Субаренда без согласия арендодателя

Особенности субаренды квартир, нежилого помещения и земельного участка

Субаренда различных типов недвижимости имеет ряд своих особенностей. В первую очередь это разница в назначении ее использования:

Вид субаренды Описание особенностей
Субаренда квартир и домов Очень часто ею промышляют начинающие малые предприниматели, которые снимают несколько квартир на длительный срок, а затем сдают жилье посуточно или на короткий период времени. При этом, следует учесть, что арендная плата за более короткий период всегда значительно выше, чем за длительный.
Субаренда нежилых помещений Ею так же промышляют бизнесмены, но уже повыше уровнем. Зачастую они снимают одно большое помещение под склад или большой офис, после чего делят его на части и сдают субарендаторам.
Субаренда земельного участка Арендованный участок можно передавать в аренду, но при этом ни в коем случае нельзя менять его целевое назначение. При этом оплата за субаренду не может превышать сумму арендной платы.

Дорогие читатели! В статьях описаны лишь типовые (шаблонные) ситуации и способы их решений. Стоит учитывать, что каждый случай уникален, и для решения отдельного вопроса, требуется индивидуальный подход. Чтобы узнать, как действовать именно в Вашем случае, рекомендуем воспользоваться бесплатной консультацией по номеру +7 (499) 703-47-98 для Москвы и МО, +7 (812) 309-13-76 для Санкт-Петербурга и Ленобласти.

Участие в аренде третей стороны существенно повышает все вероятные риски, как для собственника, так и для арендаторов, поэтому ее советуют оформлять аккуратно, с соблюдением всех норм и регистрировать в нотариальной конторе.

Договор субаренды

Избежать возможных неприятностей, претензий и споров для всех трех сторон поможет заключение всего двух договоров, о которых говорилось ранее. Регламентируется их оформление пунктом 2 статьи 615 Гражданского Кодекса Российской Федерации. О договоре аренды говорить не будем, поскольку основная мысль данной статьи заключается в другом. А вот договор субаренды, пожалуй, мы рассмотрим более подробно.

Читайте также статью ⇒ Чем отличается договор аренды от субаренды.

Данный договор включает в себя две стороны – субарендодавець и субарендатор, где первый это лицо, предоставляющее недвижимость в пользование, а второй – пользующееся поднаймом лицо. При этом арендатор не может передать больше прав на имущество субарендатору, чем имеет, согласно договору аренды, сам.

Так же в договоре поднайма недвижимого имущества обычно указывают следующие разделы:

  • Предмет договора с обозначением его основных характеристик, в том числе площади;
  • Ежемесячная стоимость пользования недвижимостью и порядок проведения расчетов;
  • Права и обязанности сторон договора субаренды;
  • Ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
  • Длительность периода поднайма;
  • Адреса и реквизиты сторон.

Договор не имеет юридической силы, если обе стороны не подписали его.

Читайте также статью⇒Расторжение договора субаренды.

Срок действия договора субаренды

Период действия договора субаренды во многом зависит от первичного – основного договора. Таким образом, срок договора субаренды не может превышать срок основного договора аренды, а в случае, если основной договор был расторгнут досрочно, то договор субаренды так же расторгается досрочно. Та же ситуация обстоит и с аннулированием и признанием основного документа недействительным. Если же договор аренды был продлен на неопределенный срок, то и договор субаренды так же может быть продлен на таких условиях. Так же срок действия поднайма может быть указан в официальном ответе собственника на запрос арендодателя о разрешении субаренды. Эти документы должны быть обязательно приложены к договору субаренды.

Важно! Как и договор аренды, договор субаренды, заключенный на период более одного календарного года, подлежит государственной регистрации.

В случае отсутствия должной регистрации субарендатор может понести некоторые риски, поскольку не зарегистрированный договор в этом случае считается не действительным.

Читайте также статью ⇒ Договор субаренды квартиры (образец).

Know­r­e­a­l­t­y.ru

Драмы, которые могут разыгрываться на российском законодательном поле субаренды, по накалу страстей вполне можно сравнить с последним сезоном «Игры престолов». В списке ключевых сюжетных поворотов – запутанная система ответственных лиц и их обязательств по отношению друг к другу, риски взаимного обмана и притягательность быстрого, но нелегального обогащения.

Законы субаренды

На законодательном уровне всё выглядит вполне логично. Субаренда рассматривается Гражданским Кодексом Российской Федерации как частный случай аренды, для чего в п.2 ст. 615 разделяются понятия поднаёма и перенаёма. Поднаём, то есть собственно субаренду, осуществляет арендатор, когда с согласия арендодателя сдаёт арендованное имущество третьему лицу. Перенаёмом считается ситуация, когда арендодатель передает третьему лицу, опять-таки с согласия арендодателя, свои права и обязанности по договору аренды.

Иллюстрация: Полина Васильева

Кодекс четко устанавливает ответственность в процессе субаренды: ответственным по договору перед арендодателем всегда остаётся первый арендатор. Ещё одно принципиально важное ограничение – прежде чем сдавать в субаренду свои арендованные помещения, обязательно нужно проинформировать об этом своего арендодателя и получить его письменное согласие. А чтобы не упустить в процессе сложной сделки субаренды важные детали, самое пристально внимание придётся уделить договору субаренды. Любая неточность в нём может обернуться потом серьёзными недоразумениями, имущественными спорами и финансовыми претензиями.

Субаренда жилых помещений

Это весьма распространенный ход на столичных рынках недвижимости – а порой достаточно прибыльный бизнес, который безопасен для всех трех участников (собственника, арендатора и субарендатора), когда все документы оформлены в соответствии с действующим законодательством.

Каким образом сейчас работает субаренда жилых помещений и кому она выгодна? В мегаполисах квартиры и комнаты в субаренду сдают чаще всего те, кому сложно оплачивать их полную арендную стоимость, то есть, как правило, это студенты и приезжие. Сдавая в поднаём часть квартиры, такие арендаторы могут позволить себе снимать жилье в центре города и даже получать доход с разницы между субарендной и арендной платой. Другой вариант – арендовать несколько квартир в центре крупного города и сдавать их в посуточную или краткосрочную субаренду, что, по статистике, приносит даже более высокий доход, чем долгосрочная аренда.

Главное условие – законность подобной сделки и документальная согласованность её с собственником жилья. Он должен дать своё письменное согласие на конкретную субаренду либо согласовать её возможность отдельным пунктом ещё в договоре аренды. При этом сроки, на которые заключается субаренда, не могут превышать сроков договора аренды – и ответственный субарендатор должен самостоятельно убедиться в этом пункте.

Важно, что полная ответственность за сохранность и целостность имущества собственника при субаренде остается все равно за первым арендатором, то есть собственник и субарендатор напрямую не связаны друг с другом. Тем не менее, всем трём участникам процесса субаренды имеет смысл зафиксировать в договорах аренды и субаренды ответственность сторон за невыполнение условий, прописанных в договоре – это поможет быстро снять многие вопросы, если кто-то всё же окажется недобросовестным игроком.

Незаконная субаренда

Сделка субаренды будет считаться незаконной, когда арендатор, не ставя в ответственность собственника, сдает жильё третьему лицу, а сам съезжает в квартиру подешевле. Хотя при вскрытии такой ситуации на стороне собственника окажутся все юридические преимущества и возможность наказать рублём недобросовестного арендатора, лучше все-таки не пускать свою аренду на самотёк и контролировать ситуацию.

Добросовестному субарендатору перед поднаёмом стоит проверить, на каком основании арендатор снимает жильё и есть ли у него документально подтвержденное разрешение собственника на субаренду. Важное уточнение – субаренда здания или помещения, находящегося в муниципальной собственности, становится законной только после разрешения от органов муниципальной власти и появление в договоре подписей ряда чиновников.

Пожалуй, самое серьёзное наказание за незаконную субаренду ждёт тех, кто рискнёт сдать жильё незаконным мигрантам – сейчас это наказывается уголовной ответственностью.

Субаренда нежилых помещений

При субаренде офисных или торговых помещений действует та же логика – условия договора субаренды не должны противоречить договору аренды. В договоре в интересах арендодателя четко прописать, под какие именно цели и виды работ он отдаёт в поднаём арендованное помещение.

Как и в случае с субарендой жилого помещения, здесь действует правило ответственности арендатора за вверенное ему собственником имущество. Поэтому в договор субаренды нежилых помещений имеет смысл включить пункты, связанные с детальной расшифровкой обязанностей субарендатора относительно сохранности помещений и коммуникаций.

Например, отдельным пунктом стоит обязать субарендатора восстановить за свой счёт и своими силами арендованные помещения, если они придут в аварийное состояние по его вине. Не лишним будет прописать в договоре субаренды, что субарендатор обязан по истечении срока договора передать помещения арендатору в исправном состоянии и только по акту приема-передачи – это хоть как-то защитит арендодателя, если субарендатор проявит недобросовестность и халатное отношение по отношению к арендованному имуществу.

Мария Ерохина

г. Хабаровск
07 декабря 2015 г. А51-31904/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего: О.В. Цирулик

Судей: С.И. Гребенщикова, С.Н. Новиковой

при участии:

от индивидуального предпринимателя Абушаевой Рямзии Лятифовны:

— Ожелевская С.А., представитель по доверенности N 25 АА 1173736 от 31.10.2013;

от общества с ограниченной ответственностью «Товарищество-ТК»:

— Ожелевская С.А., представитель по доверенности б/н от 01.06.2015

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Абушаевой Рямзии Лятифовны

на решение от 27.05.2015, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2015;

по делу N А51-31904/2014 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Е.В. Кобко, в суде апелляционной инстанции судьи: С.Б. Култышев, А.В. Ветошкевич, Д.А. Глебов

по иску открытого акционерного общества «Приморское автодорожное ремонтное предприятие»

к индивидуальному предпринимателю Абушаевой Рямзие Лятифовне, обществу с ограниченной ответственностью «Товарищество-ТК»

о признании сделки недействительной

Открытое акционерное общество «Приморское автодорожное ремонтное предприятие» (ОГРН 1062538079856, ИНН 2538099431, место нахождения: 690033, Приморский край, г. Владивосток, ул. Бородинская, 12; далее — ОАО «Примавтодор», истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к индивидуальному предпринимателю Абушаевой Рямзие Лятифовне (ОГРНИП 311582611000061, ИНН 581266937207; далее — ИП Абушаева Р.Л., предприниматель), обществу с ограниченной ответственностью «Товарищество-ТК» (ОГРН 1145826000132, ИНН 5812902611, место нахождения: 692524, Приморский край, г. Уссурийск, ул. Котовского, 17А; далее — ООО «Товарищество-ТК») о признании недействительным (ничтожным) соглашения от 29.09.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 1192/2011 от 28.12.2011, применении последствий недействительности ничтожного соглашения и обязании ООО «Товарищество-ТК» возвратить ИП Абушаевой Р.Л. права и обязанности арендатора здания и земельного участка по договору аренды (с учетом уточнений требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением от 27.05.2015, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2015, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе ИП Абушаева Р.Л., ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит отменить обжалуемые судебные акты.

В обоснование жалобы заявитель указывает на несоответствие законодательству выводов судов относительно признания недействительной сделкой соглашения от 29.09.2014 ввиду отсутствия согласия арендодателя на совершение этой сделки. По мнению заявителя, направленное в адрес ОАО «Примавтодор» уведомление от 30.09.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 28.12.2011 соответствует положениям пункта 2 статьи 615 ГК РФ и статье 22 Земельного кодекса РФ. Кроме того, приводит доводы о том, что договором аренды предусмотрено право арендатора на сдачу имущества в субаренду. Также ссылается на судебную практику по аналогичным делам.

В отзыве на кассационную жалобу ОАО «Примавтодор» приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить судебные акты без изменения.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании 24.11.2015 объявлялся перерыв до 09 часов 40 минут 01.12.2015, информация о котором размещалась на официальном сайте Арбитражного суда Дальневосточного округа в сети Интернет.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ИП Абушевой Р.Л. настаивал на доводах кассационной жалобы и дал по ним пояснения. Представитель ООО «Товарищество-ТК» поддержал доводы заявителя кассационной жалобы. ОАО «Примавтодор», надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, явку своего представителя в суд кассационной инстанции не обеспечило.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 28.12.2011 между ОАО «Примавтодор» (арендодатель) и ИП Абушаевой Р.Л. (арендатор) заключен договор аренды, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду: здание — котельная, назначение: нежилое, общей площадью 469,1 кв.м (лит.А), адрес объекта: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Льва Толстого, д. 17, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство производственной котельной, общей площадью 6 400 кв.м, кадастровый (условный) номер 25:34:016301:670, адрес объекта: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Льва Толстого, д. 17.

Срок действия договора установлен с 28.12.2011 по 27.12.2026.

Пунктом 1.5 договора определено, что арендатор вправе сдавать арендованное здание и земельный участок в субаренду, предоставлять здание и земельный участок в безвозмездное пользование.

В дальнейшем между ИП Абушаевой Р.Л. (цедент) и ООО «Товарищество-ТК» (цессионарий) 29.09.2014 подписано соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 28.12.2011, согласно которому цедент обязуется передать цессионарию свои права и обязанности по договору аренды (далее — спорное соглашение).

Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

30.09.2014 ИП Абушаева Р.Л. направила в адрес ОАО «Примавтодор» уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды на основании спорного соглашения.

Считая, что ввиду отсутствия согласия арендодателя на перенаем арендованного имущества соглашение от 29.09.2014 является недействительной (ничтожной) сделкой, ОАО «Примавтодор» обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Согласно статье 173.1 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

В пункте 90 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Постановление Пленума ВС РФ N 25) разъяснено, что сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ, только тогда, когда получение согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (далее в этом пункте — третье лицо) на ее совершение необходимо в силу указания закона (пункт 2 статьи 3 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 71 Постановления Пленума ВС РФ N 25, оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Как следует из содержания пункта 1.5 договора аренды от 28.12.2011, арендодатель дал согласие арендатору на сдачу арендованного имущества в субаренду и безвозмездное пользование.

Однако в силу прямого указания статьи 615 Гражданского кодекса РФ перенаем имеет существенное отличие от субаренды и других способов передачи права пользования арендованным имуществом, заключающееся в том, что арендатор перестает быть обязанным перед арендодателем.

Таким образом, право сдавать имущество в перенаем должно быть прямо оговорено в договоре аренды, либо на него должно быть получено согласие арендодателя.

Поскольку в договоре аренды от 28.12.2011 право арендатора передавать имущество в перенаем оговорено не было, а отдельного согласия арендодателя ИП Абушаева Р.Л. не получила, суды обеих инстанций правильно применив приведенные выше нормы права, обоснованно признали оспариваемую сделку недействительной. Выводы судов о недействительности сделки соответствуют также разъяснениям, данным в Постановлении Пленума ВС РФ N 25.

Доводы кассационной жалобы ИП Абушаевой Р.Л. о том, что договором аренды предусмотрено право арендатора на сдачу имущества в субаренду, отклоняются по вышеприведенным основаниям, так как в настоящем случае произошла не сдача имущества в субаренду (поднаем), а передача прав арендатора по договору (перенаем).

Ссылка ИП Абушаевой Р.Л. на положения пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которыми арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления, обоснованно отклонена судами обеих инстанций с указанием на то, что приведенная норма регулирует правоотношения по аренде земельных участков, в то время как предметом правоотношений, сложившихся между ИП Абушаевой Л.Л. и ОАО «Примавтодор», является здание котельной, а право пользования земельным участком, на котором расположено указанное здание и который необходим для его эксплуатации, передается вместе с ним в силу положений статьи 652 Гражданского кодекса РФ.

Доводы кассационной жалобы о наличии иной судебной практики по другим делам с ее участием, аналогичные доводам, приведенным ею в апелляционном суде, подлежат отклонению с учетом различия фактических обстоятельств этих дел, на что правомерно указал апелляционный суд. Так в ранее рассмотренных делах судами было установлено фактическое согласие арендодателя на перенаем, выражавшееся в осуществлении проверки пользования имуществом новым арендатором и получением от него арендной платы. В настоящем деле таких обстоятельств судами не установлено.

Выводы судов сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 27.05.2015, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2015 по делу N А51-31904/2014 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья О.В. Цирулик
Судьи С.И. Гребенщиков
С.Н. Новикова

Налоговые последствия договора аренды

Диана Асатурян, юрист ООО «Первая ростовская налоговая консультация»

Материалы газеты «Прогрессивный бухгалтер», апрель 2018.

Положения договора аренды интересуют не только стороны, заключившие этот договор, но и третьих лиц: внимательнее всего читают договор представители налоговых органов в поисках пункта, за который можно зацепиться. В данной статье мы рассмотрим, на какие аспекты следует обратить внимание при подготовке договора аренды недвижимого имущества.

На нормативном уровне законодатель многие важные аспекты договора оставляет на усмотрение сторон, добавляя каждой норме фразу: «если иное не установлено договором».

Поэтому все условия договора должны быть четко сформулированы, чтобы инспектор не мог трактовать ту или иную норму во вред сторонам договора. Налоговые последствия даже, казалось бы, простого договора аренды порой могут быть плачевны для фирмы или предпринимателя. Мы подготовили пять советов, которые помогут сформулировать договор аренды так, чтобы обезопасить себя от проблем с налоговой.

Совет № 2. Обоснуйте включение аренды в расходы

Согласовывайте и прописывайте в договоре, как именно будет подтверждаться обоснованность включения в расходы арендных платежей.

Ни в налоговом, ни в гражданском законодательстве нет четкого указания на то, что арендные платежи должны подтверждаться ежемесячными актами. Поэтому часто возникает вопрос: составлять ли эти акты? Ответ прост: акт нужен, но в случае, если обязанность составления такого акта предусмотрена договором.

Своим Письмом от 15.06.2015 № 03-07-11/34410 Минфин РФ сделал вывод о том, что ежемесячное составление акта об оказании услуг по аренде недвижимого имущества не требуется. А для документального подтверждения расходов необходимы документы, оформленные согласно требованиям законодательства:

  • заключенный договор аренды;

  • акт приема-передачи арендованного имущества;

  • документы, подтверждающие оплату арендных платежей.

То есть именно условия вашего договора регулируют этот вопрос. Если договором предусмотрено обязательное составление ежемесячного акта, то такой акт будет являться обязательным, а требования налогового инспектора при проверке обоснованности включения в расходы арендных платежей правомерны. А если договором аренды такая обязанность не предусмотрена, то и составление ежемесячного акта не потребуется.

А вот про акт приема-передачи арендованного имущества забывать не стоит. Без него или без указания в договоре того, что договор имеет силу передаточного акта, налоговые органы посчитают, что фактически имущество в аренду передано не было.

Совет № 3. Учитывайте коммунальные расходы

Речь снова пойдет о расходах, но уже о коммунальных. Хочется сразу отметить, что здесь решающим вновь будет сам договор. Во избежание проблем важно правильно изложить согласованные условия.

Законодатель дает возможность сторонам договора аренды самим определить, кто из них будет нести бремя коммунальных расходов по содержанию арендуемого имущества.

Практика показывает, что существует несколько вариантов взаимодействия сторон договора аренды в части оплаты коммунальных услуг. Разберем подробно три самых популярных из них.

Вариант 1. Оплата коммунальных услуг производится за счет арендодателя.

В таком случае стороны прописывают в договоре, что расходы по содержанию сданного в аренду помещения несет арендодатель. Данное условие необходимо прописать в обязанностях арендодателя и указать, что оплата коммунальных услуг производится за его счет по выставленным ему поставщиками этих услуг счетам.

Налоговые последствия при таком раскладе следующие. Арендодатель имеет право уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль на сумму произведенных затрат. НДС, уплаченный арендодателем в составе платы за коммунальные услуги, он может предъявить к вычету (при условии, что арендная плата облагается НДС).

Арендатор при таком раскладе уплачивает арендодателю только арендную плату, сумму которой он включает в состав своих расходов, а предъявленный ему арендодателем НДС ставит к вычету

Вариант 2. Оплата коммунальных услуг производится за счет арендатора путем заключения отдельных договоров.

Этот вариант пользуется популярностью только тогда, когда предметом аренды является государственная или муниципальная собственность или договор заключается на длительный срок. Так как тогда арендатору приходится самому заключать отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг.

Однако если стороны договорились именно так, то необходимо указать в договоре обязанности арендатора, а именно:

  • от своего имени заключить отдельные договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг;

  • самостоятельно производить оплату коммунальных услуг по выставляемым ему счетам.

Арендодатель в данном случае коммунальные расходы не несет, а получает арендную плату, сумму которой он включает в состав доходов. Арендатор же указанные затраты может учесть в составе прочих расходов, а НДС, уплаченный в составе коммунальных платежей поставщикам услуг, может принять к вычету – при соблюдении условий, предусмотренных статьями 171 и 172 НК РФ (наличие счета-фактуры, документов, свидетельствующих об оплате, и т.д.).

Вариант 3. Оплата коммунальных услуг производится за счет арендатора путем включения коммунальных расходов в арендную плату.

Этот вариант является наиболее оптимальным, так как арендатору не нужно заключать какие-то другие договоры, но при этом сумма, подлежащая уплате за потребленные коммунальные услуги, прозрачна и понятна обеим сторонам. При таком порядке взаимодействия арендатор уплачивает коммунальные услуги как переменную часть в составе арендной платы. То есть арендатор выставляет счет на две позиции:

  1. Фиксированная часть арендной платы (изначально установлена договором).

  2. Переменная часть арендной платы (равна сумме расходов на оплату коммунальных услуг, потребленных арендатором).

В договоре обязательно необходимо указать, что арендная плата состоит из двух частей: фиксированной и переменной. Тогда с налогообложением не возникнет проблем. Арендодатель всю сумму арендной платы (включая переменную) учитывает в доходах и облагает НДС. НДС предъявленный поставщиками коммунальных услуг арендодатель может принять к вычету. Арендатор, в свою очередь, учитывает в расходах всю арендную плату, включая фиксированную и переменную части и принимает НДС к вычету со всей суммы.

На практике встречаются и другие варианты взаимодействия сторон в части уплаты коммунальных платежей, как например возмещение коммунальных расходов арендодателю, или заключение агентского договора на уплату коммунальных расходов, или заключение отдельно договора аренды и договора на коммунальные услуги. Но эти варианты более трудозатратны, не имеют четкого законодательного регулирования, а судебная практика не единообразна. Поэтому во избежание налоговых рисков рекомендуется использовать в договоре безопасные формулировки.

Совет № 5. Избегайте формулировок об освобождении от арендной платы

В соответствии с гражданским законодательством арендная плата может быть установлена в виде твердой суммы, доли полученной продукции и доходов, предоставления арендатором услуг, передачи арендодателю вещах и возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества. Подробнее рассмотрим именно последний вид арендной платы.

По условиям договора возложить на арендатора обязанность по улучшению арендованного имущества и зачесть данные расходы в счет арендной платы вполне законно. Однако практика показывает, что при таком методе расчетов часто встречается формулировка: «арендатор обязуется за свой счет произвести ремонт арендуемых помещений. Арендодатель не взимает арендную плату с арендатора за этот период». Налоговый орган может трактовать данную норму договора, так словно арендная плата вообще не предполагается. А безвозмездность в налогах очень дорого стоит. Тогда у арендатора за данный период возникает объект налогообложения в виде дохода – безвозмездно полученные услуги по предоставлению помещения. Определить налоговую базу налоговым инспекторам не составит труда, так как стоимость арендной платы за последующие месяцы аренды определена в самом договоре.

Поэтому размытые формулировки могут сыграть не в вашу пользу. Для предупреждения такой ситуации лучше указать, например, что арендная плата взимается в двух формах: в твердой сумме и в форме возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества в такой-то период.

В заключение необходимо отметить, что законодательство в сфере аренды устроено вполне диспозитивно, поэтому большинство положений договора стороны могут согласовывать, так как им это необходимо. Стоит четко регулировать рассмотренные в данной статье аспекты, так как отсутствие в контракте определенных условий влечет за собой дополнительные налоговые риски.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *