Преимущественное право аренды

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Комментарий к Ст. 621 ГК РФ

1. Правило п. 1 комментируемой статьи о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок носит диспозитивный характер: оно может быть исключено договором аренды. В отдельных случаях от него отступает и закон (например, п. 2 ст. 627, ст. ст. 632 и 642 ГК). Следовательно, данное право арендатора носит ограниченный характер по сравнению с преимущественным правом покупки, принадлежащим участнику долевой собственности (ст. 250 ГК), которое не может быть устранено договором.

2. Преимущественное право арендатора на заключение договора является правом на чужую вещь, а именно вещь, бывшую предметом истекшего договора аренды, которую арендатор желает вновь арендовать. Поэтому если эта вещь фактически и (или) юридически прекратила свое существование (например, вследствие раздела собственником принадлежавшего ему земельного участка на несколько новых, упразднения в установленном порядке торговых мест на розничном рынке ), то также прекращается и преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.

———————————
Постановления ФАС Северо-Западного округа от 22 февраля 2007 г. по делу N А05-8019/2006-3 и от 30 апреля 2008 г. по делу N А56-5285/2007.

3. В соответствии с п. 1 комментируемой статьи для возникновения у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок необходимо наличие трех условий: 1) истечение срока договора; 2) надлежащее исполнение арендатором обязанностей по ранее действовавшему договору; 3) согласие арендатора с условиями, которые желает предложить арендодатель другому лицу как арендатору.

4. Несвоевременная уплата арендных платежей и нарушение арендатором иных условий договора свидетельствуют о его недобросовестности и лишают его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. При этом существенность или несущественность нарушений условий договора не влияет на решение вопроса о его недобросовестности, что подтверждается материалами судебной практики .

———————————
Постановления ФАС Московского округа от 24 марта 2006 г. по делу N КГ-А40/2224-06, ФАС Северо-Западного округа от 14 ноября 2007 г. по делу N А56-8467/2006.

5. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может иметь место в случае, когда он соглашается со всеми условиями, предложенными арендодателем другому лицу, включая условие о размере и порядке внесения арендных платежей, о гарантиях сохранности арендованного имущества. Именно это следует из положения нормы п. 1 ст. 621 ГК РФ — «при прочих равных условиях». Вследствие этого заключение договора аренды на новый срок в результате реализации арендатором своего преимущественного права является по существу заключением нового договора. Поэтому стороны считаются не связанными условиями ранее действовавшего договора .

———————————
См.: п. 32 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.

6. Предварительной посылкой для осуществления арендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок является обязательное письменное уведомление арендодателя арендатором о желании заключить новый договор. Срок, в течение которого арендатор обязан уведомить арендодателя о своем желании заключить новый договор, указывается в договоре, иначе такое уведомление должно быть произведено в течение разумного срока до окончания действия договора. Правило п. 2 ст. 314 ГК РФ о разумном сроке исполнения обязательства в данном случае неприменимо, поскольку направление уведомления о желании заключить новый договор аренды — это право, а не обязанность арендатора. Поэтому продолжительность разумного срока, о котором говорится в комментируемой статье, должна устанавливаться в каждом конкретном случае с учетом условий и существа обязательства, отношений сторон и правил деловой этики. Но в любом случае арендатор должен направить указанное уведомление не позднее истечения срока аренды.

Если порядок направления документов и сообщений урегулирован договором аренды, то письменное уведомление о желании заключить новый договор должно быть совершено в соответствии с этим порядком. Если же договор не содержит специальных предписаний на этот счет, то интересам арендатора более всего отвечает направление уведомления ценным письмом с описью вложения и почтовым уведомлением о вручении.

7. Если арендодатель откажет арендатору в возобновлении договора на новый срок, но при этом в течение года со дня истечения срока договора заключит договор аренды с другим лицом, то он считается нарушителем преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. В этом случае арендатор как потерпевший вправе по своему выбору потребовать в суде: 1) перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды; 2) только возмещения таких убытков.

8. Право арендатора потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору не равнозначно праву на понуждение арендодателя к заключению договора на новый срок, так как последняя мера защиты интересов арендатора должна применяться в иных случаях, например при уклонении арендодателя от заключения договора аренды на основании предварительного договора аренды (ст. ст. 429, 445 ГК) .

———————————
См., например: Определение ВАС РФ от 24.11.2009 N ВАС-14788/09 по делу N А57-7779/2008-132; Постановления ФАС Дальневосточного округа от 23 ноября 2009 г. N Ф03-6336/2009 и ФАС Московского округа от 27 ноября 2009 г. N КГ-А40/12492-09.

9. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не возникает в случае, когда налицо лишь намерение арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу, но сам договор между ними еще не заключен. Дело в том, что перевод прав и обязанностей возможен только по уже заключенному договору аренды, а иных способов защиты нарушенного преимущественного права арендатора норма п. 1 комментируемой статьи не предусматривает .

———————————
Вместе с тем судебная практика пестрит делами, в которых судьи обнаруживают такое преимущественное право даже при наличии лишь намерения арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу. См., например: Определения ВАС РФ от 7 августа 2009 г. N ВАС-9974/09 по делу N А73-3713/2008-4 и от 25 декабря 2009 г. N ВАС-17393/09 по делу N А40-89440/08-89-746, а также Постановления ФАС Дальневосточного округа от 23 июня 2009 г. N Ф03-2498/2009, от 29 июня 2009 г. N Ф03-2360/2009.

10. Норма п. 2 комментируемой статьи является императивной. Поэтому условия договора аренды, согласно которым вводится запрет на возобновление договора аренды после истечения его срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя при фактическом продолжении использования арендованного имущества арендатором, следует признать ничтожными .

———————————
Судебная практика по данному вопросу весьма противоречива. Сравните, с одной стороны, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27 марта 2009 г. N А79-3187/2008, ФАС Уральского округа от 13 января 2010 г. N Ф09-1996/09-С6 и, с другой стороны, Постановление ФАС Уральского округа от 3 апреля 2008 г. N Ф09-1424/08-С6.

11. Действие императивного предписания п. 2 ст. 622 ГК РФ не может быть распространено на случаи, когда законодателем вводятся специальные императивные нормы о предельных сроках аренды отдельных видов имущества. Так, согласно п. 7 ст. 22 Земельного Кодекса РФ земельный участок может быть передан в аренду для государственных и муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более одного года. Очевидно, что при фактическом использовании таких участков по истечении года со дня их передачи в аренду даже при отсутствии возражений со стороны арендодателя не приходится говорить о возобновлении договора аренды .

———————————
На подобных позициях стоит и современная судебная практика. См., например: Постановления ФАС Северо-Западного округа от 12 февраля 2008 г. по делу N А56-2308/2007, от 11 марта 2008 г. по делу N А56-3642/2007.

12. Только наличие или отсутствие возражений арендодателя против продолжающегося использования арендованного имущества арендатором по истечении срока договора являются юридически значимыми для решения вопроса о возобновлении или невозобновлении договора на прежних условиях на неопределенный срок. Поэтому направление арендодателем арендатору уведомления, содержащего отказ от продления договорных отношений на прежних условиях, и получение такого уведомления арендатором означают прекращение договорных отношений . И наоборот, если арендатор уведомил арендодателя об отказе от договора, и при этом продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель не возражает против такого пользования, то это свидетельствует о возобновлении договора на прежних условиях на неопределенный срок .

———————————
Такая позиция доминирует и в судебной практике. См., например: Постановления ФАС Московского округа от 4 августа 2006 г. по делу N КГ-А41/7087-06-П, от 14 декабря 2009 г. по делу N КГ-А41/13060-09, ФАС Северо-Западного округа от 15 января 2010 г. по делу N А56-47994/2008″. Однако справедливости ради следует сказать, что имеют место и решения, основанные на противоположной точке зрения. См., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25 декабря 2009 г. по делу N Ф03-7359/2009.

Аналогичный подход прослеживается в материалах судебной практики. См., например: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 6 апреля 2007 г. по делу N А56-26630/2006.

Преимущественное право аренды

Надлежащее выполнение сторонами своих обязанностей по договору нередко приводит к тому, что арендные отношения между ними возобновляются. Если арендатор надлежащим образом исполнил обязанности, по истечении срока договора он имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если, конечно, иное не предусмотрено законом или договором аренды (ст. 621 ГК РФ).

Преимущественное право арендатора не предполагает обязанности арендодателя заключить новый договор аренды на прежних условиях.

Под надлежащим исполнением обязанностей арендатором понимается:

использование имущества по назначению и в соответствии с условиями договора;

поддерживание имущества в исправном состоянии, осуществление за свой счет текущего ремонта, недопущение существенного ухудшения имущества;

своевременное внесение платы за пользование имуществом;

добросовестное исполнение других обязанностей, возложенных на арендатора договором или законодательством.

Для реализации права на возобновление арендных отношений арендатор обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, а если он не определен, то в разумный срок до окончания действия договора.

Договор аренды на новый срок может содержать как прежние условия, так и новые.

Стороны свободны в согласовании условий. Они могут касаться и срока действия договора, и возлагаемых на арендатора обязанностей по проведению капитального ремонта, и др. При заключении нового договора аренды стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

Преимущественное право можно охарактеризовать следующим: при предложении одинаковых условий аренды разными лицами предпочтение отдается прежнему арендатору. Арендатор имеет возможность защитить свое преимущественное право в суде в случае, если арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок. Исковая давность составляет 1 год. При этих обстоятельствах арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Однако арендатор не может требовать возобновления договора, если арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать имущество в аренду.

Так как гражданское законодательство регулирует договор аренды диспозитивными положениями, стороны могут определить в договоре невозможность продолжения арендных отношений на новый срок либо указать в нем так называемые дополнительные условия, при выполнении которых арендатор приобретает преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендодатель обязан:

предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора (п. 1 ст. 611 ГК РФ);

снабдить имущество, передаваемое арендатору, всеми принадлежностями и документами, относящимися к нему;

передать арендатору имущество в срок, установленный договором; предупредить арендатора об обязательственных правах третьих на переданное ему имущество;

производить за свой счет капитальный ремонт имущества, переданного в аренду.

Арендодатель имеет право: требовать от арендатора арендную плату; возврата предмета аренды после окончания срока договора; досрочного расторжения договора, если арендатор использует имущество не в соответствии с условиями договора или с назначением имущества.

Арендатор обязан:

пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды либо назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ); использовать арендованное имущество только сам;

не сдавать арендованное имущество в субаренду без согласия арендодателя;

своевременно вносить арендную плату (п. 1 ст. 614);

вернуть арендодателю имущество после окончания договора в состоянии нормального износа вместе с принадлежностями и документами, относящимися к нему (п. 1 ст. 622);

поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии; производить текущий ремонт арендуемого имущества; нести расходы по содержанию арендуемого имущества.

Арендатор имеет право:

требовать от арендодателя передачи ему предмета аренды; на уменьшение арендной платы, если состояние арендуемого имущества существенно ухудшилось (п. 4 ст. 614 ГК РФ);

претендовать на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате аренды, если иное не предусмотрено договором (ст. 606);

на выкуп арендованного имущества, если он был предусмотрен договором (ст. 624);

на сдачу арендованного имущества в субаренду (права субарендатора ограничены правами арендатора, в частности срок субаренды не может быть больше срока аренды);

на заключение договора на новый срок преимущественно перед другими лицами (ст. 621);

на перевод в течение 1 года на себя права на заключение нового договора в случае, если арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок, но при этом заключил договор с другим лицом (п. 1 ст. 621).

Праву пользования арендатора присуще право следования за вещью, т.е. переход права собственности на предмет аренды не прекращает договора (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Арендодатель отвечает за:

риск случайной гибели или повреждения имущества, сданного в аренду, так как является его собственником;

недостатки имущества, сданного в аренду, если они препятствуют пользованию им;

неисполнение своих обязанностей, предусмотренных договором и законом. Арендатор отвечает за: просрочку арендной платы;

несвоевременный возврат имущества (должен уплатить арендную плату за время просрочки и штрафную неустойку);

неисполнение других обязанностей, предусмотренных договором или законом.

1. Преимущественное право на заключение договора аренды означает приоритетное перед всеми остальными субъектами (потенциальными арендаторами) право на заключение договора аренды. Соответственно, арендодатель не вправе отказать такому арендатору в заключении договора аренды при отсутствии для этого правовых оснований.

Преимущественное право на заключение договора аренды предоставляется арендатору, который в течение срока действия договора аренды надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды. Надлежащее исполнение обязанностей по существу означает полное отсутствие существенных нарушений условий договора аренды либо наличие незначительных нарушений таких условий, например, нарушение срока внесения арендной платы на один-два дня. Такому арендатору предоставляется право заключения договора аренды на новый срок, что является своего рода поощрением такому арендатору.

Безусловно, реализовать такое преимущественное право арендатор может только при наличии у него желания на заключение такого договора. Выразить данное желание арендатор может путем направления арендодателю письма (уведомления), в котором содержится его намерение заключить договор аренды на новый срок. Срок направления такого письма (уведомления), как правило, указывается, в договоре. В случае если в договоре такой срок не указан, то арендатор должен направить такое письмо (уведомление) в срок, в течение которого арендодатель до окончания срока действия договора аренды сможет с учетом желания арендатора принять решение о заключении договора аренды на новый срок (разумный срок).

В случае заключения договора аренды на новый срок арендатор и арендодатель вправе по соглашению изменить условия договора аренды.

Арендатору предоставляется право потребовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору аренды, заключенному с другим арендатором на новый срок, а также потребовать возмещения убытков либо только возмещения убытков, в случае отказа арендодателя от заключения с ним договора аренды на новый срок и заключения в течение года с момента прекращения действия предыдущего договора аренды, договора аренды с другим арендатором. Возмещение убытков возможно только при условии, если они будут связаны с отказом арендодателя заключить с этим арендатором договор аренды на новый срок, то есть, например, если арендатор не получит доходов, которые он мог бы получить в случае заключения с ним арендодателем договора аренды.

Такие требования могут быть предъявлены как путем направления арендодателю письменных требований, так и путем направления искового заявления в суд. Но в этом случае арендатор обязан будет доказать факт причинения ему убытков.

Договор аренды также может быть пролонгированным на новый срок, если ни одна из сторон не потребует после истечения срока действия договора аренды его расторжения, а арендатор будет продолжать пользоваться арендованным имуществом.

2. Применимое законодательство:

— ЗК РФ;

— ВК РФ;

— ФЗ от 04.12.2006 N 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации»;

— Письмо Министерства экономического развития РФ от 16.02.2010 N Д05-408.

3. Судебная практика:

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;

— Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2014 N 14АП-4894/14;

— Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2013 N 11АП-4360/13;

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012 N 18АП-5778/12;

— Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2012 N 12АП-5509/12;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2011 N 15АП-1951/11;

— Постановление ФАС Московского округа от 24.01.2014 N Ф05-17493/13 по делу N А41-19191/2013.

Аренда с «продленкой»

Арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды. Многие воспринимают это право как императивную данность, позволяющую требовать от арендодателя продления договора аренды на новый срок с сохранением прежних условий. Подобная ситуация была рассмотрена в Постановлении ВАС РФ от 19.05.2009 N 17476/08 по делу N А40-30560/08-25-257. О том, что решил Суд и какова общая арбитражная практика — может ли арендодатель стать заложником такой ситуации и что реально вправе требовать арендатор, — читайте в статье.

Как зарождался спор

Сетевой супермаркет в течение десяти лет арендовал торговое помещение. Срок договора аренды истек, и супермаркет обратился с просьбой продлить договор на новый срок. Правда, хотелось сохранить не только срок, но и условия прежнего договора, в том числе размер арендной платы, который был согласован десять лет назад и не соответствовал текущему уровню рыночных цен. Арендодатель, конечно же, отказался.

Супермаркет отправился в МКАС (Международный коммерческий арбитражный суд) при Торгово-промышленной палате РФ (поскольку его учредителем является иностранная организация) с требованием признать за ним право на продление договора аренды на новый срок с сохранением прежних условий. И это право было признано Решением от 24.04.2008 по делу N 23/2007.

Арендодателю ничего не оставалось, как искать защиты традиционными средствами, и он отправился в арбитражный суд.

А тем временем…

Откуда право растет?

Возникает вопрос: на каком, собственно, основании арендаторы заявляют подобные требования?

Дело в том, что в п. 1 ст. 621 ГК РФ установлено следующее. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

И эта, казалось бы, простая и краткая норма вызывает недопонимание даже на уровне терминологии. Одни арендаторы считают, что имеют право на продление договора (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 06.03.2007 N Ф03-А51/07-1/395). Другие думают, что речь идет о возобновлении договора на новый срок (Постановление ФАС Московского округа от 06.10.2006 N КГ-А40/9332-06). Третьи требуют заключения нового договора (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.06.2005 N А11-4568/2004-К1-9/148).

За каждым из этих терминов стоят различные правовые последствия. А что можно сделать с договором аренды?

От заключения…

В соответствии с указанной нормой арендатор имеет преимущественное право на «заключение договора на новый срок». Именно «заключение». При этом договор аренды, заключенный таким образом на новый срок, суды расценивают как новый договор аренды (например, Постановления ФАС Московского округа от 06.10.2006 N КГ-А40/9332-06, ФАС Северо-Западного округа от 02.04.2009 N А52-2078/2008).

Ни о каком продлении договора в данном случае речь не идет. О возобновлении же аренды говорится только в п. 2 ст. 621 ГК РФ: по истечении срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Итак, арендатор имеет преимущественное право заключить новый договор.

К понуждению

Нередко арендаторы воспринимают такое право как обязанность арендодателя предоставить имущество в аренду на новый срок независимо от того, желает ли он вообще продолжать сдавать это имущество в аренду любому иному лицу. И если арендодатель отказывается, арендаторы обращаются в суд с требованием о понуждении его заключить договор аренды на новый срок. Но такое мнение ошибочно.

Если арендодатель не желает более сдавать свое имущество в аренду, никто не может заставить его сделать это. Суды прибегают к различным аргументам. Например, ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 22.06.2005 N Ф03-А73/05-1/1028 указал, что нормами ст. 621 ГК РФ не установлена обязанность сторон заключать договор на новый срок, а предусмотрено лишь преимущественное право арендатора на аренду перед другими лицами.

В Постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 20.01.2005 N А11-3943/2004-К1-13/137 и ФАС Центрального округа от 13.11.2007 N А54-470/2006-С5 арендатору также было отказано в понуждении заключить договор. Суд отметил, что согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением строго определенных случаев — когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Под случаями, когда такая обязанность предусмотрена принятым обязательством, подразумевается заключение предварительных договоров, публичное обещание награды и публичный конкурс.

Предоставленное арендатору право, по мнению суда, подлежит реализации на общих основаниях с учетом такого принципа гражданского законодательства, как признание граждан и юридических лиц свободными в заключении договора.

Новый договор — новые условия

Должны ли стороны при заключении договора аренды на новый срок сохранить все прежние условия?

В п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ закреплено лишь право при составлении договора аренды на новый срок изменять условия договора по соглашению сторон.

Но суды твердо стоят на позиции, что обязанности сохранять прежние условия нет.

Например, ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 13.11.2001 N Ф04/3500-1093/А27-2001 отклонил требование арендатора оформлять договор аренды на условиях ранее заключенного договора, поскольку оно противоречит п. 1 ст. 621 ГК РФ, устанавливающему право сторон при заключении договора аренды на новый срок изменять его условия.

В Постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 02.04.2009 N А52-2078/2008 и ФАС Московского округа от 06.10.2006 N КГ-А40/9332-06 указано, что, поскольку заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора, стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды.

Итак, арендатор имеет право заключить договор аренды на новый срок, но только на тех условиях, которые устроят арендодателя. Никаких дополнительных льгот, кроме тех, которые решит предоставить арендодатель, бывший арендатор не приобретает.

Например, ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 30.04.2008 N А56-5285/2007 отказал в иске об обязании арендодателя заключить с бывшими арендаторами договоры на предоставление места под торговлю цветами на территории рынка. Ведь то обстоятельство, что истцы на протяжении нескольких лет занимали на основании договоров торговые места на территории данного рынка, не порождает у ответчика обязательства после истечения срока их действия заключить с истцами новые договоры.

Но в таком случае возникает вопрос…

В чем тогда преимущество бывшего арендатора?

Единственное преимущество бывшего арендатора в том, что если арендодатель решит и дальше сдавать свое имущество в аренду, то сначала он должен предложить его бывшему арендатору.

Главное же преимущество установлено в п. 1 ст. 621 ГК РФ: если арендодатель отказал в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения предыдущего договора аренды заключил договор аренды с другим лицом, бывший арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Отсюда следует и общий подход судебной практики: преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только при заключении договора и передаче арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (например, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 06.03.2007 N Ф03-А51/07-1/395, ФАС Московского округа от 06.10.2006 N КГ-А40/9332-06, ФАС Западно-Сибирского округа от 12.01.2005 N Ф04-9265/2004(7557-А45-12)).

Во всех иных случаях бывший арендатор не имеет права что-либо требовать от арендодателя.

Данный подход закреплен и в п. 35 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

За мысли не судят?

Необходимо четко различать намерение арендодателя заключить договор с третьим лицом и его фактическое заключение.

Бытует мнение, что арендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя заключить договор на новый срок, если известно, что он намерен сдавать данное имущество и в дальнейшем, но другому лицу. Такое право, например, было указано в Письме ВАС РФ от 10.09.1993 N С-13/ОП-276 «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике».

Между тем современная судебная практика придерживается иного подхода. Так, ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 28.06.2005 N Ф03-А51/05-1/1572 не признал нарушением права на преимущественное заключение договора аренды постановление администрации города о предварительном согласовании со сторонней организацией места размещения капитального объекта — автозаправочной станции. Дело в том, что из данного Постановления не следует, когда и на основании какого права будет предоставлен земельный участок.

ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 06.03.2007 N Ф03-А51/07-1/395 признал договор аренды с третьим лицом ничтожным и на этом основании отказал бывшему арендатору в реализации его преимущественного права.

Таким образом, без заключенного действительного договора с третьим лицом любые требования бывшего арендатора беспочвенны.

Дополнительные условия

Чтобы воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, необходимо выполнить следующие условия (см. таблицу).

Условия заключения договора аренды на новый срок

Условие

Норма ГК РФ

Судебное решение

Арендодатель
должен быть
уведомлен

Арендатор обязан
письменно уведомить
арендодателя о
желании заключить
договор аренды на
новый срок (п. 1
ст. 621).
Уведомление должно
быть осуществлено в
срок, указанный в
договоре аренды, а
если в договоре
такой срок не
указан — в разумный
срок до окончания
действия договора
(п. 1 ст. 621)

Иск о заключении договора аренды на
новый срок отклонен, поскольку
арендатор не высказался определенно
о желании принять на себя все
обязанности арендатора по договору
аренды (Постановление ФАС Волго-
Вятского округа от 18.04.2005
N А38-6255-3/383-2004).
Суд отказал в иске о переводе на
бывшего арендатора прав и
обязанностей по заключенному между
арендодателем и третьим лицом
договору аренды торгового павильона
по следующей причине. В договоре
аренды не было указания на срок, в
который необходимо уведомить
ответчика о намерении заключить
договор на новый срок. Суд
правомерно счел, что разумным сроком
для такого уведомления является один
месяц до окончания срока действия
договора, однако истец не уведомил
ответчика о своем намерении
(Постановление ФАС Северо-Западного
округа от 12.09.2005
N А44-11590/04-С11)

Срок договора
аренды должен
истечь, а
договор не
должен быть
расторгнут

Арендатор,
надлежащим образом
исполнявший свои
обязанности, по
истечении срока
договора имеет при
прочих равных
условиях
преимущественное
перед другими
лицами право на
заключение договора
аренды на новый
срок (п. 1 ст. 621)

Иск о признании неправомерным отказа
в сдаче в аренду нежилых помещений
оставлен без удовлетворения, так как
ст. 621 ГК РФ предусматривает
преимущественное право на заключение
договора аренды, но только в том
случае, если лица владели имуществом
по договору аренды (Постановление
ФАС Дальневосточного округа от
21.06.2005 N Ф03-А51/05-1/987).
В иске о понуждении заключить
договор аренды отказано, поскольку
договор аренды прекратился не в
связи с истечением его срока, а в
связи с отказом арендодателя от него
на основании ст. 610 ГК РФ как
заключенного на неопределенный срок
(Постановление ФАС Дальневосточного
округа от 15.02.2005
N Ф03-А51/04-1/4481)

Арендатор должен
быть
добросовестным

Арендатор,
надлежащим образом
исполнявший свои
обязанности, по
истечении срока
договора имеет при
прочих равных
условиях
преимущественное
перед другими
лицами право на
заключение договора
аренды на новый
срок (п. 1 ст. 621)

Иск о заключении договора аренды на
новый срок отклонен, поскольку суд
не признал истца добросовестным
арендатором — он своевременно не
вернул арендодателю объект найма по
окончании срока аренды
(Постановление ФАС Волго-Вятского
округа от 18.04.2005
N А38-6255-3/383-2004).
Арендатор, нарушивший условия
договора аренды земельного участка,
утрачивает преимущественное право на
заключение договора на новый срок
(Постановление ФАС Волго-Вятского
округа от 28.04.2006
N А28-14348/2005-810/16)

Договор аренды
не исключил
преимущественное
право арендатора

Если иное не
предусмотрено
законом или
договором аренды,
арендатор имеет
преимущественное
право на заключение
договора аренды на
новый срок (п. 1
ст. 621)

Суд отказал бывшему арендатору в
переводе на него прав и обязанностей
по договору арендодателя с третьим
лицом, поскольку договором аренды с
бывшим арендатором было определено,
что он не имеет преимущественного
права заключения договора имущества
на новый срок (Постановление ФАС
Дальневосточного округа от
15.09.2008 N Ф03-А37/08-1/3780)

Арендатор не
должен
отказываться от
условий,
предложенных
арендодателем

В иске об обязании арендодателя
перевести на бывшего арендатора
права и обязанности по заключенному
между арендодателем и третьим лицом
договору аренды нежилого помещения
отказано, так как арендодатель
предлагал бывшему арендатору
заключить договор аренды, однако
арендатор от заключения договора на
предложенных условиях отказался
(Постановление ФАС Московского
округа от 25.06.2008
N КГ-А41/3898-08)

Кто право имеет?

В арендных отношениях может присутствовать и третье лицо — субарендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Означает ли это, что субарендатор тоже имеет право на преимущественное заключение договора аренды?

Увы, Президиум ВАС РФ в п. 34 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указал, что преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит только арендатору, у субарендатора такое право отсутствует. А что сказал ВАС РФ, то старательно реализуется и на практике. ФАС Центрального округа в Постановлении от 14.07.2003 N А48-647/03-13 и ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 06.03.2009 N А28-5926/2008-172/28 отметили, что субарендатор не обладает правом на преимущественное заключение договора аренды, предусмотренным ст. 621 ГК РФ.

Конкурс против преимущественного права?

Федеральное имущество сдается в аренду на конкурсной основе. Как такой порядок согласуется с преимущественным правом арендатора на заключение договора на новый срок?

Например, бывший арендатор участвует в торгах по истечении срока действия договора. Однако согласно п. 9.6 Распоряжения Мингосимущества России от 28.07.1998 N 774-р «Об утверждении Положения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности» если двумя или более участниками торгов представлены идентичные предложения, признанные наилучшими, то победителем торгов признается участник, чья заявка принята и зарегистрирована организатором торгов раньше других.

В такой ситуации бывший арендатор может быть лишен права заключить новый договор аренды.

Но это противоречит букве закона, поскольку «идентичное конкурсное предложение» в формулировках ст. 621 ГК РФ соответствует такому обязательному критерию преимущественного права заключения аренды, как «при прочих равных условиях». То есть в данном случае предпочтение должно отдаваться бывшему арендатору.

Так, в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 31.05.2005 N Ф03-А04/05-1/1309 суд указал, что арендатору, имеющему преимущественное право на заключение договора на новый срок, при отказе арендодателя от возобновления договора на условиях, предложенных победителем торгов, принадлежит право требования перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с другим лицом.

Следовательно, суд в подобных ситуациях встает на сторону бывших арендаторов. Более того, можно утверждать, что, если бывший арендатор сделал иное конкурсное предложение и проиграл, все равно он имеет право потребовать перевести на себя все права и обязанности победителя торгов. Но для этого бывший арендатор обязан принять участие в торгах. Например, ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 10.07.2008 N А13-10858/2007 отказал в признании за бывшим арендатором преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды, поскольку в рассматриваемый период договоры аренды федерального имущества заключались исключительно на конкурсной основе, а арендатор в конкурсе не участвовал.

А тем временем…

Что же за это время случилось с нашим арендодателем, которого «обидел» супермаркет?

Исходя из рассмотренных тенденций судебной практики, нетрудно догадаться.

Арбитражный суд г. Москвы в Определении от 14.08.2008 N А40-30560/08-25-257, ФАС Московского округа в Постановлении от 13.10.2008 N КГ-А40/9254-08 по делу N А40-30560/08-25-257 и ВАС РФ в Постановлении от 19.05.2009 N 17476/08 по делу N А40-30560/08-25-257 единодушно признали решение МКАС при ТПП России о присуждении бывшему арендатору права на продление договора аренды на новый срок с сохранением всех прежних условий незаконным.

Суды указали, что решение МКАС при ТПП России игнорирует один из основополагающих принципов российского права — принцип равенства участников гражданских правоотношений, который закреплен не только в ч. 1 ст. 1 ГК РФ, но и в ст. 34 Конституции РФ.

Под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли (ст. 2 ГК РФ).

Признавая право супермаркета на продление существующего договора с сохранением прежних условий, МКАС при ТПП России тем самым подтвердил связанную с правом арендатора обязанность арендодателя в течение десяти лет предоставлять истцу в аренду помещения по цене существенно ниже рыночной, то есть на условиях, заведомо противоречащих целям предпринимательской деятельности.

Кроме того, исполнение обязанности арендодателя, вытекающей из решения МКАС при ТПП России, а именно заключение договора по цене существенно ниже рыночной, повлечет совершение им налогового правонарушения: нарушается ст. 40 НК РФ, которая определяет ответственность налогоплательщика за реализацию товаров по цене, отклоняющейся в сторону повышения или понижения более чем на 20% рыночной цены.

Так суды защищают арендодателя. Но защитить себя арендодатель может и сам, разобравшись в хитростях применения ст. 621 ГК РФ. А можно просто в самом договоре исключить преимущественное право арендатора на заключение аренды на новый срок.

О преимущественном праве пролонгации договоров аренды государственного и муниципального имущества

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ И ТОРГОВЛИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 1 апреля 2011 года N Д05-951
О преимущественном праве пролонгации договоров аренды государственного и муниципального имущества

Департамент развития малого и среднего предпринимательства Минэкономразвития России рассмотрел ваше обращение о пролонгации заключенных с субъектами малого и среднего предпринимательства договоров аренды государственного и муниципального имущества и в пределах своей компетенции сообщает следующее.
В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Федеральный закон N 135-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением оснований, установленных настоящей статьей.
Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Таким образом, статья 621 ГК РФ устанавливает исключительно преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях и не регулирует порядок предоставления прав на государственное или муниципальное имущество.
В этой связи положения статьи 621 ГК РФ не являются исключением, предусмотренным пунктом 1 части 1 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ, и, следовательно, не являются основанием для безусловного продления договора на новый срок без проведения торгов.
Необходимо отметить, что часть 4 статьи 53 Федерального закона N 135-ФЗ предусматривает право субъектов малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), до 1 июля 2015 года пролонгировать на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоры аренды, указанные в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Закона и заключенные до 1 июля 2008 года. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.
Таким образом, право заключения на новый срок до 1 июля 2015 года без проведения торгов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого и среднего предпринимательства, не является реализацией преимущественного права арендатора, а представляет собой ограниченное во времени исключение из общего требования об обязательности проведения торгов при заключении договоров с определенной категорией субъектов гражданского оборота.
Следует также отметить, что после истечения срока, установленного частью 4 статьи 53 Федерального закона N 135-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства будут функционировать в равных условиях с иными арендаторами, имеющими преимущественное право на заключение договоров аренды на новый срок в соответствии с требованиями статьи 621 ГК РФ.
Учитывая изложенное, субъекты малого и среднего предпринимательства, имеющие в силу части 4 статьи 53 Федерального закона N 135-ФЗ право на заключение договоров на новый срок (пролонгацию) без проведения торгов, находятся в более выгодных условиях по сравнению с другими участниками гражданского оборота.
Одновременно сообщаем, что статьей 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства» предусматривается возможность оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в виде формирования органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления перечней государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства).
Имущество, включенное в указанные перечни, может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.
Получить дополнительную информацию о мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, реализуемых Минэкономразвития России, вы можете на «Федеральном портале поддержки малого и среднего предпринимательства» по адресу: http://smb.gov.ru.

Заместитель директора
Департамента развития малого и
среднего предпринимательства
В.Ю.Мельников

Электронный текст документа
подготовлен ЗАО «Кодекс» и сверен по:
рассылка

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *