Коммунальные платежи в договоре аренды нежилого помещения

Содержание

В части установления и оплаты арендных платежей (ст.614 ГК РФ)

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  1. определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  2. установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
  3. предоставления арендатором определенных услуг;
  4. передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
  5. возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Добавим, что арендная плата может рассчитываться как минимум двумя способами:

  • с учетом коммунальных расходов, то есть когда арендной платой покрываются все расходы арендодателя, включая «коммуналку»;
  • без учета стоимости коммунальных услуг, то есть арендная плата покрывает амортизацию, налог на имущество, земельные платежи и прочие расходы, которые арендодатель как собственник несет по сдаваемому в аренду имуществу.

Подробно на этих способах мы остановимся ниже.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Здесь же уместно отметить, что в п.11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 указано, что в течение года должно оставаться неизменным лишь условие договора, однако оно может предусматривать как твердый размер арендной платы, так и порядок (механизм) ее исчисления. Следовательно, если в арендную плату включается стоимость коммунальных услуг, рассчитываемых ежемесячно либо по факту потребления арендатором, либо другим обоснованным способом, изменение размера арендной платы не будет противоречить ГК РФ.

Что может относиться к коммунальным услугам

К коммунальным расходам относятся расходы по оплате сторонним организациям (или произведенными собственными силами) услуг, необходимых для обеспечения нормальной эксплуатации зданий, сооружений и отдельных помещений.

К числу основных услуг относятся:

  • электроснабжение;
  • снабжение тепловой энергией (для отопления и горячей водой);
  • водоснабжение и канализация;
  • газоснабжение.

Подробный перечень услуг коммунального хозяйства как вида деятельности приведен в Общероссийском классификаторе услуг населению ОК 002-93 (ОКУН), утвержденном Постановлением Госстандарта России от 28.06.1993 N 163.

Говоря о прочих услугах, которые также можно отнести к коммунальным, следует выделить следующие:

  • уборка и вывоз снега, мусора и других нечистот;
  • дезинфекция и дератизация, истребление грызунов, разных насекомых, а также газация складов;
  • противопожарные мероприятия;
  • очистка и благоустройство прилегающих к учреждению территорий, улиц;
  • стирка спецодежды, ковровых покрытий, штор, скатертей, салфеток, полотенец, других предметов мягкого инвентаря, а также мягкой мебели;
  • очистка дымоходов; натирка полов, оклейка и мытье окон;
  • техническое обслуживание и ремонт лифтового оборудования, кондиционеров, электроосветительной, отопительной, водопроводной, канализационной систем, установленных в зданиях и помещениях;
  • проведение энергетических обследований и паспортизаций, метрологических проверок объектов коммунального хозяйства.

Не относятся к категории коммунальных услуг, но учитываются тем же порядком услуги телефонной связи, услуги по пожарной и сторожевой охране зданий, сооружений и помещений, а также телевизионное и радиообслуживание.

Взаимоотношения арендатора и арендодателя по оплате коммунальных услуг

Рассмотрим все возможные варианты взаимоотношений сторон в договоре аренды по оплате коммунальных услуг.

Итак, коммунальные услуги и услуги связи по договорам аренды помещений (зданий, сооружений) могут оплачиваться следующими способами.

Вариант 1. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, несет арендатор, при этом он сам заключает отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг.

Вариант 2. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, согласно договору аренды несет арендодатель, и их сумма фактически учитывается при определении арендной платы.

Вариант 3. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, несет арендатор, при этом он не заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, а компенсирует арендодателю расходы на оплату коммунальных платежей.

Вариант 4. Арендатор выступает в качестве субабонента по отдельным видам коммунальных услуг и производит все расчеты через абонента (арендодателя).

Рассмотрим каждый способ подробнее.

Расходы за коммунальные услуги несет арендатор и сам заключает отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг

Арендатором самостоятельно заключаются соответствующие договоры с организациями, снабжающими арендованное имущество электроэнергией, водой, теплом, с оператором связи и т.д. Отметим, что указанный способ используется сторонами редко. Это происходит, прежде всего, из-за сложностей, связанных именно с перезаключением договоров со стороны энергоснабжающих и прочих организаций, оказывающих коммунальные услуги. В то же время такой способ может применяться в тех случаях, когда предметом аренды является государственная или муниципальная собственность или договор заключается на длительный срок.

Порядок оформления договоров на оказание коммунальных услуг определен Гражданским кодексом РФ. Порядок энергоснабжения регулируется §6 гл.30 ГК РФ. Договор энергоснабжения заключается между энергоснабжающей организацией и абонентом (потребителем) (ст.539 ГК РФ).

Правила договора энергоснабжения применяются и к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, а также газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и т.д., если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства (ст.548 ГК РФ).

Арендодатель в данном случае расходы по оплате коммунальных услуг по переданным в аренду помещениям (зданиям) не несет. Арендодатель получает только арендную плату, сумму которой он включает в состав доходов (пп.4 ст.250 или ст.249 НК РФ), а также уплачивает с нее НДС (ст.146 НК РФ) при условии, конечно, что он является плательщиком этих налогов.

Если обязанность по оплате коммунальных услуг по договору аренды нежилого помещения (здания) возложена на арендатора, то указанные затраты учитываются им в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, на основании документов, выставленных поставщиками услуг в соответствии с пп.10 п.1 ст.264 НК РФ, так же как и расходы по уплате арендной платы.

НДС, уплаченный в составе коммунальных платежей поставщикам услуг, арендатор принимает к вычету в общем порядке, естественно, при соблюдении условий, предусмотренных ст.ст.171 и 172 НК РФ (наличие счета-фактуры, документов, свидетельствующих об оплате, и т.д.).

Расходы за коммунальные услуги несет арендодатель, и их сумма учитывается при определении арендной платы

Используя данный вариант, и арендатору и арендодателю необходимо учитывать следующие моменты.

В тексте договора аренды стороны должны указать, что расходы по содержанию сданного в аренду помещения (здания) несет арендодатель. В этом случае арендодатель будет обязан за свой счет производить оплату коммунальных услуг по выставленным ему поставщиками этих услуг счетам, которые будут ему покрываться арендатором в составе арендных платежей.

Размер арендных платежей может определяться договором, как в виде фиксированного ежемесячного платежа, так и расчетным путем, включающим арендную плату, как таковую, и фактическую стоимость коммунальных услуг за определенный период.

Очевидно, что в первом случае арендодатель должен произвести предварительные расчеты среднемесячной стоимости расходов на коммунальные услуги, на которую следует увеличить ежемесячные арендные платежи, учитывая в том числе и сезонные колебания. Во втором случае — определить порядок (механизм) расчета коммунальных платежей, подлежащих оплате арендатором.

Расчеты могут осуществляться:

  • на основании показаний отдельно установленных счетчиков;
  • пропорционально занимаемым арендатором площадям;
  • пропорционально мощности приборов, установленных на арендованных площадях;
  • иным способом.

Данные затраты арендодатель вправе отнести к расходам, уменьшающим налогооблагаемую базу по налогу на прибыль:

  • либо на основании пп.1 п.1 ст.265 НК РФ, как расходы на содержание переданного по договору аренды имущества, когда указанные расходы являются для организации внереализационными;
  • либо на основании пп.49 п.1 ст.264 НК РФ, когда указанные расходы связаны с производством и реализацией (аренда — обычный вид деятельности).

Как и в первом варианте, арендодатель получает арендную плату, которая будет являться для него доходом.

НДС, уплаченный арендодателем в составе платы за коммунальные услуги, предъявляется к вычету на основании пп.1 п.2 ст.171 НК РФ при условии, что арендная плата облагается НДС.

Что касается арендатора, то он оплачивает арендодателю только арендную плату, сумму которой он включает в состав своих расходов (пп.10 п.1 ст.264 НК РФ), а предъявленный ему арендодателем НДС принимается к вычету в порядке, предусмотренном ст.ст.171 и 172 НК РФ.

Пример 1. В феврале 2005 г. ЗАО «Виктория» по договору аренды предоставило офисное помещение в аренду ООО «Кассандра». Договором предусмотрено, что коммунальные платежи оплачиваются арендодателем ЗАО «Виктория». Также договором предусмотрено, что арендный платеж рассчитывается следующим образом: суммируется арендная плата, составляющая 35 400 руб. в месяц (в том числе НДС — 5400 руб.), и стоимость коммунальных услуг, приходящихся на арендованное помещение за месяц. Расчет производится пропорционально занимаемой арендатором площади, которая составляет 10% от общей площади здания.

Сдача имущества в аренду является для ЗАО «Виктория» обычным видом деятельности.

Согласно счетам, выставленным поставщиками коммунальных услуг за февраль, общая сумма к оплате арендодателем составила 118 000 руб., в том числе НДС — 18 000 руб. Счета поставщиков оплачены ЗАО «Виктория» полностью в феврале.

На основании произведенного расчета стоимость коммунальных услуг, подлежащих включению в арендный платеж за февраль, составила 11 800 руб., в том числе НДС (118 000 руб. х 10%). Таким образом, ЗАО «Виктория» выставило счет арендатору на общую сумму 47 200 руб., включая НДС.

В учете арендодателя в феврале будут сделаны записи.

Дебет 62, субсчет «Арендатор ООО «Кассандра», Кредит 90-1

  • 47 200 руб. — отражена выручка от сдачи имущества в аренду;

Дебет 90-3 Кредит 68 «НДС»

  • 7200 руб. — начислен НДС;

Дебет 20, субсчет «Арендатор ООО «Кассандра», Кредит 60

  • 10 000 руб. — учтены коммунальные расходы, подлежащие включению в арендный платеж;

Дебет 19 Кредит 60

  • 1800 руб. — учтен НДС;

Дебет 60 Кредит 51

  • 11 800 руб. — перечислены деньги поставщикам коммунальных услуг;

Дебет 68 «НДС» Кредит 19

  • 1800 руб. — возмещен входной НДС;

Дебет 90-2 Кредит 20, субсчет «Арендатор ООО «Кассандра»

  • 10 000 руб. — списаны расходы;

Дебет 51 Кредит 62

  • 47 200 руб. — получена оплата от арендатора за февраль.

Если аренда не является для фирмы обычным видом деятельности, то сумму арендной платы учитывают как операционный доход. В этой ситуации ее следует отражать по кредиту счета 91 субсчет 1 «Прочие доходы». Расходы по оплате коммунальных услуг следует относить к операционным (дебет счета 91 субсчет 2 «Прочие расходы»).

В учете арендатора в феврале будут сделаны записи:

Дебет 20 Кредит 60, субсчет «Арендодатель ЗАО «Виктория»

  • 40 000 руб. — отражена в учете арендная плата;

Дебет 19 Кредит 60, субсчет «Арендодатель ЗАО «Виктория»

  • 7200 руб. — на основании счета-фактуры учтен НДС;

Дебет 60, субсчет «Арендодатель ЗАО «Виктория», Кредит 51

  • 47 200 руб. — перечислены деньги арендодателю;

Дебет 68 «НДС» Кредит 19

  • 7200 руб. — возмещен входной НДС.

Расходы за коммунальные услуги несет арендатор, и при этом он не заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, а компенсирует арендодателю расходы на оплату коммунальных платежей

Этот вариант является наиболее распространенным и, наверное, самым непростым. Начнем с того, что в Информационном письме Президиума ВАС N 66, о котором мы уже упоминали, указано, что заключение между арендатором и арендодателем соглашения, устанавливающего порядок участия арендатора в расходах на потребление электроэнергии, не может квалифицироваться как договор энергоснабжения. Тем самым Президиум ВАС определенно установил — арендатор не является в данном случае субабонентом, а арендодатель — энергоснабжающей организацией. Соответственно заключение такого договора, возможно, и не противоречит ГК РФ.

При таком варианте расчетов в договоре аренды стороны предусматривают, что расходы за коммунальные услуги несет арендатор, но расчеты с поставщиками коммунальных услуг осуществляет арендодатель, а арендатор возмещает ему стоимость этих услуг на основании выставленного арендодателем документа (счета). Арендодатель производит оплату коммунальных услуг на основании выставленных ему поставщиками услуг счетов, после чего, в свою очередь, выставляет счет арендатору.

Расчет фактического потребления арендатором коммунальных услуг арендодатель производит одним из способов, которые были рассмотрены ранее.

Арендодатель при таких договорных взаимоотношениях с арендатором не сможет учесть расходы по оплате коммунальных услуг в части, приходящейся на арендованные помещения, для целей налогообложения прибыли, поскольку согласно договору, это расходы арендатора, и у арендодателя они никак не связаны с его производственной деятельностью. То есть они не могут быть обоснованы и оправданы.

Соответственно полученная арендодателем от арендатора возмещаемая сумма по коммунальным расходам также не является и доходом, подлежащим включению в налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, поскольку не влечет получения экономической выгоды арендодателем.

Арендатор, в свою очередь возмещающий арендодателю расходы за коммунальные услуги, имеет право учесть суммы такой компенсации при налогообложении прибыли. На это указано в п.8 Методических рекомендаций по применению главы 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ, а также в отдельных письмах налоговых органов, например Письмах УМНС по г. Москве от 23.08.2002 N 26-12/39149, от 22.07.2003 N 26-12/40946.

Естественно, что расходы у арендатора должны быть не только оправданными и обоснованными, но и документально подтвержденными. Поэтому в договоре необходимо предусмотреть порядок составления и представления арендодателем документов, на основании которых производится их оплата арендатором. При этом следует иметь в виду, что все такие расходы должны быть подтверждены документально с указанием потребленных ресурсов, желательно как в стоимостном, так и в натуральном выражении.

Документами, подтверждающими расходы арендатора, будут являться копии счетов (иных первичных документов) поставщиков коммунальных услуг, согласованные с арендодателем расчеты, счета, выставленные арендодателем уже от своего имени, а также документы арендатора, подтверждающие оплату (платежные поручения, квитанции к ПКО).

Похожая ситуация складывается и при расчетах по НДС.

Арендодатель, получив от поставщиков коммунальных услуг счета-фактуры, при соблюдении всех прочих условий к вычету может принять только ту сумму НДС, которая будет приходиться на услуги, потребленные непосредственно арендодателем для облагаемой НДС деятельности.

Одновременно и полученная от арендатора сумма возмещения на оплату коммунальных услуг не будет являться объектом обложения НДС, так как в данном случае отсутствует факт реализации арендодателем каких-либо товаров, работ или услуг.

Поэтому в данной ситуации движение счетов-фактур должно быть следующим. Арендодатель получает от поставщика счет-фактуру, который он регистрирует в книге покупок в части суммы коммунальных услуг, потребленных им самим. Затем на сумму коммунальных услуг, потребленных арендатором, арендодатель перевыставляет арендатору счет-фактуру от своего имени, с обязательным приложением копий счетов-фактур поставщиков. Этот счет-фактуру арендодатель у себя в книге продаж не регистрирует. Покупатель в книге покупок регистрирует счет-фактуру, полученный от арендодателя. В результате этого и арендодатель, и арендатор принимают к вычету НДС в отношении коммунальных услуг, потребленных каждым из них.

Пример 2. В феврале 2005 г. ЗАО «Виктория» по договору аренды предоставило офисное помещение в аренду ООО «Кассандра». Договором предусмотрено, что коммунальные платежи оплачиваются арендодателем ЗАО «Виктория», арендатор в свою очередь возмещает арендодателю стоимость коммунальных услуг по арендованному помещению. Расчет стоимости коммунальных услуг производится пропорционально занимаемой арендатором площади, которая составляет 10% от общей площади здания.

Сдача имущества в аренду является для ЗАО «Виктория» обычным видом деятельности.

Согласно счетам, выставленным поставщиками коммунальных услуг за февраль, общая сумма к оплате арендодателем составила 118 000 руб., в том числе НДС — 18 000 руб. Счета поставщиков оплачены ЗАО «Виктория» полностью в феврале.

На основании произведенного расчета стоимость коммунальных услуг, подлежащих оплате арендатором за февраль, составила 11 800 руб., в том числе НДС.

В учете арендодателя в феврале будут сделаны записи (в части расчетов за коммунальные услуги).

Дебет 20(26) Кредит 60

  • 90 000 руб. — отражены расходы по коммунальным услугам, потребленным арендодателем;

Дебет 19 Кредит 60

  • 16 200 руб. — отражен НДС по коммунальным услугам;

Дебет 76, субсчет «Арендатор ООО «Кассандра», Кредит 60

  • 11 800 руб. — отражена задолженность арендатора по возмещению стоимости (с учетом НДС) коммунальных услуг, приходящихся на сданное в аренду помещение;

Дебет 60 Кредит 51

  • 118 000 руб. — оплачены счета поставщиков за оказанные коммунальные услуги;

Дебет 68 «НДС» Кредит 19

  • 16 200 руб. — НДС по коммунальным услугам предъявлен к вычету;

Дебет 51 Кредит 76, субсчет «Арендатор ООО «Кассандра»

  • 11 800 руб. — поступили средства от арендатора в возмещение расходов арендодателя по оплате коммунальных услуг.

В учете арендатора в феврале будут сделаны записи (в части расчетов за коммунальные услуги).

Дебет 26 Кредит 76, субсчет «Арендодатель ЗАО «Виктория»

  • 10 000 руб. — начислена задолженность арендатора по оплате коммунальных услуг;

Дебет 19 Кредит 76, субсчет «Арендодатель ЗАО «Виктория»

  • 1800 руб. — отражен НДС по коммунальным услугам;

Дебет 76, субсчет «Арендодатель ЗАО «Виктория» Кредит 51

  • 11 800 руб. — перечислены средства арендодателю в возмещение его расходов по оплате коммунальных услуг;

Дебет 68 «НДС» Кредит 19

  • 1800 руб. — НДС по коммунальным услугам предъявлен к вычету на основании счета-фактуры, полученного от арендодателя.

Арендатор — субабонент по отдельным видам коммунальных услуг и производит все расчеты через абонента (арендодателя)

Указанный вариант в общем схож с первым, поскольку требует урегулировать взаимоотношения не только между арендатором и арендодателем, но и с ресурсо- и энергоснабжающими организациями.

В соответствии со ст.539 Гражданского кодекса РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация, в частности, обязуется подавать абоненту через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления. При этом договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии. Статья 545 ГК РФ определяет, что абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации. Таким образом, организация-абонент фактически реализует электроэнергию субабоненту. Такой же порядок применим, как уже упоминалось, и к договорам снабжения через присоединенную сеть газом, нефтью, водой и другими аналогичными товарами, — это определено ст.548 ГК РФ.

Такое согласие энергоснабжающей организации может быть выражено в любой форме:

  • путем выдачи письменного разрешения в одностороннем порядке энергоснабжающей организацией;
  • путем указания на такое разрешение в двустороннем договоре между энергоснабжающей организацией и абонентом;
  • путем разрешительной надписи (согласования) в договоре между абонентом и субабонентом;
  • иным способом, подтверждающим такое согласие.

Наряду с ГК РФ вопросы снабжения и обеспечения газом, теплом, водой и канализацией регулируются специальными ведомственными актами.

Однако при каких условиях необходимо вносить изменения в договоры и получать соответствующее разрешение?

Гражданское законодательство и иные законодательные акты позволяют сделать следующие выводы.

Во-первых, это необходимо, если потребитель связан линиями передачи энергии непосредственно с абонентом, то есть имеет присоединенную сеть.

Во-вторых, это необходимо, если по договору аренды передаются, например, отдельно стоящие здания, сооружения или комплекс зданий (сооружений).

В-третьих, если имеются технические условия позволяющие разделить границы балансовой принадлежности присоединенных сетей.

В-четвертых, если обеспечен четкий учет потребления энергии.

В-пятых, если имеется разрешение госэнергонадзора на эксплуатацию присоединенных сетей и т.д.

Еще раз повторим, что договор аренды помещений не может и не будет рассматриваться как договор энергоснабжения со всеми вытекающими отсюда последствиями.

В заключение коротко остановимся на отдельных ведомственных актах организаций, осуществляющих поставку коммунальных услуг, обеспечивающих энергоснабжение, позволяющих правильно составить договоры и построить взаимоотношения с этими организациями.

Газоснабжение представляет собой деятельность по обеспечению потребителей газом. Порядок расчетов по коммунальным платежам за газ установлен Федеральным законом от 31.03.1999 N 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации». Он предусматривает, что и абонент, и субабонент должны приобретать газ только у газоснабжающей организации.

Электрическую и тепловую энергию субабонент должен покупать у абонента на основании заключенного между ними договора. Данный порядок установлен Приказом Минэнерго СССР от 06.12.1981 N 310 «Об утверждении Правил пользования электрической и тепловой энергией».

В договоре на электроснабжение или в приложении к договору между абонентом и энергоснабжающей организацией указываются данные о присоединенных к сети абонента субабонентах (наименование, мощность, электропотребление, расчетные электросчетчики, тарифы и др.).

Присоединение к сетям энергоснабжающей организации, а также к сетям абонента субабонентов, не имеющих приборов для учета расчетов за электроэнергию, запрещается.

Расчеты за отпущенную электроэнергию производятся по платежным документам, выписываемым энергоснабжающей организацией для абонентов. Если у абонента есть субабоненты, выписывается один платежный документ за всю электроэнергию, израсходованную и абонентом, и его субабонентами.

В договоре на пользование тепловой энергией или приложении к договору между абонентом и теплоснабжающей организацией указываются данные о присоединенных к тепловой сети абонента субабонентах. Они включают в себя: наименования субабонентов, максимальную часовую нагрузку, теплопотребление, количество возвращаемого конденсата (в тоннах и процентах) с разбивкой по месяцам, тарифы и др.

Абонент может присоединять к своим сетям других субабонентов и заключать с ними договоры на снабжение тепловой энергией только с разрешения теплоснабжающей организации. Подключение к тепловым сетям теплоснабжающей организации, а также к сетям абонента субабонентов, не имеющих приборов учета для расчета за тепловую энергию, запрещается.

В Письме Госстроя России от 14.10.1999 N ЛЧ-3555/12 «О разъяснениях по применению Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации» определено, что получение питьевой воды из водопроводных сетей и (или) сброс сточных вод в канализационные сети осуществляется субабонентом по договору с абонентом.

Абонент может передавать (принимать) субабоненту (от субабонента) воду (сточные воды), принятую им от организации водопроводно-канализационного хозяйства через присоединенные водопроводные и канализационные устройства и сооружения, только с согласия организации водопроводно-канализационного хозяйства.

Учет объемов питьевой воды, использованной субабонентами, а также принимаемых от них объемов сточных вод производит абонент.

Расчеты за отпуск субабонентам воды и прием от них сточных вод и загрязняющих веществ производятся по договорам, заключенным между субабонентами и абонентом, если иной порядок расчетов не установлен органами местного самоуправления. По соглашению абонента и субабонента с организацией водопроводно-канализационного хозяйства такие расчеты субабонент может производить непосредственно с организацией водопроводно-канализационного хозяйства.

С.В.Чиков

Зам. генерального директора

ЗАО «Аудит БО`С»

Реорганизация унитарного предприятия
Новый жилищный кодекс

Кто рассчитывает коммунальные платежи

Каждый дом индивидуальный, он имеет различные инженерные коммуникации, различные размеры, этажность, общую площадь, установленные учетные приборы (общие, индивидуальные). Ко всему перечисленному прибавляются общедомовые нужды в виде технического обслуживания, уборки территории, вывоз мусора и т. д.

Платежный документ согласно которому жильцы производят оплату за потребляемые услуги, называется счет-квитанция. Счет-квитанция является документом в котором указан размер потребляемых услуг, тарифы и общая сумма к уплате (включая задолженность). Согласно Жилищному кодексу РФ граждане имеющие прописку в жилье и пользующиеся услугами ЖКХ, обязаны оплачивать 2 вида услуг: жилищные и коммунальные.

Тарифы, по которым начисляются коммунальные услуги, устанавливаются органами государственной власти РФ и местными подразделениями органов самоуправления. Расчет размера коммунальных платежей производится на основе количества потребленных услуг для приборов учета либо исходя из общих нормативов, установленных местными органами ЖКХ. Касаемо электроснабжения и газоснабжения, расчеты производятся исключительно по показаниям счетчика.
Тарифы и нормативы по начислению и оплате коммунальных услуг, определяются согласно постановлению правительства РФ от 06.05.2011г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

Стоит знать, что каждый тариф за пользование услугой определяется законодательно в индивидуальном порядке. Например, тарифы на водоснабжение и водоотведение регулируются федеральным законом «О водоснабжении и водоотведении» от 07.12.2011 г.

Оплата услуг ЖКХ должна производиться ежемесячно. При несоблюдении порядка оплаты жильцы могут облагаться штрафами. Для указания размера задолженности в квитанции существует специальная графа. При наличии долга в графе «К оплате», указывается сумма платежа за предоставленные услуги в текущем месяце плюс задолженность.

Платежный документ печатается с помощью специализированной программы расчета, в базе которой заложены адреса города, а также государственные тарифы и нормативы. Задачей работников ЖКХ является лишь внесение каких-либо изменений в систему и размер потребляемых услуг (по счетчику). За самостоятельные и умышленные изменения данных в программе, которые не ответствуют действительности, согласно внесенным правка в ЖК от 09.06.2015 сотрудники компании, предоставляющие квитанции, облагаются штрафами.

Данные в платежку не вносятся автоматически, при этом подсчет выполняется программой в том же режиме.

Важно! Причинами неверного расчета услуг также могут быть неверно указанные данные площади помещения. По всем вопросам по поводу разъяснения порядка начисления, уточнения и консультации по тарифам необходимо обращаться в компанию, выступающую поставщиком предоставляемых услуг.

Как рассчитывают коммунальные платежи

Начисление суммы подлежащей к оплате, производится путем умножения тарифа на норматив потребления либо на снятые показания по счетчику. Как уже было сказано, обязательными платежами являются жилищные и коммунальные услуги. К жилищным услугам относят содержание и ремонт жилья, плата за наем для пользователей помещения. К коммунальным услугам относят поставки воды, тепла, газа, электроэнергии, а также водоотведение и общедомовые нужды.

А теперь давайте разбираться, как рассчитывают коммунальные платежи. Существуют такие варианты определения поставляемого объема:

  • В помещении или многоквартирном доме отсутствуют приборы учета (индивидуальные, общедомовые). Размер оплаты вычисляется методом умножения общей площади помещения на норматив и на тариф, установленные в законодательном порядке.
  • Многоквартирный дом оборудован общедомовыми счетчиками, при этом в доме нет индивидуальных приборов. Оплата производится по показателям данного прибора обособленно, в расчет берется площадь квартиры и количество в ней проживающих.
  • При оборудовании многоквартирного либо частного дома индивидуальными приборами учета. Оплата производится по текущим показаниям счетчика за фактически потребленные услуги.

Наглядные примеры расчета коммунальных услуг

Для наглядного примера рассмотрим как рассчитывать коммунальные платежи на примере 2-х семей в январе 2015 года, проживающих в г. Москве в 2-х комнатной квартире 50 м2:

Кол-во проживающих Кол-во комнат Этажность дома Проживание на этаже № Наличие счетчиков Оплата по нормативам Какая используется плита
1 3 2 9 5 Электроэнергия, вода, газ, отопление газовая
2 3 2 16 1 да электрическая

Рассмотрим по пунктами:

  • Расчет коммунальных платежей по холодному водоснабжению:
    ◦ Для первой семьи расчет рассчитывается путем умножения потребленного количества воды (например, 5 кубов) на действующий тариф для москвы (29,16 руб / м3);
    5*29,16=145,80 руб (к уплате).
    ◦ Для второй семьи расчет производится путем умножения количества зарегистрированных людей (3) в квартире на норматив (9,86 м3 / чел ) и полученную сумму умножаем на тариф (29,16 руб / м3);
    3* 9,86* 29,16=862,55 руб.
  • Горячее водоснабжение начисляется по схеме аналогичной холодному водоснабжению:
    ◦ по счетчику: 5*135,79 руб / м3 (тариф)=678,95 руб.
    ◦ без счетчика: 3*4,745 (норматив) *135,79 (тариф)=1932,97 руб.
  • Водоотведение так же начисляется по аналогичной схеме:
    ◦ По счетчику: 5*20,69=103,45 руб;
    ◦ Без счетчика: 3*1,68 *20,69=104,76 руб.
  • Тарифы электроэнергии могут меняться в зависимости от вида потребления (дневного, ночного) и наличия (отсутствия газовых плит).
    ◦ Для 1 семьи (с газом):
    200 кВатт (дневного потребления)*4,91=982 руб.
    ◦ 20 кВатт (ночного потребления)*1,26=25,20 руб.
    ◦ Для 2 семьи (без газа):
    250 (однотарифного потребления) кВатт*4,68=1170 руб.
  • Газоснабжение — стоимость потребленного газа исчисляется в рублях за каждую тысячу кубометров и винта поставок:
    ◦ Для 1 семьи (со счетчиком): 11 м. куб (потребленных в месяц)*5,65=62,15 руб.
    ◦ Для 2 семьи: 0 руб
  • Отопление — оплата производится по нормативам и по показаниям счетчика:
    ◦ Для 1 семьи (со счетчиком):
    1,2Гкал (по счетчику за месяц)*1720,9=2065,08 руб.
    ◦ Для 2 семьи (без счетчика) рассчитывается с учетом площади помещения:
    50м2 *0,016 Гкал / м2 *1720,9 руб / Гкал =1376,72 руб.
  • Общедомовые нужды: отопление и освещение подъездов исчисляется по счетчикам либо по общим тарифам. Размер платежа зависит от количества квартир, площади общественного пространства.
  • Капитальный ремонт: относится к общедомовым нуждам исчисляется по тарифам, умножаемым на количество квартир, и площади помещения.
  • Лифт: относится к общедомовым нуждам исчисляется по тарифам, умножаемым на количество квартир, и площади помещения.
  • Домофон: относится к общедомовым нуждам исчисляется по тарифам, умножаемым на количество квартир, и площади помещения.

Подводя итоги, можно сказать, что 1-я семья оплатила сумму 4062,63 руб., 2-я семья 5450 руб. Экономия с установленными счетчиками очевидна.

Калькулятор расчета коммунальных платежей

Тарифы и нормативы после внесения новых законопроектов либо правок могут меняться. Для того чтобы произвести примерный расчет коммунальных платежей в режиме онлайн, можно воспользоваться онлайн-калькулятором расчёта коммунальных платежей российского сайта ЖКХ http://www.fstrf.ru/calc-jkh. Онлайн-сервис производит расчет по действующим тарифам и нормативам. Еще для уточнения тарифов на коммунальные услуги за текущий месяц, можно обратиться к поставщику услуг.

Важно! Поставщик обязан предупреждать потребителей об изменении в тарификации. Как правило, данная информация предоставляется в соответствующей графе в самой квитанции. Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Сюда пишем основной запрос» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта. Это быстро и бесплатно! Была ли Запись полезна? 54 из 105 читателей считают Запись полезной.

Некоторые автономные учреждения сдают в аренду свободное имущество, чаще всего объекты недвижимости. Арендаторы при эксплуатации этого имущества пользуются электричеством, водой, отоплением и др. Как документально оформляются взаимоотношения между автономными учреждениями и арендаторами по предоставлению этих услуг? Как происходят расчеты между ними? Являются ли объектом обложения НДС поступления от арендаторов в виде возмещения коммунальных расходов? Нужно ли их учитывать при расчете налога на прибыль? Как в бухгалтерском учете отразить начисление и поступление доходов в виде возмещаемых коммунальных платежей?

Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в данной статье.

Правомерность сдачи имущества в аренду

Согласно ст. 3 Федерального закона № 174-ФЗимущество автономного учреждения закрепляется за ним на праве оперативного управления в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Его собственником является соответственно Российская Федерация, субъект РФ либо муниципальное образование.

Этим законом также установлено, что автономное учреждение без согласия учредителя не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним учредителем или приобретенным автономным учреждением за счет средств, выделенных ему учредителем на приобретение этого имущества. Остальным имуществом, в том числе недвижимым, автономное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно.

Принимая решение о сдаче имущества в аренду, необходимо учитывать вышеуказанные требования и, как того требует закон, при сдаче в аренду имущества, в отношении которого нужно получить согласие собственника, – заручиться им.

Автономное учреждение вправе осуществлять деятельность по сдаче имущества в аренду согласно п. 7 ст. 4 Федерального закона № 174-ФЗ при условии соблюдения им следующих условий:

  • такая деятельность служит достижению целей, ради которых оно создано, и соответствует этим целям;
  • такая деятельность указана в его учредительных документах (уставе).

Однако государственные или муниципальные автономные учреждения, образующие социальную инфраструктуру для детей, при сдаче в аренду закрепленные за ней объекты собственности должны учитывать, что перед заключением договора об аренде они должны произвести оценку последствий его заключения для обеспечения жизнедеятельности, образования, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской помощи, профилактики заболеваний у детей, их социальной защиты и социального обслуживания (п. 4 ст. 13 Федерального закона № 124-ФЗ).

Сдача помещений в аренду такими учреждениями может осуществляться только после получения положительного решения федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления по оценке последствий такого решения для обеспечения жизнедеятельности, образования, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской помощи, профилактики заболеваний у детей, их социальной защиты и социального обслуживания (п. 2 ст. 13 Федерального закона № 124-ФЗ).

Автономное учреждение, соблюдая все вышеуказанные требования, вправе сдавать имущество в аренду.

Оформление взаимоотношений с арендаторами по возмещению коммунальных расходов

Как было указано выше, в ходе эксплуатации арендованного имущества арендатору предоставляются коммунальные услуги. Согласно рекомендациям Минимущества, изложенным в Письме от 17.09.2001 № НГ-30/16725, оплату коммунальных услуг арендатор должен производить в соответствии с условиями договора на их оплату.

Пунктом 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» подтверждается эта позиция: возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Следовательно, взаимоотношения между арендатором и автономным учреждением по оплате коммунальных услуг строятся на основании заключаемого между ними отдельного договора.

В договоре на возмещение расходов по оплате коммунальных услуг нужно указать, какие конкретно услуги должны быть оказаны, порядок оплаты арендатором предоставленных ему коммунальных услуг, размер возмещения расходов или метод его определения.

Например, расчет возмещения расходов может производиться на основании показаний приборов учета расхода энергоносителей пропорционально занимаемым арендатором площадям либо другим способом.

Налогообложение

Налог на добавленную стоимость. В этом подразделе выясним, должно ли автономное учреждение выставлять счет-фактуру на оказанные арендатору коммунальные услуги и в каком размере ему следует принять НДС к вычету по предоставленным поставщиками энергоносителям.

Исходя из мнения финансового и налогового ведомств операции по передаче арендодателем арендатору энергоносителей не относятся к операциям по реализации товаров (работ, услуг) для целей исчисления НДС, так как арендодатель не может выступать их поставщиком, поскольку сам является покупателем (абонентом). Поэтому в данном случае объект обложения НДС у арендодателя отсутствует (письма Минфина РФ от 31.12.2008 № 03-07-11/392, от 26.12.2008 № 03-07-05/51, ФНС РФ от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@, УФНС по г. Москве от 08.06.2009 № 16-15/58069, от 21.05.2008 № 19-11/48675).

С этим мнением согласны и арбитражные суды (постановления ФАС СЗО от 21.07.2009 № А56-48203/2007, ФАС ПО от 04.03.2008 № А65-8421/2007-СА1-37). ВАС в Определении от 19.02.2007 № 560/07 заключил, что арендодатель только осуществляет функции по сбору коммунальных платежей от арендатора и перечислению их организациям, оказывающим коммунальные услуги. Кроме того, в счетах-фактурах, выставленных арендодателю, в тарифы на коммунальные услуги уже включен НДС, который арендодатель уплатил коммунальным организациям, поэтому начисление НДС на стоимость услуг, уже включающих налог, противоречит налоговому законодательству.

Из Определения ВАС РФ от 29.01.2008 № 18186/07, Постановления ФАС ЗСО от 28.01.2009 № Ф04-7965/2008(20062-А46-25) следует, что если нет реализации услуг (арендодатель не оказывает коммунальные услуги), то выставлять арендатору счет-фактуру на сумму потребляемых им коммунальных услуг арендодатель не должен.

Арендодатель также не вправе и перевыставлять счета-фактуры арендатору, поскольку в данном случае не является посредником между арендатором и поставщиком услуг, следовательно, на него не распространяются положения пп. «а» п. 7, п. 11 Правил ведения журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур, п. 11 Правил ведения книги покупок, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137.

Таким образом, автономное учреждение – арендодатель не должно выставлять арендатору счет-фактуру.

Относительно налогового вычета «входного» НДС, предъявленного арендодателю поставщиками коммунальных услуг, позиция чиновников следующая:

  • «входной» НДС, предъявленный арендодателю поставщиками энергоресурсов, принимается к вычету только в части, приходящейся на его долю потребленных услуг;
  • «входной» НДС, приходящийся на долю услуг, потребленную арендатором, арендодатель включает в стоимость этих услуг;
  • к возмещению арендатору предъявляется стоимость коммунальных услуг с учетом «входного» НДС.

Такая позиция основана на следующих доводах.

Как было сказано выше, передача арендаторам энергоносителей не облагается НДС, следовательно, сумма «входного» налога, предъявленная поставщиками энергоносителей в части услуг, потребляемых арендатором, у арендодателя вычету не подлежит.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ арендодатель должен эту сумму налога включить в стоимость коммунальных услуг, которые потребляет арендатор (письма Минфина РФ от 03.03.2006 № 03-04-15/52, УФНС по г. Москве от 21.05.2008 № 19-11/48675, от 16.07.2007 № 19-11/067415). Такую же позицию занимают некоторые арбитражные суды (Постановление ФАС СЗО от 12.09.2006 № А52-353/2006/2).

В соответствии с п. 13 Правил ведения книги покупок регистрация в книге покупок счетов-фактур, предъявленных арендодателю поставщиками услуг, производится без учета сумм налога по коммунальным платежам, потребленным арендатором.

Следовательно, автономное учреждение – арендодатель вправе принять НДС к вычету по предоставленным поставщиками энергоносителям без учета сумм налога по коммунальным платежам, потребленным арендатором.

Налог на прибыль. Деятельность автономного учреждения по сдаче в аренду имущества не является основной. Поэтому выясним, учитывается ли возмещение расходов автономного учреждения по коммунальным услугам в составе внереализационных доходов, перечень которых приведен в ст. 250 НК РФ.

Такой вид дохода, как возмещение арендатором стоимости потребленных коммунальных услуг, в этом перечне не поименован. Однако в ст. 251 НК РФ содержится перечень доходов, не учитываемых при расчете налоговой базы по налогу на прибыль. Суммы, полученные от арендаторов в качестве возмещения расходов по коммунальным услугам, в этой статье не указаны.

На основании вышеперечисленного сумму возмещения расходов по коммунальным платежам нужно учитывать в составе внереализационных доходов (письма Минфина РФ от 27.08.2012 № 03-03-06/4/88, от 20.12.2012 № 03-03-06/4/117).

Таким образом, если арендатор помимо арендной платы возмещает автономному учреждению расходы по коммунальным услугам, то у последнего возникает внереализационный доход, но при этом в составе расходов он вправе учесть суммы, которые перечислены поставщикам, оказывающим коммунальные услуги, в том числе и за помещения, сданные в аренду.

Бухгалтерский учет

В Инструкции № 183н не содержится положений, касающихся учета расчетов по возмещению расходов на коммунальные услуги. Для наблюдения за состоянием расчетов с арендаторами по возмещению расходов за предоставленные коммунальные услуги, которые, как мы выяснили, являются доходом учреждения, следует использовать счет 2 205 30 000 «Расчеты по доходам от оказания платных работ, услуг» (п. 96 Инструкции № 183н).

В то же время расчеты по принятым автономным учреждением обязательствам за оказанные коммунальные услуги в рамках заключенных договоров с их поставщиками отражаются на счете 0 302 23 000 «Расчеты по коммунальным услугам (п. 135 Инструкции № 183н).

Расходы по коммунальным услугам могут относиться к прямым (как при сдаче имущества в аренду) или к накладным, которые подлежат распределению между видами деятельности, способом, утвержденным учетной политикой. При возмещении арендаторами расходов по коммунальным услугам их сумма, как было указано выше, определяется условиями договора или установленным методом ее определения.

Рассмотрим порядок отражения в бухгалтерском учете операций по возмещению арендаторами расходов по коммунальным услугам.

Автономное учреждение временно сдает свободное здание арендатору. Условиями договора о возмещении расходов по коммунальным платежам установлено, что сумма их возмещения будет определяться по показаниям приборов учета. Поставщиками предъявлены документы на оплату предоставленных автономному учреждению за месяц энергоносителей на сумму 40 000 руб. Затраты по коммунальным услугам учитываются в составе накладных расходов. Учреждение не осуществляет других видов приносящей доход деятельности. Поскольку плата за коммунальные услуги не была произведена арендатором (соответственно, средств от указанной деятельности на счете не было), оплата поставщикам осуществлена за счет средств субсидии на выполнение госзадания с последующим их возмещением за счет средств от деятельности по сдаче имущества в аренду. Арендатору был выставлен счет на возмещение расходов по показаниям приборов учета на сумму 10 000 руб. Эта сумма поступила на лицевой счет учреждения, открытого в ОФК.

АНАЛИЗ СОСТАВА АРЕНДНОЙ СТАВКИ (на примере офисных помещений)

Slide 0

АНАЛИЗ СОСТАВА АРЕНДНОЙ СТАВКИ (на примере офисных помещений) Вольнова Вера Александровна Признанный европейский оценщик TEGOVA, Сертифицированный РОО оценщик недвижимости, заместитель директора ООО «Сибирский оценщик» (г. Новосибирск)

Slide 1

Расходы по объекту недвижимости Условно-постоянные Условно-переменные Расходы на замещение налог на имущество страховка коммунальные эксплуатационные

Slide 2

Коммунальные расходы электроэнергия; водоснабжение и водоотведение; горячее водоснабжение; теплоснабжение.

Slide 3

Эксплуатационные расходы электроэнергия; охрана; услуги связи; уборка помещений; уборка территории и вывоз мусора; СЭС и дезинфекция; содержание лифтов; техобслуживание.

Slide 4

Выборка данных по городам Москва Санкт-Петербург Нижний Новгород Иркутск Челябинск Воронеж Ростов-на-Дону Саратов Хабаровск Чита Красноярск Калининград Ярославль Екатеринбург Самара Новосибирск

Slide 5

Slide 6

Slide 7

Slide 8

Доля коммунальных расходов в общей сумме условно-переменных расходов составляет 28%. При средних величинах рыночных арендных ставок для офисных помещений среднего уровня (кл. В) в интервале 6 000 – 16 500 руб./кв.м/год, доля условно-переменных расходов составляет: 10 – 29%, в том числе: доля коммунальных расходов около 3 – 8%, доля эксплуатационных лежит в интервале 7 – 20%.

Slide 9

Выборка данных по городам-миллионникам Нижний Новгород (1,25 млн. чел.), Челябинск (1,13 млн. чел.), Ростов-на-Дону (1,09 млн. чел.), Красноярск (0,97 млн. чел.), Екатеринбург (1,35 млн. чел.), Самара (1,16 млн. чел.), Новосибирск (1,47 млн. чел.).

Slide 10

Slide 11

Slide 12

Slide 13

Доля коммунальных расходов в общей сумме условно-переменных расходов составляет 30%. При средних величинах рыночных арендных ставок для офисных помещений среднего уровня (кл. В) в интервале 8 000 – 12 000 руб./кв.м/год, доля условно-переменных расходов составляет: 20 – 23%, в том числе: доля коммунальных расходов около 4 – 7%, доля эксплуатационных лежит в интервале 11 – 16%.

Slide 14

Slide 15

Slide 16

Slide 17

Slide 18

Данные ведущих аналитических агентств(Москва, С-Петербург)

Slide 19

Доля условно-переменных расходов в величине арендной ставки

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *