Ремонт в счет аренды

Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на долгий срок

В преамбуле договора указываются дата и место заключения договора, а также стороны. Следовательно, прежде чем заключить договор найма, необходимо убедиться в том, что наймодатель действительно является собственником сдаваемой квартиры, его права являются полными и ничем не ограничены. Поэтому попросите наймодателя показать выписку из Единого государственного реестра прав (желательно, чтобы ей было не более 30 дней). Полагаться на свидетельство о праве собственности на имя наймодателя не стоит, поскольку при продаже квартиры Росреестр эти свидетельства не забирает и не погашает. Выписку из ЕГРП можно заказать самостоятельно в режиме онлайн, заполнив соответствующие формы на сайте Росреестра и уплатив госпошлину. Обратите внимание: если, согласно выписке из ЕГРП, сдаваемая квартира находится в долевой собственности, то наймодателями должны выступать все сособственники. Если же на квартиру наложены ограничения или обременения в виде запретов или арестов, то от заключения договора лучше отказаться.

Договор аренды квартиры с актом сдачи-приемки

  • Использовать данное помещение только по назначению, указанном в пункте 1.1.
  • Не сдавать помещение в субаренду и не передавать права пользования третьим лицам, а также не подселять иных лиц без согласия Наймодателя;
  • Получить письменное разрешение “Наймодателя” на содержание животных в квартире, при этом “Наниматель” несет полную ответственность за ущерб, нанесенный квартире его домашними животными.
  • Не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения Наймодателя;
  • Не устанавливать какое-либо оборудование (замена замков, личинок замка, укрепление дверей, установка сигнализации, и т.п.) без предварительного согласия с Наймодателем.
  • Принять на себя полную материальную ответственность в случае своей безусловной вины за взятое внаем или пользование данное жилое помещение и за все возможные последствия настоящего найма или пользования, исключая при этом форс-мажорные обстоятельства, возникшие в соответствии с п. 5.2;
  • Принять на себя полную материальную ответственность за все переданное ему имущество, находящееся в помещении, содержать его в исправности и чистоте.
  • Соблюдать правила пожарной безопасности;

Конференция ЮрКлуба

хотел услышать ваше мнение по поводу определенного пункта условия договора аренды. Итак, заключается предварительный договор части нежилого помещения. Помещение черновое и собственник произведение ремонта в нем возлагает на арендатора, с дальнейшим зачетом суммы понесенных расходов на ремонт в счет арендных платежей, но с условием, что определенная сумма, в период погашения (зачета) расходов, произведенных на ремонт, будет все таки арендодателю выплачиваться. Сумма фиксированная. Все стороны с этим согласны. Теперь осталось обрамить это в условиях договора аренды. Выглядит это следующим образом.

610 ГК РФ). При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, то он может потребовать их возмещения.

Ремонт в счет аренды: подробная инструкция

Предположим, вы нашли квартиру в хорошем районе, недалеко от метро. При этом стоимость ее аренды ниже среднерыночной, так как состояние этого объекта далеко от идеального. Конечно, можно выбрать более качественный вариант, но это будут уже совсем другие деньги. Но и в «убитой» квартире приятного мало – особенно, если вы планируете снимать ее несколько лет. Поэтому имеет смысл задуматься об улучшениях – в счет арендной платы.

  1. непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
  2. потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
  3. потребовать досрочного расторжения договора.
  1. произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии;
  2. безвозмездно устранить недостатки имущества.
  1. были оговорены при заключении договора аренды;
  2. должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, —
  3. были заранее известны арендатору;

Учет у арендодателя

Итак, стороны договорились, что фирма, снимающая помещение, перестает перечислять арендную плату с того момента, когда начнется ремонт. В этом случае до тех пор, пока не подписан акт выполненных работ, владелец здания будет показывать у себя в учете неоплаченную выручку (доходы) от аренды. При этом если он определяет выручку «по отгрузке», то ему придется перечислять в бюджет НДС с арендной платы. Понятно, что это невыгодно. Поэтому соглашаться на такие условия целесообразнее тем арендодателям, которые учитывают НДС «по оплате».

То же самое с налогом на прибыль: если фирма применяет метод начисления, то неоплаченную арендную плату она вынуждена относить к облагаемым доходам. Ну а при кассовом методе таких сложностей не возникнет — пока стороны не проведут взаимозачет, арендную плату включать в доходы не надо (п.2 ст.273 Налогового кодекса РФ).

В момент, когда подпишут акт выполненных работ, арендодатель отразит у себя в бухучете расходы на ремонт. Одновременно с этим будет проведен взаимозачет на ту сумму арендной платы, которую его партнер не перечислял во время ремонтных работ.

И если арендодатель рассчитывает НДС «по оплате», то в день взаимозачета ему необходимо включить эту сумму в налоговую базу. Кроме того, если собственник здания рассчитывает налог на прибыль кассовым методом, то данную сумму ему надо включить в облагаемые доходы.

И еще: проводя взаимозачет, арендодатель сможет принять к вычету из бюджета «входной» НДС по ремонтным работам. Но, конечно, только ту сумму, которая соответствует величине зачтенной арендной платы.

Далее, если стоимость ремонта перед владельцем помещения еще не погашена, стороны каждый месяц подписывают акт зачета взаимных требований на сумму арендной платы. И ежемесячно же НДС по ремонтным работам, соответствующий этой сумме, арендодатель вправе принять к вычету.

Пример 1. ООО «Енисей» сдает ООО «Ладья» офисное здание. При этом для ООО «Енисей» сдача помещений в аренду является одним из основных видов деятельности. Ежемесячная арендная плата — 59 000 руб. (в том числе НДС — 9000 руб.). В целях расчета НДС ООО «Енисей» определяет выручку «по оплате».

В договоре прописано, что ООО «Ладья» в счет арендной платы будет проводить ремонт здания. При этом с месяца, в котором начнутся работы, ООО «Ладья» перестанет перечислять арендную плату ООО «Енисей».

В январе 2004 г. ООО «Ладья» начало ремонтировать здание и с этого же месяца прекратило платить ООО «Енисей» за аренду. Ремонт был завершен в июне 2004 г. В этом же месяце был подписан акт выполненных работ, стоимость которых 590 000 руб. (в том числе НДС — 90 000 руб.). Также в июне фирмы подписали акт взаимозачета за период с января по июнь 2004 г. на сумму 354 000 руб. (59 000 руб. х 6 мес.).

Таким образом, по состоянию на конец июня 2004 г. ООО «Енисей» оказалось должно фирме «Ладья» за ремонт еще 236 000 руб. (590 000 — 354 000). Эта сумма будет погашаться в течение четырех месяцев (236 000 руб. : 59 000 руб.). То есть с июля по октябрь 2004 г. ООО «Ладья» не будет платить за аренду фирме «Енисей». Вместо этого организации станут каждый месяц подписывать акт зачета взаимных требований.

Покажем, как эти операции должны быть отражены в бухгалтерском учете арендодателя — ООО «Енисей».

Ежемесячно с января по май 2004 г. включительно:

Дебет 62 Кредит 90 субсчет «Выручка»

  • 59 000 руб. — отражена в составе выручки сумма арендной платы;

Дебет 90 субсчет «Налог на добавленную стоимость» Кредит 76 субсчет «Расчеты по неоплаченному НДС»

  • 9000 руб. — выделена сумма неоплаченного НДС.

В июне 2004 г.:

Дебет 62 Кредит 90 субсчет «Выручка»

  • 59 000 руб. — отражена в составе выручки сумма арендной платы;

Дебет 90 субсчет «Налог на добавленную стоимость» Кредит 76 субсчет «Расчеты по неоплаченному НДС»

  • 9000 руб. — выделена сумма неоплаченного НДС;

Дебет 26 Кредит 60

  • 500 000 руб. (590 000 — 90 000) — отражена стоимость ремонта, проведенного ООО «Ладья»;

Дебет 19 Кредит 60

  • 90 000 руб. — отражен «входной» НДС по ремонтным работам;

Дебет 60 Кредит 62

  • 354 000 руб. — проведен взаимозачет;

Дебет 76 субсчет «Расчеты по неоплаченному НДС» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

  • 54 000 руб. (9000 руб. х 6 мес.) — начислен к уплате в бюджет НДС с арендной платы за январь — июнь 2004 г.;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

  • 54 000 руб. — принят к вычету НДС по ремонтным работам в той части, на которую был проведен взаимозачет.

Ежемесячно с июля по октябрь 2004 г. включительно:

Дебет 62 Кредит 90 субсчет «Выручка»

  • 59 000 руб. — отражена в составе выручки сумма арендной платы за месяц;

Дебет 90 субсчет «Налог на добавленную стоимость» Кредит 76 субсчет «Расчеты по неоплаченному НДС»

  • 9000 руб. — выделена сумма неоплаченного НДС;

Дебет 60 Кредит 62

  • 59 000 руб. — проведен взаимозачет;

Дебет 76 субсчет «Расчеты по неоплаченному НДС» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

  • 9000 руб. — начислен к уплате в бюджет НДС по арендной плате за месяц;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

  • 9000 руб. — принят к вычету НДС по ремонтным работам в той части, на которую был проведен взаимозачет.

Налог на прибыль ООО «Енисей» рассчитывает методом начисления. Поэтому по 50 000 руб. арендной платы нужно включать в облагаемые доходы этой компании с января по октябрь 2004 г. независимо от даты взаимозачета.

Учет у арендатора

Начнем с учета самой арендной платы. Допустим, согласно договору компания, снимающая здание, перестала платить за аренду еще до окончания ремонта. Тогда в учете у нее образуется кредиторская задолженность. При этом если компания рассчитывает прибыль методом начисления, то она вправе включить в расходы стоимость неоплаченной аренды. При кассовом методе этого сделать нельзя — ждать придется до тех пор, пока стороны договора не проведут взаимозачет.

И естественно, «входной» НДС по арендной плате тоже можно возместить только после того, как будет подписан акт о зачете взаимных требований.

Теперь о ремонтных работах. В данной ситуации у арендатора происходит реализация ремонтных работ. Их стоимость — это выручка арендатора, которую в бухучете надо показать, когда фирмы оформят акт выполненных работ. И конечно, эта выручка облагается НДС и налогом на прибыль.

При этом, если арендатор утвердил в учетной политике метод «по отгрузке», НДС нужно начислить в тот момент, когда подписан акт выполненных работ. Если же выбран метод «по оплате», то налогом следует облагать ту сумму, на которую стороны провели взаимозачет.

При расчете налога на прибыль все также зависит от выбранного метода. При методе начисления всю сумму выручки надо включить в доходы, когда будет подписан акт выполненных работ. При кассовом же методе в доходы входит только та часть выручки, на которую проведен взаимозачет.

Пример 1 (продолжение). ООО «Ладья» в целях расчета НДС определяет выручку «по оплате», а налог на прибыль подсчитывает кассовым методом.

В бухгалтерском учете арендатора — ООО «Ладья» — были сделаны следующие записи.

Ежемесячно с января по май 2004 г.:

Дебет 26 Кредит 60

  • 50 000 руб. — списана на расходы арендная плата за месяц;

Дебет 19 Кредит 60

  • 9000 руб. — отражен НДС по арендной плате.

В июне 2004 г.:

Дебет 26 Кредит 60

  • 50 000 руб. — списана на расходы арендная плата за месяц;

Дебет 19 Кредит 60

  • 9000 руб. — отражен НДС по арендной плате;

Дебет 62 Кредит 90 субсчет «Выручка»

  • 590 000 руб. — отражена выручка от реализации ремонтных работ;

Дебет 90 субсчет «Налог на добавленную стоимость» Кредит 76 субсчет «Расчеты по неоплаченному НДС»

  • 90 000 руб. — выделена сумма неоплаченного НДС;

Дебет 60 Кредит 62

  • 354 000 руб. — проведен взаимозачет;

Дебет 76 субсчет «Расчеты по неоплаченному НДС» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

  • 54 000 руб. (354 000 руб. : 118% х 18%) — начислен НДС к уплате в бюджет в части стоимости ремонтных работ, на которую проведен взаимозачет;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

  • 54 000 руб. (9000 руб. х 6 мес.) — принят к вычету НДС по арендной плате за январь — июнь 2004 г.

Ежемесячно с июля по октябрь 2004 г.:

Дебет 26 Кредит 60

  • 50 000 руб. — списана на расходы арендная плата за месяц;

Дебет 19 Кредит 60

  • 9000 руб. — отражен НДС по арендной плате;

Дебет 60 Кредит 62

  • 59 000 руб. — проведен взаимозачет;

Дебет 76 субсчет «Расчеты по неоплаченному НДС» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

  • 9000 руб. (59 000 руб. : 118% х 18%) — начислен НДС к уплате в бюджет в той части стоимости ремонтных работ, на которую проведен взаимозачет;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

  • 9000 руб. — принят к вычету НДС по арендной плате за месяц.

Так как налог на прибыль ООО «Ладья» рассчитывает кассовым методом, то арендную плату в январе — мае 2004 г. включать в расходы нельзя. А в июне фирма отнесет на расходы сразу 300 000 руб. (50 000 руб. х 6 мес.). Затем ежемесячно с июля по октябрь 2004 г. в расходы будет входить по 50 000 руб.

В июне 2004 г. в доходы может войти лишь та часть выручки от ремонтных работ, на которую проведен взаимозачет, то есть 300 000 руб. (354 000 руб. : 118% х 100%). А потом ежемесячно с июля по октябрь 2004 г. в доходы будет включаться по 50 000 руб.

Ремонтом занимается арендодатель

Если у собственника помещения не хватает денег на ремонт, он может обратиться к расположившейся там фирме — попросить, чтобы она возместила расходы в счет своих будущих платежей. То есть, оплатив ремонт (или какой-то из его этапов), фирма не станет платить хозяину здания до тех пор, пока его задолженность не будет погашена.

В этом случае возникает вопрос: как такую операцию оформить? Если предприятия дополнительно не будут заключать никакого соглашения, то сумма, поступившая арендодателю, считается авансом. А следовательно, с нее необходимо заплатить НДС (пп.1 п.1 ст.162 Налогового кодекса РФ). Понятно, что арендодателю это невыгодно.

Чтобы не платить НДС, можно заключить отдельный договор — договор займа. Но тут нужно помнить, что если заем будет беспроцентным, то на него наверняка обратят внимание налоговые инспекторы. И скорее всего они попытаются включить в облагаемый доход арендодателя выгоду, рассчитанную исходя из ставки рефинансирования Центрального банка РФ. Конечно, это неправомерно — ведь Налоговый кодекс таких требований не содержит. С этим соглашаются и суды. Например, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 9 октября 2003 г. N А56-11085/03, а также в Постановлении ФАС Уральского округа от 13 января 2004 г. N Ф09-4787/03-АК.

В ряде случаев арендодатель предпочитает, чтобы деньги на ремонт поступали не ему, а прямо подрядчику или поставщикам материалов. При этом арендатору сообщается, на какой расчетный счет и согласно какому договору надо перечислить деньги. Однако в такой ситуации арендодателя поджидает новая неприятность. Дело в том, что 1 марта 2004 г. Минфин России выпустил Письмо N 04-03-11/28, касающееся вычета НДС по товарам (работам, услугам), которые оплатило не само предприятие, а его кредитор. Так вот, по мнению чиновников, в данном случае зачесть НДС можно только после того, как долг перед кредитором будет погашен. Тут специалисты финансового ведомства ссылаются на п.2 ст.171 Налогового кодекса РФ, где говорится, что к вычету можно принять только суммы налога, «предъявленные налогоплательщику и уплаченные им…». Из этого сделан вывод, что НДС должен уплатить именно сам покупатель (в нашем случае — арендодатель).

С этой точкой зрения можно поспорить. Согласно ст.807 Гражданского кодекса РФ деньги переходят в собственность к заемщику. А значит, при заключении договора займа поставщику или подрядчику перечисляются уже деньги не арендатора, а владельца здания. Значит, можно смело считать, что материалы или работы оплатил сам арендодатель.

Тем же фирмам, которые не хотят вступать в спор с чиновниками, лучше «прогонять» деньги через свой расчетный счет или кассу.

Пример 2. ООО «Аист» имеет в собственности здание, часть которого сдается под офис ООО «Ласточка». Аренда для ООО «Аист» не является основным видом деятельности.

Ежемесячная арендная плата, поступающая от ООО «Ласточка», — 118 000 руб. (в том числе НДС — 18 000 руб.).

ООО «Аист» решило заменить в здании коммуникации. Чтобы оплатить работы подрядчика, ООО «Аист» заключило с ООО «Ласточка» договор беспроцентного займа на 1 300 000 руб. Деньги ООО «Аист» получило в апреле 2004 г. Тогда же эта сумма была перечислена подрядчику, так как ремонтные работы к тому времени уже закончились и был подписан соответствующий акт. При этом от подрядчика поступил счет-фактура на 1 300 000 руб. (в том числе НДС — 198 305,08 руб.).

Согласно договору займа начиная с апреля 2004 г. ООО «Ласточка» перестает перечислять ООО «Аист» арендную плату. Таким образом, постепенно ООО «Аист» погашает заем.

ООО «Аист» в целях расчета НДС определяет выручку «по отгрузке».

В бухгалтерском учете ООО «Аист» были сделаны следующие проводки.

В апреле 2004 г.:

Дебет 51 Кредит 66

  • 1 300 000 руб. — получен заем от ООО «Ласточка»;

Дебет 62 Кредит 91 субсчет «Прочие доходы»

  • 118 000 руб. — отражена выручка от сдачи офисов в аренду;

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

  • 18 000 руб. — начислен НДС с арендной платы;

Дебет 66 Кредит 62

  • 118 000 руб. — проведен зачет арендной платы в счет погашения займа;

Дебет 26 Кредит 60

  • 1 101 694,92 руб. (1 300 000 — 198 305,08) — отражена в расходах стоимость ремонта;

Дебет 19 Кредит 60

  • 198 305,08 руб. — отражен НДС;

Дебет 60 Кредит 51

  • 1 300 000 руб. — оплачены работы подрядчика;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

  • 198 305,08 руб. — принят к вычету НДС по работам подрядчика.

Ежемесячно с мая 2004 г. по февраль 2005 г.:

Дебет 62 Кредит 91 субсчет «Прочие доходы»

  • 118 000 руб. — отражена выручка от сдачи офисов в аренду;

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

  • 18 000 руб. — начислен НДС с арендной платы;

Дебет 66 Кредит 62

  • 118 000 руб. — проведен зачет арендной платы в счет погашения займа.

В марте 2005 г.:

Дебет 62 Кредит 91 субсчет «Прочие доходы»

  • 118 000 руб. — отражена выручка от сдачи офисов в аренду;

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

  • 18 000 руб. — начислен НДС с арендной платы;

Дебет 66 Кредит 62

  • 2000 руб. (1 300 000 руб. — 118 000 руб. х 11 мес.) — проведен зачет арендной платы в счет погашения займа;

Дебет 51 Кредит 62

  • 116 000 руб. (118 000 — 2000) — получена от ООО «Ласточка» часть арендной платы, которая в марте не была погашена займом.

Бухгалтер ООО «Ласточка» в учете сделал следующие записи.

В апреле 2004 г.:

Дебет 26 Кредит 60

  • 100 000 руб. (118 000 — 18 000) — отражена в расходах арендная плата;

Дебет 19 Кредит 60

  • 18 000 руб. — учтен НДС по арендной плате;

Дебет 58 Кредит 51

  • 1 300 000 руб. — предоставлен заем ООО «Аист»;

Дебет 60 Кредит 58

  • 118 000 руб. — проведен зачет арендной платы в счет погашения займа;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

  • 18 000 руб. — принят к вычету НДС по арендной плате.

Ежемесячно с мая 2004 г. по февраль 2005 г.:

Дебет 26 Кредит 60

  • 100 000 руб. (118 000 — 18 000) — отражена в расходах арендная плата;

Дебет 19 Кредит 60

  • 18 000 руб. — учтен НДС по арендной плате;

Дебет 60 Кредит 58

  • 118 000 руб. — проведен зачет арендной платы в счет погашения займа;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

  • 18 000 руб. — принят к вычету НДС по арендной плате.

В марте 2005 г.:

Дебет 26 Кредит 60

  • 100 000 руб. (118 000 — 18 000) — отражена в расходах арендная плата;

Дебет 19 Кредит 60

  • 18 000 руб. — учтен НДС по арендной плате;

Дебет 60 Кредит 58

  • 2000 руб. — проведен зачет части арендной платы в счет погашения займа;

Дебет 60 Кредит 51

  • 116 000 руб. (118 000 — 2000) — доплачена часть арендной платы, которая не была погашена займом;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

  • 18 000 руб. — принят к вычету НДС по арендной плате.

О.А.Лосицкий

Начальник отдела общего аудита

ООО «АКГ «Акция»

Т.А.Ильина

Эксперт журнала «Главбух»

Налоговики — за все в ответе?
Налоговые льготы инвалидам и фирмам, где они работают

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *