Ремонт в ТСЖ

Взносы в фонд капитального ремонта в учете собственников

Юридические лица и индивидуальные предприниматели становятся плательщиками взносов на капремонт, если они владеют на праве собственности помещением в МКД (многоквартирном доме). Предназначение этой недвижимости может быть любым – офис, торговая площадь, склад. Не подлежат обложению взносами формы недвижимости, которые признаны аварийными. Исключением является и ситуация, когда все квартиры в домовладении принадлежат одному собственнику.

Размер взноса на капремонт устанавливается региональными властями в соответствующих нормативных актах. При просрочке очередного платежа на сумму долга начинает начисляться пеня. Ее величина равна 1/300 от размера ключевой ставки ЦБ, пеня рассчитывается за каждый день задержки оплаты. Сроки перечисления взносов совпадают с предельными датами погашения счетов по коммунальным услугам. Взносы могут перечисляться на специально созданный счет, либо на счет регионального оператора, организующего проведение капремонтов.

Бухучет взносов на капитальный ремонт производится на основании полученных платежных документов (счета-квитанции). Эта позиция подтверждается письмом Минфина от 16.02.2015 г. № 03-03-06/4/6840. Такие затраты являются экономически обоснованными и имеют документальное подтверждение, за их счет можно уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль. При общей системе налогообложения взносы могут быть учтены как:

  • материальные расходы;
  • прочие производственные;
  • внереализационные затраты.

Последний вариант подходит для случаев, когда компания владеет квартирой и предоставляет ее сотрудникам для временного проживания.

Взносы отражаются через дебет счетов 20, 44, 26 и кредит счета 76:

  • Д20, 26, 44 – К76 – начислен ежемесячный взнос на капремонт согласно счета-квитанции;
  • Д76 – К51 – взнос на капремонт перечислен.

Если земля, находящаяся под домом, за помещение в котором платились взносы на ремонт, изъята для госнужд, то все перечисленные в фонд капремонта средства возвращаются собственникам. Такие суммы должны быть отражены в учете в качестве внереализационных доходов:

  • Д51 – К76 – возврат ранее перечисленных взносов собственнику;
  • Д76 – К91.1 – сумма возвращенных взносов учтена собственником в составе внереализационных доходов.

Взносы на капитальный ремонт: проводки, бухучет в управляющей компании

В учете компании, принимающей средства в качестве взносов на ремонт, поступление денег отражается в зависимости от источника финансирования. Если одним из источников денежных вливаний является бюджет, то корреспонденции будут следующими:

  • Д86 – К96 – показана величина начисленной задолженности за бюджетом (сумма начислений должна совпадать с выделяемым объемом ресурсов);
  • Д55 – К86 – получение денег на ремонтные мероприятия из бюджета.

Финансирование в виде взносов собственников должно быть отображено проводками:

Д76 – К96 – начисление взносов в фонд капремонта,

Д51(55) – К76 – поступление взносов от собственников.

Способ осуществления капремонта влияет на порядок отражения расходных операций в учете.

Например, в Вологодской области от собственников квартир ежемесячно управляющая компания получала минимальный размер взноса на капитальный ремонт 6,60 руб./кв. м (постановление Правительства Вологодской области от 31.10.2013 № 1119). Величина сформированного фонда на дату начала ремонта составила 555,6 млн руб. Ремонт был осуществлен подрядной организацией, счет выставлен на сумму 55 млн руб. Бухгалтер составляет записи:

  • Д76 – К96 – ежемесячное начисление собственникам сумм взносов в фонд капремонта;
  • Д55 – К76 – ежемесячные поступления взносов на капремонт от собственников;
  • Д96 – К60 – 55 млн руб., стоимость расходов на ремонт, который будет выполняться силами подрядной структуры;
  • Д60 – К51 (55) – произведена оплата услуг подрядчика (55 млн. руб.);
  • остаток средств в фонде (сч. 96) составил 500,6 млн. руб. (555,6 – 55).

Если руководство управляющей компании осуществляет весь спектр работ самостоятельно за счет бюджета, то в учете будет составлены другие корреспонденции:

  • Д86 – К96 – создание резерва за счет бюджетных средств;
  • Д55 – К86 – целевое поступление денег на ремонтные мероприятия из бюджета.
  • Д60 – К55 – закупка материалов для капремонта;
  • Д10 – К60 – оприходование материалов необходимых для ремонта;
  • Д19 – К60 – выделен НДС;
  • Д68/НДС – К19 – НДС принят к вычету;
  • Д96 – К10, 70 и т.д. – объем фактических расходов на ремонт за счет резерва.

БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ В ТСЖ

» Назад
08.01.2017 14:10

БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ В ТСЖ

Вопрос о том, как составить бухгалтерские проводки в учете ТСЖ, по-прежнему не утрачивает актуальности. Рекомендации некоторых экспертов по использованию счета 96, дискуссии по поводу квалификации деятельности ТСЖ в качестве реализации услуг, работ для целей налогообложения, а также отсутствие четких предписаний в нормативных актах и разъяснений уполномоченных органов свидетельствуют об отсутствии определенности в профессиональном сообществе. В настоящей статье мы обоснуем собственное суждение о том, каким образом ТСЖ отражает хозяйственные операции в бухгалтерском учете.

Действующие бухгалтерские стандарты не описывают порядок учета основной уставной деятельности некоммерческой организации. Одновременно для отражения операций в рамках приносящей доход деятельности НКО руководствуется такими стандартами. Фактически единственным ориентиром для ТСЖ может быть комментарий к счету 86 «Целевое финансирование» из Инструкции по применению Плана счетов.

Известно, что многие бухгалтеры ТСЖ, построившие налоговый учет на основе разъяснений Минфина о том, что плата за содержание общего имущества и коммунальные услуги — это выручка ТСЖ, переносят этот принцип и на бухгалтерский учет. То есть они формируют доходы от продаж точно так же, как это делают УК.

Кроме того, некоторые ТСЖ следуют рекомендациям экспертов об использовании счета 96 для резервирования расходов по смете, а коммунальные услуги отражают как транзитные операции (с использованием счета 76).

Мы не считаем данные подходы верными. Вспомним, что в силу п. 6 ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации» одним из требований к учетной политике является требование приоритета содержания перед формой, согласно которому факты хозяйственной деятельности следует отражать в бухгалтерском учете исходя не столько из их правовой формы, сколько из их экономического содержания и условий хозяйствования.

Экономическое содержание уставной деятельности ТСЖ

С точки зрения правового статуса в отношении лиц, пользующихся на законных основаниях помещениями в доме, которыми управляет ТСЖ, товарищество, по сути, ничем не отличается от профессиональной УК.

1. ТСЖ является исполнителем коммунальных услуг и несет все обязанности, установленные Правилами предоставления коммунальных услуг. Оно обязано заключать договоры ресурсоснабжения. Единственное послабление, данное ТСЖ по сравнению с УК, — это чуть более низкий размер пеней в первые месяцы просрочки платежей по таким договорам.

2. На ТСЖ в полном объеме распространяются Правила осуществления деятельности по управлению МКД. Существенное отличие от УК заключается в том, что деятельность ТСЖ по управлению домом, собственниками помещений в котором оно создано, не подлежит лицензированию.

3. Для ТСЖ, как и для УК, действуют Правила содержания общего имущества, Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, а также Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. ТСЖ в силу закона обязано осуществлять необходимые мероприятия, которые обеспечивают надлежащее состояние общего имущества, независимо от наличия источника финансирования.

4. Правоотношения по поводу оказания платных услуг между ТСЖ и потребителями подпадают под действие законодательства о защите прав потребителей, даже если эти потребители являются членами ТСЖ.

Так описывается правовая сущность деятельности товарищества. Экономическая же сущность его деятельности существенно отличается от сущности деятельности УК (см. таблицу на с. 13).

Показатель для сравнения

УК

ТСЖ

Обязательства перед собственниками помещений

Оказывать услуги и выполнять работы

Оказывать услуги и выполнять работы. Отчитываться по смете доходов и расходов

Распоряжение поступлениями за услуги, оказанные собственными силами

По усмотрению УК

Все доходы тратятся согласно смете и финансовому плану, утвержденному решением общего собрания членов ТСЖ. Доходы от хозяйственной деятельности используются по специальному решению общего собрания членов ТСЖ

Экономия, образующаяся по итогам работы

Прибыль УК, которой она распоряжается единолично, в том числе путем осуществления выплат собственникам компании

Экономия по смете расходуется в соответствии с решением членов ТСЖ на цели, ради которых товарищество было создано, между членами не распределяется

Убыток, образующийся по итогам работы

Предпринимательский риск УК, не затрагивающий потребителей. Убыток может быть возмещен собственниками компании, которые не являются потребителями услуг УК

Никаких иных источников финансирования деятельности, кроме платежей собственников помещений, в том числе членов ТСЖ, товарищество не имеет. Сами собственники помещений определяют источник покрытия убытка

Главная особенность ТСЖ состоит в том, что собственники помещений являются одновременно и участниками юридического лица, и потребителями его услуг. Именно поэтому они имеют право получать отчет не только о фактическом оказании услуг, но и о размере затрат ТСЖ. Закон дает им право рассчитывать на то, что ТСЖ будет тратить денежные средства, внесенные собственниками помещений, именно по тому назначению, которое было согласовано самими собственниками. А это и есть характеристика средств целевого финансирования и их отличие от выручки от оказания услуг, выполнения работ.

Целевое финансирование

Согласно Инструкции по применению Плана счетов счет 86 предназначен для обобщения информации о движении средств, необходимых для осуществления мероприятий целевого назначения, средств, поступивших от других организаций и лиц, бюджетных средств и др. Средства целевого назначения, полученные в качестве источников финансирования тех или иных мероприятий, отражаются по кредиту счета 86 в корреспонденции со счетом 76.

Использование средств целевого финансирования отражается по дебету счета 86 в корреспонденции со счетами 20 или 26 (при направлении средств целевого финансирования на содержание НКО), 83 (при использовании средств целевого финансирования, полученных в виде инвестиций), 98 (при направлении коммерческой организацией бюджетных средств на финансирование расходов) и т.п. Таким образом, ТСЖ собирает осуществляемые затраты на счетах 20 и 26 в общем порядке. Для классификации затрат можно воспользоваться рекомендациями, актуальными для УК:

— на счете 20 аккумулируются затраты, непосредственно связанные с оказанием услуг собственникам помещений (в том числе заработная плата рабочих, если они есть в штате);

— на счете 26 собираются затраты, связанные с управлением организацией в целом (заработная плата председателя (управляющего), бухгалтера, затраты на содержание офиса, почтовые, канцелярские расходы).

По итогам месяца следует списать данные затраты за счет средств целевого финансирования.

Нередко НКО принимают к учету средства целевого финансирования лишь в размере фактически поступивших сумм. Однако для ТСЖ необходимо производить начисления по задолженности собственников помещений, чтобы в учете нашли отражение одновременно:

— реальные обязательства ТСЖ перед собственниками (запись по кредиту счета 86 означает, что ТСЖ взяло на себя обязательство израсходовать данные суммы по целевому назначению, вызванный неплатежами дефицит финансирования не снимает с ТСЖ обязательств по надлежащему содержанию общего имущества и ведению расчетов с РСО и подрядчиками);

— обязательства собственников помещений перед ТСЖ (по дебету счета 76 должны быть отражены суммы дебиторской задолженности собственников, которые товарищество имеет право взыскать в принудительном порядке).

Начисление задолженности по платежам собственников помещений указывает на то, что неизбежно возникнет необходимость формировать резерв по сомнительным долгам и списывать с баланса безнадежные к взысканию долги. Эта обязанность установлена бухгалтерским законодательством в отношении каждой организации. Единственным источником расходов в виде отчислений в резерв и списанных долгов является целевое финансирование, значит, соответствующую статью расходов придется обосновывать при утверждении сметы на общем собрании членов ТСЖ.

Пример 1. Согласно решению общего собрания членов ТСЖ установлен размер платы за содержание жилого помещения — 40 руб/кв. м в месяц. Общая площадь помещений в доме составляет 25 000 кв. м. Согласно статистическим данным за прошлые годы платежная дисциплина собственников помещений оценивается в 96% (учетной политикой предусмотрено, что этот показатель используется для оценки вероятности погашения задолженности населения в целом), в смету расходов заложены отчисления в резерв по сомнительным долгам в размере 1,6 руб/кв. м. В 2016 г. истек срок исковой давности по долгу по квартплате в сумме 40 000 руб., долг списан за счет резерва.

В рабочем плане счетов ТСЖ:

— к счету 20 «Основное производство» открыт субсчет 20-1 «Содержание общего имущества»;

— к счету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» открыт субсчет 76-6-1 «Начисленная плата»;

— к счету 86 «Целевое финансирование» открыт субсчет 86-1 «Содержание и ремонт общего имущества».

В бухгалтерском учете ТСЖ будут составлены следующие проводки:

Дебет

Кредит

Сумма, руб.

Начислены платежи собственников помещений по итогам месяца

(40 руб/кв. м x 25 000 руб.)

1 000 000

Отражено создание резерва по сомнительным долгам

(1,6 руб/кв. м x 25 000 руб.)

40 000

Отражено использование средств по смете на создание резерва по сомнительным долгам

40 000

Списан долг, признанный безнадежным, за счет резерва

40 000

Содержание и ремонт общего имущества

Согласно ч. 8 ст. 156, п. 4 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ принятие решения о размере взносов членов ТСЖ, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в МКД, относится к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества. Поскольку бремя содержания общего имущества несут все собственники независимо от статуса помещения (жилое или нежилое), категории самого собственника (юридическое или физическое лицо, ИП), его отношений с ТСЖ (член или нечлен), размер платежей для членов и нечленов товарищества одинаков.

Таким образом, ТСЖ ежемесячно начисляет платежи за содержание и ремонт общего имущества (одновременно это задолженность собственников и источник финансирования) в размере, установленном решением общего собрания членов товарищества. Повышение размера платы возможно только в законном порядке, правление (председатель) не вправе единолично принимать решение о выставлении дополнительных сумм. Если это было сделано и впоследствии не было одобрено легитимным собранием членов ТСЖ, товарищество может быть оштрафовано и принуждено контролерами провести перерасчет размера платы за прошедшие периоды (Постановление ВС РФ от 01.09.2016 N 306-АД16-10838, Определение ВС РФ от 02.09.2016 N 304-КГ16-10443).

Впоследствии общее собрание членов ТСЖ должно определить источник финансирования расходов, фактически понесенных ранее в отсутствие источника финансирования.

Общее правило об исправлении существенных ошибок гласит, что корреспондирующим счетом к счетам, записи по которым исправляются, является счет учета нераспределенной прибыли (непокрытого убытка) (п. 9 ПБУ 22/2010 «Исправление ошибок в бухгалтерском учете и отчетности»). Однако для НКО в целом и ТСЖ в частности счет 84 в данном случае следует заменить на счет 86. Этот вывод подтверждается рекомендациями, представленными в п. 25 Информации ПЗ-1/2015 <1>.

———————————

<1> Информация Минфина России «Об особенностях формирования бухгалтерской (финансовой) отчетности некоммерческих организаций (ПЗ-1/2015)».

Пример 2. Решением общего собрания в 2013 г. был установлен размер платы, составляющий 40 руб/кв. м в месяц (общая площадь помещений — 25 000 кв. м). В 2014 г. ТСЖ выставляло не предусмотренные сметой и решением платежи в размере 1,5 руб/кв. м за вывоз ТБО (сверх вывозимых за счет бюджетных средств), 0,3 руб/кв. м за обслуживание ВДГО (размер платы предопределен исходя из затрат на услуги сторонних организаций). Согласно предписанию органа ГЖН, вынесенному в 2016 г., ТСЖ пересчитало платежи за вывоз ТБО и обслуживание ВДГО за 12 месяцев 2014 г., уменьшив задолженность потребителей (отразило в платежных документах за сентябрь 2016 г.). Ошибка оценена как существенная, поскольку на общее собрание членов ТСЖ будет вынесен вопрос о покрытии фактически понесенных расходов.

В рабочем плане счетов ТСЖ:

— к счету 20 «Основное производство» открыт субсчет 20-1 «Содержание общего имущества»;

— к счету 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» открыт субсчет 60-1 «Расчеты за выполненные работы, оказанные услуги»;

— к счету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» открыт субсчет 76-6-1 «Начисленная плата»;

— к счету 86 «Целевое финансирование» открыты субсчета 86-1 «Содержание и ремонт общего имущества», 86-7 «Расходы, не предусмотренные сметой».

В бухгалтерском учете ТСЖ будут составлены следующие записи:

Дебет

Кредит

Сумма, руб.

В 2014 г. ежемесячно

Начислены платежи собственников помещений за вывоз ТБО и обслуживание ВДГО

(1,8 руб/кв. м x 25 000 руб.)

45 000

Приняты услуги подрядчиков

45 000

Отражено использование средств целевого финансирования

45 000

В 2016 г. в месяце проведения перерасчета

Уменьшена задолженность собственников помещений в размере неправомерно начисленных сумм

(45 000 руб. x 12 мес.)

540 000

Затраты, фактически осуществленные в течение месяца в связи с содержанием и ремонтом общего имущества, отражаются на счете 20 в общем порядке. Корреспондирующими счетами чаще всего являются счета 60, 76, а также счета 70, 69, 10.

Не исключено, что в отдельные месяцы источник финансирования может быть израсходован не полностью либо, наоборот, будет наблюдаться превышение фактически осуществленных затрат над имеющимися суммами целевого финансирования.

В случае экономии никаких дополнительных записей не производится. Экономия, образовавшаяся по итогам года, должна быть обнародована на общем собрании и по решению общего собрания направлена на какие-либо целевые мероприятия. Обратим внимание, что ТСЖ (в лице членов правления) не вправе самостоятельно расходовать денежные средства помимо утвержденной сметы (например, нельзя за счет экономии выплачивать премии сотрудникам или вознаграждения членам правления, если эти действия не были одобрены общим собранием).

В случае образования дефицита финансирования ТСЖ не вправе отказаться от отражения в учете каких-либо затрат: к учету нужно принять все расходы, которые были фактически осуществлены. Источник финансирования определяется в соответствии со сметой. Если какие-либо затраты не были предусмотрены сметой (к примеру, возникла необходимость выполнить неотложные незапланированные работы либо уплатить административный штраф в отсутствие резерва непредвиденных расходов), по мнению автора, необходимо открыть особый субсчет к счету 86, например субсчет «Расходы на содержание общего имущества, не предусмотренные сметой», и уже в его дебет списывать фактически понесенные расходы (ведь оставить их на счете 20 нет оснований). В дальнейшем на общем собрании правление должно «защитить» данные расходы, доказать их обоснованность и предложить членам товарищества внести дополнительные взносы для их компенсации. Самовольно выставлять в квитанциях фактически понесенные расходы сверх сметы ТСЖ не имеет законных оснований (см. Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 26.05.2015 по делу N 33-5241/2015).

Пример 3. В ноябре 2015 г. ТСЖ устранило протечку кровли подрядным способом. Смета не предусматривала подобных расходов, фонд непредвиденных расходов не формировался. Расходы составили 48 000 руб. По решению общего собрания членов ТСЖ, проведенного в 2016 г., был сформирован фонд непредвиденных расходов (отчисления в месяц составили 20 000 руб. начиная с марта 2016 г.), и за его счет были покрыты затраты, понесенные в ноябре 2015 г.

В рабочем плане счетов ТСЖ к счету 86 «Целевое финансирование» открыт субсчет 86-3 «Фонд непредвиденных расходов».

В бухгалтерском учете ТСЖ составлены следующие записи:

Дебет

Кредит

Сумма, руб.

В ноябре 2015 г.

Приняты работы подрядчиков

48 000

Отражено использование средств целевого финансирования

45 000

В 2016 г. ежемесячно начиная с марта

Начислены взносы в фонд непредвиденных расходов

20 000

В мае 2016 г.

Отражено использование средств фонда непредвиденных расходов на осуществленную ранее оплату работ по неотложному ремонту кровли

45 000

Может так случиться, что правлению ТСЖ удастся установить лиц, виновных в возникновении обстоятельств, обусловивших необходимость выполнить неотложные работы. Например, ТСЖ устраняло недостатки работ подрядчика по ремонту кровли, возместило ущерб жильцу, а потом взыскало с подрядчика все эти суммы. В таком случае возникает новый источник финансирования, и надо просто показать его использование.

Пример 4. В результате ДТП был поврежден шлагбаум, установленный ТСЖ на придомовой территории за счет взносов собственников помещений. ТСЖ восстановило его (расходы составили 4500 руб.) и впоследствии получило компенсацию от виновного лица в кассу.

В бухгалтерском учете будут составлены следующие записи:

Дебет

Кредит

Сумма, руб.

Приняты работы по ремонту шлагбаума

Отражен дефицит средств целевого финансирования (расходы, не предусмотренные сметой)

Сформирована задолженность виновного лица как источник финансирования ремонтных работ

Получены денежные средства в кассу

Коммунальные услуги

В судебной практике с 2010 г. декларируется принцип тождества обязательств ТСЖ как исполнителя коммунальных услуг перед РСО и обязательств собственников помещений (потребителей) перед ТСЖ. Однако в настоящее время нормативные правовые акты содержат массу специально урегулированных ситуаций, когда этот принцип не соблюдается: например, при применении повышающих коэффициентов, оплате коммунального ресурса, предоставленного на ОДН сверх установленного норматива потребления, использовании в расчетах показаний приборов учета, обеспечивающих учет объемов коммунальных ресурсов дифференцированно по времени суток.

Кроме того, ТСЖ как исполнитель коммунальных услуг рассматривается в качестве самостоятельного хозяйствующего субъекта. Главный принцип состоит в том, что факт неплатежей собственников помещений за коммунальные услуги никак не сказывается на обязательствах ТСЖ перед РСО по оплате коммунальных ресурсов.

Эти обстоятельства указывают на то, что ТСЖ нельзя рассматривать как посредника в расчетах между РСО и потребителями. Условия договоров ресурсоснабжения, в которых ТСЖ выступает в роли агента собственников помещений при условии, что в доме выбран способ управления ТСЖ, не соответствуют закону. Поскольку ТСЖ не является посредником, неправильно отражать расчеты за коммунальные ресурсы и услуги через счета учета расчетов транзитом. Одновременно экономическая сущность деятельности ТСЖ (отсутствие иных источников финансирования, кроме взносов собственников помещений, а также необходимость отчитываться за образовавшуюся экономию и невозможность распоряжаться ею самостоятельно) указывает на неправомерность отражения операций по предоставлению коммунальных услуг как реализации. Поэтому представляется, что хозяйственные операции в рамках деятельности по предоставлению коммунальных услуг отражаются точно так же, как и операции по содержанию и ремонту общего имущества.

Иначе говоря, стоимость коммунальных ресурсов, предъявленная к оплате РСО, принимается к учету бухгалтерской записью Дебет 20 Кредит 60. Начисление платы за коммунальные услуги собственникам помещений фиксируется в учете проводкой Дебет 76 Кредит 86. Третья стандартная запись — Дебет 86 Кредит 20 — отражает использование источника финансирования (платежей собственников) на покрытие понесенных расходов.

Коммунальные услуги на ОДН

Отдельно следует обсудить вопросы оплаты коммунальных услуг на ОДН. Если общим собранием собственников помещений принято решение о полном распределении объема ресурса на ОДН на потребителей, ТСЖ начисляет плату потребителям в том же размере, в каком РСО предъявляет к оплате стоимость ресурса. Если такое решение не принято, заведомо известно, что у ТСЖ источник финансирования (плата потребителей) меньше целевых расходов (естественно, если фактический объем ресурса на ОДН по показаниям ОПУ превышает нормативный, и это наиболее распространенная ситуация). Поэтому сверхнормативный расход на ОДН целесообразно относить в дебет счета 86, субсчет «Расходы, не предусмотренные сметой». Впоследствии правление ТСЖ должно отчитаться о размере, причинах возникновения таких расходов и предложить возможные пути их компенсации. То же самое справедливо, если с 1 июля 2016 г. отношения между РСО и ТСЖ подпадают под действие п. 21(1) Правил заключения договоров ресурсоснабжения.

Если в доме есть нежилые помещения, собственники которых заключили прямые договоры с РСО, ТСЖ вправе предъявлять им к оплате коммунальные услуги на ОДН (см. п. 18 Правил предоставления коммунальных услуг). Здесь бухгалтерские записи будут такими же, как и в общем случае.

В соответствии с актуальной редакцией жилищного законодательства плата за коммунальные ресурсы, потребленные на ОДН (в пределах норматива потребления), с 2017 г. должна стать элементом платы за содержание жилого помещения. Бухгалтерские проводки у ТСЖ в связи с этим не изменятся, нужно будет только правильно выбрать субсчета.

Повышающие коэффициенты

В связи с применением повышающих коэффициентов при расчете платы за коммунальные услуги при отсутствии ИПУ и наличии технической возможности их установки, а также при обязанности оснастить помещения приборами учета ТСЖ начисляет потребителям плату в большем размере, чем у него возникают обязательства перед РСО. Согласно пп. «у(1)» п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг эта разница должна быть направлена на реализацию мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности. Недостаточная конкретизация обязанностей управляющего домом по использованию спорных сумм на нормативном уровне обусловливает необходимость вынесения данного вопроса на повестку общего собрания членов ТСЖ. В связи с этим начисление платы за коммунальные услуги следует производить отдельно в размере стоимости фактически потребленных услуг и в размере сумм, полученных в результате применения повышающего коэффициента (в пользу отдельного отражения данных сумм в платежном документе высказался Минстрой России в Письме от 02.09.2016 N 28483-АЧ/04). Это предложение реализуется путем введения субсчета к счету 86.

Капитальный ремонт общего имущества

В Информации ПЗ-1/2015 Минфин России однозначно высказался за необходимость отражения в учете НКО, формирующей фонд капитального ремонта общего имущества в МКД:

— дебиторской задолженности по взносам собственников помещений на капитальный ремонт (п. 9) (здесь полностью применимы общие правила о формировании резерва по сомнительным долгам);

— денежных средств на специальном счете, предназначенном для формирования фонда капитального ремонта (п. 11);

— средств целевого финансирования в виде не использованных на отчетную дату взносов на капитальный ремонт, пеней, уплаченных собственниками помещений в связи с неуплатой взносов, процентов, начисленных за пользование денежными средствами на специальном счете (п. 15).

Иначе говоря, начисление взносов в фонд отражается в бухгалтерском учете точно так же, как и плата за содержание общего имущества. Представляется, что и расходование средств фонда на оплату работ по капитальному ремонту следует производить путем отражения расходов на счете 20 и их последующего отнесения в дебет счета 86. Главное — обеспечить отдельный учет на счете 86.

В Письме Минфина России от 14.04.2016 N 07-01-09/21509 специально отмечено: если некоммерческая организация создает резерв сомнительных долгов в отношении задолженности по уплате собственниками помещений в МКД взносов на капитальный ремонт общего имущества, сумма такого резерва относится в дебет счета 86 «Целевое финансирование». Положения ЖК РФ устанавливают четкие направления использования средств фонда, и среди них нет отчислений в резерв сомнительных долгов или на списание безнадежной задолженности. Между тем в случае формирования фонда на специальном счете фонд формируется в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (п. 1 ч. 3 ст. 170 ЖК РФ). То есть это фактически поступившие на счет денежные средства. Неисполненные обязательства по уплате взносов на капитальный ремонт формально не считаются фондом капитального ремонта. Поэтому представляется, что резервирование сомнительных долгов и тем более списание безнадежных долгов должны производиться за счет источника финансирования в виде начисленных взносов на капитальный ремонт, но не платы за содержание жилого помещения по смете ТСЖ.

Упрощенные способы ведения бухгалтерского учета

Согласно рекомендациям, представленным в п. 34 Информации ПЗ-1/2015, НКО, применяющая упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, вправе списывать расходы на осуществление уставной деятельности на счет 86 без их предварительного отражения на счетах, предназначенных для учета производственных затрат.

Напомним, что упрощенными способами ведения учета могут пользоваться все ТСЖ, за исключением тех, чья бухгалтерская отчетность подлежит обязательному аудиту в соответствии с законодательством РФ (ч. 4, 5 ст. 6 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете»). В частности, обязательный аудит проводится организацией, если объем выручки от продажи продукции (выполнения работ, оказания услуг) за предшествовавший отчетному год превышает 400 млн руб. или сумма активов бухгалтерского баланса по состоянию на конец предшествовавшего отчетному года превышает 60 млн руб. (п. 4 ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2008 N 307-ФЗ «Об аудиторской деятельности»). Поскольку выручку в бухгалтерском учете по основной деятельности ТСЖ не формирует, риск подпасть под обязательный аудит можно связать, скорее, с накоплением фонда капитального ремонта на специальном счете ТСЖ, что увеличивает валюту баланса.

Пример 5. ТСЖ применяет упрощенные способы ведения бухгалтерского учета. Согласно учетной политике расходы в рамках уставной деятельности товарищества по управлению МКД отражаются без применения счетов учета производственных затрат. В сентябре 2016 г. была начислена плата за содержание и ремонт общего имущества в сумме 1 200 000 руб., в том числе на формирование фонда непредвиденных расходов — 150 000 руб. Фактически в сентябре 2016 г. осуществлены следующие затраты: на оплату труда персонала — 160 000 руб., на уплату обязательных страховых взносов — 32 000 руб., на оплату разнообразных услуг подрядчиков (обслуживание общего имущества, благоустройство придомовой территории, оказание банковских и информационных услуг) — 840 000 руб.

В бухгалтерском учете ТСЖ будут составлены следующие записи:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *