Право собственности переходит

3.1. Купля-продажа недвижимости: договор и отчуждение

Согласно п. 1 ст. 223 ГК право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества указанное общее правило было изменено законом: согласно п. 2 ст. 223 ГК переход права собственности на недвижимость императивно привязан к моменту регистрации отчуждения.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК «переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации». В связи с приведенной нормой возникает вопрос, что именно — какой исходящий от сторон документ или какие действия сторон — подлежит государственной регистрации <1>. Смыслу применимых положений ГК соответствовал бы, вероятно, следующий ответ на такой вопрос. Согласно п. 1 ст. 556 ГК передача недвижимости от продавца к покупателю оформляется передаточным актом (или иным документом о передаче). Таким образом, передаточный акт подтверждает надлежащее исполнение продавцом одного из основных обязательств (по передаче владения); передача владения имеет столь существенное значение в контексте исполнения договора купли-продажи, что оплата товара по общему правилу п. 1 ст. 486 ГК должна состояться при передаче («непосредственно до или после передачи»). Кроме того, действующее законодательство в целом следует системе передачи, т.е. предусматривает переход права собственности в момент совершения передачи, но не в момент заключения договора или в иной момент (п. 1 ст. 223 ГК) <2>. Учитывая сказанное, нет ничего нецелесообразного или противного смыслу закона в том, чтобы связать переход собственности с передаточным актом; тогда регистрация перехода права собственности должна производиться на основании передаточного акта (иного документа о передаче) <3>.

<1> Поскольку переход права собственности коренится в воле сторон, собственно регистрация, выполненная государственным органом, не являющимся ни продавцом, ни покупателем, лишь опосредует переход права, но не может служить источником такого перехода (см.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 1999. С. 226 — 227).

<2> См.: Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М., 2004. С. 144.

<3> См.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. С. 227.

Но Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принял другой подход. Согласно п. 1 ст. 17 Закона «договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества» служат «основанием» регистрации прав на недвижимость <1>. Следовательно, для регистрации перехода права собственности достаточно представления договора купли-продажи: закон ничего не говорит о передаточном акте для целей регистрации, а также об иных документах, например о расписке в получении цены недвижимости <2>.

<1> В контексте Закона под «договорами и другими сделками» следует понимать обязательственные сделки, в частности договор купли-продажи (см.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. С. 228, сноска 1).

<2> Однако о таких документах говорится в подзаконных актах. Согласно рекомендациям Министерства юстиции РФ регистрация отчуждения не должна производиться, если сторонами не выполнены условия договора, исполнение которых требуется для перехода права собственности. Пункт 41 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 г. N 184) устанавливает: «При государственной регистрации перехода права на основании сделки рекомендуется проверять в том числе факт исполнения ее условий, с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества (например, исполнения отлагательных условий сделки, необходимых для перехода права (пункт 1 статьи 157 Кодекса), оплаты недвижимости, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до оплаты товара (статья 491 Кодекса) и т.д.)». Подобное положение содержится в п. 10 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (утв. Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233), где указано, что для государственной регистрации перехода права необходимо представить «подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием (статья 157 Кодекса)».

Согласно п. 3 ст. 551 ГК, ч. 3 п. 1 ст. 16 Закона в случае уклонения одной стороны от государственной регистрации перехода права собственности по требованию другой стороны суд вправе принять решение о такой регистрации <1>. Буквальное толкование п. 1 ст. 17 Закона приводит к заключению, что требование о регистрации может быть предъявлено на основании одного заключенного договора купли-продажи. Например, если договор прямо не устанавливает связь между переходом права собственности и уплатой цены, покупатель вправе требовать осуществления регистрации до оплаты приобретенной недвижимости <2>. Следует отметить тенденцию судебной практики санкционировать принудительную регистрацию перехода права только в случае, если договор купли-продажи полностью исполнен обеими сторонами или если покупатель уплатил цену недвижимости (возможно, в ином случае трудно говорить об уклонении продавца от регистрации) <3>. Тем не менее обязательственный и вещный элементы купли-продажи четко не разделены: по букве п. 1 ст. 17 Закона договор купли-продажи недвижимости имеет как обязательственный эффект, так и вещный.

<1> По общему правилу регистрация отчуждения производится на основании заявления обеих сторон договора (п. 1 ст. 16 Закона).

<2> Критическую оценку законодательного регулирования в этой части см.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. С. 228, сноска 1.

<3> См., в частности: Постановления ФАС Московского округа: от 20 октября 2005 г. N КГ-А41/10132-05; от 25 мая 2006 г., 1 июня 2006 г. N КГ-А40/4607-06; от 24 марта 2005 г. N КГ-А41/1626-05-П (не опубликованы, СПС «КонсультантПлюс»). Также см. п. 18 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. N 4) (далее — Обзор от 16 февраля 2001 г.).

Применительно к самой распространенной сделке с недвижимым имуществом, купле-продаже жилых помещений, смешение договора и отчуждения гораздо более заметно. Согласно п. 2 ст. 558 ГК «договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». Поскольку договор купли-продажи недвижимости является «основанием» государственной регистрации перехода права собственности (п. 1 ст. 17 Закона), постольку в обычной ситуации регистрация договора и регистрация перехода права собственности производятся практически одновременно (п. 3 ст. 13 Закона) <1>.

<1> Регистрационный орган производит две записи: первая — о регистрации договора, вторая — о регистрации перехода права (см. п. 1 Инструкции о порядке государственной регистрации (утв. Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233)). Допускается разделенная во времени регистрация договора и перехода права по желанию сторон. Однако если стороны одновременно представили оба заявления, — как о регистрации договора, так и о регистрации перехода права, — регистрация перехода произойдет автоматически, сразу после регистрации договора. В большинстве случаев сделки совершаются именно таким образом.

Одновременное исполнение обеими сторонами договора согласуется с правилом о встречном исполнении обязательств: любая из сторон вправе откладывать исполнение до того момента, пока другая сторона не предложит исполнение, которое причитается с нее согласно договору (ст. 328 ГК) <1>. Однако в области оборота жилых помещений совпадение моментов заключения договора и перехода права приносит дополнительные сложности. До регистрации договора последнего не существует, а уже при регистрации договора производится регистрация перехода собственности. Таким образом, в обычной ситуации отчуждению не предшествует юридически обязывающий договор. Соответственно, ни одна из сторон не обязана исполнять достигнутые договоренности и не будет нести ответственность при неисполнении.

<1> Распространенный на практике порядок одновременного исполнения договора купли-продажи жилых помещений заключается в следующем. Покупатель размещает подлежащую уплате сумму наличными в банковском сейфе; договор между покупателем и банком устанавливает, что деньги должны быть выданы продавцу по предъявлении зарегистрированного договора и отметки о регистрации перехода права. С другой стороны, покупатель не вправе требовать возврата депозита в течение определенного периода. См. об этом: Барихин А.Б. Все операции с жилой недвижимостью. М., 2008. С. 82 — 83.

Отсутствие обязательственного договора купли-продажи жилых помещений в течение времени до перехода права собственности на практике компенсируется другой юридической конструкцией. Стороны заключают предварительный договор, в соответствии с которым обязуются заключить договор купли-продажи в будущем (ст. 429 ГК) <1>. Продавец, не полагаясь на обычные средства гражданско-правовой защиты при неисполнении предварительного договора — возмещение убытков (ст. 15 ГК) и понуждение к заключению основного договора (п. 5 ст. 429 ГК), требует от (будущего) покупателя уплаты определенной денежной суммы в счет цены уже при заключении предварительного договора. Эта денежная сумма часто именуется задатком <2>. Указанная юридическая конструкция делает отношения сторон более определенными, но с ней связаны также юридические сложности. Обеспечение задатком предварительного договора не соответствует букве законодательных положений о задатке. Согласно ст. 380 ГК задаток выдается в счет платежей по договору, тогда как предварительный договор не предусматривает никаких платежей. Судебная практика пока не выработала единого подхода к ситуации незаключения основного договора по обстоятельствам, за которые отвечает продавец. В некоторых случаях выдавшему задаток покупателю присуждалась двойная сумма задатка с продавца (п. 2 ст. 381 ГК) <3>. Однако имеется пример, когда суд расценил уплаченный по предварительному договору «задаток» как аванс <4>. Между тем отказ в присуждении покупателю двойной суммы задатка лишает уплаченную по предварительному договору сумму всякого значения обеспечения исполнения со стороны продавца. Проблема обеспечительного платежа по предварительному договору <5> служит хорошей иллюстрацией практических несообразностей, вызванных игнорированием обязательственного аспекта купли-продажи недвижимости <6>.

<1> В отличие от договора купли-продажи жилого помещения предварительный договор (о заключении договора купли-продажи жилого помещения) не подлежит регистрации (см. п. 14 Обзора от 16 февраля 2001 г.).

<2> См.: Анциферов О.Д. Обеспечительный платеж по предварительному договору купли-продажи жилья // Законодательство и экономика. 2007. N 1. С. 65.

<3> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18 марта 2004 г. N А56-19741/03; Постановление ФАС Московского округа от 17 октября 2005 г., 10 октября 2005 г. N КГ-А40/9765-05 (не опубликованы, СПС «КонсультантПлюс»).

<4> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17 июня 2004 г. N Ф04/3281-399/А67-2004 // СПС «КонсультантПлюс».

<5> См., в частности, следующие публикации: Бутитов З.Ж. Некоторые аспекты предварительного гражданско-правового договора // Арбитражная практика. 2007. N 5. С. 71 — 72; Ермошкина М. Задаток и предварительный договор: тест на совместимость // ЭЖ-Юрист. 2005. N 32. С. 4; Мелихов Е.И. Предварительный договор и задаток // Юрист. 2003. N 4. С. 15 — 21; Скловский К., Цокур О. Предварительный договор: задатки и убытки // Бизнес-адвокат. 2002. N 1. С. 1, 10 — 11; Цыганков С. Задаток при купле-продаже жилья // Хозяйство и право. 1999. N 11. С. 88 — 90; Невзгодина Е.Л. Договоры купли-продажи недвижимости при участии риелторских фирм и проблема задатка // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. в честь проф. Б.Л. Хаскельберга / Под ред. Д.О. Тузова. М., 2008. С. 209 — 215.

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Общие положения» (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное).

<6> Представляется, что источник обсуждаемой проблемы лежит в том, что вещный момент перехода права собственности заслонил для законодателя обязательственный договор. При этом допущение задатка в предварительном договоре — по образцу ст. 1688 СЗГ и ст. 1599 проекта Гражданского уложения (см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: общие положения. М., 1998. С. 485) — будет способствовать лучшей защите и признанию обязательственного отношения контрагентов. Тем не менее (в контексте продажи жилья) даже обеспеченный задатком предварительный договор остается лишь суррогатом обязательственного договора купли-продажи.

В конце 2003 г. Совет по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте Российской Федерации принял Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, в которой была затронута проблема обязательственного договора купли-продажи недвижимости. Совет отметил, в частности, что нет необходимости регистрировать договоры (сделки) с недвижимым имуществом. Регистрации подлежат только изменения в вещных правах: «В целях устранения нелогичности норм законодательных актов. устранения их противоречивости, а в некоторых случаях — избыточности совмещения регистрации прав на недвижимое имущество с регистрацией сделок с ним, а также в целях обеспечения действительности обязательственных правоотношений по сделке независимо от факта регистрации сделки целесообразно отменить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом. В связи с предлагаемой отменой государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом было бы целесообразно ввести государственную регистрацию исполнения сделок с недвижимым имуществом, поскольку именно исполнение консенсуальных сделок (а не их заключение) является основанием для возникновения, прекращения, ограничения или обременения права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество» (выделено в тексте. — В.С.) <1>. Тем не менее до настоящего времени соответствующие поправки в законодательство не приняты.

<1> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козыря, А.А. Маковского. М., 2004. С. 82.

Имеющаяся судебная практика в области купли-продажи жилых помещений, как представляется, не готова различать обязательственный договор и переход права собственности. Высший Арбитражный Суд не придал значения этому разделению, разъяснив, что продавец не может повторно продать и зарегистрировать договор купли-продажи квартиры при наличии зарегистрированного договора о продаже той же квартиры другому (первому) покупателю, хотя переход права собственности к первому покупателю еще не состоялся (т.е. продавец остался собственником) <1>. Эта позиция Суда едва ли соответствует началам гражданского законодательства: пока продавец остается собственником и владельцем, он вправе распоряжаться имуществом, в том числе в нарушение ранее заключенного договора. Неисполнение продавцом первого договора купли-продажи дает первому покупателю лишь право на взыскание убытков. Именно такой подход остается в силе для всех подобных случаев повторной купли-продажи, будь то движимых или недвижимых вещей, где отсутствует требование о государственной регистрации договора <2>.

<1> См.: п. 4 Обзора от 16 февраля 2001 г. В обоснование этой позиции Высший Арбитражный Суд сослался на недопустимость наличия в государственном реестре двух противоречащих друг другу записей о правах на недвижимое имущество и сделках с ним. Второй договор купли-продажи может быть зарегистрирован только после того, как запись о первом договоре будет погашена ввиду прекращения первого договора. Выдвигая вперед техническое и прикладное соображение внутренней непротиворечивости реестра, Суд, намеренно или нет, придал обязательственному договору вещно-правовой эффект.

<2> Критику позиции ВАС РФ см.: Эрделевский А.М. Споры о регистрации сделок с недвижимостью // Бизнес-адвокат. 2003. N 22. С. 8 — 9. Ср. Постановление ВАС РФ от 27 ноября 2007 г. N 9822/07 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2008. N 2: передача продавцом проданного (т.е. являющегося предметом ранее заключенного договора купли-продажи) имущества в залог третьему лицу не противоречит закону, пока продавец остается собственником имущества.

Подводя итог, можно сказать, что в сфере купли-продажи недвижимого имущества, в особенности жилых помещений, имеется смешение договора и отчуждения. Значение обязательственной стадии купли-продажи не получило должного признания. Негативные практические последствия этого подхода состоят, во-первых, в отсутствии надежного обязательственного правоотношения между продавцом и покупателем жилого помещения (что только отчасти компенсируется конструкцией предварительного договора), а во-вторых, в придании зарегистрированному договору купли-продажи жилья вещного эффекта, заключающегося в том, что продавец (все еще собственник) не может заключить второй договор купли-продажи.

Другой комментарий к статье 564 ГК РФ

1. Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации (п. 1 коммент. ст.).

Порядок государственной регистрации перехода права собственности на предприятие установлен ст. 22 Закона о государственной регистрации, а также Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (с изм. и доп.), Правилами внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами, утв. Приказом Минюста России от 4 марта 2005 г. N 16.

2. Заявление на государственную регистрацию перехода права собственности на предприятие может подаваться одновременно с заявлением на государственную регистрацию договора продажи этого предприятия либо после соответствующей регистрации договора. Иное мнение (см.: Ем В.С. Договор продажи предприятия (научно-практический комментарий действующего законодательства) // СПС ГР) не основано на законе, а потому не может быть принято.

По общему правилу переход прав собственности на предприятие подлежит государственной регистрации непосредственно (т.е. в минимально короткий срок) после передачи предприятия покупателю. Однако норма п. 2 коммент. ст. диспозитивна, что позволяет сторонам установить договором иное, причем относительно как последовательности данных актов, так и временного разрыва между ними.

3. Договор продажи предприятия может предусматривать сохранение за продавцом права собственности на него до наступления каких-либо обстоятельств (например, полной оплаты). В таком случае покупатель вправе использовать переданное ему в составе предприятия имущество и извлекать из него выгоды, а также, в изъятие из общих правил п. 1 ст. 491 ГК, распоряжаться этим имуществом в той мере, в которой это необходимо для целей, ради которых предприятие приобретено (п. 3 коммент. ст.).

Переход права собственности в момент передачи товара по договору поставки покупателю

Стороны могут прямо указать в договоре, что право собственности переходит в момент передачи товара. Таким же этот момент будет по умолчанию (ст. 223 ГК РФ).

Пример формулировки условия:

«Право собственности на товар переходит от поставщика к покупателю с момента его передачи представителем поставщика на склад покупателя и подписания накладной представителем покупателя».

При этом если на момент передачи товар будет уже полностью оплачен, то покупатель сможет осуществлять свое право собственности без каких-либо ограничений, а у поставщика не будет оснований требовать возврата товара.

Однако если покупатель становится собственником переданного, но не оплаченного товара, для обеих сторон возникают последствия, связанные с возможностью распоряжения и возврата товара.

Отчуждение переданного, но не оплаченного товара покупателем, к которому право собственности переходит в момент передачи

Право покупателя на отчуждение товара будет ограничено залогом на основании закона, несмотря на переход права собственности (т.е. по общему правилу он в соответствии с п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489, п. 2 ст. 346 ГК РФ до оплаты товара не вправе, например, продать его без согласия поставщика).

Указанное ограничение стороны могут устранить в договоре путем отмены залога, что допускается в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ. При этом стороны могут установить иное обеспечение обязательства по оплате, не исключающее возможности покупателя распоряжаться товаром (задаток, банковская гарантия, поручительство и т.п. — см. гл. 23 ГК РФ).

Пример формулировки условия:

«С момента передачи товар не считается находящимся в залоге у поставщика и покупатель вправе отчуждать его без согласия поставщика независимо от осуществления оплаты».

Если согласован переход права собственности в момент передачи и не отменен залог на основании закона

В этом случае покупатель по общему правилу не вправе отчуждать товар, находящийся в залоге, до полной его оплаты (п. 2 ст. 346 ГК РФ).

В случае отчуждения товара судьба залога будет зависеть от того, знал ли о нем новый покупатель. Если не знал и не должен был знать, то залог прекращается (пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ). Если о нахождении товара в залоге новому приобретателю товара должно было быть известно, залог сохраняется и к новому покупателю переходят права и обязанности прежнего залогодателя, за исключением тех, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным покупателем (абз. 2 п. 1 ст. 353 ГК РФ).

Поставщику следует учитывать, что в случае продажи заложенного товара применяются только последствия, предусмотренные п. 2 ст. 346 ГК РФ. Он не сможет оспорить сделку по продаже заложенного товара на основании п. 1 ст. 168 ГК РФ. Аналогичная позиция сформулирована ВАС РФ (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»).

Следует иметь в виду, что согласие залогодержателя (поставщика) необходимо лишь для отчуждения предмета залога и не требуется для передачи его во временное владение и пользование другим лицам. Данные положения действуют, если иное не предусмотрено договором или законом либо не вытекает из существа залога (ст. 346 ГК РФ).

Возврат неоплаченного товара при переходе права собственности в момент передачи

При переходе права собственности в момент передачи товара поставщик может лишиться права требовать от покупателя возврата неоплаченного товара в порядке п. 3 ст. 488 ГК РФ. Однако в судебной практике существует и другая позиция, согласно которой если неоплаченный товар находится во владении покупателя, то поставщик может выбирать способ защиты нарушенного права — требовать оплаты или возврата товара (п. 3 ст. 488 ГК РФ).

Если стороны выбрали данный момент для перехода права собственности, то поставщик для минимизации указанных негативных последствий может предусмотреть в договоре дополнительные способы обеспечения оплаты (не отменять залог, установить банковскую гарантию, задаток, поручительство — см. гл. 23 ГК РФ).

Сохранение права собственности за поставщиком

Если по условиям договора оплата товара осуществляется после его передачи, поставщик может использовать момент перехода права собственности как обеспечение исполнения покупателем обязательства по оплате. Для этого в договоре должно быть условие о переходе права собственности через некоторое время после передачи, например в момент оплаты (ст. 491 ГК РФ).

Примеры формулировки условия:

«Право собственности на товар переходит к покупателю с момента оплаты товара в полном объеме».

«Право собственности на товар переходит к покупателю в момент, когда будет передана последняя часть причитающейся оплаты по договору».

При таком согласовании момента перехода права собственности законный залог товара, предусмотренный п. 5 ст. 488 ГК РФ, не возникает, поскольку залогодателем может быть только собственник вещи. Интересы поставщика (например, в случае банкротства) обеспечиваются сохранением за ним права собственности.

Поставщику рекомендуется предусмотреть в договоре дополнительные способы обеспечения исполнения обязательств, например поручительство, банковскую гарантию, страхование от неоплаты (гл. 23 ГК РФ).

Если договором не предусмотрено сохранение права собственности за поставщиком до момента оплаты

В этом случае покупатель станет собственником товара с момента его передачи (ст. 223 ГК РФ).

Распоряжение переданным, но не оплаченным товаром при сохранении права собственности за поставщиком

Условие о переходе права собственности на переданный товар в момент оплаты защищает интересы поставщика, поскольку покупатель в таком случае, не являясь собственником товара, не вправе будет им распоряжаться, если это прямо не предусмотрено договором или не вытекает из назначения товара.

Однако в случае продажи, например, скоропортящегося товара или в целях оптимизации бухгалтерского учета включить право реализовать полученный товар до момента перехода к нему права собственности в интересах покупателя (ст. 491 ГК РФ), поскольку в таком случае он может правомерно продать или иным образом распорядиться товаром и поставщик не вправе будет потребовать возврата.

Пример формулировки условия:

«Право собственности на товар переходит к покупателю с момента полной оплаты стоимости товара. При этом покупатель вправе самостоятельно распоряжаться переданным ему по настоящему договору товаром до момента его оплаты».

Если договором не предусмотрено право покупателя распоряжаться товаром до его оплаты

В этом случае покупатель, не являясь собственником товара, не вправе продать или иным образом распорядиться товаром (ст. 491 ГК РФ).

Возврат неоплаченного товара при сохранении права собственности за поставщиком

Если в договоре предусмотрено условие о сохранении права собственности на товар за поставщиком до момента оплаты, то поставщик вправе на основании ч. 2 ст. 491 ГК РФ потребовать от покупателя вернуть товар, оплата которого просрочена.

Вместе с тем поставщик не лишен права выбора, предоставленного п. 3 ст. 488 ГК РФ, и вместо возврата неоплаченного товара он может взыскать с покупателя стоимость товара в судебном порядке.

В интересах покупателя включить в договор условие, согласно которому поставщик вправе требовать только оплаты товара, но не его возврата. Такая возможность допускается ч. 2 ст. 491 ГК РФ.

Пример формулировки условия:

«Поставщик при сохранении права собственности на товар до момента оплаты не вправе в случае неоплаты требовать возврата поставленного товара».

В интересах поставщика обеспечить неустойкой выполнение покупателем обязанности по оплате поставленного товара. Однако при этом необходимо учитывать следующее. Некоторые суды рассматривают предусмотренную договором неустойку в качестве иного последствия неоплаты товара, отличного от установленных в ст. 491 ГК РФ. Это означает, что поставщик не сможет требовать возврата товара при наличии условия о неустойке. Вместе с тем в судебной практике имеется противоположная позиция, в соответствии с которой поставщик, не получивший оплату за товар, вправе самостоятельно выбрать способ защиты нарушенного права. В частности, он может предъявить требование о возврате товара либо о взыскании неустойки.

Во избежание споров поставщику следует согласовать в договоре, что в случае неоплаты товара он вправе и взыскать неустойку, и потребовать возврата товара.

Пример формулировки условия:

«Поставщик при сохранении права собственности на товар до момента оплаты вправе в случае неоплаты товара требовать его возврата, а также уплаты неустойки за просрочку оплаты в размере ________».

Если договором не установлен запрет на возврат неоплаченного товара

В этом случае поставщик, являясь собственником товара, вправе потребовать вернуть товар, оплата которого просрочена (ч. 2 ст. 491 ГК РФ).

Возврат частично оплаченного товара при сохранении права собственности за поставщиком

Если по договору право собственности сохраняется до оплаты товара, поставщик согласно ч. 2 ст. 491 ГК РФ может потребовать возврата товара при его неоплате в установленный срок. При этом указанная норма исключает применение п. 2 ст. 489 ГК РФ. В данном случае даже при наличии в договоре условия о рассрочке (ст. 489 ГК РФ) покупатель не сможет ссылаться на п. 2 названной статьи, в соответствии с которым поставщик не вправе требовать возврата товара, если уплачено более половины цены. Применительно к такой ситуации суд указывает, что нормы ст. 491 ГК РФ являются специальными по отношению к нормам ст. 489 ГК РФ, поэтому требование о возврате товара на основании ст. 491 ГК РФ может быть заявлено и при неполной его оплате (Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2009 по делу N А14-2587/2007/121/14).

В отличие от п. 2 ст. 489 ГК РФ, в ч. 2 ст. 491 ГК РФ не указано, что требование поставщика о возврате товара должно быть сопряжено с его отказом от договора. Однако такое требование по существу означает, что поставщик не желает сохранять договорные отношения, исполнять свои обязательства и требовать от покупателя оплаты товара. Следовательно, можно сделать вывод, что требование о возврате товара является отказом поставщика от договора (ст. ст. 310, 450.1 ГК РФ) и после возврата товара обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). Поставщик может расторгнуть договор до перехода права собственности к покупателю и по иным основаниям, установленным законом или договором.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возврата того, что ими было исполнено на основании договора до момента его расторжения. Но если к этому моменту покупатель оплатил товар частично и в связи с этим право собственности по условиям договора сохранилось за продавцом, то покупатель ничего не получает взамен своего исполнения (так как товар возвращен продавцу). Поэтому уплаченная по договору сумма может рассматриваться как неосновательное обогащение поставщика. Соответственно, покупатель после расторжения договора может потребовать вернуть исполненное на основании ст. 1102 ГК РФ (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49). На возможность взыскания в данной ситуации неосновательного обогащения с поставщика указывается и в юридической литературе.

Однако поставщик может избежать возврата уплаченной суммы как неосновательного обогащения. Для этого в договоре нужно согласовать условие о том, что все внесенные до расторжения договора платежи являются арендной платой за пользование товаром.

ВАЛЕНТИНА ПУШИХИНА, ведущий аудитор ООО «Аудиторская консалтинговая компания «Ветар»

Договор поставки один из самых распространенных видов договоров и чаще других применяется в хозяйственной практике.

Правоотношения, возникающие по договорам поставки, регулируются главой 30 второй части Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору поставки одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Правовые основы

Договор поставки является сделкой, то есть совершается гражданами и юридическими лицами только с намерением вызвать гражданско-правовые последствия.

По моменту возникновения договор является консессуальным. То есть для его возникновения достаточно соглашения сторон по всем основным условиям договора. В момент соглашения сделка считается заключенной, и у участников возникают соответствующие права и обязанности. Договор поставки будет заключен в тот момент, когда стороны договорятся о количестве и наименовании товара. Условия о его цене, сроках уплаты денежных средств и передачи товара будут являться уже дополнительными. Все последующие действия впоследствии будут совершаться во исполнение уже заключенной сделки.

По общему правилу в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ сделки поставки, как сделки юридических лиц между собой и с гражданами, должны совершаться в простой письменной форме. Сделка по договору поставки товара может быть совершена путем акцепта (принятия) оферты (предложения) продавца покупателем. В этом случае, при фактическом исполнении договора, соблюдение простой письменной формы не требуется.

Договор поставки является предпринимательским. То есть данный договор отличается особым субъектным составом. По крайней мере одной из сторон в нем выступает субъект, имеющий статус предпринимателя.

Особенность предпринимательского договора ввиду опосредования им по общему правилу публичной деятельности состоит, с одной стороны, в использовании простых форм его заключения, а с другой — в формулировании четких и строгих условий, устанавливаемых правилами публичных договоров и договоров присоединения.

Рассмотрим основания (способы) возникновения права собственности на поставленные товары. В теории их обычно делят на первоначальные и производные. Так, по критерию воли к первоначальным способам будут относиться такие, при которых право собственности возникает независимо от воли предшествующего собственника (национализация, конфискация, реквизиция, находка и т. п.); к производным — при которых право собственности возникает по воле предшествующего собственника (купля-продажа, дарение, мена и т. д.) По критерию правопреемства к первоначальным способам возникновения права собственности будут относиться такие способы, при которых право собственности возникает на вещь, ранее никому не принадлежавшую (т. е. правопреемства нет). К производным — такие способы, при которых право собственности возникает в порядке правопреемства.

С наличием или отсутствием правопреемства законодатель связывает определенные правовые последствия.

Момент перехода права собственности на товар по договору поставки обычно связывается с моментом фактической его передачи покупателю. Однако в договоре может быть предусмотрено иное. Например:

1) момент отгрузки товара первому перевозчику;

2) момент оплаты;

3) момент встречной поставки товара;

4) момент доставки товара покупателю;

5) выполнение иных условий.

То есть можно сказать, что момент перехода права собственности к покупателю при таких условиях отсрочен относительно обычного порядка перехода права собственности.

В то же время следует учитывать тот факт, что под передачей имущества признается не только фактическое вручение вещи, но и фактическое поступление имущества во владение приобретателя или указанного им лица (например, доставка на его склад), а также передача ему товарораспорядительного документа на вещи (ст. 224 ГК РФ).

Знание момента перехода права собственности при отчуждении вещи имеет большое практическое значение, ибо с этого момента наступают следующие правовые последствия:

• приобретатель получает все три правомочия собственника (ст. 209 ГК РФ);

• на приобретателя переходит риск случайной гибели вещи (ст. 211 ГК РФ);

• на вещь собственника может быть обращено взыскание по долгам, на нее может быть наложен арест (ст. 237 ГК РФ);

• собственник несет расходы по содержанию вещи (ст. 210 ГК РФ).

Налоговые особенности

В настоящее время налоговые правоотношения в нашей стране регулируются Налоговым кодексом РФ (далее — НК РФ). К документам, регламентирующим налоговые правоотношения, нужно отнести также и Инструкции, Положения, разрабатываемые Минфином РФ и ИМНС РФ. Для разъяснения отдельных положений Налогового кодекса РФ налогоплательщик может руководствоваться письмами Минфина РФ, и письмами ИФНС различных уровней, иными нормативно-правовыми актами. Однако в соответствии с действующим законодательством письма не являются нормативно-правовыми актами и лишь отражают мнение органа, его написавшего.

Для целей налогообложения отсроченный порядок перехода права собственности имеет практическое значение при исчислении налога на прибыль организаций. Ранее, до 01.01.06, данные особенности влияли также и на исчисление налога на добавленную стоимость, но в связи с вступлением в силу поправок в НК РФ, внесенных Федеральным законом от 06.12.05 №158-ФЗ, специфика порядка перехода права собственности больше не влияет на расчет и сумму НДС по договорам поставки. Так, в действующей с этого момента редакции ст. 167 НК РФ при определении налоговой базы для исчисления НДС, в том числе и по договорам купли-продажи, необходимо применять наиболее раннюю из следующих дат:

1) день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), передачи имущественных прав;

2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

В случае, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар. Такая передача права собственности в целях главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ приравнивается к его отгрузке.

В статье будут рассмотрены только налоговые последствия отсроченного порядка перехода права собственности при исчислении налога на прибыль организаций.

Налоговые правоотношения, связанные с порядком расчета и уплаты налога на прибыль организаций, отражены в главе 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ.

За последние 8 лет в Налоговой кодекс РФ были внесены поправки ста тридцатью пятью Федеральными законами РФ. Это свидетельствует о сложности и важности проблем налогообложения в текущей деятельности государства.

По общему правилу в соответствии с п. 3 ст. 271 НК РФ при применении метода начисления датой получения доходов от реализации товаров признается дата реализации, определяемая в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ как дата перехода права собственности на товар на возмездной основе, независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав) в их оплату.

В соответствии со ст. 491 ГК РФ в случаях, когда договором поставки предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором, либо не вытекает из назначения и свойств товара.

В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором.

Возможность предусмотреть в договоре поставки условие об особом моменте перехода права собственности предоставляет п. 1 ст. 223 ГК РФ, согласно которому право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, по общему правилу в соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи. Необходимо отметить, что момент перехода права собственности и момент исполнения обязанности продавца передать товар, о котором идет речь в ст. 458 ГК РФ, по своей правовой сущности категории различные. Если в ст. 223 ГК РФ говорится о вещном праве собственности, то в ст. 458 ГК РФ — об исполнении обязательства. То есть продавец может выполнить свои обязательства по договору купли-продажи и без перевода права собственности на покупателя. данный перевод по условиям договора может быть отсрочен на определенный срок, в течение которого юридически возможно, по согласованию сторон, возвратить вещь без нового перевода права собственности, так как покупатель фактически собственником еще не стал, следовательно, без использования счетов реализации, потому как юридически такой реализации в данном случае не возникнет.

Необходимо обратить внимание на одно очень важное обстоятельство: момент возникновения права собственности стороны могут изменять по своему усмотрению лишь в отношении индивидуально определенных вещей. Причем вещи должны оставаться индивидуально определенными и у покупателя. Таким образом, если покупатель, получив товар от поставщика в какой-либо таре или емкости, затем в процессе хранения смешал его с другим аналогичным, но полученным от другого поставщика или по другому договору товаром, то положение об изменении момента перехода права собственности станет ничтожным. Право собственности в данном случае на товар перейдет в момент передачи, и любой возврат его поставщику с точки зрения права будет реализацией.

Существуют три точки зрения на налоговые последствия для исчисления налога на прибыль организаций отсроченного порядка перехода права собственности на товар.

1. Доходы признаются на дату отгрузки. Официальная позиция Минфина заключается в том, что если условиями договора поставки переход права собственности на реализованные товары предусмотрен после полной оплаты товара, то выручка должна признаваться в момент фактической передачи товара (Письмо Минфина РФ от 20.09.06 №03-03-04/1/667).

В соответствии с ним выручка от реализации товаров в целях налогообложения прибыли должна признаваться на дату фактической передачи товара покупателям и выставления им расчетных документов. Это объясняется тем, что такой подход позволяет отразить фактические отношения, сложившиеся между продавцом и покупателем товара, который получен по договору купли-продажи с особым порядком перехода права собственности.

Контролирующие органы отмечают, что установить отсрочку условий в договоре недостаточно. должны соблюдаться еще и некоторые другие требования. Так, покупатель не может распоряжаться полученным товаром тем или иным образом. Например, продавать, передавать третьим лицам ит.д. (ст. 491 ГК РФ). Кроме того, несколько дополнительных требований приведено в п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.05 №98 (далее — Письмо). Согласно указанному документу покупатель должен «принять меры по индивидуализации товара», который он в собственность не получил. Это означает, что такие ценности покупателю нужно хранить отдельно. Причем фирма-продавец должна «осуществлять контроль за сохранностью товара и его наличием у покупателя». Лишь тогда будет считаться, что право собственности на товар к покупателю не перешло. В противном случае продавцу придется начислить налог на прибыль независимо от тех или иных условий договора.

2. Доходы признаются на дату, предусмотренную в договоре. В то же время есть другое Письмо Минфина, в котором высказана противоположная позиция: налогоплательщик при определении момента признания доходов от реализации товаров должен исходить исключительно из условий договора (Письмо Минфина РФ от 20.07.06 №03-03-04/1/598).

Мнение Минфина РФ в данном письме обосновано следующим образом.

Пунктом 1 ст. 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

В соответствии с п. 2 ст. 39 НК РФ место и момент фактической реализации товаров, работ или услуг определяются в соответствии с частью второй НК РФ.

Так, в целях налогообложения прибыли организаций исходя из положений ст. 271 НК РФ датой признания доходов от реализации товаров (работ, услуг) признается дата перехода права собственности на товары (работы, услуги), предусмотренная п. 1 ст. 39 НК РФ.

Таким образом, если договором поставки предусмотрен переход права собственности на реализуемые товары в момент доставки товаров на склад покупателя, то, исходя из норм главы 25 НК РФ, датой признания доходов от реализации товаров является дата поставки реализуемых товаров на склад покупателя.

Выбрать иную дату признания доходов от реализации товаров без изменения условий договора поставки организация не вправе.

В общем случае, исходя из положений параграфов 2 и 3 главы 30 ГК РФ, в договоре поставки должен быть указан конкретный срок поставки товара.

В то же время в соответствии с п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.10.97 №18 в случаях, когда моменты заключения и исполнения договора не совпадают, а сторонами не указан срок поставки товара и из договора не вытекает, что она должна осуществляться отдельными партиями, при разрешения споров необходимо исходить из того, что срок поставки определяется по правилам, установленным ст. 314 ГК РФ (ст. 457), то есть в разумный срок, а в случае если договор длящийся, то товар должен поставляться помесячно равными долями.

Срок поставки товаров — одно из важных условий договора поставки (в частности, для исчисления штрафных санкций за нарушение договорных условий).

Таким образом, организация при определении момента признания доходов от реализации товаров должна исходить исключительно из срока, определенного условиями договора поставки. Исключение из этого правила не допускается и в том случае, когда налогоплательщик готов пойти на более раннее признание доходов от реализации товаров (работ, услуг).

3. Дата признания расходов зависит от организации учета товаров. Президиум ВАС РФ разъяснил, что если стороны не приняли мер по индивидуализации переданного товара и продавец не осуществлял контроль за сохранностью товара и его наличием у покупателя, то датой получения дохода признается дата отгрузки товара.

Даная позиция изложена в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 22.12.05 №98 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации» (далее — Письмо).

По материалам дела общество с ограниченной ответственностью (далее — общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения налогового органа о начислении к уплате налога на прибыль и пеней.

Между обществом и покупателем заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым общество поставило товар. Доход от реализации данного товара не был учтен для целей налогообложения ни на момент отгрузки товара покупателю, ни на момент налоговой проверки, несмотря на получение частичной оплаты.

Обосновывая правомерность совершенных действий, общество представило налоговому органу дополнительное соглашение к договору купли-продажи, согласно которому право собственности на товар переходит к покупателю с момента его полной оплаты (ст. 491 ГК РФ). Поскольку на момент налоговой проверки товар оплачен полностью не был, в силу ст. 39 и п. 3 ст. 271 НК РФ дата, на которую доход от реализации признается полученным, не наступила.

Суд указал, что стороны (общество и покупатель) не приняли мер по индивидуализации переданного товара (отграничению от иного товара покупателя), общество не осуществляло контроля за сохранностью товара и его наличием у покупателя. Это означает, что при учете дохода от реализации товара для целей налогообложения в соответствии со ст. 39, п. 3 ст. 271 НК РФ не должны приниматься во внимание положения договора о сохранении права собственности за обществом до момента полной оплаты товара.

Правомерность заключения договоров с особым порядком перехода права собственности Президиум ВАС РФ отрицать не стал. Однако в п. 7 Письма судьи указали на дополнительные условия, которые должен выполнять продавец, не желающий тратить на уплату налога собственные средства.

В Письме жестко увязаны упомянутые нормы налогового законодательства с положениями ст. 491 ГК РФ (право продавца потребовать возврата товара, если покупатель его не оплатит). Естественно, чтобы воспользоваться таким правом, поставщик должен быть уверен в том, что его товар не пропадет и не будет перепродан. Такую уверенность обеспечивает запрет, предусмотренный этой же статьей, в отношении покупателя. До тех пор пока покупатель полностью не рассчитается с продавцом, ему не разрешается отчуждать товар или распоряжаться им по собственному усмотрению.

Казалось бы, никакой связи между запретом, адресованным покупателю, и налоговыми обязательствами поставщика нет. Однако Президиум ВАС РФ такую связь установил. В Письме сказано, что откладывать уплату налога можно только в том случае, если поставленный товар индивидуализирован, а продавец следит за его наличием у покупателя.

О том, как судьи на местах должны проверять соблюдение этих требований, в Письме не говорится. ВАС РФ лишь пояснил, что под словом «индивидуализация» надо понимать «отграничение» переданного товара от другого имущества покупателя.

В результате анализа всех приведенных выше точек зрения, автор статьи обращает внимание читателей, что ни в Письме ВАС РФ, ни в Письме Минфина РФ не говорится о том, как все эти «процедуры» можно осуществить технически. То ли устраивать внезапные ревизии склада покупателя, то ли требовать от него какой-либо документ, подтверждающий как «индивидуализацию», так и сохранность товара. Возможно, что второй вариант более оптимален. Причем такой документ должны совместно оформить представители продавца и покупателя. Ее можно назвать «Акт инвентаризации товаров, переданных по договору №___». Составить акт можно в произвольной форме. Главное, чтобы в нем были все реквизиты, предусмотренные для первичных документов ст. 9 федерального закона ) №129-ФЗ «О бухгалтерском учете» от 21.11.96 (ред. от 03.11.06), а именно:

а) наименование документа;

б) дата составления документа;

в) наименование организации, от имени которой составлен документ;

г) содержание хозяйственной операции;

д) измерители хозяйственной операции в натуральном и денежном выражении;

е) наименование должностей лиц, ответственных за совершение хозяйственной операции и правильность ее оформления;

ж) личные подписи указанных лиц.

Кроме того, было бы очень неплохо дополнить договор поставки товара пунктом, в котором было бы записано, что покупатель принимает неоплаченный товар на ответственное хранение и до окончательного расчета с продавцом не производит с ним никаких действий. Соответственно такой товар Покупатель должен учитывать за балансом на счете 002 «Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение». Это бы явилось лишним доказательством правоты Продавца.

Впрочем, и такой оговорки может оказаться недостаточно. Из Письма следует, что продавец должен контролировать сохранность своего товара. На практике это означает, что представители продавца должны иметь беспрепятственный доступ на территорию покупателя.

Бухгалтерские особенности

Рассмотрим типовые бухгалтерские проводки при отражении реализации продукции собственного производства (товара) по договору поставки для коммерческих организаций на условном примере. При формировании проводок использован План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина РФ от 31.10.00 №94н.

Момент перехода права собственности на имущество

В основе всей хозяйственной деятельности любого предприятия лежит перемещение товаров, работ, услуг, денежных средств. Это пе­ремещение заключается не в простом географическом передвижении имущества, а в смене его собственника.

Наиболее важным вопросом при этом является определение мо­мента перехода права собственности. Сущность этого момента за­ключается в том, что возникновение права собственности на опре­деленное имущество у одного лица сопровождается одновременным прекращением этого права у другого лица.

Приобретению и прекращению права собственности в ГК РФ посвящены самостоятельные главы. Отдельные положения этих глав связаны с моментом перехода права собственности на определенное имущество и имеют наиболее существенное практическое значение, а именно:

• основания для перехода права собственности;

• порядок определения момента перехода права собственности, уста­навливаемый законом;

• последствия наступления момента перехода права собственности.

Прежде всего необходимо иметь в виду, что сам переход права собственности на имущество относится к производным способам приобретения этого права, т.е. основанным на правопреемстве уже существующего права собственности одного лица, которое он по своей воле передает другому лицу.

В этом случае при переходе права собственности на конкретное имущество имеется юридическая зависимость прав приобретателя от прав его предшественника.

Поэтому для правомерного перехода права собственности на конкретное имущество от одного лица к другому должны быть соб­людены три условия.

Во-первых, условием возникновения права собственности у при­обретателя имущества является наличие этого права на передаваемое имущество у его отчуждателя.

Во-вторых, необходимо наличие договора, условия которого со­держат волеизъявление собственника имущества на его передачу с определенного момента в собственность другому лицу. Естественно, что этот договор должен соответствовать требованиям закона, быть надлежащим образом оформлен, содержать все существенные усло­вия.

Но договор — это лишь намерения сторон, поэтому третьим усло­вием будет являться свершившийся факт реализации этого намерения.

То есть должен реально наступить сам момент, с которым стороны договора связывают переход права собственности, причем наступле­ние этого момента должно быть зафиксировано и надлежащим об­разом оформлено.

Таким образом, для осуществления перехода права собственно­сти необходимо в условиях договора определить сам момент этого перехода, а затем зафиксировать документально факт его наступле­ния.

Гражданское законодательство устанавливает общее правило пе­рехода права собственности. В соответствии с этим правилом право собственности на имущество к приобретателю по договору, в зависи­мости от вида имущества, переходит:

• на имущество, отчуждение которого в соответствии с законодатель­ством подлежит государственной регистрации, — с момента такой регистрации;

• на иные виды имущества — с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с действующим законодательством государст­венной регистрации подлежит переход права собственности на не­движимое имущество. Поэтому моментом перехода права собствен­ности на любое недвижимое имущество является момент его госу­дарственной регистрации. Участники договора не обладают правом изменить этот момент своим соглашением.

Причем следует отличать государственную регистрацию само­го договора от регистрации перехода права собственности, осущест­вленного в соответствии с этим договором. Так, в информацион­ном письме Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли- продажи недвижимости»‘ отмечено следующее.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и стано­вится обязательным для сторон с момента его заключения. В ст. 433 ГК РФ указано, что договор, подлежащий государственной регистра­ции, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Гражданское законодательство предусматривает обязательную государственную регистрацию договоров о продаже жилых поме­щений (ст. 558 ГК РФ) и договоров купли-продажи предприятий (ст. 560 ГК РФ). Гражданский кодекс не предусматривает обязатель­ной государственной регистрации сделок купли-продажи иных ви­дов недвижимого имущества, например нежилых помещений.

Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) не означает регистрации самого договора. Поэтому договор купли- продажи такой недвижимости следует считать заключенным с мо­мента его подписания (ст. 433 ГК РФ), а переход права собственно­сти на это имущество — с момента его государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

Как отмечалось выше, на имущество, отчуждение которого не подлежит государственной регистрации, переход права собственно­сти осуществляется с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с гражданским законодательством передачей имущества признается совершение отчуждателем одного из следую­щих действий:

• фактическое вручение имущества приобретателю;

• сдача имущества перевозчику для его отправки приобретателю;

• сдача имущества в организацию связи для его отправки приобрета­телю.

Эти действия должны быть совершены именно отчуждателем во исполнение своих договорных обязательств, причем надлежащим образом документально оформлены. Без этого право собственности у приобретателя имущества может и не возникнуть.

Имущество считается врученным приобретателю с момента его фактического поступления во владение приобретателя или указан­ного им лица.

Если в результате предыдущей хозяйственной деятельности к мо­менту заключения договора об отчуждении имущества оно уже нахо­дится во владении приобретателя, имущество признается передан­ным ему с момента заключения договора.

Эти установленные законом общие правила определения мо­мента перехода права собственности применяются каждый раз, если иное не предусмотрено договором.

Для сделок с имуществом, отчуждение которого не подлежит го­сударственной регистрации, закон предоставляет субъектам дого­ворных отношений широкие права по самостоятельному определе­нию этого момента. Так, договором может быть предусмотрено, что право собственности на имущество переходит к его приобретателю:

• в момент заключения договора;

• в момент подписания приемо-передаточного акта;

• в момент уплаты цены или получения другого встречного исполне­ния;

• в иные моменты, установленные договором.

Таким образом, определение этого момента в данном случае пол­ностью зависит от волеизъявления сторон. Условиями договора мо­жет быть установлен момент перехода права собственности как до, так и после фактического поступления имущества во владение при­обретателя.

Например, возможен такой вариант, при котором стороны, за­ключив договор об отчуждении конкретного имущества, решили временно оставить его во владении отчуждателя. В этом случае с мо­мента, установленного договором, приобретатель становится соб­ственником имущества, хотя оно и не поступило в его владение.

Если же договором не предусмотрены специальные правила определения момента перехода права собственности на отчуждаемое имущество, то действуют общие указанные выше правила определе­ния этого момента.

Поэтому, как уже отмечалось выше, заключая договор, в его тек­сте возможно предусмотреть условия, связанные с переходом права собственности (определить сам момент, способ его документального оформления и т.д.). При формулировании в договоре положений о моменте перехода права собственности на имущество следует иметь в виду, что эти положения по своей сути являются не самими усло­виями о порядке исполнения договора, которые можно надлежащим образом выполнить, в чем-то нарушить либо не выполнить вовсе, а закрепленным в договоре правоустанавливающим фактом, насту­пление которого связано с определенными последствиями.

При определении в договоре момента перехода права собствен­ности на конкретное имущество необходимо учитывать две группы обстоятельств, которые будут иметь в дальнейшем практическое зна­чение: экономические и юридические.

Экономические последствия заключаются в следующем. Во- первых, переход права собственности является основанием для со­вершения необходимых бухгалтерских проводок, поскольку именно в этот момент происходит реализация и оприходование имущества. Во-вторых, с этого момента, как правило, наступает обязанность уплаты соответствующих налогов.

Юридические последствия заключаются в том, что приобретатель имущества становится его собственником. Поэтому с этого момента на нового собственника переходит право распоряжения этим иму­ществом (право отчуждать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.д.). Иначе говоря, право распоряжения имуществом возникает не после его фактической передачи, а с момента перехода права собственно­сти на него.

С момента перехода права собственности может (или наоборот, не может) быть обращено взыскание на отчуждаемое имущество, в зависимости от того, на чье имущество — продавца или покупате­ля — обращается взыскание.

С этого момента, как правило, считаются исполненными обя­зательства сторон по передаче имущества. Сам момент исполнения обязательств имеет также немаловажное значение, поскольку со­гласно ст. 408 ГК РФ обязательства сторон прекращаются в связи с их исполнением.

Нередко от того, в какой момент в соответствии с условиями до­говора должен произойти переход права собственности на имуще­ство, а значит, в какой момент должник будет считаться исполнив­шим свои обязательства по поставке этого имущества, зависит, к кому кредитору следует предъявлять претензии: к должнику по обя­зательству или к иным лицам.

Что касается возникновения таких прав по распоряжению иму­ществом, как право передачи этого имущества в залог, то в данном случае необходимо обратить внимание на некоторые особенности порядка определения момента возникновения этого права.

Кроме того, возможны последствия наступления этого момен­та, которые заключаются в различных способах защиты нарушенно­го или оспариваемого права на имущество, являющееся предметом договора. Например, в договоре момент перехода права собствен­ности на отчуждаемое имущество определен моментом уплаты по­купателем его стоимости. В этом случае до поступления денежных средств на расчетный счет продавца это имущество будет продол­жать оставаться его собственностью. Поэтому, если денежные сред­ства к продавцу так и не поступят, он вправе предъявить либо вин- дикационный иск об истребовании имущества из чужого незаконно­го владения, поскольку он остается собственником имущества, либо по своему усмотрению потребовать принудительного исполнения обязательства в натуре, т.е. оплаты переданного товара или возвра­та неоплаченных товаров. При этом недобросовестному покупателю не удастся доказать законность своего владения этим имуществом. Продавцу достаточно будет заявить свои права на это имущество и представить документы, подтверждающие его право собственности на оспариваемое имущество. Таким образом, у потерпевшей сторо­ны имеются различные возможности защитить свои нарушенные права и имущественные интересы.

Кроме того, ст. 491 ГК РФ запрещает покупателю отчуждать это имущество или распоряжаться им иным образом до перехода к нему права собственности. Поэтому все сделки, совершенные покупате­лем по отчуждению этого имущества, в силу ст. 168 ГК РФ будут при­знаны недействительными.

Если же момент перехода права собственности на имущество в договоре не определен, то по общему правилу право собственности у покупателя возникает с момента вручения ему этого имущества. В случае непоступления денежных средств к продавцу в установлен­ный договором срок он в соответствии с п. 3 ст. 488 ГК РФ имеет право требовать оплаты переданного товара или возврата неопла­ченных товаров. В этом случае обязанность доказывания справедли­вости своих требований ложится на продавца. И хотя при наличии надлежаще оформленного договора это не должно составить особой сложности, процедура судебной защиты своих прав будет иная. Кро­ме того, в этом случае отчуждение еще неоплаченного, но уже при­надлежащего покупателю имущества законом не запрещено, и по­этому такие сделки будут являться действительными.

Как видно, от выбранного в договоре момента перехода права собственности зависят возможные способы защиты своих прав на имущество в возможном судебном споре, которые, в свою очередь, обусловлены имеющимися у кредитора доказательствами, что также имеет немаловажное значение.

Помимо указанных выше последствий перехода права собствен­ности на имущество гражданское законодательство устанавливает еще одно общее правило, связывающее этот момент с наступлени­ем иных последствий. По этому правилу с момента перехода права собственности к новому собственнику переходят бремя содержания приобретенного имущества, а также риск его случайной гибели или повреждения.

Однако, как было сказано выше, это правило является общим, т.е. оно применяется, если законом или договором не установлено иное. Действующее законодательство позволяет в условиях договора устанавливать иные правила, в соответствии с которыми момент пе­рехода риска случайной гибели или повреждения имущества, а так­же бремя его содержания не совпадает с моментом перехода права собственности на это имущество.

Так, стороны могут установить, что риск случайной гибели про­данного имущества перейдет на покупателя уже с момента заключе­ния договора до его передачи покупателю, т.е. до перехода к нему права собственности. Возможны и иные условия договорных обяза­тельств, в соответствии с которыми переход риска случайной гибели отчуждаемого имущества к его приобретателю произойдет после пе­рехода к нему права собственности.

Следует иметь в виду особенности некоторых видов договоров, по которым право собственности на имущество не переходит вовсе, в то время как бремя содержания имущества, а при определенных об­стоятельствах — и риск его случайной гибели или повреждения, пе­реходит от собственника к другому лицу. Например, на имущество, передаваемое в залог.

По своей правовой сущности залог является средством обеспе­чения основного обязательства, а не самостоятельным обязатель­ством. Поэтому заложенное имущество не переходит в собственно­сть кредитора при неисполнении обязанной стороной своего основ­ного обязательства.

Пленум ВС РФ и Пленум ВАС РФ в своем постановлении от 1 июля 1996 г. № 6/8 применительно к этому вопросу отметил, что в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного за­логом, залогодержатель имеет преимущественное право перед други­ми кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенно­го имущества.

Действующее законодательство не предусматривает возможно­сти передачи имущества, являющегося предметом залога, в собст­венность залогодержателя. Любые соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, кото­рые могут быть квалифицированы как отступное или новация рбе- спеченного залогом обязательства.

В то же время обязанности обеспечивать надлежащее хранение и содержание заложенного имущества, а также принимать меры, необ­ходимые для соблюдения условий его сохранности, возлагаются на залогодержателя с момента передачи в залог этого имущества.

Подводя итог сказанному, следует отметить, что правильное применение норм действующего законодательства о порядке опре­деления момента перехода права собственности на отчуждаемое по договору имущество может существенно повлиять на результа­ты хозяйственной деятельности любой организации. Очевидно, что возможность самостоятельного выбора данного момента в зависи­мости от конкретной сложившейся ситуации, которую предостав­ляет участникам договорных отношений законодательство, необ­ходимо использовать в полной мере. Это позволит снизить риски совершаемых сделок, оптимизировать налогооблагаемую базу, уве­личить прибыль.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *