Создание ЖСК обманутыми дольщиками

Содержание

Последовательность действий при банкротстве застройщика

В случае, когда в отношении застройщика возбуждена процедура банкротства, коллектив дольщиков МКД должен принять решение и обратиться в арбитражный суд. В заявлении должно содержаться требование о погашении долгов путем передачи объекта незавершенного строительства в ЖСК.

По закону арбитражный управляющий разъясняет дольщикам их права и обязанности, связанных с таким решением, и в период от 2-х до 6-ти месяцев проводит собрание, чтобы узнать мнение большинства.

Предстоит получить заключение о возможности/невозможности передачи недостроя в ЖСК, документы на земельный участок, подготовить проект решения о создании, устав, выбрать правление и ревизионную комиссию.
Все получится при условии, что:

  • объект незавершенного строительства является собственностью застройщика;
  • земельный участок принадлежит застройщику на праве собственности или другом вещном праве;
  • требования о передаче жилых помещений включены в реестр кредиторов застройщика-банкрота;
  • здание не должно быть дороже стоимости требований дольщиков более чем на 5%;
  • у должника должно остаться имущество для погашения текущих платежей;
  • незавершенка не должна быть в залоге у третьих лиц;
  • количество жилых помещений после окончания строительства будет достаточным для удовлетворения требований всех участников строительства.

Решение о переходе принимается квалифицированным большинством дольщиков (3/4 голосов).

Здание перейдет в собственность кооперативу после:

  • регистрации ЖСК,
  • решения арбитражного суда. Оно выносится в рамках сложной процедуры банкротства.

Как оформить решение об организации жилищного кооператива

Решение о создании ЖСК на этапе начала строительства принимается учредителями единогласно.

По закону их количество не может быть менее пяти и не должно превышать число строящихся жилых помещений.

Максимальное количество ограничено не с количеством квартир в МКД, а количеством жилых помещений в трактовке этого понятия статьей 16 ЖК РФ. То есть необходимо считать не только квартиры, но и обособленных комнат квартиры. По требованиям ст. 15 ЖК РФ к жилым относится только изолированное помещение.

Поскольку кооператив создается для удовлетворения потребностей в жилых помещениях, количество нежилых помещений в строящемся МКД не учитывается.

Обязательным условие для граждан является возрастной ценз. В члены ЖСК принимаются лица от 16 лет.

На учредительном собрании заинтересованные лица обсуждают организационные вопросы и принимают главный документ – устав.

Учредители — физические лица вправе принимать участие в собрании лично либо действовать через своих уполномоченных представителей.

По смыслу ст.185 ГК РФ доверенностью можно считать письменное уполномочие одним лицом другого перед третьими лицами.

Физические лица заверяют доверенности в нотариальном порядке.

В интересах юридических лиц без доверенности действуют исполнительные органы (например, директор), уполномоченные на это законом и учредительными документами. Однако, доверенность может быть выдана и другим лицам.
Последовательность действий:

  • готовится проект устава
  • проводится собрание;
  • оплачивается государственная пошлина
  • регистрируется организация.

Решение собрания об организации ЖСК и утверждении устава оформляется протоколом общего собрания учредителей. Это единый документ, соединяющий два волеизъявления. Оформление самостоятельных документов будет считаться ненадлежащей формой.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Как пройти регистрацию?

Факт возникновения ЖСК в качестве юридического лица связан с процедурой его регистрации в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц (см. ст. 114 Кодекса).

Общие правила о государственной регистрации содержатся в ст. 51 ГК РФ.

Единый порядок процедуры определен Федеральном законе N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Налоговая инспекция вносит сведения в Единый государственный реестр юридических лиц. ЕГРЮЛ открыт для любого человека.

Пошлина за государственную регистрацию ЖСК — 4000 рублей (ст. 333.33 НК РФ).
Госрегистрация производится в срок не более 5 рабочих дней.

Через ФНС

Документы в налоговую представляются лично или по почте. При отправке не забудьте объявить ценность письма и составить опись вложения.
Заявителем вправе быть:

  • председатель правления (без доверенности);
  • учредители (при создании);
  • руководитель юридического лица-учредителя;
  • конкурсный управляющий или руководитель ликвидационной комиссии;
  • иное лицо на основании доверенности или в предусмотренных ФЗ случаях.

Уполномоченное лицо подписывает заявление, указывает свои паспортные данные или сведения из другого удостоверяющего личность документа, свой идентификационный номер налогоплательщика. Заявление заверяется нотариально.

Регистрирующий орган выдает расписку в получении документов заявителю или направляет ее по почте в течение следующего рабочего дня с уведомлением о вручении.
Так же в налоговую необходимо представить:

  • протокол общего собрания о создании юридического лица;
  • нотариально заверенную копию устава;
  • для иностранных учредителей – предусмотренные законом документы;
  • документ об уплате государственной пошлины.

ЖСК считает созданным с момента его регистрации. После этого учредители становятся членами кооператива.

Через МФЦ

Так же зарегистрировать юридическое лицо можно через органы МФЦ — многофункциональный центр оказания государственных и муниципальных услуг.

Все взаимодействие с налоговым органом будет проходить без участия заявителя. Необходимо сдать в МФЦ комплект документов и в установленное время явиться за получением результата.

Платежный документ на госпошлину можно сформировать при помощи специального сервиса ФНС. Распечатайте его и оплатите через любой банк.

В зависимости от того, куда налогоплательщик подал документы, проверьте в платёжке код КБК:

  • 182 1 08 07010 01 1000 110 – услуга оказывается налоговыми органами;
  • 182 1 08 07010 01 8000 110 – услуга оказывается многофункциональным центром.

В электронном виде

Чтобы подать заявление через интернет сделайте два шага:

  • купите КЭП — квалифицированную электронную подпись,
  • скачайте программу подготовки документов для государственной регистрации на сайте nalog.ru

Заявление заполняется через программу. Его нужно распечатать, подписать и отсканировать.

На сайте ИФНС готовится «транспортный контейнер». Для этого в настройках выберите свою КЭП и откройте заявление.
Файлы отправляются в регистрирующую инспекцию.

Налоговая пришлёт расписку в получении документов на электронную почту. Если оформлено неверно, придёт уведомление. Не волнуйтесь, недочеты можно исправить.

Через 5 рабочих дней будет произведена регистрация либо отказ. Все документы, заверенные электронной подписью сотрудника налогового органа, высылаются на электронный адрес заявителя.

Банкротство застройщика жск

1. Я участник строительства по делу о банкротстве застройщика. В моей ситуации собрание по созданию ЖСК уже назначено. Крайний срок назначения собрания истекает. Нам объясняют, что это собрание — ПЕРВАЯ и последняя возможность: а) Получить участниками строительства недостроенный жилой дом; б) Принять решение о создании ЖСК.
Параллельно рассматриваются требования залоговых кредиторов, и суммы платежей за право создать ЖСК могут существенно отличаться.
Вопросы:
1) Если собрание не сможет принять решение по созданию ЖСК (не наберется необходимое количество голосов), так как многие просто воздержатся от голосования.
В этом случае возможно ли будет создать ЖСК в будущем и получить им объект незавершенного строительства?
2) Если в будущем создать ЖСК будет затруднительно, то какие существуют возможности максимально отодвинуть сроки голосования по его созданию, желательно до принятия решения по залоговым кредиторам.

1.1. 1. Собрание участников строительства правомочно в случае, если в нем участвуют не менее трети от общего числа участников строительства, которые обладают более чем половиной голосов от общего числа голосов участников строительства.
Если не будет кворума — придется проводить новое собрание. Возможно создать ЖСК в будущем и получить объект незавершенного строительства, но нужно будет легитимное собрание участников строительства и принятие положительного решения.
2. Не будет трудностей с созданием ЖСК
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 01.07.2018) «О несостоятельности (банкротстве)»
«»§ 7. Банкротство застройщиков.
Статья 201.12. Собрание участников строительства.
Статья 201.14. Погашение требований граждан — участников строительства по денежным обязательствам и особенности расчетов с кредиторами в случае реализации предмета залога в деле о банкротстве застройщика.

1.2. Согласно пункту 4 статьи 201.12-1 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
На собрание участников долевого строительства конкурсный управляющий обязан вынести вопрос о получении возмещения от Фонда в соответствии с законодательством Российской Федерации либо вопрос:
1) об обращении в арбитражный суд с ходатайством, предусмотренным статьей 201.10 настоящего Федерального закона (Погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства);
2) об обращении в арбитражный суд с ходатайством, предусмотренным статьей 201.11 настоящего Федерального закона (Погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений);
3) о привлечении иного застройщика, который будет являться приобретателем в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства в соответствии со статьей 201.15-1 настоящего Федерального закона, при наличии возможности привлечения такого лица.
Т.е. на собрании должно быть принято одно из указанных решений. Согласно п.1.1 ст.201.12 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее: Закона) участники строительства заполняют бюллетени для голосования и направляют их конкурсному управляющему (внешнему управляющему) в порядке, указанном в сообщении о проведении собрания участников строительства в форме заочного голосования. При подведении итогов голосования и принятии собранием участников строительства решений учитываются бюллетени для голосования, заполненные участниками строительства и полученные конкурсным управляющим (внешним управляющим) не позднее даты проведения такого собрания.
Если будет принято решение о передаче жилья в собственность, то можно будет ставить вопрос о том, чтобы создавать ЖСК. Если нет, то в этом не будет смысла.
Согласно п.4 ст.201.12 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
Решения собрания участников строительства по вопросам, отнесенным к его компетенции настоящим Федеральным законом, принимаются тремя четвертями голосов участников строительства, участвующих в голосовании по соответствующему вопросу. Собрание участников строительства правомочно в случае, если в нем участвуют не менее трети от общего числа участников строительства, которые обладают более чем половиной голосов от общего числа голосов участников строительства.
Если кворума не будет, то собрание будет признано несостоявшимся. Оттягивать вопрос в данном случае нет смысла, привязывая к залоговым кредиторам, но если это нужно, то оттянуть получится, если не будет кворума. Что касается ЖКС, то этот вопрос можно решить и на другом собрании, не обязательно, где решается вопрос о передаче в собственность жилых помещений от застройщика-банкрота.

1.3. Здравствуйте, уважаемый Александр!
Во-первых, все вопросы, связанные с организацией и деятельностью ЖСК (Жилищно-строительного кооператива), регулируются четко у нас в России Главой 11 Жилищного кодекса РФ (кратко — ЖК РФ).
Во-вторых, особенности организации и деятельности жилищно-строительного кооператива, осуществляющего строительство многоквартирного дома, регулируются статьей 123.1 ЖК РФ.
Статья 123.1. Особенности организации и деятельности жилищно-строительного кооператива, осуществляющего строительство многоквартирного дома
(введена Федеральным законом от 13.07.2015 N 236-ФЗ)
1. Жилищно-строительный кооператив, осуществляющий за счет средств членов кооператива строительство многоквартирного дома, обязан размещать в системе в соответствии с установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, порядком, составом, сроками и периодичностью размещения в системе устав кооператива, а также следующие документы и информацию:
1) количество членов жилищно-строительного кооператива;
2) разрешение на строительство многоквартирного дома, в строительстве которого своими средствами участвуют члены жилищно-строительного кооператива;
3) права жилищно-строительного кооператива на земельный участок, в том числе реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок, сведения о собственнике земельного участка (в случае, если жилищно-строительный кооператив не является собственником земельного участка), кадастровый номер и площадь земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, сведения об элементах благоустройства;
4) местоположение строящегося многоквартирного дома и его описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
5) количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, описание технических характеристик таких жилых помещений в соответствии с проектной документацией, а также изменение указанной информации в случае внесения в проектную документацию соответствующих изменений;
6) предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома.
2. Жилищно-строительный кооператив по требованию члена этого кооператива обязан предоставить для ознакомления, в том числе с использованием системы:
1) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
2) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
3) документы, подтверждающие права жилищно-строительного кооператива на земельный участок;
4) протоколы общих собраний членов жилищно-строительного кооператива, заседаний его правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива;
5) документы, подтверждающие итоги голосования, в том числе бюллетени для голосования, и доверенности на участие в общем собрании членов жилищно-строительного кооператива или копии таких доверенностей;
6) заключения ревизионной комиссии (ревизора) жилищно-строительного кооператива;
7) иные документы, предусмотренные настоящим Кодексом, уставом жилищно-строительного кооператива, его внутренними документами, решениями общего собрания членов этого кооператива.
3. Жилищно-строительный кооператив обязан вести, в том числе в системе, реестр своих членов, содержащий следующие сведения:
1) фамилия, имя и (при наличии) отчество члена жилищно-строительного кооператива или в случае, если членом жилищно-строительного кооператива является юридическое лицо, наименование юридического лица;
2) определение в соответствии с проектной документацией конкретного жилого помещения, право собственности на которое приобретает член жилищно-строительного кооператива в случае выплаты паевого взноса полностью;
3) размер вступительных и паевых взносов в отношении каждого члена жилищно-строительного кооператива.
4. Решение общего собрания членов жилищно-строительного кооператива по вопросу внесения изменений в проектную документацию считается принятым при условии, если за него проголосовало более трех четвертей членов жилищно-строительного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.
5. Осуществляющий в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство многоквартирного дома (далее в настоящей главе — контролирующий орган), получает сведения, содержащиеся в реестре членов жилищно-строительного кооператива, а также иную информацию, предусмотренную настоящей статьей, из системы.
В-третьих, если общее собрание членов жилищно-строительного кооператива не сможет организовать ЖСК в это раз, то это можно сделать и поздней, но лучше это организовать в соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ до рассмотрения судом возможных исков залоговых кредиторов.
Удачи Вам.

2. У меня такой вопрос! Я пайщик в жск, на жск подали в суд на банкротство! И застройщик тоже подал на жск на банкротство! Суд будет 21.03.2017 подскажите как быть? Можно ли признать право на незавершенное строительство, если должно быть 19 эт,а построено 5,5? и еще вопрос, если не будет создан реестр кредиторов, то и банкротства может не быть?

2.1. Доброго времени суток. Чтобы вам помочь в вашем вопросе Вам нужно обратиться с документами непосредственно к юристу и получить консультацию после того как юрист ознакомиться с бумагами.

2.2. Добрый день
Не повезло вам, вы не собственники квартира, ваш дом уходит в конкурсную массу а вы кредиторы, на которых как обычно не хватает денег, нужно подавать на признание собственности на долю недостроя, как и в каком порядке — мало информации
С уважением к Вам, Филатов Евгений Павлович.

3. В процедуре банкротства застройщика создано ЖСК после составления сметы на достройку я понял Б что не смогу внести дополнительный пай. Какую сумму я получу с ЖСК если выйду из него. По закдючению арбитражного по свид. На незавершенку или рыночная цена на момент строительства продажа или уступка прав.

3.1. Здравствуйте Сергей! Вы должны включиться в реестр на сумму которую внесли.

4. При банкротстве застройщика, целесообразно ли создание ЖСК на дом, который на момент объявления о банкротстве, построен на уровне котлована — один котлован разрыт?

4.1. Вам придется скинуться и построить целый дом. Сначала посчитайте расходы.

5. После банкротства Застройщика создали ЖСК дополнительно финансировали за свой счет и за счет продажи свободных квартир, 6 человек не платили По суду после строительства дома подтвердили свои права на квартиры зарегистрированными договорами с обанкротившийся фирмой. Суд порекомендовал просить с них неосновательное обогащение. Определили фактическую себестоимость обратились в суд с иском на неосновательное обогащение. Суд первой инстанции отказал и признал за ними квартиры бесплатно, мотивировав тем, что мы построили дом за счет своих средств и за счет проданных свободных квартир денег хватило поэтому им бесплатно, помогите, все в шоке от такого решения суда. Один из них еще обратился по отделке своей квартиры, так ему еще и отделку сделать присудили, хотя нам он ни копейки не заплатил-он юрист.

5.1. Вам необходимо работать с профессиональным юристом. Так со слов и заочно отвечать невозможно.
Арбитражный управляющий Виталий Снытко.

5.2. для ответа на вопрос нужно изучать решения судов, а со слов по таким делам юристы не работают

6. Обманутые дольщики организовали ЖСК после банкротства Застройщика, получили разрешение на строительство, наняли подрядчика и достроили дом с дополнительным привлечением своих средств и за счет продажи свободных квартир, которые остались. 6 человек не захотели участвовать в строительстве, после ввода объекта в эксплуатацию, эти 6 дольщиков получили квартиры в собственность по решению суда на основании договоров с обанкротившимся Застройщиком и следующим судом получили квартиры бесплатно. Суд первой инстанции что делать? Когда организовывали ЖСК покупали объект незавершенного строительства с 15% готовности с аукциона, но с обременением ипотекой и обязательствами предоставить квартиры всем участникам долевого строительства по договорам с обанкротившейся фирмой, в договоре купли-продажи объекта незавершенного строительства были условия заключить дополнительные соглашения со всеми участниками долевого строительства на замену Застройщика, и нигде не указано что ЖСК должно предоставить квартиры бесплатно, сейчас получается что одни обманутые дольщики взяли на себя обязательства перед другими, которые не в чем не участвовали ни чем не рисковали а получили квартиры по договорам с Фирмой которая обанкротилась.
Обманутый дольщик-председатель ЖСК Надежда.

6.1. у вас проблема в чем? Все доплатили, а 6 не оплатили и не вступили в члены ЖСК? Для решения вопроса нужно смотреть документы

7. Застройщик подал на банкротство, жск единственый путь? Что дает статус обманутых дольщиков? Спасибо.

7.1. Уважаемая Vera Didenko! 12 июля 2011 года Президентом РФ подписан Федеральный Закон № 210-ФЗ о внесении изменений в Федеральный Закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства. В соответствии со статьей 3 данный документ вступает в силу по истечении 30 дней после дня его официального опубликования.
В соответствии с принятым законом, ранее действующий Закон о банкротстве № 127-ФЗ дополняется новым параграфом «Банкротство застройщиков», который устанавливает особенности банкротства застройщиков, привлекавших средства граждан для финансирования строительства многоквартирных домов.
В рамках дела о банкротстве застройщика арбитражный суд вправе признать наличие требования о передаче жилого помещения не только у дольщиков, заключивших договоры по Закону № 214-ФЗ, но и у граждан, которые внесли деньги по наиболее распространенным схемам привлечения средств в обход закона № 214-ФЗ:
1) заключение договора участия в долевом строительстве;
2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
Законом о банкротстве в редакции принятого закона № 210, введен новый реестр – реестр требований о передаче жилых помещений.
С момента вступления закона в силу, у дольщиков — участников строительства, появилось право выбора в заявлении различных видов требований к застройщику.
Речь может идти о требованиях:
— возврате денежных средств и убытков с правом на отказ от заключенного договора с застройщиков,
— возврате денежных средств, уплаченных по недействительным договорам (денежные требования),
— о передаче жилых помещений, т.е. требование на получение определенного объекта недвижимости, как не денежном требовании.

8. После банкротства застройщика создали ЖСК, Ждем регистрации объекта незавершенного строительства. Могут ли другие кредиторы наложить арест на этот объект, если находимся в конкурсном управлении.

8.1. Добрый день! нет, не смогут.

8.2. Вопрос не понятен. Какой объект и кому принадлежит? Завершено ли конкурсное производство по застройщику?
Что принадлежит ЖСК?

8.3. Добрый день, Ольга! Для объективного ответа на Ваш вопрос необходимо выяснить следующее:
1. кто подал заявление о регистрации объекта незавершенного строительства и какие документы были к нему приложены
2. в чьём фактическом распоряжении сейчас находиться объект
3. подробности создания ЖСК (учредительные документы)
Вообще факт выбытия объекта незавершенного строительства из конкурсной массы в пользу иных лиц до завершения процедуры банкротства застройщика сомнителен

9. После банкротства застройщика, дом достроил ЖСК и ввёл в эксплуатацию. Собственник доли незавершённого строительства не вступал в ЖСК по причине несогласия с расчётом паевого взноса. И взаимоотношений с ЖСК никаких не имел. Как ему теперь получить св-во на готовую квартиру?

9.1. Здравствуйте!
Не анализируя имеющиеся документы о праве на долю в незавершенном строительстве, можно лишь сказать, что иначе как в судебном порядке признать право на достроенный объект вряд ли можно.
Согласно ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, и из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

9.2. Все зависит от того, чем закончилось банкротство…и на каких условиях недострой перешел в жск. Вполне возможно, что вы даже в судебном порядке не сможете получить право собственности на эту квартиру… если хотите реально оценить шансы, звоните — разберемся, что можно сделать в вашей ситуации.

10. В связи с банкротством застройщика (ооо стройтехника), дольщиками было создано жск (840 человек), с передачей жск недостроенных объектов и земли (жск-1).
В принятом уставом жск описан порядок формирования индивидуальной части паевых платежей (общая часть определялась определениями арбитражного суда (недостроенные объекты)).
По уставу средства уплаченные застройщику до банкротства должны были зачитываться в счет уплаты паевых взносов.
Правление жск отказывается зачитывать эти средства (подает в суд на членов жск, представляет доказательства однобоко, пытается создать прецедент чтобы распространить его на всех), пытается собрать деньги с людей по второму разу.
Рассылает письма с предупреждением об исключении (шантажируют людей что они потеряют свои недостроенные квартиры получив мизерную компенсацию).
Помимо этого отказываются созывать общее собрание и очередное и внеочередное.
Согласно устава правление имеет право распоряжаться средствами только по смете расходов и доходов принятой общим собранием, такой сметы НЕ принимало общее собрание.
Вопросы интересуют такие:
1. возможно ли признание всей финансовой деятельности жск незаконной (ничтожными все заключенные договора) на основании отсутствия сметы?
2. какова ответственность председателя и правления жск за нарушения устава?
3. стоит ли обращаться в прокуратуру или сразу в суд?
4. реально ли изменить пункты устава по суду, подать по частному случаю и просить суд изменить устав для предотвращения подобных случаев?
5. Мы не можем собрать общее собрание так как нет контактных данных членов жск, есть ли способ истребовать их у жск?

10.1. Добрый день! В данном случае Вам необходимо обратиться с письменной жалобой в Государственную жилищную инспекцию с целью проведения проверки в отношении данного УК/ТСЖ.

11. Наш застройщик находится в состоянии банкротства. Предлагает продолжить строительство в ЖСК. Чем договор долевого участия отличается от договора с ЖСК? Какие тут могут быть подводные камни?

11.1. По договору долевого участия у Вас больше прав и гарантий, чем в ЖСК.

12. При банкротстве застройщика создано ЖСК, которому переданы права застройщика, имеет ли право ЖСК взыскивать неисполненные обязательства перед застройщиком.

12.1. Здраствуйте, да ЖСК как и ТСЖ имеет на это полное право. За подробностями можно обратиться к специалистам.

13. Во время банкротства строительной организации создано ЖСК которому переданы права застройщика, имеет ли право ЖСК взыскивать с дольщиков суммы неисполненных обязательств перед застройщиком, банкротство уже завершено.

13.1. Добрый день! Что понимать какие права и кому переданы, а также объем переданных прав — нужно посмотреть документы, например устав ЖСК, в котором должна быть информация о порядке создания, а также является ли организация чьим либо преемником и в каком объеме. Обращайтесь…Удачи Вам!.

14. При банкротстве застройщика создано ЖСК, ему передали права застройщика и земельный участок, я включена в реестр на жилое помещение, арбитражный управляющий передал реестр в ЖСК, , в данном реестре была указана задолженность, (суммы не полностью уплаченные застройщику-банкроту), но признанные судом право доли на незавершенку,
ЖСК решением собрания требует уплатить задолженность (сумму недоплаты по реестру) имеет ли право ЖСК взыскивать задолженность по реестру.

14.1. ЖСК на общем собрании должны принимать все решения. Что касается опплат согласно сметной документации и рна общем собрании.

Добрый вечер
Обязательно организовывать ЖСК. Но этим нужно заниматься. Фактически, правление кооператива, должно оказаться способным выполнить все функции застройщика (ввод, сети, взаимодействие с поставщиками ресурсов), поскольку то, что уже сделано предыдущим, коробка, — это самая простая и малозатратная часть всего процесса.
Но если вы не возьмете на себя такую ответственность, — вы потеряете все. Уж точно никто не придет и не достроит дом бесплатно. Для нового инвестора это экономически невыгодно, поскольку, как я уже говорила, основные затраты впереди, а деньги дольщиков уже непонятно где. А власти не берут и не обязаны брать на себя такую функцию. Писать президентам и патриархам — просто смешно. Такие вопросы так не решаются. Можете митинговать, голодовать, но государство не обязано брать на себя содержание клиентов какой-то фирмы, которая собрала деньги и развалилась. К примеру, у Вас украли кошелек. Обратились Вы в полицию. Вернет Вам полицейский утраченные деньги, карточки, проездной?
Так что либо забудьте об этой неприятности, либо берите все в свои руки. Можете потерять пару лет на борьбу, привлечение внимание общественности, органов, государственных лиц, а можете сразу взять все в свои руки.
В реестр кредиторов, конечно, нужно включаться. Но с условием, что у застройщика что-то есть. Если у него ничего нет — то и тот факт, что Вы в нем находитесь, не принесет Вам практической пользы
Это точно
Всего хорошего

Жилищно-строительные кооперативы(ЖСК) создаются и используются в качестве инструмента по доведению объектов недвижимости по ДДУ до финишной стадии – вручению ключей собственникам.

Банкротство застройщика возможно на любой стадии. Если до завершения стройки осталось совсем немного, и его участники согласны понести дополнительные расходы, то создается ЖСК. С вступлением в силу ФЗ-175 от 01.07.2018 г. создать кооператив теперь можно не во всех случаях – договора, предусматривающие расчеты с застройщиками через счета эскроу такой возможности не допускают.

Внимание! Информация, представленная на сайте, рассматривает типовые решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к специалистам:

  • +7 (812) 748-55-98 Санкт-Петербург
  • +7 (499) 686-13-18 Москва

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА БЕСПЛАТНО!

Пошаговый порядок создания ЖСК

Создание кооператива обманутых дольщиков при банкротстве застройщика проводится по нижеизложенной схеме.

  • Проведение собрания участников инициативной группой.
  • Принятие решения о необходимости ЖСК и его фиксация в протоколе.
  • Выборы правления и председателя кооператива.
  • Разработка и утверждение Устава.
  • Определение сумм вступительных взносов и порядка их внесения.
  • Регистрация ЖСК через ИФНС.
  • Ходатайство в Арбитражный суд о передаче замороженной стройки кооперативу для дальнейшего завершения строительства.

Несогласные вступать в ЖСК дольщики вправе расторгнуть договор с банкротящимся застройщиком, обратившись к арбитражному управляющему, и заявить свои требования о денежном возмещении.

В этом случае, если компания не страховала сделку и не делала отчислений в компенсационный фонд, рассчитывать можно только на средства, которые останутся после расчетов с кредиторами 1-й и 2-й очереди, а также после передачи недостроя ЖСК. Вариант с самостоятельным достраиванием наиболее реален и перспективен.

Бухгалтерская отчетность в ЖСК обманутых дольщиков

Регистрация ЖСК через ИФНС наделяет первый статусом юридического лица со всеми бухгалтерскими и налоговыми обязанностями последнего. В соответствии с директивами Минстроя РФ кооперативы, созданные для достраивания своих домов, в обязательном порядке сдают бухгалтерскую отчетность по итогам каждого квартала и отчетного года.

Отчетность, равно, как и Устав, информация о числе членов, распределении паев, разрешении на строительство, правах на участок публикуется в открытом доступе. Обязательно составляется график реализации проекта с регулярными отметками о ходе работ, сроках их завершения и величине предстоящих затрат.

На ЖСК возлагаются обязанности по финансированию строительства – привлечению инвесторов, сбору взносов с пайщиков, заключению договоров с подрядчиками и расчету с ними. Вся эта деятельность должна документироваться, отражаться в бухгалтерской отчетности и быть доступной для ознакомления членам кооператива и надзорным инстанциям.

Что отразить в Уставе ЖСК при несостоятельности застройщика?

Для создания ЖСК обманутых дольщиков используется типовой Устав. В нем помимо стандартных обязательно предусматриваются следующие пункты.

  • Обязанности кооператива. В первую очередь прописываются обязательства перед пайщиками – способы и сроки передачи квартир. Сделать это нужно подробно, чтобы впоследствии не возникало проблем. Не менее важно предусмотреть в Уставе и алгоритм сотрудничества с подрядчиками, включая систему расчетов.
  • Права ЖСК. Заключение только выгодных для кооператива договоров и действие исключительно в интересах пайщиков. Кооператив вправе открывать расчетные счета и совершать по ним операции. Уточняется и право на смену правления, наем сотрудников – бухгалтера, юриста и т.д.
  • Создание и работа ревизионной комиссии. Ее полномочия обсуждаются на собрании, там же выбираются кандидаты из числа пайщиков.
  • Прием новых членов и исключение. Условия и процедура детально расписываются в Уставе.

Изначально зарегистрированный в ИФНС Устав ЖСК при банкротстве застройщика можно менять. Основанием для внесения изменений служит протокол собрания пайщиков с зафиксированным в нем решением. В одностороннем порядке правление может вносить изменение в Устав только, если это предусмотрено его более ранней редакцией. О подобных изменениях обязательно извещаются члены кооператива.

Юридическая помощь обманутым дольщикам при создании ЖСК

Достраивать дом самостоятельно, через ЖСК, очень хлопотно и долго. Требуется привлечение специалистов – профессиональной строительной компании, коммуникационных служб, отделочников, инженеров, коммунальщиков и т.д. Все это стоит дополнительных вложений сверх уплаченных ранее по договору ДДУ.

Подобная ситуация нервирует участников кооператива – в итоге квартиры получаются на порядок дороже изначальной стоимости, срок завершения строительства отодвигается на неизвестный период. Каждый шаг нужно продумывать, согласовывать и финансировать самим. А насколько честно ведет себя правление? Не обманывает ли пайщиков? Не повторит ли оно судьбу разорившегося застройщика? Избежать повторных неприятностей поможет квалифицированная юридическая помощь.
Опытные специалисты разработают Устав, помогут быстро зарегистрировать ЖСК и активизировать его работу.

Внимание! Информация, представленная на сайте, рассматривает типовые решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к специалистам:

  • +7 (812) 748-55-98 Санкт-Петербург
  • +7 (499) 686-13-18 Москва

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА БЕСПЛАТНО!

При банкротстве застройщика ЖСК обязан принять дольщиков

Верховный суд РФ объяснил, почему жилищно-строительный кооператив, созданный после банкротства застройщика для завершения строительства, должен принимать в свои члены участников долевого строительства.

Если вы жилищно-строительный кооператив, который оказался в подобной ситуации, прочитайте нашу статью.Нужна ли реорганизация в ТСЖ, если ЖСК построил дом?

Обманутые дольщики и судебные тяжбы

Застройщик обещал построить многоквартирный дом. Нашёл дольщиков, заключил с ними договор о долевом строительстве и стал строить. А через некоторое время прогорел, так бывает.

Дольщики решили достроить дом и для этой цели организовали жилищно-строительный кооператив. ЖСК передали недостроенный дом и земельный участок под ним. ЖСК утвердил устав, где описал цель своего создания – защитить права участников долевого строительства и завершить строительство дома.

На общем собрании члены ЖСК единогласно решили принимать кредиторов застройщика в члены кооператива только после того, как в максимально полном объёме выявят всех участников долевого строительства этого дома.

Члены кооператива решили, что деньги, которые вносили дольщики по договорам с застройщиком, нужно считать паевым взносом, потому что строился дом за их счёт.

Но тут что-то пошло не так, и кооператив не принял заявление одной дольщицы о зачёте в счёт паевого взноса члена кооператива её взноса в долевое строительство дом и не включил её в свои члены.

Дольщица обратилась в суд. Суд первой инстанции поддержал её требование.

Он указал, что ЖСК:

  • нарушил собственный устав и имущественные права дольщицы;
  • не уведомил её вовремя о созыве общего собрания, на котором принималось решение о прекращении приёма участников долевого строительства в члены кооператива;
  • не предоставил возможность вступить в члены кооператива.

Апелляционный суд отменил решение первого суда. Он исходил из того, что дольщица сама виновата: подала заявление о вступлении в члены ЖСК после прекращения приёма в члены кооператива участников долевого строительства. Дольщица обратилась в Верховный суд РФ, и он всех примирил.Многодомовые ТСЖ

Что решил Верховный суд

Привлекать деньги граждан для достройки многоквартирных домов с последующим возникновением права собственности на помещения в этом доме можно двумя способами:

  • заключить договор участия в долевом строительстве,
  • создать жилищно-строительный кооператив (ч. 2 ст. 1 N 214-ФЗ).

Источник формирования имущества потребительского общества – паевые взносы пайщиков, доходы от предпринимательской деятельности потребительского общества и созданных им организаций, доходы от размещения его собственных средств в банках, ценных бумагах (п. 3 ст. 21 Закона РФ от 19.06.1992 N 3085-I). Паевые взносы формируют паевой фонд потребительского общества (п. 1 ст. 23 Закона РФ N 3085-I).

Верховный суд РФ указал, что ЖСК создали для защиты прав участников долевого строительства жилого дома и завершения строительства дома. Для этого с согласия участников долевого строительства, в том числе и истца, ЖСК передали земельный участок и недостроенный дом.

Поэтому у ЖСК появилась обязанность принять в члены кооператива участников долевого строительства МКД, за которыми признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство переданного кооперативу объекта.

Жилищно-строительный кооператив должен был в суде доказать, что исполнил эту обязанность (п. 1 ст. 6, п. 2 ст. 401 ГК РФ). ЖСК не предоставил таких доказательств. Кооператив не принял решение включить дольщицу в члены кооператива, не закрепил за ней соответствующий паевой взнос и площади, не сообщил ей о созыве общих собраний членов кооператива и о принятых на них решениях.

Верховный суд РФ отменил апелляционное определение предыдущего суда и направил дело на новое рассмотрение.ТСН как орган управления МКД

Как достроить долгострой

Тем дольщикам, которым предстоит достраивать свой дом самостоятельно, нужно быть готовым к тому, что процесс этот может растянуться на несколько лет. Ещё один неизбежный момент — это необходимость доплачивать за свои строящиеся квадраты. У каждого долгостроя своя сумма доплаты. Это может быть 7000 рублей с квадратного метра, а может и 20 000.

Вот восемь ключевых шагов, которые должны предпринять обманутые дольщики:

1

Согласно статье 112 жилищного кодекса, жилищный кооператив может быть создан лишь в том случае, если число его членов не менее пяти человек. При этом число членов ЖСК не должно превышать количество жилых помещений в кооперативном доме.

Ростислава Нетисова, nsknews.info

Решение о создании ЖСК принимается общим собранием всех членов ЖСК, которые имеют право принять участие в таком собрании. Единственным учредительным документом является устав. Его принимают одновременно с решением о создании ЖСК.

Государственная регистрация ЖСК осуществляется по месту его нахождения, под которым признаётся место нахождения правления ЖСК.

Для государственной регистрации ЖСК предоставляются следующие документы: — подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утверждённой постановлением правительства РФ от 15.04.2006 г. № 212.

Заявление должно быть нотариально заверено подписью заявителя; — решение о создании ЖСК (протокол); — устав, утверждённый на собрании; — справка о юридическом адресе; — документ об оплате государственной пошлины.

Государственная регистрация считается состоявшейся тогда, когда внесена запись о регистрации ЖСК в Единый государственный реестр юридических лиц. С этого момента ЖСК вправе осуществлять свою деятельность. ЖСК следует пройти процедуру постановки на учёт во внебюджетные фонды и подготовить документы на открытие расчётного счета в банке. Затем изготовить печати и штампы, оформить ЖСК в Пенсионном фонде и в Фонде обязательного социального страхования.

2

Инициативная группа из 3-4 человек обязательно должна быть в ЖСК. Она будет контролировать инвестора, застройщика, подрядчика и контактировать с властями.

Председатель правления строительного кооператива обязан обеспечивать выполнение принятых правлением решений, защищать интересы кооператива, заключать сделки и без доверенности действовать от имени всех членов кооператива.

3

После утверждения устава необходимо оформить документы о правах на земельный участок под строительство. ЖСК должен получить градостроительный план земли и подготовить проектную документацию.

Эти документы предоставляют в департамент архитектуры и строительства мэрии Новосибирска, где выдают разрешение на строительство.

Данный документ является законным подтверждением того, что проектная документация соответствует градостроительному плану земельного участка и позволяет приступить к строительству многоквартирных домов.

4

Этот пункт необходим в случае банкротства застройщика. Тогда члены ЖСК должны обратиться в суд для признания прав собственности на долю.

Фото из архива «НН», nsknews.info

Физические лица с иском о признании права собственности на объект недвижимости обращаются в суд общей юрисдикции (районный/городской суд), юридические — в арбитраж.

Исковое заявление дольщика не может содержать требование о признании права собственности на квартиру, поскольку до официальной сдачи объект долевого строительства в правовом смысле не расценивается как полноценный объект недвижимости, а является объектом незавершённого строительства.

Требовать в иске признания права собственности можно исключительно на долю в нём, которая соответствует условиям заключённого договора долевого участия (ДДУ) в строительстве.

5

Чтобы достроить незавершённый дом, члены ЖСК на общем собрании договариваются о том, какую сумму они готовы внести в стройку. На разных объектах суммы разные — в среднем, от 7000 до 20 000 рублей за квадрат.

6

Получение различных форм поддержки от городских и региональных властей. Как вариант — привлечение инвестора.

В рамках закона «Об использовании земель на территории Новосибирской области» для решения финансовых проблем дольщиков городские и региональные власти могут привлекать инвестора, готового предоставить средства в обмен на участок под застройку. Землю инвестор получает без торгов.

Фото из архива «НН», nsknews.info

7

По окончании всех работ строительный кооператив должен получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Только после этого все члены ЖСК могут оформить право собственности на жильё.

8

Для этого потребуется обратиться в управление Росреестра со следующими документами: — документы, удостоверяющие личности всех будущих собственников; — документ, подтверждающий основание возникновения права собственности — ДДУ; — технический и кадастровый паспорта, поэтажный план с экспликацией; — квитанция об оплате госпошлины за регистрацию права собственности; — акт приёма-передачи квартиры (при оформлении в собственность квартиры по ДДУ);

— форма заявления.

#Строительство #Долгострои #Инструкция

Какие документы необходимо оформить жск на строительство дома

Кооператив может самостоятельно выполнять функцию заказчика, контролировать качество работ, проводить тендеры, нанимать подрядчиков для проведения работ. Для людей, которые не имеют профильного образования, это сложно.

Как считает Владимир Спарак, проще привлечь к работам fee-девелопера (организацию, которая создает девелоперский проект под заказ, без собственных финансовых вложений). Самим подрядчикам по большому счету все равно с кем иметь дело: с застройщиком или образованным гражданами ЖСК.

По словам директора по маркетингу и продажам компании KVS Натальи Агрэ, главное чтобы все документы на объект соответствовали закону, а у заказчика были деньги. По окончании строительства ЖСК собирает необходимые документы (список приведен в п. 3 ст.

Кроме того, если это предусмотрено уставом кооператива, решением общего собрания членов ЖСК, в ряде случаев могут обязать внести дополнительные разовые взносы. Как в регистрах бухгалтерского учета, так и для целей налогообложения все виды взносов не признаются доходом ЖСК (подп.
1 п. 2 ст. 251

Внимание

НК РФ). Не включаются поступившие взносы также и в базу по налогу на добавленную стоимость (если ЖСК признается плательщиком НДС) (подп. 1 п. 2 ст.146 НК РФ).

Кроме того, в рамках целевых программ, направленных на содействие жилищному строительству муниципальные (региональные) власти, либо организации, работники которых являются членами ЖСК, могут субсидировать строительство жилого дома в интересах членов кооператива.

Такие средства (субсидии) признаются целевыми поступлениями на ведение уставной деятельности некоммерческих организаций (п. 2 ст. 251 НК РФ) и не являются доходом кооператива.

Оформляем право собственности на кооперативную квартиру

В то же время, в соответствии с ранее действовавшим ЗУ «О собственности» право собственности члена жилищного кооператива на квартиру действительно возникало с момента выплаты пая и не требовало регистрации, что и вводит многих в заблуждение.

Вместе с тем, даже в случае, если пай был выплачен тогда, когда регистрация прав на недвижимость не являлась обязательной, на данный момент без государственной регистрации собственник не сможет распорядиться своим жильем: продать, подарить, передать в управление или ипотеку.

Проблемы могут возникнуть и при оформлении наследства на незарегистрированную квартиру в ЖБК. Поэтому настоятельно рекомендуем всем собственникам жилья в кооперативном доме пройти процедуру оформления и регистрации права собственности.

Как построить многоквартирный дом своими силами?

  • свидетельство о праве собственности на квартиру;
  • извлечения о регистрации в
  • технический паспорт.

Теперь процедуру регистрации права собственности на кооперативную квартиру можно считать завершенной.

Такая недвижимость может быть отчуждена на основании гражданско-правового договора (купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания), передана в управление или ипотеку и.т.д и т.п.

Регистрация жск

Помимо других положений, такие договоры в большинстве случаев содержат условия о составе, размере и порядке внесения паевых взносов членов кооператива, а также о порядке передачи конкретной квартиры в собственность определенного пайщика. Перед подписанием такого договора, покупатель квартиры по схеме ЖСК должен учитывать, что:

  • Нормами законодательства закреплено, что размер и порядок внесения паев (п.

    1 ст. 125 ЖК РФ), а также ответственность за его не внесение и нарушение графика его внесения (п. 3 ст. 6 ФЗ № 215) должны определяться уставом. Каких-либо других способов привлечения средств на застройку жилищным и гражданским законодательством не предусмотрено.

  • Предоставление жилых помещений, а также вселение в них, согласно ст.

Жилищно-строительные кооперативы

ЖК РФ, осуществляется на основании решения общего собрания ЖСК, принятие которого возможно только при условии, если член полностью оплатил свой паевой взнос. Порядок вынесения таких решений и приобретения прав на жилье устанавливается в уставе объединения.

  • Ввиду того, что законодательство не предусматривает каких-либо договорных способов привлечения средств в ЖСК и выделения за это недвижимости, паенакопительный договор не может являться основанием для принятия от члена кооператива паевых взносов, а также основанием для выделения ему квартиры.

Подписание гражданами каких-либо дополнительных договоров не предоставляет им дополнительных гарантий и, по сути, является нецелесообразным.

Как оформить в собственность квартиру в новостройке?

Важно

Регистрация жилищно-строительного кооператива производится в общеустановленном для юридических лиц порядке. Он установлен Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

На дату внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) о регистрации жилищно-строительного кооператива его учредители становятся его первыми членами. В дальнейшем ЖСК имеет право принимать в свои ряды новых участников. Количество их, как было сказано выше, не может превышать количества жилых помещений в строящемся доме. Прием новых членов жилищно-строительного кооператива производится на основании поданных заявлений (п. 1 ст.121 ЖК РФ). Заявление о приеме в течение месяца должно быть рассмотрено правлением ЖСК и утверждено решением общего собрания (конференции) членов жилищно-строительного кооператива (п. 2 ст. 121 ЖКРФ).

Покупка квартиры через жск

Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), члены ЖСК солидарно несут дополнительную ответственность по обязательствам кооператива, в пределах невнесенного дополнительного взноса. Таким образом, если окончание строительства будет невозможно ввиду финансовых трудностей объединения, обязанность по дополнительному финансированию ложится на плечи самих пайщиков.

  • Более того, согласно ст.

    11 ФЗ № 215 от 30.12.04 «О жилищных накопительных кооперативах», решением общего собрания в устав ЖСК могут вноситься изменения. Таким образом, размер пая (стоимость квартиры) может быть увеличена также и по воле общего собрания кооператива.

Пример Пахомов, на основании решения правления ЖСК «Жилье», стал в 2014 г.
его членом и внес соответствующий вступительный вклад. Согласно уставу кооператива, участники объединения должны были до конца 2015 г. внести свои паевые взносы.

Как купить квартиру в жск и не потерять деньги

Не хотим платить дважды: обманутые дольщики категорически против ЖСК

Рубрика: Актуальная тема, Жилая недвижимость, Законодательство

14.07.2017

Пермские обманутые дольщики категорически против объединения в жилищно-строительные кооперативы. По их мнению, это означает, что придется платить дважды за квартиру, в которую неизвестно когда переедешь.

13 июля в Перми состоялся очередной раунд-обсуждение ситуации с «проблемными» домами (их на данный момент в крае восемнадцать, — Прим.) между минстроем и «обманутыми» дольщиками. Присутствовавшие представители последних однозначно заявили, что предлагаемая властями «единственно возможная» схема их не устраивает из-за обязательного объединения в ЖСК и отбора категорий граждан, которым будут компенсированы вложенные средства (подробно о схеме читайте в нашем материале «Единственный выход: прикамский минстрой представил программу помощи обманутым дольщикам»).

— Почему мы должны снова платить по 25 тысяч за квадратный метр, хотя практически все наши жители уже один раз полностью заплатили за свои квартиры?, — задала вопрос представитель жильцов «проблемного» дома на Островского, 30.

Аналогичный вопрос задали и представители других объектов.

— Стоимость квадратного метра на нашем объекте определена в 37 тыс рублей. При объединении в ЖСК жители опять должны будут заплатить практически такую же сумму, — заявил представитель объекта на Декабристов, 97 Андрей Логинов.

Большие вопросы у дольщиков и к социальным нормам. Напомним, что по схеме минстроя для получения субсидий площадь собственного жилья не должна превышать социальной нормы (33 кв.м. – на лицо без семьи. 42 кв.м – на семью из 2-х человек, по 18 кв.м. на человека для семьи из 3-х и более членов; либо жилой/садовый дом общей площадью до 60 кв.м. Если площадь приобретенного жилого помещения больше указанных социальных норм – разницу между размером субсидии и размером дополнительного взноса дольщик будет доплачивать из собственных средств).

Здесь претензии – у многих «обманутых» квартиры больше норм.

И, наконец, третий «спорный» блок про сами субсидии, вернее про категории, которые будут иметь право их получить (в случае одобрения категорий депутатами заксобрания, — Прим.). Дольщики боятся, что многие из них просто не попадут в обозначенные категории.

Напомним, в предложенный минстроем список попадают: малоимущие граждане, дети-сироты, инвалиды первой, второй и третьей группы, молодые и многодетные семьи, ветераны труда и Великой Отечественной войны, ветераны боевых действий и военной службы, герои Российской Федерации и СССР, герои труда, лица, признанные иждивенцами, пенсионеры (женщины – 55 лет, мужчины – 60 лет) и граждане, приобретавшие квартиру с помощью ипотеки.

По оценкам минстроя, под все категории попадут 70% «обманутых» дольщиков. На их субсидирование потребуется примерно 700 млн рублей.

— Что делать гражданину России, если он молодой, не инвалид, не многодетный, не ветеран, а просто заплатил 100% своих средств за квартиру, в которую не может въехать уже не один год и он не хочет объединения в ЖСК потому что у него больше нет денег? Он останется у «разбитого корыта» без квартиры и превратится в бомжа?, — эмоционально спросила одна из дольщиц.

На что представители властей ответили, что в таком случае такой гражданин не получит права собственности на квартиру.

Кроме того, дольщики интересовались возможно ли выйти из ЖСК, если на каком-то этапе достройки объекта они найдут инвестора. На что представители минстроя ответили, что такое нереально, так как если «мы запускаем схему», то надо следовать ей полностью, любое отклонение может привести к ситуациям с неразберихой трат немалых денег.

Вообще, представители минстроя на встрече подытожили все вопросы претензии тем, что абсолютно все их решения и предложенная схема основывается исключительно на законодательстве. Если проще: то она – единственный законный универсальный выход достройки объектов с максимально возможным удовлетворением большинства пострадавших. Понятно, что недовольные и не выигравшие от нее будут, но удовлетворить 100% пострадавших никак не удастся.

И.о. министра строительства и архитектуры (с июля оно так называется) Михаил Сюткин сообщил собравшимся, что «через пару недель» начнет работу фронт-офис по «пострадавшим», где запланировано появление менеджера, закрепленного за каждым объектом и где любой желающий сможет получить максимально возможную консультацию как ему быть.

По мнению Станислава Шестакова, адвоката «Фонда содействия ТСЖ», несмотря на все возможные недовольства, план минстроя необходимо принимать и реализовывать:

— Это один из первых в России подобных законов, он давно назрел и нужен. Более того, возможно он будет взят за основу и при подобных решениях в других субъектах страны. Закон серьезно расширяет круг лиц, которые имеют право на субсидию, имеет четко прописанные этапы. Главное, чтобы была точно определена цена достройки каждого объекта и она не менялась. Каждый пострадавший должен четко понимать в какую именно сумму все обойдется. Например, была известная ситуация по объекту на Ушакова, 21, когда изначально было озвучено, что цена доплаты будет 7 тыс рублей за квадратный метр, а в итоге она превратилась в 18 тыс рублей.

Кроме того, на мероприятии замминистра строительства Александр Бондаренко представил ситуацию с тремя «проблемными» объектами:

— ул.Островского, 30. Состоит из двух очередей, переданы в ЖСК в 2013 г. Построена 1 очередь и почти готова вторая. 1-я очередь фактически эксплуатируется жильцами. Идет определение стоимости подключения второй очереди к сетям. Достройка всего объекта и получение разрешение на ввод запланирована на конец года. ЖСК требуется 32 млн руб на достройку 1-й очереди и 232,6 млн руб – на достройку 2-й.

— проспект Декабристов, 97-99. Достройка объекта и ввод в эксплуатацию ориентировочно запланирована на конец 2018 г. Необходимые на это средства составляют примерно 350 млн руб. Здесь проблема в том, чтобы продолжать строительство необходимо погасить минимум 60% требований залоговых кредиторов, то есть 51,5 млн руб.

— ул.Кедровая, 18 (с.Култаево). Есть инвестор, который приобрел 100% доли застройщика. Достройка и ввод в эксплуатацию в 2017 – 19 гг. Ориентировочный убыток от строительства составит от 43 до 80 млн руб. Инвестор просит либо финансовую компенсацию от властей, либо получить в собственность земельный участок.

Следующий раунд ориентировочно состоится в конце июля. Проект закона планируется рассмотреть заксобранием в августе.

Дмитрий Владимиров

Ищете коммерческую недвижимость?
Предложения на сайте metrosphera.ru

Создание ЖСК будет возможно лишь в двух случаях

В закон о долевом строительстве планируют внести поправки, касающиеся деятельности жилищно-строительных кооперативов, пишет газета «Известия». Создавать ЖСК будет разрешено только в двух случаях: если дом строится на бесплатном участке, выделенном из государственной собственности, либо если застройщик проекта проходит процедуру банкротства. Раньше ЖСК часто создавались по «серым» схемам. Предполагается, что данные поправки будут препятствовать появлению на рынке строительных пирамид.

В пресс-службе депутата Николая Николаева, одного из авторов поправок, рассказали изданию, что жилищно-строительные кооперативы будут создаваться либо по закону «О содействии развитию жилищного строительства», или согласно законодательству о банкротстве застройщика (ЖСК сможет нанять подрядчика и достроить проблемный объект). По словам замглавы Минстроя Никиты Стасишина, ЖСК, которые уже созданы, продолжат работать.

Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева отмечает, что многие недобросовестные застройщики стремятся обойти закон о долевом строительстве. Поэтому решено законодательно определить ситуации, когда можно использовать формат ЖСК.

По словам Косаревой, доля домов, построенных на средства кооперативов, сейчас составляет не более 1%. Деятельность ЖСК с 2008 года регулируется законом «О содействии развитию жилищного строительства». Согласно документу, определенным категориям граждан (многодетным семьям, военнослужащим, молодым ученым) бесплатно выделяется под строительство государственный земельный участок. Некоторые строительные компании, в числе которых, к примеру, СУ-155, стремились обойти ФЗ-214 и использовали формат кооперативов.

В рамках закона о банкротстве в 2011 году было разрешено использование формата ЖСК для достройки проблемных домов. Глава юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов говорит, что, хотя в теории это выглядело привлекательно, в действительности нередко возникали проблемы. К примеру, ЖСК мог взяться за достройку объекта с отрицательной рентабельностью, при этом финансирование строительства ложилось на плечи дольщиков. Люди чаще всего отказывались доплачивать. Логинов отмечает, что создание Фонда защиты дольщиков решит эту проблему: часть финансирования структура возьмет на себя, что позволит покрыть разницу в рентабельности.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *