Срок аренды и срок действия договора аренды

Срок аренды и срок действия договора аренды

Срок действия договора (срок договора) — это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (ст. ст. 425, 610 ГК РФ).

Срок аренды — период времени, в течение которого арендатор вправе пользоваться (или владеть и пользоваться) имуществом (ст. 610 ГК РФ).

Статья 610 ГК РФ не разделяет понятий «срок действия договора аренды» и «срок аренды».

Однако некоторые суды прямо указывают, что данные понятия не тождественны и указанные сроки могут не совпадать.

Срок аренды и срок действия договора на практике, действительно, могут совпадать по времени. Например, если имущество передается арендатору одновременно с заключением договора аренды и возвращается с его прекращением, срок аренды будет равен сроку действия договора.

Вместе с тем моменты начала указанных сроков могут различаться. Например, если имущество передается через несколько дней после подписания договора сторонами, то срок действия договора начнет течь с момента его подписания, а срок аренды — с момента передачи имущества. Такая ситуация возможна, поскольку договор аренды признается большинством судов консенсуальным и согласно п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента получения акцепта лицом, направившим оферту, в частности, с момента подписания договора обеими сторонами.

Тем не менее следует учитывать, что в судебной практике существует позиция, согласно которой договор аренды признается заключенным с момента передачи имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ) и именуется реальным договором. При таком подходе начало срока действия договора будет совпадать с началом срока аренды. Однако более распространенной можно считать позицию о консенсуальности договора аренды.

Кроме того, из п. 3 ст. 611 ГК РФ также следует, что в договоре может быть установлен срок для передачи имущества, наступающий после заключения договора.

Таким образом, исходя из судебной практики, а также ст. ст. 425, 433, п. 3 ст. 611 ГК РФ можно прийти к выводу, что в договоре могут быть установлены оба указанных срока:

— срок аренды;

— срок действия договора.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В частности, необходимо регистрировать договор аренды зданий или сооружений сроком не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Такой договор считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Вместе с тем, ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» было установлено, что правила ст. ст. 609, 651 ГК РФ не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу указанного Закона (после 1 марта 2013 г.). Впоследствии, ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» указанные изменения были отменены.

Перезаключение и пролонгация договора аренды

Перезаключение и пролонгация совершается в отношении договоров, в которых срок считается определённым.

Перезаключение— это заключение нового договора между первоначальными участниками. Условием перезаключения является соглашение по новым условиям нового договора.

К условиям перезаключенияотносятся:

а) арендатор надлежащим образом исполнял обязанности по первоначальному договору

б) до окончания срока договора арендатор уведомил о намерении перезаключить договор

(!) Арендатор по первоначальному договору пользуется преимущественным правом на перезаключение договора по отношению к иным третьим лицам. При отказе арендодателя от перезаключения договора и реализации прав арендатора для арендодателя устанавливаются ограничения по заключению аналогичного договора в течение одного года.

Пролонгация— это продление договора между теми же сторонами и по общему правилу на тех же условиях.

Как исключение, изменяется срок договора. Так договор считается продлённым на неопределённый срок. Соответственно его прекращение осуществляется по инициативе любой из сторон после предварительного уведомления о том (ст. 610).

К условиям продленияотносятся:

а) по окончании срока договора арендатор продолжает пользоваться (извлекать полезные свойства) имуществом

б) со стороны арендодателя отсутствуют возражения по продлению договора

    1. 2. Договор аренды

В соответствии с договором аренды, арендодатель обязуется предоставить имущество во владение и пользование либо только в пользование арендатора, а арендатор обязуется вносить плату за пользование и по окончании срока аренды возвратить имущество в надлежащем состоянии с учетом нормального износа.

По правовой природедоговор является консенсуальным, взаимным и возмездным. Он заключается в форме, определяемой в соответствии с общими правилами о формах сделок, а кроме того договор заключается в письменной форме в случаях:

  1. если срок договора определён и установлен более года

  2. если в качества объекта аренды выступает транспортное средство

(!)В указанных случаях способ соблюдения письменной формы определяется по соглашению сторон и соблюдение письменной формы является условием заключения.

  1. если в качестве объекта выступает недвижимость, в т.ч. здания, сооружения, нежилые помещения и предприятия, то письменная форма является условием действительности. При этом она считается соблюденной, если составлен единый документ, подписанный сторонами.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *