Продажа земельных участков НДС

Облагается ли реализация земельных участков НДС

Обязанность по уплате того или иного налога возникает при наличии соответствующего объекта налогообложения у налогоплательщика (п. 1 ст. 38 НК РФ). Но если объект налогообложения отсутствует, то нет и основания исчислять и уплачивать налог в бюджет.

В пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ указано, что объектом обложения НДС, в частности, является реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ.

Согласно п. 1 ст. 39 НК РФ под реализацией товаров (работ, услуг) понимается передача (в том числе и обмен товарами, работами, услугами) права собственности на товары (результаты выполненных работ одним лицом для другого лица) на возмездной основе, а также возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу. Указанные операции признаются реализацией и в случае, когда осуществлены безвозмездно (п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Товаром для целей налогообложения является любое реализуемое или предназначенное для реализации имущество (п. 3 ст. 38 НК РФ).

Однако в соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ операции по реализации земельных участков (долей в них) объектом обложения НДС не являются. Это значит, что при осуществлении данной операции исчислять и уплачивать налог не требуется. Это же вывод делает и Минфин РФ в письме от 02.02.2017 № 03-03-06/1/5397.

Что решил суд

Разрешая спор, суд исходил из того, что обществом были соблюдены все условия для применения вычета по НДС, уплаченного в связи с приобретением в собственность земельного участка. Рассмотрим рассуждения суда более подробно.

Итак, на основании п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ одним из объектов обложения по НДС являются операции по реализации товаров на территории Российской Федерации. Реализацией товаров (работ, услуг) признается передача на возмездной основе права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в некоторых случаях — безвозмездная передача (п. 1 ст. 39 Налогового кодекса РФ). При этом товаром признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 Налогового кодекса РФ).

Земельные участки относятся к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ), то есть по сути являются товаром, поэтому их реализация облагается НДС.

Согласно п. п. 1 и 2 ст. 171 Налогового кодекса РФ налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму налога на установленные налоговые вычеты. Вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику и уплаченные им при приобретении товаров на территории нашей страны, если в дальнейшем они используются для операций, облагаемых НДС.

Как следует из материалов дела, общество приобрело земельный участок для производственных нужд (на нем находится строение производственного цеха).

Сумма уплаченного НДС подтверждена счетом-фактурой и платежными документами.

То обстоятельство, что в силу п. 2 ст. 256 Налогового кодекса РФ земля не подлежит амортизации, не является основанием для отказа в возмещении НДС, поскольку законодательство не ставит право налогоплательщика на осуществление налогового вычета в зависимость от того, относится то или иное основное средство к каким-либо амортизационным группам или нет.

Таким образом, общество обоснованно поставило уплаченный по земле НДС к вычету из бюджета.

Примечание. Минфин на стороне налогоплательщиков

Чиновники Минфина России в своих разъяснениях придерживаются той точки зрения, что при приобретении земельных участков суммы НДС (в соответствии со ст. 171 Налогового кодекса РФ), уплаченные налогоплательщиками, следует принимать к вычету в общеустановленном порядке. Такое мнение высказано, к примеру, в Письме от 1 сентября 2003 г. N 04-03-01/124.

Поэтому если во время налоговой проверки у вас возник спор с налоговиками, предъявите им данное минфиновское письмо. Ведь если налогоплательщик пользуется письменными разъяснениями чиновников, то его нельзя привлечь к налоговой ответственности.

И.Н.Елисова

Эксперт журнала

«Учет в производстве»

Возмещение НДС при покупке земельного участка

Правовая регламентация купли-продажи земли: согласно ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В договоре продажи недвижимости должны содержаться все характеристики объекта (адрес, расположение, площадь) — при отсутствии хотя бы одного из них договор считается не заключенным. На данное обстоятельство обратил внимание Президиум ВАС РФ в постановлении от 27 апреля 2002 г. № 11011/01.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Договор продажи недвижимости обязательно должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается не заключенным. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В тех случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Однако если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Следует иметь в виду, что особенности купли-продажи земельных участков установлены ст. 37 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ. Приобретение земельных участков, принадлежащих государству, возможно либо на аукционе (открытом или закрытом), либо на конкурсе в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808.

В ст. 146 НК РФ установлено, что объектом обложения НДС в том числе признается и продажа товаров, а товаром, согласно ст. 38 НК РФ, признается имущество, относящееся к категории имущества в соответствии с ГК РФ (в частности, согласно ст. 130 ГК РФ, земельные участники отнесены в недвижимому имуществу).

Таким образом, продажа земельных участков должна облагаться НДС — на данное обстоятельство обращено внимание в письме МНС России от 19 февраля 2003 г. № ВГ-9-03/40 (отметим, что для периода до 1 января 2001 года суды не признавали реализацию земельных участков облагаемой НДС операцией — см., в частности, постановление ФАС Московского округа от 4 июля 2003 г. по делу № КА-А41/4448-03). Вместе с тем следует обратить внимание, что ст. 143 НК РФ к плательщикам НДС отнесены лишь организации и индивидуальные предприниматели, в то время как Российская Федерация как государство плательщиком НДС не является.

Если покупатель земельного участка предполагает использовать земельный участок для осуществления деятельности, приводящей к появлению объектов налогообложения НДС, предусмотренных ст. 146 НК РФ, то, согласно ст.ст. 171 и 172 НК РФ, он имеет право на налоговый вычет сумм уплаченного НДС в общеустановленном порядке — на это обстоятельство обращено внимание в письмах Минфина России от 1 сентября 2003 г. № 04-03-01/124 и от 6 октября 2003 г. № 04-03-11/82. Однако налоговые органы придерживаются иного мнения, аргументируя его следующим:

  • согласно п. 2 ст. 256 НК РФ, земля не подлежит амортизации при исчислении налога на прибыль;
  • согласно п. 6 ст. 171 и п. 5 ст. 172 НК РФ, суммы НДС по капитальным вложениям подлежат вычету только после ввода в эксплуатацию объектов основных средств и начала амортизации их в налоговом учете;
  • поскольку земельные участки не вводятся в эксплуатацию и не амортизируются, то и вычет НДС по ним предъявлять нельзя.

Однако, если внимательно проанализировать содержание п. 6 ст. 171 и п. 5 ст. 172 НК РФ, то становится очевидным, что специальные правила по вычету входного НДС установлены не для всех основных средств, а только для тех, которые вводятся в эксплуатацию в результате капитального строительства. Земельные участники же не требуют ни сборки, ни монтажа, ни строительства, поэтому в их отношении применяется общий порядок, установленный третьим абзацем п. 1 ст. 172 НК РФ — вычеты по прочим объектам основных средств (к ним относятся в том числе и земельные участки) производятся «после принятия на учет данных основных средств», то есть без каких-либо дополнительных ограничений в виде «ввода в эксплуатацию» и «начала амортизации».

Выводы: Реализация земельных участков облагается НДС, если эта операция производится плательщиком НДС. Покупатель земельного участка имеет право на вычет уплаченной суммы НДС после принятия на учет земельного участка в качестве объекта основных средств (то есть после государственной регистрации права собственности в Едином реестре) при условии, что данный земельный участок будет использоваться в деятельности, облагаемой НДС согласно ст. 146 НК РФ.

НДС и земля

Прежде, чем решиться вносить корректировку таким способом, надо трижды подумать. О чем? О нескольких вещах.

1. Про эффективность. В отчете надо будет доказать, что выкуп по той схеме, которая будет применена в оценке, выгоден арендатору (то есть надо будет доказать, что затратив деньги на выкуп, арендатор не потеряет в стоимости права на землю).

2. Про схему. А по какой схеме моделировать выкуп? Их две, насколько мне известно: а) муниципалитеты продают землю (собственность) на аукционах. По какой цене? Очевидно, что по цене, близкой к рыночной;

б) собственники зданий имеют право выкупить землю по льготной цене (однако, я не всегда вовремя отслеживаю земельное законодательство, поэтому не готов утверждать, что льгота сохранилась до сих пор); при этом, если вы земельный участок оцениваете для оспаривания кадастровой стоимости, анализ усложняется: появляются вопросы, которые лично я бы не захотел поднимать в своем отчете об оценке: льготная цена составляет 20% от кадастровой стоимости… от какой кадастровой? От той, которую Вы оспариваете? Зачем ее применять в расчетах, если Вы с ней не согласны? От предыдущей? На каком основании? И вообще, на каком основании эта схема выкупа рассматривается, если земельный участок при оспаривании должен быть оценен как условно свободный? То есть в задачке на входе нет никаких улучшений, собственник которых мог бы претендовать на льготный выкуп.

3. А вообще ответ на Ваш вопрос «Стоит ли вычитать НДС из аналогов?» очень прост: это зависит от того, включает ли заявленная цена аналога НДС (спросить риэлтора), и содержат ли НДС затраты на выкуп (изучить соответствующее законодательство и практику его применения, разъяснения МНС).

НДС при продаже земли

Цитата (Lilija):Извините, не успела сказать спасибо. Спасибо. Просто искала ссылку на статью.
http://www.Ссылка удалена модератором. Размещать ссылки и гиперссылки на другие СМИ и коммерческие сайты без согласования с администрацией портала запрещено правилами форума
Я понимаю, что этот сайт не заслуживает доверия в плане, что не налоговой и не бухгалтерской тематики, но тот, что первый попался и статья датирована 2007 годом. Еще сбил с мысли ряд статей о возмещение НДС при покупке земли. Да и в большей части статьей говорилось о продаже муниципальной/федеральной земли и о том, что гос-во не является плательщиком НДС, поэтому ндс не облагается. Прямой статьи о том, что продажа земли, находящейся в частной собственности, не облагается НДС, я не встретила, поэтому и засомневалась.
К тому же земля приобретается для дальнейшей продажи, а это уже получается «товар»…
Извините, возможно я излишне беспокоюсь, просто мне сказали, что земля в данном случае расценивается как товар и надо начислить ндс. А какой-либо судебной практики я не нашла.
Добрый вечер!
Практики нет, так как нет повода для споров. НДС при продаже земли быть не может, независимо от того, как ее расценивать (основное средство или товар).
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО
от 17 мая 2005 г. N ММ-6-03/404@
Федеральная налоговая служба направляет разъяснения по отдельным вопросам, связанным с применением законодательства по косвенным налогам за I квартал 2005 года. Указанные письма направляются для сведения и учета в работе налоговых органов. При принятии решений ссылку на указанные письма не производить.
М.П.МОКРЕЦОВ
(Извлечение)
Приложение
к письму ФНС России
РАЗЪЯСНЕНИЯ
ПО ОТДЕЛЬНЫМ ВОПРОСАМ, СВЯЗАННЫМ С ПРИМЕНЕНИЕМ
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ПО КОСВЕННЫМ НАЛОГАМ
I. Налог на добавленную стоимость
Вопрос. Налогоплательщик в 3 квартале 2003 года приобрел ряд земельных участков для последующей перепродажи, часть из которых была реализована в 2004 году. При этом суммы налога на добавленную стоимость, уплаченные продавцам по приобретенным участкам, были приняты налогоплательщиком к вычету в полном объеме. В связи с тем, что реализация земельных участков с 1 января 2005 г. не облагается НДС, в каком порядке производится восстановление сумм НДС по земельным участкам, числящимся на балансе налогоплательщика по состоянию на 1 января 2005 г. и не реализованным до указанной даты? На какую дату необходимо произвести восстановление: до 1 января 2005 г. или в январе 2005 г.?
Ответ. Как следует из запроса, налогоплательщик в 3 квартале 2003 года приобрел ряд земельных участков для последующей перепродажи, часть из которых была реализована в 2004 году. При этом суммы налога на добавленную стоимость, уплаченные продавцам по приобретенным участкам, были приняты указанным налогоплательщиком к вычету в полном объеме.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 146 Кодекса операции по реализации земельных участков (долей в них) не признаются объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость с 01.01.2005 на основании Федерального закона от 20.08.2004 N 109-ФЗ.
Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 170 Кодекса суммы налога, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов, либо фактически уплаченные при ввозе товаров, в том числе основных средств и нематериальных активов, на территорию Российской Федерации, учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов, в случае их приобретения (ввоза) для производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации (передаче) которых не признаются реализацией товаров (работ, услуг) в соответствии с пунктом 2 статьи 146 Кодекса.
Учитывая изложенное, суммы налога на добавленную стоимость, уплаченные налогоплательщиком при приобретении земельных участков (долей в них), учитываются в стоимости таких земельных участков.
Пунктом 3 статьи 170 Кодекса установлено, что в случае принятия налогоплательщиком сумм налога, указанных в пункте 2 указанной статьи, к вычету или возмещению в порядке, предусмотренном 21 главой Кодекса, соответствующие суммы налога подлежат восстановлению и уплате в бюджет.
Таким образом, в случае, если суммы налога, уплаченные продавцу по приобретенным для целей перепродажи земельным участкам, были до 01.01.2005 приняты налогоплательщиком к вычету, то по земельным участкам, не реализованным до указанной даты, суммы налога подлежат восстановлению и уплате в бюджет.
При этом соответствующие суммы налога подлежат восстановлению и уплате в бюджет в месяце, начиная с которого реализация указанных земельных участков не признается объектом налогообложения, т.е. в первом налоговом периоде 2005 г. (письмо ФНС России от 23.03.2005 N 03-1-03/410/8).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *