10/99( п. 11).

При этом в бухгалтерском учете могут возникать разницы, активы и обязательства, а именно:

1) вычитаемая временная разница и отложенный налоговый актив (поскольку в налоговом учете доход признается на дату передачи, а в бухгалтерском – на дату перехода права собственности), погашаемые на дату перехода права собственности на земельный участок к покупателю (п. 11, 14, 17 ПБУ 18/02);

2) налогооблагаемые временные разницы и отложенные налоговые обязательства, возникающие из-за разного порядка учета госпошлины и разного порядка признания расходов и погашаемые при реализации участка (п. 12, 15, 18 ПБУ 18/02).

Пример. Строительная компания ООО «Квартал» в декабре 2012 года приобрела под строительство земельный участок за 2 500 000 руб., уплатив госпошлину за регистрацию права на него в сумме 15 000 руб. ( подп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ). Но от строительства на данном участке решено было отказаться. И в октябре 2013 года компания реализовала его за 2 300 000 руб. – передала покупателю по передаточному акту, однако переход права собственности покупателю был оформлен в ноябре 2013 года.

Бухгалтер ООО «Квартал» сделал следующие записи.

Декабрь 2012 года:

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60
– 2 500 000 руб. – приобретен земельный участок;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 51
– уплачена госпошлина;

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 68
– 15 000 руб. – учтена госпошлина;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
– 2 500 000 руб. – оплачена продавцу стоимость земельного участка;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 77
– 3000 руб. (15 000 руб. × 20%) – отражено отложенное налоговое обязательство (в налоговом учете госпошлина признана в составе прочих расходов отчетного периода, в бухгалтерском – нет).

Октябрь 2013 года:

ДЕБЕТ 09 КРЕДИТ 68
– 460 000 руб. (2 300 000 руб. × 20%) – отражен отложенный налоговый актив (в налоговом учете признан доход, в бухгалтерском – нет);

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 77
– 500 000 руб. (2 500 000 руб. × 20%) – отражено отложенное налоговое обязательство (в налоговом учете признан расход, в бухгалтерском – нет).

Ноябрь 2013 года:

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»
– 2 300 000 руб. – реализован участок;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 08
– 2 515 000 руб. – списана первоначальная стоимость выбывшего земельного участка;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
– 2 300 000 руб. – получена оплата от покупателя;

ДЕБЕТ 77 КРЕДИТ 68
– 3000 руб. – погашено отложенное налоговое обязательство (образовавшееся при покупке участка из-за разного порядка учеты госпошлины);

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 09
– 460 000 руб. – погашен отложенный налоговый актив (образовавшийся из-за учета дохода от реализации участка в разных периодах);

ДЕБЕТ 77 КРЕДИТ 68
– 500 000 руб. – погашено отложенное налоговое обязательство (образовавшееся из-за списания расходов при реализации участка в разных периодах);

ДЕБЕТ 99 КРЕДИТ 91 субсчет «Сальдо прочих доходов и расходов»
– 215 000 руб. (2 300 000 – 2 515 000) – отражен убыток от реализации участка.

В налоговом учете убыток от реализации составил 200 000 руб. (2 300 000 – 2 500 000). Все разницы отражены.

Продажа земли: налоговые издержки при общем режиме налогообложения и УСН

Печерская Л. А., эксперт Компании «РосКо»

Реализация земельных участков, организациями при общем режиме налогообложения

НДС

В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ выручка от реализации земельных участков (долей в них), не признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.

Налог на прибыль

Порядок определения финансового результата от реализации земельных участков зависит от того, в чьей собственности находилась земля на момент ее приобретения: в государственной или муниципальной собственности, либо в собственности частных лиц (организаций и граждан), и от того, когда участок был приобретен.

Если земельный участок был куплен у государства (муниципального образования) в период с 1 января 2007 г. по 31 декабря 2011 г., прибыль (убыток) от продажи определяется в порядке, установленном п. 5 ст. 264.1 НК РФ.

Если земля была приобретена до или после указанного периода или куплена у частного собственника, прибыль или убыток определяются в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ.

1. В случае, если земельный участок был приобретен в период с 1 января 2007 г. по 31 декабря 2011 г. у органов исполнительной власти или местного самоуправления, которые уполномочены им распоряжаться.

В ст. 264.1 НК РФ установлено особое правило учета расходов на приобретение земельных участков для налогоплательщиков, которые приобрели земельные участки в период с 1 января 2007 г. по 31 декабря 2011 г. из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых находятся здания, строения, сооружения или которые приобретаются для целей капитального строительства объектов основных средств на этих участках.

Так, в соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ по выбору налогоплательщика сумма расходов на приобретение права на земельные участки:

1) признается расходами отчетного (налогового) периода равномерно в течение срока, который определяется налогоплательщиком самостоятельно и не должен быть менее пяти лет;

2) признается расходами отчетного (налогового) периода в размере, не превышающем 30 % исчисленной в соответствии со ст. 274 НК РФ налоговой базы предыдущего налогового периода, до полного признания всей суммы указанных расходов.

В случае, если договором купли — продажи земельного участка предусмотрено условие об оплате в рассрочку и при этом срок оплаты по договору превышает период, в течение которого организация признает расходы на приобретение земельного участка в соответствии с учетной политикой — следует распределять расходы равномерно в течение срока, предусмотренного договором (абз. 4 пп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ).

В п. 5 ст. 264.1 НК РФ предусмотрен порядок определения прибыли (убытка) при реализации данных земельных участков. Так, прибыль (убыток) от реализации права на земельный участок определяется как разница между ценой реализации и не возмещенными налогоплательщику затратами, связанными с приобретением права на этот участок. Под невозмещенными затратами понимается разница между затратами налогоплательщика на приобретение права на земельный участок и суммой расходов, учтенных для целей налогообложения до момента реализации указанного права в порядке, установленном ст. 264.1 НК РФ.

В случае если при реализации права на земельный участок получен убыток, то он включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, установленного в соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 264 .1 НК РФ, и фактического срока владения этим участком.

2. В случае если земельный участок был приобретен до 1 января 2007 г., или после 31 декабря 2011 г., или у организаций, или у физических лиц.

До момента его последующей реализации данный земельный участок в соответствии с п. 2 ст. 256 НК РФ не подлежит амортизации.

Учитывая, что согласно п. 2 ст. 38 НК РФ под имуществом в Налоговом кодексе понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом РФ, и принимая во внимание, что ст. 130 ГК РФ земельные участки отнесены к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость), земельные участки для целей налогообложения относятся к имуществу.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации прочего имущества (за исключением ценных бумаг, продукции собственного производства, покупных товаров) налогоплательщик вправе уменьшить доходы от такой операции на цену приобретения (создания) этого имущества, а также на сумму расходов, указанных в абз. 2 п. 2 ст. 254 НК РФ.

При реализации имущества и (или) имущественных прав, указанных в ст. 268 НК РФ, налогоплательщик также вправе уменьшить доходы от таких операций на сумму расходов, непосредственно связанных с такой реализацией, в частности на расходы по оценке, обслуживанию реализуемого имущества.

Таким образом, налогоплательщик имеет право учесть стоимость земельного участка, приобретенного у организаций или физических лиц, в расходах для целей налогообложения прибыли при его реализации (данная позиция подтверждена совместным Письмом ФНС РФ от 07.06.2012 г. N ЕД-4-3/9380@ и Минфина РФ от 28.05.2012 г. N 03-03-10/57 и Письмом Минфина РФ от 30.08.2012 г. N 03-03-06/1/443).

Несмотря на то, что п. 2 ст. 268 НК РФ установлено, что если цена приобретения имущества, указанного в частности в пп.2 п.1 этой статьи, с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения, налоговые органы в письме ФНС РФ от 09.07.2010г. N ШС-37-3/6383@ разъясняют, что убыток, полученный от реализации земельных участков указанной категории, учитывается в соответствии со ст. 283 НК РФ, то есть переносится на будущее в течение десяти лет, следующих за тем налоговым периодом, в котором получен этот убыток.

Реализация земельных участков, организациями применяющими УСН

Расходы на приобретение земельного участка не могут учитываться организациями, применяющими УСН, в качестве расходов на приобретение основных средств, так как земельные участки в целях гл. 26.2 «Упрощенная система налогообложения» НК РФ не относятся к основным средствам.

В соответствии с п. 4 ст. 346.16 НК РФ в состав основных средств включаются только те основные средства, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с гл. 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ, а согласно п. 2 ст. 256 НК РФ земля не подлежит амортизации.

Следует отметить, что глава 26.2. НК РФ не содержит прямого ответа на вопрос, учитывается ли в качестве расходов первоначальная стоимость реализуемых земельных участков.

Минфин РФ в своем Письме от 28.02.2013 г. N 03-11-06/2/5946 разъясняет, что налогоплательщики вправе уменьшить доходы, полученные от реализации земельных участков на сумму фактически понесенных ими расходов на приобретение этих участков, только в случае, если земельные участки были приобретены с целью их дальнейшей перепродажи.

В этом случае земельные участки следует для целей налогообложения квалифицировать как товар.

При этом следует руководствоваться пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, согласно которому налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении объекта налогообложения уменьшают полученные доходы на расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (уменьшенные на величину расходов, указанных в пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ), а также на расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров, в том числе на расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке товаров.

Согласно пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются в составе расходов по мере реализации указанных товаров.

В соответствии с п. 3 ст. 38 НК РФ товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Таким образом, налогоплательщики вправе уменьшить полученные доходы на сумму фактически понесенных ими расходов на приобретение земельных участков, которые приобретаются с целью дальнейшей перепродажи, в момент их реализации. В иных случаях расходы на приобретение земельных участков в целях налогообложения в рамках применения упрощенной системы налогообложения не учитываются.

Аналогичная позиция изложена в письме Минфина РФ от 08.04.2011 г. N 03-11-06/2/46.

Следует отметить, что согласно разъяснениям, изложенным в письме Минфина РФ от 08.06.2011 г. N 03-11-06/2/91 дополнительные работы, выполненные на реализованных земельных участках, которые являлись условием их продажи, такие как, например, укрепление канав, формирование дорожек (площадок), возведение заборов и т.п. не учитываются для целей налогообложения в виду того, что гл. 26.2 НК РФ не предусматривает увеличение стоимости приобретения товаров на затраты по доведению их до состояния, в котором они пригодны для реализации.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *