Регистрация договора аренды

Случаи, когда это нужно делать

Итак, для каких договоров государственная регистрация предусмотрена напрямую? К числу регистрируемых договоров относятся:

  • Аренда здания либо сооружения целиком на срок от 12 месяцев и выше (ч. 2 ст. 651 ГК РФ).
  • Аренда помещения внутри здания – тоже на срок от года и более (информационное письмо Президиума ВАС РФ № 53 от 1 июня 2000 г).

ВАЖНО. В отношении таких договоров действует правило: они вступают в силу лишь после того, как были совершены регистрационные действия. Это надо помнить, рассматривая права и обязанности сторон по такой сделке.

Когда не надо

Легко увидеть, что общее правило здесь одно: через Росреестр надо проводить лишь долгосрочные сделки. Любые другие договоры, сроком до 11 месяцев включительно, регистрировать не требуется.

Даже в том случае, если стороны предусмотрели постоянную пролонгацию по истечении каждых 11 месяцев, регистрация всё равно будет не нужна.

Связано это с тем, что пролонгация будет рассматриваться как заключение нового договора между теми же арендатором и арендодателем на тех же условиях. Суммироваться сроки действия в этом случае не будут. Такое разъяснение в своё время дал Президиум ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 № 59.

А вот в том случае, если стороны решили не пролонгировать один договор, а сразу заключили несколько в отношении одного объекта, причём каждый новый начинает работать сразу после окончания срока по старому – такая аренда по нескольким договорам будет считаться единой сделкой и избежать регистрации не удастся. Во всяком случае, такой позиции с 2010 года придерживаются арбитражные суды.

ВНИМАНИЕ! Если стороны заключили не основной, а предварительный договор о том, что они намереваются совершить в будущем сделку, касающуюся аренды помещения – такой договор тоже регистрировать не требуется.

В какой срок необходимо это сделать?

На практике у арендаторов и арендодателей часто возникает вопрос: в какой срок с момента подписания договора надо обращаться в Росреестр? И что будет, если этот срок пропустить?

На самом деле ситуация здесь следующая: никаких сроков регистрации закон не устанавливает. Нести документы на регистрацию можно в любое время с момента подписания договора. Соответственно, никаких санкций за пропуск этого времени не установлено.

В практике арбитражных судов считается установленным лишь то, что срок между подписанием и регистрационными действиями должен быть разумным, но точная его длительность нигде не закреплена.

Однако «медлительным» сторонам нужно иметь в виду следующее:

  • Долгосрочная аренда по закону считается вступившей в действие лишь после того, как договор прошёл регистрацию. Соответственно, до этого времени соглашение будет считаться ещё не действующим – и это может привести к проблемам.

    Например, если арендные платежи прошли до того, как состоялась регистрация, налоговая инспекция может не принять их как расход для арендатора – а это приведёт к тому, что окажутся недоплачены налоги со всеми вытекающими последствиями для виновного.

  • Если в договоре указан срок действия и дата начала и окончания этого периода, то может возникнуть путаница с тем, откуда это время должно отсчитывать. Это, в свою очередь, приведёт к спорам между контрагентами.

ВНИМАНИЕ! Рекомендуется не затягивать процедуру и обращаться в Росреестр сразу же после подписания документа.

Всё сказанное относится к договору аренды. Если же речь идёт о жилье социального использования, то заключаться будет договор найма, и для него срок регистрации установлен – не более месяца с момента подписания (ч. 4 ст. 51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Процедура

Посмотрим теперь, каков алгоритм действий при регистрации договора. Для простоты рассматривать будем на примере жилья, однако в случае с нежилой недвижимостью действия будут практически теми же. Итак, последовательность действий для регистрации договора:

  1. Стороны готовят договор и подписывают его в трёх экземплярах: по одному для каждой из них, а третий хранится в Росреестре.
  2. Оплачивается пошлина. Для физлиц она составляет 2000 рублей, для организаций – 22 000 рублей (п. 22 ст. 333.33 НК РФ).
  3. Представитель одной из сторон подаёт документы в МФЦ или орган Росреестра и получает расписку в приёме.
  4. В установленное время заявитель приходит и забирает документы с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН, где будет указано обременение недвижимости долгосрочной арендой.

Обязательные документы

Чтобы провести регистрацию, заявителю потребуется пакет документов:

  • оригинал заявления;
  • оригинал договора аренды (не менее двух экземпляров, обычно подается три);
  • документ, подтверждающий оплату пошлины;
  • паспорт заявителя (для организаций – представителя);
  • доверенность представителя (заверенная у нотариуса);
  • учредительные документы юрлица (оригинал либо нотариальная копия);
  • выписка из ЕГРЮЛ на юрлицо (оригинал);
  • свидетельство о праве собственности на объект (нотариальная копия) либо выписка из ЕГРН (оригинал);
  • документы, подтверждающие право арендодателя заключать договор, если он не является владельцем (оригинал).

Приведённый перечень – ориентировочный.

СПРАВКА. В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться дополнительные документы.

Факт проживания в съемном жилье

Согласно Конституции РФ гражданин вправе свободно перемещаться по территории страны и выбирать свое место жительства. Законодательство также говорит об обязанности регистрироваться по месту временного пребывания.

Игнорирование данного требования может привести к административному наказанию в форме штрафа.

Регистрация бывает двух видов:

  • временная;
  • постоянная.

Отсутствие, так называемой, прописки может стать препятствием при устройстве на работу, получении медицинских услуг в государственных учреждениях, а также быть причиной отказа в оформлении кредита.

Таким образом, арендатору выгодно иметь хотя бы временную регистрацию в арендованной квартире.

У собственников жилья нет повода для беспокойства.

Временная регистрация арендаторов никак не повлияет на их:

  • имущественные права;
  • возможность распоряжения недвижимостью.

Соглашение о найме не дает право квартирантам продавать или сдавать в найм жилье.

Если квартиросъемщик просит временную регистрацию, то это выгодно обеим сторонам. В случае возникновения спора они всегда смогут разрешить конфликт по действующим нормам законодательства.

Законодательство

Основным законом, который регулирует порядок регистрации по месту временного пребывания в 2018 году является ФЗ № 5242-1 от 25.06.1993г.

В нем утверждены правила:

  • регистрации;
  • снятия с регистрационного учета.

Именно этими нормами следует руководствоваться арендатору и арендодателю.

Среди подзаконных актов следует выделить Постановление Правительства № 713 от 17.07.1995 года, которым были утверждены правила регистрации и снятия с регистрационного учета.

Регистрация квартиросъемщиков

Регистрация квартиросъемщиков может быть постоянная или временная. Решать какой именно из двух типов будет применен в каждом конкретном случае будут арендатор и арендодатель.

Необходимо учитывать, что более удобным вариантом является временная регистрация. Она приемлема для обеих сторон.

Существует возможность и вовсе отказаться от прописки. Но за ее отсутствие контролирующий орган может назначить административный штраф. Впрочем, надзорные инстанции крайне редко занимаются выявлением данных правонарушений.

Временная или постоянная?

Арендатору можно оформить временную или постоянную регистрацию Данный вопрос решается на усмотрение владельца недвижимой собственности.

На практике выгоднее оформлять именно временную регистрацию.

По истечении определённого сторонами срока (не более 3х лет) арендатор будет автоматически снят с учета.

Совсем другое дело, если квартиросъемщик имеет постоянную регистрацию. Когда при выселении арендатор забудет выписаться, собственнику придется снимать его с учета через суд.

Для квартиросъемщиков оформление такой регистрации также может представлять неудобства, так как возникнет необходимость выписываться со своего постоянного места жительства.

Смена ответственного квартиросъемщика в связи со смертью последнего осуществляется согласно Жилищному Кодексу РФ.

Как выселить квартиросъемщика из квартиры? Читайте .

Кто контролирует?

Контроль за своевременной регистрацией по месту временного пребывания осуществляют полицейские и ФМС. Они могут проводить проверки с целью выявления нарушений административного права.

Обычно обнаружение таких фактов осуществляется по заявлению соседей.

Способствуют данному процессу и предприятия ЖКХ, когда обращают внимания на квартиры, от которых не поступают платежи за коммунальные услуги, но на деле ими пользуются незарегистрированные лица.

Можно ли не прописывать?

А можно ли избежать бюрократической волокиты и жить без регистрации? Конечно же, можно. Доказать факт проживания квартиросъемщика довольно трудно.

Контролирующие органы должны найти свидетельства того, что арендатор снимает данное жилье на длительный срок. Сделать это без явки с повинной практически невозможно.

Сами арендаторы также могут отказаться от регистрации, например, если они имеют постоянную регистрацию в том же городе.

В крайнем случае, арендодателю грозит штраф в несколько тысяч рублей.

Но следует учитывать, что контролирующие органы крайне редко посещают квартиры с целью проверки.

Порядок действий

Для того чтобы оформить временную регистрацию нужно обратиться в регистрирующий орган.

Арендатору и арендодателю необходимо:

  • вместе явится в уполномоченное учреждение;
  • представить заявления с пакетом документации.

Оформление регистрации осуществляется в срок, не превышающий 3-х рабочих дней.

Документы

В соответствии с постановлением Правительства № 713 для регистрации требуется представить следующие документы:

  • документы, удостоверяющие личность арендатора и арендодателя;
  • заявление от арендатора на регистрацию по месту временного пребывания;
  • заявление от арендодателя с просьбой оформить временную регистрацию арендатору;
  • договор аренды;
  • документы арендодателя, подтверждающие законные права на жилое помещение (например, свидетельство о праве собственности).

Срок

Согласно действующему законодательству процедура регистрации займет не более 3х рабочих дней. Данное правило закреплено в статье 5 ФЗ № 5242-1.

Регистрацию можно оформить на срок действия договора аренды.

Максимальный период временной прописки составляет 3 года. Затем можно перерегистрировать в данном жилом помещении повторно.

Часто задаваемые вопросы

Регистрация квартиросъемщиков – вопрос спорный. Он вызывает множество сложностей на практике.

Желание в полной мере распоряжаться своей квартирой приводит к возникновению вопросов у собственника.

Например, что делать если у квартиросъемщика родился ребенок? Могут ли в будущем возникнуть проблемы с продажей квартиры из-за регистрации несовершеннолетнего?

Права и обязанности ответственного квартиросъемщика регламентируются Жилищным Кодексом России.

Как сменить главного квартиросъемщика в неприватизированной квартире? Смотрите .

Что делать, если квартиросъемщик не платит за коммунальные услуги? Подробный ответ в этой статье.

Если родится ребенок

В том случае, если у квартиросъемщиков рождается ребенок, он будет зарегистрирован по месту постоянной регистрации одного из родителей.

То есть факт прописки родившегося малыша будет зависеть от того, какую регистрацию оформили квартиросъемщики.

Если они имеют постоянную прописку, то и ребенок может быть зарегистрирован в данной квартире, причем согласия собственника не требуется.

Именно поэтому арендодателю выгоднее оформить временную регистрацию для своих арендаторов.

Досрочное расторжение

Досрочно расторгнуть договор и снять с регистрационного учета арендатора, у которого оформлена временная прописка, можно. Но сделать это допустимо только по решению суда.

Если сделка бессрочная

Бывает такая ситуация, когда стороны не договариваются о продолжительности аренды жилья. Тогда возникает закономерный вопрос: заключение договора на неопределенный срок требует регистрации?

В Гражданском кодексе РФ в статье 610 п.2 сказано, что при заключении контракта, в котором не обозначается период найма, его считают оформленным на неопределенный срок. В этой ситуации любая из сторон на законных основаниях может отказаться от документа, предупреждая иную сторону заранее (не менее чем за 3 месяца).

Исходя из пункта 11 письма Президиума ВАС России от 16 февраля 2001 года, договор найма, который заключен сторонами на неопределенный период, не нуждается в осуществлении государственной регистрации.

Согласно Гражданскому кодексу (ст. 683) существует максимальная продолжительность действия договора аренды — 5 лет. Хотя в совокупности документ действует свыше 1 года, в случае неопределенного срока он не проходит регистрацию.

Смотрите видео о госрегистрации бессрочного договора аренды:

Осуществление государственной регистрации договоров найма недвижимости считается обязательной процедурой в случае долгосрочной аренды. Однако на самом деле многие собственники предпочитают заключение краткосрочных контрактов, так как они позволяют избежать дополнительных хлопот, а также оценить платежеспособность и поведение нанимателя.

Если обе стороны готовы продолжить сотрудничать, желательно заключение долгосрочного документа с его последующей регистрацией. Как видим, вполне законно в определенных ситуациях, если соглашение не было зарегистрировано в регистрационной палате.

>Срок действия договора аренды нежилого помещения без регистрации

Срок аренды нежилого помещения

Образец такого соглашения можно найти в интернете. При необходимости его можно скачать и распечатать на месте. Договор положено оформлять в одинаковой форме обеим заинтересованным сторонам с продублированными подписью и печатью. Заключается он всегда отдельно под каждый конкретный случай и требует обязательного приложения Акта о передаче объекта в свободное использование арендатором.

  • если договором не предусматривается определенный срок аренды, считается, что помещение переходит в аренду без определенного срока, то есть надолго;
  • если неопределенный срок аренды перестает устраивать любую сторону, требуется сообщить за 3 месяца о том оппоненту в письменном порядке;
  • если нежилое рассматриваемое помещение находится во власти государственных либо коммунальных служб, такой срок сдачи в аренду длится не более 5 лет, или же срок устанавливается по желанию сторон;
  • для субъектов государственной или коммунальной собственности период аренды автоматически считают продленным на 5 лет со дня заключения арендного договора, если, конечно, арендатор не устанавливает свой срок;
  • закон может определить максимальный срок аренды для отдельных видов имущества от 5 до 50 лет аренды.

Период действия и сроки заключения договора аренды нежилого помещения

Согласно общим положениям закона, у таких соглашений нет максимального или минимального срока, так как все зависит от намерений собственника и арендатора. Здесь им предоставлена полная свобода. Если рассматривать с точки зрения юридической практики, то чаще всего минимальным сроком является период в 3-6 месяцев, а максимальным – бессрочность. В среднем, такие договоры заключаются на период от 3 до 5 лет.

  1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
  2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Базовый пакет документации, предоставляемый для составления договора аренды нежилого помещения, зависит от того, кто выступает в качестве сторон – физические лица или юридические. Так физическим лицам для такой сделки нужен паспорт, код налоговой, индивидуальный предприниматель (ИП) должен предоставить дополнительно свидетельство о регистрации. Юридические лица для оформления документов подают копию устава, дополнительно копию приказа о назначении на должность директора, регистрационные бумаги.

Если сотрудничество между сторонами заключено на год или более, регистрация договора в государственном учреждении является обязательной, поскольку без нее документы могут считаться недействительными, равно, как и сама сделка. При возникновении спорных вопросов у любой стороны договора оспорить его в суде будет невозможно.

Срок действия договора аренды нежилого помещения существенные

но, еслиодна из сторон такового контракта уклоняется от его гос регистрации, другая сторона вправе на основании п. предполагаются те из их, которые стопроцентно либо отчасти препятствуют использованию недвижимостью, при этом не играет роли, знали стороны либо нет во время дизайна документа аренды о последих. значительные условия контракта аренды нежилого помещения. Но дополнительными соглашениями контракт аренды каждый раз. В разумный срок до окончания деяния контракта. Арендодателем начиная с даты подписания сторонами передаточного акта, по которому арендодатель передает помещения арендатору, в согласовании с п.

Рф срок деяния контракта аренды, определенный с 1-го. В течение дней с момента пришествия даты, обозначенной арендодателем в соответственном извещении, арендатор должен прибыть для подписания акта приема-передачи помещения. муниципальная регистрация контракта аренды нежилого помещения принципиальная процедура при. Если арендатор продолжает воспользоваться имуществом после истечения срока деяния контракта, при. Дискусия красноватые полосы регулирование земельно-имущественных отношений на застроенных территориях коммерческая недвижимость в многоквартирном доме (на 1-2 этаже).

Отсутствие государственной регистрации долгосрочного договора аренды помещения (здания)

27 мая 2014 года

Долгое время в практике происходило следующее: сторона, которой договор аренды становился неинтересен, предъявляла иск о признании договора незаключенным, ввиду отсутствия его государственной регистрации. Суд зачастую по чисто формальным признакам признавал договор незаключенным, не принимая во внимание то обстоятельство, что договор исполнялся сторонами длительный период.

25.02.2014 ВАС издал информационное письмо №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее — Обзор).

Основная цель документа направлена на борьбу с необоснованным признанием договоров незаключенными.
 Речь в Обзоре идет о различных договорах, но в данной статье мы коснемся только договоров аренды здания (или помещения).

Ранее в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. от 25.12.2013) (далее- Постановление №73) ВАС уже высказывался по вопросу заключенности договора аренды в отсутствие государственной регистрации последнего. В пункте 14 Постановления №73 рассмотрена ситуация, когда долгосрочный договор аренды здания или сооружения не зарегистрирован, но стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем его существенным условиям и начали его исполнять. Такое соглашение связывает стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из них исходя из ст. 310 ГК РФ.

В Обзоре это положение развивается, в нем прямо указано: «Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность».
 К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила о договоре аренды.

В Обзоре прослеживается идея о том, что государственная регистрация договора аренды недвижимости осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Такая регистрация имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость, и создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. 
 Договор не прошедший государственную регистрацию, не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Например, арендатор по незарегистрированному договору аренды не сможет ссылаться на ст.617 ГК РФ при смене арендодателя (собственника), и требовать сохранения договора от нового собственника, так как новый собственник, не мог знать об обременении помещения договором аренды, поскольку последний не был зарегистрирован. При этом речь идет о добросовестных третьих лицах, которые не знали о наличии сделки. Такое незнание презюмируется, если договор аренды не был зарегистрирован. Но если другая сторона спора докажет, что, приобретая право на недвижимую вещь, третье лицо знало о наличии незарегистрированного договора, то его заявление об отсутствии государственной регистрации будет считаться злоупотреблением правом.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *