Реализация имущественных прав

Понятие имущественных прав

В соответствии со ст. 128 Гражданского кодекса РФ имущественные права относятся к объектам гражданских прав. Различают вещные права участников гражданских правоотношений, возникающие по поводу владения, пользования и распоряжения имуществом, и обязательственные права требования, вытекающие из договорных и внедоговорных отношений. Так, доли в обществах с ограниченной ответственностью или паи в кооперативах относятся к категории вещных имущественных прав. Имущественные права учредителей подтверждаются вкладами, сделанными в уставный капитал, которые, в свою очередь, могут состоять из иных имущественных прав.

В хозяйственном обороте в основном встречаются обязательственные права. Для возникновения имущественного обязательственного права необходимы кредитор и должник. Под денежным требованием следует понимать право кредитора на получение от должника денежных средств (ст. 11 НК РФ, ст. 826 ГК РФ). Уступкой права требования, или цессией, называют соглашение о замене прежнего кредитора, который выбывает из обязательства, на другого субъекта, к которому переходят все права прежнего кредитора. Кредитор, уступивший свое требование должнику, является цедентом, а лицо, которое получило право требования, — цессионарием.

Основанием уступки права требования является договор между первоначальным и новым кредиторами, т.е. цедентом и цессионарием, который может основываться на дарении или возмездном отчуждении права. В порядке цессии может переуступаться и часть требования к должнику.

Порядок исчисления НДС по операциям уступки (передачи) имущественных прав При уступке денежного требования

Налоговая база при уступке денежного требования, вытекающего из договора купли-продажи товаров (выполнения работ, оказания услуг), операции по реализации которых облагаются НДС, согласно п. 1 ст. 155 НК РФ определяется в общем порядке, а именно как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 40 Кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога. Смысл данной нормы не совсем понятен, так как к моменту уступки права требования налог на добавленную стоимость с операций по реализации, как правило, уже исчислен и уплачен. Начисление НДС в момент уступки денежного требования приводит к двойному налогообложению. Полагаем, что уступку права требования первоначальным кредитором следует рассматривать как погашение дебиторской задолженности, т.е. в качестве средства расчета по первоначальному договору. Налоговая база у цедента определяется только по первоначальному договору, причем в объеме и на условиях, предусмотренных этим контрактом.

Пример 1. Организация «A» поставила организации «B» товары на сумму 236 000 руб. (в том числе НДС — 36 000 руб.). Налог на добавленную стоимость был начислен и уплачен в бюджет в момент отгрузки товаров. Право требования задолженности за товары организация «A» передала организации «C» за 200 000 руб.

В бухгалтерском учете организации «A» делаются проводки:

Д 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» — К 90 «Продажи», субсчет 1 «Выручка» — 236 000 руб. — отгружен товар в адрес организации «B»;

Д 90, субсчет 3 «Налог на добавленную стоимость» — К 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «НДС» — 36 000 руб. — начислен НДС с выручки;

Д 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» — К 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 1 «Прочие доходы» — 200 000 руб. — передано право требования долга по согласованной цене;

Д 91, субсчет 2 «Прочие расходы» — К 62 — 236 000 руб. — списана стоимость права требования долга.

В рассмотренном примере у организации «A» не возникает обязанности исчислить НДС при уступке права требования долга организации «C». У цедента нет правовых оснований для начисления и предъявления к уплате цессионарию сумм НДС, так как в соответствии с п. 2 ст. 155 НК РФ налоговая база возникает у нового кредитора (цессионария), получившего денежное требование, лишь при последующей уступке требования или при прекращении соответствующего обязательства. Предъявление цедентом в описанной ситуации к уплате цессионарию сумм НДС в силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ является достаточным поводом для признания суммы неправомерно уплаченного налога неосновательным обогащением цедента <1>.

<1> Буров Д.А. НДС при реализации имущественных прав в ходе исполнения договора цессии // Ваш налоговый адвокат. 2007. N 10.

Однако если право требования долга продано по цене большей, чем сумма дебиторской задолженности, то налоговые органы в отдельных случаях требуют начислить НДС с суммы превышения. Свои требования они обосновывают пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, в соответствии с которым налоговая база по НДС увеличивается на суммы, полученные за реализованные товары, работы, услуги в счет увеличения доходов либо иначе связанные с оплатой реализованных товаров, работ, услуг.

Пример 2. Воспользуемся условиями предыдущего примера с изменением, что организация «A» уступила право требования долга организации «C» за 250 000 руб.

С суммы превышения — 14 000 руб. (250 000 руб. — 236 000 руб.) — следует исчислить НДС:

Д 91-2 — К 68, субсчет «НДС» — 2135,6 руб. (14 000 руб. x 18/118) — начислен НДС с договора по уступке права требования.

Четкий механизм определения налоговой базы определен лишь при приобретении денежного требования у третьих лиц. Налоговая база в этом случае рассчитывается как сумма превышения доходов, полученных от должника и (или) при последующей уступке, над суммой расходов на приобретение указанного требования. Таким образом, налоговая база по НДС возникает только при превышении суммы реализации (исполнения) имущественного права над затратами по его приобретению в момент последующей реализации или исполнения передаваемого права требования. Отметим, что налоговая база возникает независимо от того, какие операции по реализации — облагаемые или не облагаемые налогом — лежат в основе приобретенного денежного требования.

Если право требования долга передано с убытком, налоговая база равна нулю. Обратите внимание, что объект обложения НДС связан не только с фактом передачи имущественного права, но и с наличием прибыли от его продажи.

При отражении уступки права требования долга в бухгалтерском учете следует учесть, что для цессионария приобретение дебиторской задолженности на основе уступки права требования является одним из видов финансовых вложений (п. 3 ПБУ 19/02 <1>). Их принимают к учету по первоначальной стоимости, в которую включают все расходы, связанные с приобретением.

<1> Положение по бухгалтерскому учету «Учет финансовых вложений» ПБУ 19/02 утверждено Приказом Минфина России от 10 декабря 2002 г. N 126н.

Пример 3. ООО «Гамма» купило право требования к ООО «Дельта» за 250 000 руб., а затем переуступило его ЗАО «Мистраль» за 290 000 руб.

В этом случае ООО «Гамма» рассчитывает НДС следующим образом:

(290 000 руб. — 250 000 руб.) x 18/118 = 6101,7 руб.

В бухгалтерском учете ООО «Гамма» делаются проводки:

Д 58 «Финансовые вложения» — К 76 — 250 000 руб. — приобретено право требования долга;

Д 76 — К 91-1 — 290 000 руб. — отражена уступка права требования ЗАО «Мистраль»;

Д 91-2 — К 68, субсчет «НДС» — 6101,7 руб. — начислен НДС с межценовой разницы.

На основании п. 2 ст. 171 НК РФ ЗАО «Мистраль» получит право на налоговый вычет по НДС в сумме 6101,7 руб. при условии, что ООО «Дельта» выставит ему счет-фактуру (см. с. 33).

Наименование
товара (опи-
сание выпол-
ненных ра-
бот, оказан-
ных услуг),
имуществен-
ного права
Еди-
ница
изме-
рения
Коли-
чество
Цена
(тариф)
за еди-
ницу
изме-
рения
Стоимость
товаров
(работ,
услуг),
имущест-
венных
прав,
всего без
налога
В том
числе
акциз
Нало-
говая
ставка
Сумма
налога
Стоимость
товаров
(работ,
услуг),
имущест-
венных
прав,
всего с
учетом
налога
Страна
проис-
хожде-
ния
Номер
тамо-
женной
деклара-
ции
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
Передача
имущественного
права по дог.
(N, дата)
(с межценовой
разницы)
1 33 898,30 33 898,30 18/118 6101,70 290 000
Всего к оплате

Приведем фрагмент книги продаж по данному счету-фактуре:

Всего продаж,
включая НДС
Стоимость продаж
без НДС
Сумма НДС
(4) (5а) (5б)
40 000 33 898,30 6101,70

Отметим, что и п. 2, и п. 4 ст. 155 НК РФ устанавливают порядок определения налоговой базы лишь при передаче денежных требований, т.е. прав на получение денежных средств. В то же время обязательственные имущественные права не ограничиваются денежными: к их числу относятся права требования передачи вещи, выполнения работ, оказания услуг. Причем каждое из таких прав также может быть уступлено кредитором.

С 1 января 2008 г. к операциям, не подлежащим налогообложению, относится уступка права требования кредитора по обязательствам, вытекающим из договоров займов в денежной форме, кредитных договоров. Эта поправка, введенная Федеральным законом от 31 декабря 2002 г. N 195-ФЗ, вполне логична: раз операции по предоставлению финансовых услуг и предоставлению займов в денежной форме не подлежат налогообложению (пп. 15 п. 3 ст. 149 НК РФ), то не должна облагаться налогом и уступка права требования по этим операциям.

Пример 4. ООО «Бета» выдало ООО «Альфа» заем на сумму 500 000 руб. сроком на 5 мес. Через 3 мес. долг был уступлен ООО «Гамма» за 450 000 руб. В свою очередь ООО «Гамма» переуступило право требования этого долга ООО «Зета» за 500 000 руб. Ни у одной организации в представленной цепочке при уступке денежного требования не возникнет обязанности исчислить НДС.

В бухгалтерском учете делаются проводки, аналогичные проводкам, рассмотренным в примере 3 (за исключением начисления НДС). Убыток от реализации права требования как финансовой услуги не уменьшает налоговую базу по налогу на прибыль организаций <1>.

<1> Письмо Минфина России от 10 марта 2006 г. N 03-03-04/1/205.

При передаче имущественных прав участниками долевого строительства

Механизм определения налоговой базы по НДС при передаче участниками долевого строительства имущественных прав на жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи, машино-места установлен п. 3 ст. 155 НК РФ. Определимся сначала с моментом возникновения налоговой базы.

В соответствии с ст. 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка права требования по договору долевого строительства подлежит государственной регистрации. Объект налогообложения при реализации имущественных прав на жилые дома и жилые помещения возникает у инвестора до момента подписания соинвесторами акта о реализации инвестиционного контракта. Соответственно, налоговая база — на момент внесения записи об уступке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Для того чтобы рассчитать сумму налога на добавленную стоимость, следует применить расчетную ставку к разнице между ценой продажи имущественного права (с учетом НДС) и расходами на приобретение указанных прав. Получается, что продажная цена — с НДС, а цена приобретения — без НДС. Но расчетная ставка обычно применяется в том случае, когда налоговая база уже включает в себя налог. Многие специалисты считают, что налоговую базу следует считать с разницы между ценой продажи имущественного права и ценой приобретения, не придавая значения тому факту, что в данной формуле вычитаемое не содержит НДС.

Если в договоре и документах, оформляющих его исполнение, не указано, что налог включен в согласованную сторонами стоимость, то задолженность покупателя образует и сумма НДС, подлежащая уплате сверх цены договора (Решение Арбитражного суда Московской обл. от 17 мая 2006 г. N А41-К2-1654/05).

Пример 5. Организация — участник долевого строительства инвестировала средства в размере 2 000 000 руб. в постройку жилого дома. Затем уступила право за 2 600 000 руб.

Если стоимость уступки права требования включает в себя НДС, налоговая база составит 600 000 руб. (2 600 000 руб. — 2 000 000 руб.).

Если же в договоре не указано, что цена включает в себя сумму налога, НДС начисляется сверх цены и налоговая база составит 1 068 000 руб. .

Инвестиции в строительство не содержат НДС, поэтому, установив методику исчисления налога при уступке права требования к застройщику с межценовой разницы, законодатель ввел своеобразную льготу для участников долевого строительства. Правда, на практике реализовать это право трудно, так как Законом N 214-ФЗ инвесторам запрещено передавать права требования на квартиры в строящихся домах.

Организации, приобретающие права с целью дальнейшей перепродажи, получают их уже с НДС, но особого порядка определения налоговой базы для них не предусмотрено. Новый дольщик вправе рассчитывать на возмещение предъявленной ему суммы налога. При этом следует помнить, что возмещаемый налог должен быть равен ранее начисленному в бюджет.

В бухгалтерском учете приобретенное право требования к застройщику учитывается как дебиторская задолженность до тех пор, пока указанное право не превратится в капитальные вложения или не будет уступлено новому участнику долевого строительства.

Пример 6. ООО «Инвест» приобрело право требования по договору о долевом участии в строительстве жилого дома за 5 900 000 руб. (в том числе НДС с межценовой разницы — 137 800 руб.; см. пример 3). Право требования было продано другой организации за 7 080 000 руб. с учетом НДС. Налоговая база при уступке права требования составит 2 080 000 руб. (7 080 000 руб. — 5 000 000 руб.), с нее начислен НДС 317 288 руб. (2 080 000 руб. x 18/118).

В бухгалтерском учете общества делаются проводки:

Д 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» — К 51 «Расчетные счета» — 5 900 000 руб. — приобретено право требования;

Д 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» — К 60 — 137 800 руб. — выделен НДС со стоимости приобретенного права;

Д 76 — К 91-1 — 7 080 000 руб. — отражена продажная стоимость права требования;

Д 91-2 — К 60 — 5 762 200 руб. (5 900 000 руб. — 137 800 руб.) — списана стоимость приобретения права без НДС;

Д 91-2 — К 68, субсчет «НДС» — 317 288 руб. — начислен НДС с продажной цены;

Д 68, субсчет «НДС» — К 19 — 137 800 руб. — принят НДС к вычету.

Обратите внимание. Организация, приобретающая право требования по договору о долевом строительстве с целью дальнейшей перепродажи готового жилья, не сможет зачесть НДС по праву требования. Это связано с тем, что реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них не подлежит налогообложению на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, а при приобретении имущественных прав для операций, не облагаемых НДС, уплаченный налог учитывается в стоимости этих имущественных прав.

При передаче имущественных прав на нежилые помещения

Отметим, что в ст. 155 НК РФ не прописан порядок определения налоговой базы по НДС при уступке (переуступке) прав дольщика на нежилые объекты. Мнения специалистов по этому поводу различны. Одни считают, что договор уступки доли в нежилом помещении не облагается НДС как договор, заключенный во исполнение инвестиционного соглашения между инвестором и застройщиком, другие — что налог следует платить со всей суммы выручки. Есть и третье мнение: рассчитывать налоговую базу при уступке доли в нежилом помещении следует так же, как и при уступке доли в жилом помещении.

С одной стороны, налогоплательщик может вообще не рассчитывать налог при уступке доли в нежилом помещении в условиях отсутствия определенности в элементах налогообложения. Эта позиция влечет за собой налоговый риск. С другой стороны, раз особый порядок исчисления налоговой базы при передаче имущественного права на нежилые помещения и доли в них в законодательстве не прописан, налог следует рассчитывать в общем порядке, предусмотренном п. 2 ст. 153 НК РФ, — исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате имущественных прав (именно этой позиции придерживается автор).

Остановимся на порядке применения налоговых вычетов, если стоимость здания, принятого на учет, увеличивается на стоимость приобретенных имущественных прав. В этом случае налоговый вычет применяется не только в отношении предъявленного подрядчиком НДС со стоимости построенного здания, но и в отношении части превышения стоимости имущественного права над суммой платежей, подлежащей перечислению подрядной организации (Письмо Минфина России от 13 августа 2007 г. N 03-07-04/05). Поясним механизм определения налогового вычета по НДС.

Пример 7. Организация приобрела право на нежилое помещение в строящемся торговом центре за 4 248 000 руб. (в том числе НДС — 648 000 руб.). По завершении строительства заказчик-застройщик передал помещение дольщику и выставил счет-фактуру на сумму 3 800 000 руб. (в том числе НДС — 579 661 руб.).

На основании п. 6 ст. 171 НК РФ к вычету принимаются налог, предъявленный заказчиком-застройщиком (579 661 руб.), а также сумма налога с превышения стоимости имущественного права над суммой платежа заказчику-застройщику:

(4 248 000 руб. — 3 800 000 руб.) x 18/118 = 68 339 руб.

В бухгалтерском учете общества делаются проводки:

Д 76 — К 51 — 4 248 000 руб. — приобретено право на нежилое помещение;

Д 08 «Вложения во внеоборотные активы» — К 76 — 223 200 руб. — отнесена на увеличение стоимости помещения стоимость права без НДС;

Д 19 — К 76 — 648 000 руб. — учтен НДС, входящий в стоимость приобретенного права;

Д 08 — К 60 — 3 220 339 руб. — отражена задолженность перед заказчиком-застройщиком за выполненные работы;

Д 19 — К 60 — 579 661 руб. — отражен НДС со стоимости работ;

Д 68, субсчет «НДС» — К 19 — 579 661 руб. — предъявлен к вычету НДС со стоимости строительства;

Д 68, субсчет «НДС» — К 19 — 68 339 руб. — предъявлен к вычету НДС с суммы превышения стоимости имущественного права.

При передаче прав, связанных с заключением договора, арендных прав

В таком случае налоговая база рассчитывается как стоимость прав, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 40 НК РФ.

Пример 8. Организация «A» уступила организации «B» право заключения договора аренды помещения за 400 000 руб. К налоговой базе применяется ставка НДС 18%. Стоимость уступаемых прав вместе с НДС составит 472 000 руб.

В бухгалтерском учете организации «A» делаются проводки:

Д 76 — К 91-1 — 472 000 руб. — отражена уступка права заключения договора аренды помещения;

Д 91-2 — К 68, субсчет «НДС» — 72 000 руб. — начислен НДС.

Рассмотрим, как учитывать подобные расходы в бухгалтерском учете. Так, расходы по приобретению права на заключение договора аренды земли под строительство здания включаются в первоначальную стоимость основного средства (здания) как необходимые и связанные с его сооружением.

Право заключения договора аренды помещения не приводит к переходу права собственности на него. К арендатору переходит только право пользования арендованным помещением. Значит, приобретенное право в бухгалтерском учете учитывается на счете 97 «Расходы будущих периодов» и в дальнейшем списывается на текущие расходы в течение срока аренды данного помещения.

При признании затрат на приобретение арендных прав при исчислении налога на прибыль организаций следует исходить из следующего: если указанные затраты понесены в целях заключения договора аренды нежилого помещения, предназначенного для использования в деятельности организации, направленной на извлечение дохода, то данные затраты можно признать обоснованными.

Таким образом, порядок учета и налогообложения операций по передаче имущественных прав требует дальнейшего совершенствования. Необходимо разработать более четкие и однозначные нормы, в первую очередь касающиеся налогообложения передачи имущественных прав на нежилые помещения.

В заключение отметим, что хотя ст. 3 НК РФ и установлено, что все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика, но, как показывает арбитражная практика, судьи все меньше используют данную статью при разрешении споров. Поэтому одним из критериев при выборе той или иной схемы налогообложения должен быть минимальный налоговый риск.

Е.И.Жукова

К. э. н.,

старший преподаватель

кафедры налогов и налогообложения

ВГНА Минфина России

ГЛАВА 13. РЕАЛИЗАЦИЯ ИМУЩЕСТВА И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ

Реализация имущества (имущественных прав) — одна из самых распространенных хозяйственных операций.

Напомним, что по общему правилу реализация имущества (имущественных прав) — это передача имущества (имущественных прав) в собственность другому лицу. Такая передача может быть возмездной и безвозмездной (п. 1 ст. 39 НК РФ).

Порядок налогообложения операций по реализации зависит от вида реализуемого имущества (имущественных прав). В частности, по-разному учитываются для целей налога на прибыль операции по реализации:

— товаров собственного производства;

— покупных товаров;

— имущественных прав;

— амортизируемого имущества;

— прочего имущества.

В основном различия заключаются в порядке учета расходов по этим сделкам. При этом доходы (выручка от реализации) во всех случаях определяются одинаково.

Из-за различий в учете доходы и расходы по каждой из групп операций нужно учитывать отдельно (п. 2 ст. 274, ст. 315 НК РФ).

Итак, для того чтобы правильно посчитать налогооблагаемую прибыль, которая получена по итогам отчетного (налогового) периода от операций по реализации, вам необходимо:

1. Определить выручку по следующим видам операций:

— по реализации покупных товаров;

— реализации имущественных прав;

— реализации амортизируемого имущества;

— реализации продукции (товаров) собственного производства;

— реализации прочего имущества.

2. Определить расходы, на которые может быть уменьшена выручка, полученная по каждому виду операций.

3. Определить прибыль или убыток отчетного (налогового) периода от реализации.

Примечание

В данной главе мы не будем рассматривать порядок определения расходов по операциям реализации продукции (товаров) собственного производства. Об этом вы можете узнать в разд. 3.3 «Расходы, связанные с производством и реализацией».

Порядок определения выручки от операций по реализации рассмотрен в разд. 2.2.1 «Доходы от реализации».

Далее мы изложим порядок определения расходов по каждой из названных групп операций.

Передача денежных и имущественных требований

Денежные требования, вытекающие из договоров, предусматривающих отгрузку товаров, выполнение работ или оказание услуг, может переуступить:

  • сам продавец (подрядчик), реализовавший товары (работы, услуги), по которым образовалась задолженность (первоначальный кредитор);
  • приобретатель имущественных прав (новый кредитор).

Ситуация: как первоначальному кредитору рассчитать НДС при уступке права требования. Право требования вытекает из договора реализации товаров (работ, услуг), которые облагаются НДС Пример отражения в бухучете начисления НДС при уступке права требования по договору купли-продажи. Операции у нового кредитора Ситуация: нужно ли начислить НДС, получив деньги от должника. Организация приобрела право требования, которое включает в себя задолженность за реализованные товары, а также сумму санкций, взыскиваемых с должника по суду Ситуация: как начислить НДС при переуступке права требования или при получении оплаты от должника. Оплата (погашение долга) происходит частями в разных налоговых периодах. Имущественное право ранее было куплено по договору цессии Ситуация: как рассчитать НДС, если покупатель уступил право на товар, ранее оплаченный авансом Ситуация: как начислить НДС цеденту при уступке права требования, которое возникнет в будущем

Передача прав на заключение договора

Организация может выиграть в тендере или купить на аукционе право заключения выгодного договора.

Налоговая база при передаче прав равна полученному доходу без НДС и определяется на день передачи имущественных прав (п. 5 ст. 155, п. 8 ст. 167 НК РФ). Налог рассчитывайте по ставке 18 процентов (п. 5 ст. 155, п. 1 ст. 154, п. 3 ст. 164 НК РФ).

Пример отражения в бухучете начисления НДС при переуступке арендного права
Как вернуть или зачесть излишне уплаченные или взысканные суммы: налоги, пени, штрафы,
Как лицензиару отразить в бухучете и при налогообложении вознаграждение по лицензионному договору,
Как начислить НДС с аванса в счет предстоящих поставок товаров (работ, услуг),
Как платить НДС по операциям, освобожденным от налогообложения,
Как рассчитать НДС,
Как учесть в бухучете и при налогообложении получение финансирования под уступку денежного требования (факторинг),
Как цеденту оформить и отразить в бухучете уступку права требования,
Как цессионарию оформить и отразить в бухучете и при налогообложении переуступку права требования,
Как цессионарию оформить и учесть приобретение права требования по договору цессии,
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.

§ 4. Общие сведения о продаже имущественного права

Переход имущественных прав по сделке. Продажа обязательственного права. Продажа ценных бумаг. Продажа корпоративных прав. Продажа исключительного права.

1. Закон формулирует правила о переходе имущественных прав по сделке от одного субъекта к другому с точки зрения процедуры передачи права.

Это, однако, не означает, что при возмездной передаче прав отсутствует продажа этих прав. В соответствии с п. 4 ст. 454 ГК нормы о договоре купли-продажи, по общему правилу, применяются к продаже имущественных прав. Помимо отчуждения прав с согласия правообладателя, все имущественные права могут продаваться с публичных торгов в порядке исполнения судебных решений.

Существует множество разновидностей имущественных оборотоспособных прав, весьма различных по своей правовой природе, в частности:

— обязательственные права;

— имущественные права, заключенные в ценные бумаги;

— корпоративные права;

— исключительные права.

2. Продажа обязательственного права. Это возмездная уступка права (требования) по правилам, предусмотренным § 1 гл. 24 ГК. Условия договора купли-продажи могут быть изложены в соглашении об уступке права.

3. Продажа ценных бумаг. Имущественные права могут быть инкорпорированы в ценную бумагу. В этом случае применяются правила о передаче прав, удостоверенных ценной бумагой (ст. 146 ГК). Главной особенностью является то, что, независимо от способа передачи ценной бумаги, условия договора купли-продажи в текст ценной бумаги никогда не включаются, более того, например, указание на покупку векселя в тексте передаточной надписи делает ничтожным индоссамент (саму сделку по передаче векселя).

В зависимости от типа ценной бумаги различаются и обязанности продавца по передаче прав, удостоверенных бумагой.

Во-первых, в отношении ценных бумаг на предъявителя обязанности продавца считаются исполненными надлежащим образом в момент вручения покупателю ценной бумаги.

Во-вторых, в отношении ордерных ценных бумаг обязанности продавца считаются исполненными надлежащим образом, если покупателю передается ценная бумага в совокупности с правильно оформленным на этой же бумаге индоссаментом.

В-третьих, именные ценные бумаги существуют в двух разновидностях — именные ценные бумаги, владельцы которых учитываются в реестре эмитента (собственно именные ценные бумаги) и именные ценные бумаги, для владельцев которых реестр не ведется (ректа-бумаги). Способы передачи прав по этим разновидностям именных бумаг существенно отличаются.

А. В отношении ректа-бумаги применяется конструкция цессии — обязанности продавца считаются исполненными надлежащим образом, если покупателю передается ценная бумага в совокупности с извещением лица, обязанного по ценной бумаге, об уступке покупателю права требования по этой бумаге.

Как правило, извещение об уступке помещается на самой ценной бумаге (для закладной — только на самой закладной).

Б. В отношении собственно именных ценных бумаг применяется конструкция трансферта — обязанности продавца считаются исполненными надлежащим образом в момент, когда он передает покупателю передаточное распоряжение, адресованное реестродержателю эмитента ценных бумаг. По условиям договора купли-продажи на продавца может быть возложена обязанность самому передать передаточное распоряжение реестродержателю и оформить изменения в реестре владельцев ценных бумаг, связанные со сменой владельца. Поскольку в России все собственно именные ценные бумаги являются бездокументарными, обязанность по вручению покупателю бланка ценной бумаги отсутствует.

4. Продажа корпоративных прав. Корпоративные права (права членства в коммерческой организации) могут быть отчуждаемы участниками всех коммерческих организаций, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий. Корпоративные права являются относительными: они связывают участника и соответствующую коммерческую организацию.

Наибольшее практическое значение имеют случаи перехода корпоративных прав в акционерных обществах и в обществах с ограниченной ответственностью. Отчуждение прав акционера возможно только посредством отчуждения акций. Акции в России существуют только в форме бездокументарных именных ценных бумаг, владельцы которых учитываются в реестре (см. выше п. 3 «Продажа ценных бумаг»). Права участника общества с ограниченной ответственностью определяются долей в уставном капитале общества. Именно эта доля (часть доли) и есть объект гражданского оборота. В соответствии со ст. 21 Закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» договор купли-продажи доли по общему правилу подлежит нотариальному удостоверению. Никаких особых действий по исполнению договора от продавца доли не требуется: доля переходит к покупателю с момента нотариального удостоверения договора купли-продажи или с момента внесения изменений в Единый государственный реестр юридических лиц в случаях, когда нотариальное удостоверение договора не требуется.

При продаже акций закрытого акционерного общества и доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью третьим лицам у остальных акционеров (участников) и у самого общества есть преимущественное право покупки акций (доли).

5. Продажа исключительного права. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности или средство индивидуализации (часть четвертая ГК) является абсолютным имущественным правом. Общие требования к договору об отчуждении исключительного права установлены ст. 1234 ГК. Подробнее об этом договоре будет рассказано в третьем томе настоящего учебника.

Договор купли-продажи имущественных прав

Договор № КУПЛИ-ПРОДАЖИ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ

Г. Одесса «__» _____________2011г.

Перспективы», действующий на основании Устава , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин __________________________, проживающий по адресу г. ___________, _______________, паспорт ___________________, код ________________________, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, далее вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор (далее — «Договор») о нижеследующем:

1. ТЕРМИНЫ ДОГОВОРА

1.1. Объект строительства – группа десяти этажных жилых домов находящихся по адресу: 7 км Овидиопольской дороги, массив №10, паи №№ 000, 194, массив №51, пай №4, Авангардовского сельского Совета Овидиопольского района Одесской области, право на сооружение которого возникло у Продавца на основании Разрешения на выполнение строительных работ выданного инспекцией ГАСКа в Одесской области №ОД от 01.01.2001г., Государственного акта на право собственности на земельный участок.

1.2. Объект недвижимости – составная и неотъемлемая часть Объекта строительства, которая выражена в виде квартиры, сооружение которой осуществляет Продавец. Характеристики Объекта недвижимости и информация, которая его идентифицирует указываются в п.2.2 настоящего Договора.

1.3. Имущественные права – это все права на Объект недвижимости, которые принадлежат Продавцу на основании Разрешения на проектирование, Разрешения на выполнение строительных работ, Договора строительного подряда, Государственного акта на право собственности на земельный участок и заключаются в праве Покупателя получить в собственность Объект недвижимости после введения Объекта строительства в эксплуатацию и оформления соответствующих правоустанавливающих документов.

1.4. Договорная цена – общая стоимость имущественных прав на Объект недвижимости, которые продаются Продавцом и приобретаются Покупателем в порядке и на условиях настоящего Договора.

1.5. Акт – акт приема передачи имущественных прав на квартиру, который подписывается Сторонами в подтверждение приобретения Покупателем права собственности на Имущественные права Объекта недвижимости, после сдачи Объекта строительства в эксплуатацию в порядке, предусмотренном настоящим Договором.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2.1. Продавец продает, а Покупатель покупает Имущественные права на Объект недвижимости в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором и в соответствии с нормами Гражданского кодекса Украины, которые определяют общие положения о купле-продаже.

2.2. Стороны договорились, что Объектом недвижимости, Имущественные права на который передаются по настоящему Договору, является квартира в готовности под ключ, расположенная в Объекте строительства по строительному адресу: 7 км Овидиопольской дороги, массив №10, паи 193, 194, массив №51, пай №4, Авангардовского сельского Совета Овидиопольского района Одесской области, со следующими характеристиками:

Секция «_____», квартира «______», площадь «________»Количество жилых комнат «____», этаж «_____».

2.3. Общая площадь Объекта недвижимости, указанная в п.2.2. настоящего Договора, является проектной и подлежит уточнению по данным технического паспорта, оформленного БТИ согласно настоящего Договора.

2.4. Запланированный срок окончания строительства и ввода в эксплуатацию Объекта строительства

3. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ

3.1. Имущественные права на Объект недвижимости по настоящему Договору передаются Продавцом Покупателю путем подписания Акта. Акт подписывается Сторонами не позднее 25 рабочих дней с даты наступления последним одного из таких событий: осуществление Покупателем оплаты 100% стоимости имущественных прав, которая определена в п.4.2. настоящего Договора, ввода Объекта строительства в эксплуатацию и осуществление расчетов в соответствии с п.4.4 настоящего Договора.

3.2. Право собственности на Имущественные права переходит от Продавца к Покупателю после подписания Акта, для подписания которого и получения других документов Покупатель должен явиться к Продавцу на протяжении десяти рабочих дней с момента получения соответствующего уведомления. При наличии уважительных причин Покупатель должен письменно уведомить о них Продавца и получить согласие Продавца на продление срока подписания Акта.

3.3. Стороны пришли к соглашению, что в случае частичной оплаты стоимости Имущественных прав, Покупатель не получает право собственности на часть Имущественных прав.

3.4. Оформление права собственности на Объект недвижимости (Свидетельство на право собственности, Технический паспорт) и все другие действия, связанные с оформлением права собственности на объект Недвижимости, в том числе оплата официальных платежей и других необходимых платежей осуществляется Покупателем после подписания Акта, самостоятельно и за свой счет.

3.4.1 По желанию Покупателя, Продавец, после подписания Акта, за счет Покупателя, может осуществить оформление права собственности на Объект недвижимости, принадлежащий Покупателю.

3.5. После оформления права собственности на Объект недвижимости, с соблюдением требований действующего законодательства, Покупатель имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться Объектом недвижимости без ограничений.

3.6. После подписания Акта и осуществления действий, предусмотренных п.3.4. настоящего Договора, обязательства Продавца по настоящему Договору считаются выполненными.

4. ДОГОВОРНАЯ ЦЕНА, ПОРЯДОК И УСЛОВИЯ РАСЧЕТОВ.

4.1. Общая стоимость Имущественных прав, которые передаются Продавцом Покупателю по настоящему Договору составляет составляет ___________ USD (__________________________________USD) что в эквиваленте, на момент заключения настоящего Договора, составляет __________________ грн.(___________________________________________грн.). Данная сумма является окончательной и может быть изменена только в случаях, предусмотренных настоящим Договором или законодательством Украины.

4.2. Покупатель осуществляет расчеты по настоящему Договору в следующем порядке и в такие сроки:

№пп

Размер платежа

Срок осуществления платежа

4.3. В случае если по результатам обмера БТИ при оформлении паспорта на Объект недвижимости, фактическая общая площадь Объекта недвижимости увеличится (или уменьшится) более чем на 1 кв. м. относительно площади, указанной в п.2.2. настоящего Договора, то Договорная цена корректируется Продавцом в соответствии с таким изменением, исходя из стоимости Имущественных прав на Объект недвижимости, указанной в п.4.1. настоящего Договора, который Покупатель обязан оплатить в течение десяти дней.

4.3.1. Продавец направляет Покупателю письменное уведомление об изменении Договорной цены с приложением к нему соответствующих раcчетов. Если по результатам обмеров БТИ фактическая общая площадь Объекта недвижимости увеличится более чем на 1 кв. м. , Покупатель обязан на протяжении 10 банковских дней с момента получения такого уведомления перечислить соответствующие средства на текущий счет Продавца, указанный в уведомлении. Если по результатам обмеров БТИ фактическая общая площадь Объекта недвижимости уменьшится более чем на 1 кв. м., Продавец обязан на протяжении 10 банковских дней с момента отправки уведомления перечислить соответствующие средства на текущий счет Покупателя, который Покупатель обязан предоставить.

4.4. После оплаты Покупателем стоимости Имущественных прав, определенной в п.4.2 настоящего Договора, Продавец выдает ему Справку о полной оплате имущественных прав в соответствии с настоящим Договором.

5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

5.1. Продавец имеет право:

5.1.1. Требовать от Покупателя лично или через надлежащим образом уполномоченных лиц предоставить и заполнить все необходимые документы, связанные с оформлением настоящего Договора.

5.1.2. Проверять достоверность предоставленных Покупателем документов.

5.2. Продавец обязан:

5.2.1. Принимать оплату договорной цены, которая осуществляется Покупателем в порядке и на условиях настоящего Договора.

5.2.2. После ввода Объекта строительства в эксплуатацию на протяжении 10 (десяти) рабочих дней направить Покупателю уведомление о необходимости явиться для подписания Акта. Такое уведомление должно содержать сведения об адресе помещения, по которому Покупатель должен явиться для подписания Акта.

5.2.3. Предоставлять по требованию Покупателя информацию, которая имеет отношение к Объекту недвижимости, о ходе выполнения строительства Объекта строительства и соблюдение графика строительства.

5.2.4. Уведомлять Покупателя о всех обстоятельствах, которые делают невозможным исполнение настоящего Договора.

5.2.5. Обеспечивать строительство Объекта строительства и ввод его в эксплуатацию в сроки, указанные в п.2.4. настоящего Договора.

5.3. Покупатель имеет право:

5.3.1. До запланированной даты ввода Объекта строительства в эксплуатацию и при условии получения письменного согласия Продавца уступить право требования и свои обязательства по настоящему Договору в пользу третьего лица (нового покупателя), о чем заключается дополнительное соглашение к настоящему Договору. За оформление документов по уступке права требования по настоящему Договору, Покупатель уплачивает Продавцу вознаграждение в размере 3% от договорной цены.

5.4. Покупатель обязан:

5.4.1. Осуществлять оплату договорной цены в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором.

5.4.2. Явиться по адресу, указанному в уведомлении о необходимости явки для оформления Акта в срок, предусмотренный настоящим Договором, при этом Покупатель должен предварительно осуществить оплату договорной цены в полном объеме.

5.4.3. Принять от Продавца имущественные права в порядке и на условиях предусмотренных настоящим Договором.

5.4.4. Не осуществлять самостоятельно или с привлечением третьих лиц какие-либо работы на Объекте недвижимости до приобретения Имущественных прав на объект недвижимости.

5.4.5. До сдачи Объекта строительства в эксплуатацию и осуществления полной оплаты стоимости имущественных прав по настоящему Договору, не изменять вид внешних стен Объекта строительства, в том числе устанавливать кондиционеры, стеклить балконы, осуществлять перепланировку или выполнять какие-либо другие работы

5.4.6. Возместить стоимость всех расходов, которые возникли у Продавца в связи с выполнением строительных работ и расходов на оборудование, не предусмотренные настоящим Договором, которые были выполнены по вине или по заказу Покупателя.

5.4.7. Уведомлять Продавца о всех обстоятельствах, которые делают невозможным выполнение настоящего Договора.

5.4.8. Выполнять другие обязательства, предусмотренные настоящим Договором и действующим законодательством Украины.

5.5. Продавец гарантирует, что:

5.5.1. От Покупателя не были сокрыты обстоятельства, которые имеют существенное значение для настоящего Договора.

5.5.2. До заключения настоящего Договора, имущественные права на Объект недвижимости каким-либо третьим лицам не отчуждены.

5.5.3. Имущественные права на объект недвижимости не отягощены какими-либо ограничениями относительно их отчуждения Покупателю.

5.5.4. Вследствие заключения настоящего Договора не будут нарушены права и законные интересы третьих лиц.

6. ПОРЯДОК И СРОКИ ВОЗВРАТА ПОКУПАТЕЛЮ СРЕДСТВ

6.1. В случае расторжения настоящего Договора, денежные средства, уплаченные Покупателем за Имущественные права, возвращаются ему после реализации имущественных прав на объект недвижимости по настоящему договору другому Покупателю.

6.2. За возврат Покупателю денежных средств, в случае расторжения Договора по вине Покупателя, последний выплачивает Продавцу штраф в размере 5 (пять) % от суммы денежных средств, которые возвращаются.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

7.1. В случаях невыполнения или ненадлежащего выполнения своих обязательств по настоящему Договору, виновная Сторона возмещает потерпевшей Стороне все убытки, причиненные такими ее виновными действиями (бездействием).

7.2. Уплата штрафных санкций не освобождает Стороны от выполнения своих обязательств по настоящему Договору.

8. СРОК ДЕЙСТВИЯ И ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

8.1. Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами или их уполномоченными представителями и действует до полного исполнения Сторонами принятых на себя обязательств по Договору, если он не будет прекращен раньше в соответствии с положениями настоящего Договора и действующего законодательства Украины.

8.2. Настоящий Договор может быть расторгнут:

8.2.1. В случаях определенных в Договоре.

8.2.2. В случаях определенных законодательством Украины.

8.3. Продавец имеет право расторгнуть Договор в одностороннем порядке только в следующих случаях:

8.3.1. Нарушения Покупателем сроков оплаты Имущественных прав в соответствии с п.4.3. настоящего Договора более чем на 30 (тридцать) календарных дней.

8.3.2. В случае если после получения Покупателем уведомления о необходимости явиться для оформления Акта, Покупатель на протяжении 10 (десяти) рабочих дней не явился и/или не подписывает Акт. При наличии уважительных причин Покупатель должен предупредить о них Продавца в письменном виде и получить согласие Продавца на продление срока подписания Акта.

8.4. Одностороннее решение Продавца о расторжении настоящего Договора оформляется в виде письменного уведомления о прекращении действия Договора, которое направляется Покупателю. Договор будет считаться расторгнутым на пятый день с момента вручения такого уведомления покупателю. После расторжения Договора в одностороннем порядке Продавец будет считаться свободным от обязательств по отчуждению имущественных прав на Объект недвижимости в пользу Покупателя и имеет право распоряжаться имущественными правами на Объект недвижимости по собственному усмотрению.

8.5. Стороны пришли к согласию, что Акт передачи имущественных прав, оформленный в соответствии с настоящим Договором будет считаться аннулированным и не порождающим прав и обязанностей для любой из сторон и третьих лиц с момента расторжения данного Договора.

9. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

9.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если такое неисполнение явилось следствием действия обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения данного договора, если эти обстоятельства непосредственно повлияли на исполнение настоящего Договора.

9.2. К обстоятельствам непреодолимой силы Стороны будут относить:

· боевые действия;

· стихийные бедствия (пожар, наводнение, землетрясение и другие, в т. ч. природные и
климатические явления);

· технологические факторы (отсутствие электроэнергии не по вине Продавца; преступные или вредные действия третьих лиц, являющиеся причиной аварии на производстве);

· действия государственных органов, в том числе и исполнительной власти, препятствующие нормальной деятельности Продавца; в том числе изменения в нормативной и законодательной базе, регулирующей правовые отношения, по которым работают Стороны настоящего Договора;

· целенаправленный вред третьих лиц, направленный на прекращение или приостановку выполнения работ Продавца, другие обстоятельства, которые могут существенно повлиять на ход выполнения обязательств Продавца;

9.3. Срок выполнения обязательств настоящего Договора автоматически продлевается на время действий вышеуказанных непреодолимых сил. Факт действия обстоятельств непреодолимой силы должен быть подтвержден компетентным органом.

9.4. Сторона, которая не исполняет свои обязательства по настоящему Договору вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы, обязана письменно уведомить другую Сторону о наступлении таких обстоятельств в течение 15 календарных дней с момента их наступления, в противном случае Сторона лишается права ссылаться в дальнейшем на данные обстоятельства как на причину невыполнения обязательств по настоящему Договору.

10. ДРУГИЕ УСЛОВИЯ

10.1. Любые уведомления по настоящему Договору должны быть осуществлены в письменной форме и направлены другой стороне по почте в виде рекомендованных писем с уведомлением о вручении по адресам, указанным в настоящем Договоре.

10.2. Датой получения любого уведомления Стороной, если иное не предусмотрено настоящим Договором, в зависимости от того какое событие произошло раньше является: дата получения другой Стороной рекомендованного письма с уведомлением о вручении; или дата указанная на письменном уведомлении Стороной – получателем при личном получении уведомления уполномоченным на это лицом; или на десятый календарный день нахождения соответствующего отправления на объекте почтовой связи (почтовом отделении) по адресу Стороны –получателя, указанному в Договоре.

10.3. Все последующие изменения и дополнения к настоящему Договору оформляются в письменном виде, подписываются уполномоченными представителями Сторон и являются неотъемлемой частью настоящего Договора.

10.4. Все споры или разногласия, возникающие между сторонами по настоящему Договору или в связи с
ним, разрешаются путем переговоров между Сторонами. При проведении переговоров ведется протокол, который подписывается полномочными представителями сторон.

10.5. В случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в суде в установленном порядке.

10.6. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания и оплаты Покупателем первого
взноса и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств.

10.7. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по
одному для каждой из Сторон.

11. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец:

Перспективы»,

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *