Имеет ли право арендодатель удерживать имущество арендатора

Арендодатель не исполняет обязательства по уплате арендных платежей и прочих, связанных с пользованием помещением расходов.

Вопрос: в каком случае удержание арендодателем вещей арендатора будет являться законным и не повлечет возбуждения уголовного дела по статье 330 УК РФ (самоуправство)? Вправе ли арендодатель вывезти вещи арендатора на хранение в другое место?

Ответ:

Во всех случаях, когда договор аренды действует, удержание вещей арендатора или вывоз их арендодателем из арендуемого помещения, или чинение иных препятствий в доступе к вещам арендатора (например, смена замков в целях ограничить доступ в помещение) будет незаконным. Соответственно, такие действия будут содержать признаки состава уголовного самоуправства.

1. Прекращение договора аренды, акты передачи подписаны

Срок договора аренды истек, при этом, договор аренды не содержит условия о его пролонгации, либо содержит, но арендодатель уведомил в установленный срок о нежелании продлевать действие договора на тот же срок, либо стороны заключили соглашение о расторжении договора. При этом, подписан акт приема передачи помещения арендатором арендодателю. Сам арендатор оставил помещение (съехал, не ведет в нем деятельность). Но в помещении остаются вещи арендатора.

В этом случае, в силу того, что владение арендодателем помещением является законным (подписан акт передачи), то завладение вещами является также законным. Возникает право на удержание, равно как и право на вывоз вещей арендатора для хранения их в другом месте. Признаки самоуправства – отсутствуют.

2. Прекращение аренды, арендатор покинул помещение, но акт передачи не подписан

В Инф. письме Президиума ВАС РФ № 66 указывалось: «..основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ».

То есть, если срок аренды истек, арендатор покинул помещение, оставив в нем вещи, удержание данных вещей является правомерным, соответственно правомерным является и их вывоз в иное место для хранения.

При этом, следует сделать так:

  • составить акт приема передачи находящегося в помещении имущества в одностороннем порядке, в котором подробно описать все имущество (наименование, марка, количество, характеристики, наличие повреждений, царапин, потертостей и т.д.)
  • составить письмо и направить его заказным письмом арендатору. Содержание письма примерно следующее: «в связи с уклонением вас от возврата объекта аренды … (помещения № … адрес …) … числа арендодатель принял объект аренды в одностороннем порядке с составлением соответствующего акта; имущество, находившееся в помещении … (таком-то) описано и будет удерживаться арендодателем до полного погашения задолженности по Договору на основании статей 329, 359 Гражданского кодекса Российской Федерации».

3. Прекращение аренды за истечением срока договора, но арендатор продолжает пользоваться помещением

Если срок аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться помещением (то есть не съезжает, осуществляется там деятельность и т.д.), то завладение находящимися там вещами, ему принадлежащими, будет незаконным и такие действия могут быть вполне квалифицированы как уголовное самоуправство. В таком случае следует заявлять иск о выселении.

4. Решение суда о расторжении договора

Во-первых, в этом случае решение суда должно вступить в законную силу. Если решение в силу не вступило – договор действует, завладение вещами незаконно – самоуправство.

Во-вторых, как уже указано выше, если арендатор продолжает пользоваться помещением даже при вступившем в силу решении суда о расторжении договора аренды, то завладение его вещами для целей удержания и вывоза будет незаконным (соответственно, — признаки самоуправства), поскольку владение помещением и находящимися там вещами арендатор не прекращал. В этом случае надлежащий способ защиты права – иск о выселении (напомню, что выселение – это освобождение помещения от находящихся там лиц и их вещей)

Вероятность отказа в возбуждении уголовного дела по ст. 330 УК РФ

Однако следует сказать о том, что даже если договор аренды не прекратил действие, но арендодатель совершил указанные выше действия, далеко не всегда это влечет возбуждение уголовного дела по признакам состава преступления, предусмотренного статьей 330 УК РФ. Зачастую правоохранительные органы, отказывая в возбуждении уголовного дела, указывают в постановлении, что имеет место быть спор хозяйствующих субъектов и данный спор подлежит разрешению в порядке гражданского судопроизводства, а не уголовного.

Пример приговора по ст. 330 УК РФ

В качестве примера приговора за самоуправные действия арендодателя, вывезшего имущество арендатора можно привести Постановление Калужского областного суда от 13 августа 2014 года. Обращаем внимание, что по данному делу установлено, что из арендуемого помещения было вывезено не только имущество и бухгалтерская документация, но большая часть данного имущества была утрачена. Судом указано:

«существенный вред, причиненный С., выразился в нарушении законных прав и интересов потерпевшей, которая была лишена возможности пользоваться и распоряжаться своим имуществом, значительная часть которого была для нее утрачена, а также осуществлять предпринимательскую деятельность..»

обзора «Удержание имущества (вещи) должника», куда вошли следующие статьи (ответы на вопросы):

Основания для удержания вещи (имущества) должника
Условие договора об удержании. Как сформулировать?
Удержание транспортного средства. Когда незаконно?
Удержание вещи должника по договору аренды. Судебная практика
Удержание вещи должника по договору подряда. Судебная практика
Обращение взыскания на удерживаемую вещь должника
Удержание имущества арендатора и самоуправство арендодателя (ст. 330 УК РФ)

Взыскание арендной платы при отсутствии договора аренды

Принято Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4905/11 по делу № А51-23410/2009 «Факт неосновательного пользования имуществом сам по себе не влечет неосновательного обогащения со стороны пользователя имуществом, если тот пользовался этим имуществом и оплачивал такое пользование с согласия
собственника или владельца имущества»

Суть спора

ФГУП «Р» было зарегистрировано право хозяйственного ведения на причал. После этого оно было передано ООО «В» по акту приема-передачи от 01.07.2005 №8, которое было оформлено со ссылкой на договор аренды без даты и номера. Этот договор, по которому право аренды передается с 01.07.2005 года на неопределенный срок, был составлен, но на документе стояла подпись только ООО «В». Соглашение не было подписано директором ФГУП «Р», вследствие того, что порядок заключения подобных договоров отсутствует. В результате, договор между участниками правоотношений считается незаключенным.

При этом стороны подписали Приложение №2 к договору, которое касается размера арендной платы, установленной за использование причала. Стоимость была определена на основании отчета ООО «Ц» – независимого оценщика. Документ значится под номером 05-01 184 от 27.06.2005.

Помимо этого, арендодатель и арендатор заключили договор от 01.07.2005 № 11/02-А, в котором указывался факт получения полного возмещения эксплуатационных и коммунальных расходов на содержание причала ФГУП «Р» от ООО «В».

На протяжении всего срока эксплуатации причала ФГУП «Р» каждый месяц выставляло счета-фактуры на согласованные суммы ООО «В» (оказание услуг в сфере аренды, аренда или использование причала, возмещение расходов). Оплата производилось обществом на основании платежных поручений. Однако ФГУП «Р» обратилось с иском к ООО «В» в арбитражный суд, потребовав взыскать с последнего 2 451 249 рублей неосновательного обогащения (то есть разницы между суммой оплаты и стоимости рыночной аренды).

В процессе рассмотрения дела суды задались вопросом: насколько правомерными являются требования, предъявленные ФГУП «Р», если принять во внимание, что фактически оно не возражало против того, чтобы ООО «В» использовало пляж, а также получало арендную плату, которая фактически была согласована?

Взимание платы за пользование имуществом, если надлежаще оформленный договор аренды отсутствует (включая случаи незаключенности договора аренды)

Арбитражная практика аренда свидетельствует о том, что ситуация фактического временного пользования имуществом, при котором между собственником (или другим владельцем, который может сдавать имущество в аренду) отсутствует договор временного пользования, достаточно распространена. Может быть подписан документ, который именуется как «договор», но им не является из-за ничтожности или незаключенности (например, вследствие того, что соглашение не было подвержено государственной регистрации). Также договор может быть просто не составлен. Исходя из этого, возникает вопрос: какие нормы права должны использоваться для взыскания платы с пользователя имущества, в то время как он его использует. В судебной практике существует мнение относительно того, что взыскание нужно проводить по правилам, указанным в главе 60 ГК РФ «Обязательства вследствие неосновательного обогащения».
Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ, лицо, которое неосновательно временно использовало чужое имущество, но не собиралось его приобрести, либо использовало чужие услуги, обязано возместить потерпевшему то, что было сбережено при таком использовании, по стоимости, которая была установлена при окончании пользования, а также в том месте, где это пользование происходило. Если говорить о договоре аренды, то цену определяет суд на основании рыночной арендной платы или незаключенного арендного договора. Рыночная арендная плата за пользование имуществом определяется посредством экспертизы.

Что касается рассматриваемого случая, то важно отметить, что применение статьи 1105 ГК РФ было осложнено тем, что правообладатель причала и пользователь фактически не пришли к соглашению по поводу стоимости за пользование имуществом, несмотря на то, что договор аренды между ними отсутствовал.

Решения судов разных инстанций

В суде первой инстанции в удовлетворении требований по заявлению было отказано по причине того, что, по мнению суда, неосновательное обогащение у ответчика при оплате ФГУП «Р» пользования причалом по заранее согласованной цене, не возникало. Именно поэтому, порядок определения размера арендной платы по состоянию на 01.06.2009 к данным правоотношениям не применяется. Помимо этого, известно, что ФГУП «Р» злоупотребило собственным правом при подаче иска в суд, так как заключение и регистрация договора аренды причала не производились по причинам, которые зависели именно от последнего.

В суде апелляционной инстанции решение суда первой инстанции было отменено, так как между ООО «В» и ФГУП «Р» возникли правоотношения из неосновательного обогащения. Данную позицию поддержал суд кассационной инстанции.

При работе с делом ВАС РФ выразил мнение о необходимости пересмотра акта постановлений кассационного и апелляционного суда в порядке надзора.

Судебной коллегией было отмечено, что, учитывая пункт 3 статьи 424, статью 614 ГК РФ, соглашение сторон о стоимости применяется на основании общего правила даже в случае, когда он признается недействительным, незаключенным, прекращает свое действие. В качестве соглашения о цене могут рассматриваться фактические действия по принятию и перечислению платежей на определенную сумму денежных средств. Помимо этого, судебной коллегией ВАС РФ было акцентировано внимание на том, что ФГУП «Р» на протяжении нескольких лет не выражало желания вернуть имущество. Более того участники сделки фактически обсудили и согласовали стоимость использования причала.

По правилам статьи 1105 ГК РФ, предъявление искового заявления ФГУП «Р» иллюстрирует намерение заявителя извлечь материальную выгоду, которая не основана на правовых нормах. Это производится при взыскании оплаты за три прошлых года в двойном размере против ранее согласованной стоимости за пользование имуществом, которое было предоставлено по воле заявителя в соответствии с заведомо ничтожным договором аренды. Естественно, этот факт общество в процессе обсуждения получения имущества во временное пользование и в течение аренды, предвидеть не могло.

Статьи 330, 331, 332, 333, 394 ГК РФ

Неустойка (штраф, пеня) представляет собой денежную сумму, установленную договором или законом и выплачиваемую стороной, не исполнившей или ненадлежащим образом исполнившей обязательства по договору (п. 1 ст. 330 ГК РФ). При ее истребовании доказывается факт нарушения обязательства.

Согласование условия о неустойке

Соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме (ч. 1 ст. 331 ГК РФ). В противном случае условие о неустойке будет считаться несогласованным и стороны не смогут потребовать ее уплаты. Письменная форма соглашения о неустойке будет считаться соблюденной, если стороны включат условие о неустойке непосредственно в договор аренды.

Внимание! Соглашение о неустойке может быть заключено после подписания договора аренды, однако оно обязательно должно быть оформлено до момента прекращения действия основного договора. В противном случае соглашение сторон о договорной неустойке может быть признано недействительным и стороны не смогут взыскать такую неустойку (см. Риск арендодателя 12.3.1).

При согласовании условия о неустойке необходимо определить основания ее уплаты. В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ должник уплачивает кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Следовательно, можно сделать вывод, что в договоре требуется указать конкретные обязательства, за неисполнение (ненадлежащее исполнение) которых уплачивается неустойка. Общая формулировка, например о том, что неустойка уплачивается при любом неисполнении обязательств, влечет признание соглашения о неустойке несогласованным, и стороны не могут требовать ее взыскания (см. Риск арендодателя 12.3.2, Риск арендатора 12.3.1).

С учетом требований ст. ст. 330, 432 ГК РФ соглашением о неустойке считается достигнутым, если в договоре определены ее размер и механизм начисления (Постановление ФАС Уральского округа от 22.07.2009 N Ф09-5172/09-С6).

Таким образом, для того, чтобы условие о неустойке было согласовано, в договоре необходимо предусмотреть:

– случаи уплаты штрафа и его размер;

– случаи уплаты пени и ее размер;

– валюту неустойки.

Если условие о неустойке не согласовано

В таком случае нельзя будет потребовать принудительного включения данного условия в текст договора аренды (см. Риск арендатора 12.3.2).

Кроме того, стороны будут не вправе требовать уплаты неустойки, если только она не установлена законом (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

При отсутствии в договоре соглашения о неустойке за просрочку исполнения денежного обязательства пострадавшая сторона может требовать уплаты ей процентов по ст. 395 ГК РФ, а также взыскания причиненных убытков, если предварительно докажет их.

Если в договоре отсутствует соглашение о неустойке за просрочку исполнения неденежного обязательства (просрочку предоставления арендованного имущества, проведения капитального ремонта и пр.), пострадавшая сторона не вправе требовать уплаты ей процентов по ст. 395 ГК РФ. Она может потребовать только возмещения причиненных убытков по ст. 393 ГК РФ, если предварительно докажет их.

Условие о погашении неустойки до погашения основного долга

Не рекомендуется согласовывать условие о том, что поступившие от арендатора платежи в первую очередь погашают неустойку, а затем сумму основного долга. Президиум ВАС РФ в п. 2 Информационного письма от 20.10.2010 N 141, в частности, разъяснил, что соглашение, по которому требование об уплате неустойки погашается ранее требований, указанных в ст. 319 ГК РФ (т.е. требований по обязательствам, которые должник принял на себя при заключении договора), противоречит смыслу указанной статьи и является ничтожным.

После вступления в силу с 1 сентября 2013 г. изменений в ст. 168 ГК РФ такое условие по общему правилу стало оспоримым. Иная квалификация возможна, только если в законе нет иных последствий, не связанных с недействительностью, либо если законом установлены исключения из правила оспоримости. В частности, в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ условие ничтожно, если посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и при этом в законе не указано, что оно оспоримо или должны применяться иные последствия, не связанные с недействительностью.

Внимание! Пленум Верховного Суда РФ разъяснил, что в случаях, когда условия договора противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, он может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в части на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ даже при отсутствии в законе специальной оговорки о ничтожности такого договора или условия (подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов).

Представляется, что условие, по которому поступившие от арендатора платежи в первую очередь погашают неустойку, а затем сумму основного долга, будет являться оспоримым и после разъяснения, данного Пленумом Верховного Суда РФ, поскольку в нем идет речь о противоречии существу определенного вида обязательства, тогда как ст. 319 ГК РФ регулирует общие положения об их исполнении.

Уменьшение неустойки, несоразмерной последствиям нарушения обязательства

Суд вправе уменьшить неустойку, рассчитанную согласно условиям договора, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

В связи с этим необходимо учитывать следующее.

  1. Должнику, являющемуся коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем либо некоммерческой организацией, деятельность которой приносит доход, следует подать обоснованное заявление о снижении неустойки (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7). Такое заявление (ходатайство) подается по правилам ст. 159 АПК РФ.

При этом возражения относительно исковых требований не могут рассматриваться как заявление о несоразмерности неустойки и ходатайство о ее снижении (подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов). Должник обязан доказать, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к возникновению у кредитора необоснованной выгоды (п. 2 ст. 333 ГК РФ, п. 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).

  1. Размер неустойки, взыскиваемой с иных лиц, суд может снизить на основании ст. 333 ГК РФ как по заявлению должника, так и по собственной инициативе, если установит очевидную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).
  2. Размер неустойки за просрочку денежного обязательства не может быть меньше средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц, существующих в периоды просрочки в месте жительства кредитора или месте нахождения кредитора – юридического лица (п. п. 1, 6 ст. 395 ГК РФ, п. 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).
  3. При уменьшении неустойки за нарушение неденежного обязательства предусмотренные п. 6 ст. 395 ГК РФ правила о снижении процентов на сумму долга (за пользование чужими денежными средствами) не применяются, если иное не установлено законом (п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).

Внимание! Условие договора об ограничении или запрете применения ст. 333 ГК РФ является ничтожным (п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).

12.3.1. Случаи уплаты штрафа по договору аренды и его размер

Штраф – это единовременная денежная выплата за допущенное нарушение. Его установление целесообразно, если пострадавшей стороне важен факт неисполнения обязательства, а не нарушение срока его исполнения.

Основания для уплаты штрафа

Штраф можно установить, например, в следующих случаях:

– передача имущества в аренду без принадлежностей и (или) относящихся к нему документов;

– использование арендованного имущества не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества;

– любые другие нарушения по усмотрению сторон.

По смыслу п. 1 ст. 431.2 ГК РФ штраф может быть установлен в договоре за предоставление другой стороне недостоверных заверений об обстоятельствах, имеющих значение для заключения, исполнения или прекращения договора. Речь идет об обстоятельствах, имеющих отношение в том числе к предмету договора, полномочиям на его заключение, наличию необходимых лицензий и разрешений либо относящихся к третьему лицу. Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не будет препятствовать взысканию неустойки (абз. 2 п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). Недостоверными могут оказаться заверения со стороны как арендодателя, так и арендатора (например, заверения арендатора о стабильном финансовом положении, заверения арендодателя о техническом состоянии объекта аренды).

Обязанность уплатить штраф возникает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что контрагент будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения (абз. 3 п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). Если сторона дала недостоверные сведения при осуществлении предпринимательской деятельности, она должна будет уплатить штраф вне зависимости от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений (иное может быть предусмотрено соглашением сторон). В этом случае сторона, предоставившая недостоверные заверения, предполагается знавшей о том, что контрагент будет на них полагаться (п. 4 ст. 431.2 ГК РФ).

Размер штрафа

Размер штрафа может быть определен указанием либо конкретной суммы, подлежащей уплате в случае нарушения условий договора, либо способа ее расчета (например, 10 процентов от стоимости арендованного имущества).

——————————–

Примеры формулировки условия:

“Арендатор несет перед арендодателем ответственность за неисполнение обязанности по проведению текущего ремонта арендованного имущества в виде штрафа в размере (указывается сумма) рублей”.

“В случае просрочки предоставления имущества в пользование арендатору арендодатель обязан уплатить штраф в размере 5 (пяти процентов) от стоимости имущества”.

——————————–

Стороны договора вправе установить любой размер штрафа. Однако следует учитывать, что суд может уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ). Подробнее о возможности снижения судом размера данной выплаты см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

Если в договоре аренды не согласовано условие о штрафе

В этом случае добросовестная сторона будет не вправе требовать уплаты штрафа за нарушение условий договора (ст. 331 ГК РФ).

12.3.2. Случаи уплаты пени по договору аренды и способы определения ее размера

Пеня – это определенная денежная сумма, подлежащая уплате должником за каждый день (час, месяц или иной период) просрочки исполнения обязательства. Для того чтобы условие о неустойке в виде пени было согласовано, необходимо прямо указать в договоре ее размер и период просрочки исполнения (день, неделя, месяц), за который она устанавливается.

Основания для начисления пени

Пеню можно установить в следующих случаях:

– нарушение срока внесения арендных платежей;

– нарушение срока передачи арендованного имущества арендатору;

– несвоевременный возврат арендованного имущества после окончания срока аренды;

– неисполнение любого иного обязательства в срок.

Подробнее о согласовании условия о неустойке за несвоевременный возврат арендованного имущества после окончания срока аренды см. п. 4.2.4 “Срок возврата арендованного имущества” настоящих Рекомендаций.

Размер пени

Стороны договора вправе определить любой размер пени. Однако следует учитывать, что суд может уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). Подробнее обо всех особенностях снижения судом данной выплаты см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

Размер пени может быть определен различными способами:

1) указанием фиксированной суммы, начисляемой за каждый период просрочки. В этом случае необходимо определить:

– конкретную сумму, подлежащую начислению;

– период просрочки исполнения (день, неделя, месяц), за который она устанавливается.

——————————–

Пример формулировки условия:

“Арендодатель несет ответственность за просрочку передачи арендованного имущества арендатору в виде уплаты пени в размере (указывается сумма) за каждый день просрочки”;

——————————–

2) указанием на процент от определенной суммы, начисляемый за каждый период просрочки. В этом случае необходимо определить:

– проценты, подлежащие начислению;

– сумму, исходя из которой рассчитываются проценты. В качестве этой суммы может быть установлена, например, сумма просроченного платежа или стоимость арендованного имущества;

– период просрочки исполнения (день, неделя, месяц), за который начисляются проценты.

——————————–

Пример формулировки условия:

“При несвоевременном внесении арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пеню) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки”.

——————————–

Рекомендуется для каждого вида пени устанавливать один способ определения ее размера. Если в договоре установить сразу два способа определения размера пени за одно нарушение, суд может признать условие о размере пени несогласованным, что повлечет невозможность ее взыскания (см. Риск арендодателя 12.3.3).

Стороны договора вправе установить любой размер пени. Однако следует учитывать, что суд может уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ). Подробнее о возможности снижения судом размера данной выплаты см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

Правомерно ли при просрочке внесения арендной платы начислять неустойку на сумму включенного в арендную плату НДС?

Ответ: Да, правомерно.

Обоснование: При взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы, в сумму которой включен НДС, неустойка начисляется в том числе и на сумму налога (Постановление ФАС Центрального округа от 21.01.2010 по делу N А68-2912/07-147/7 (Определением ВАС РФ от 26.07.2010 N ВАС-6552/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2010 по делу N А56-33400/2009). Данный вывод основан на правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.09.2009 N 5451/09 при разрешении вопроса о правомерности начисления процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, на сумму НДС. Согласно этой позиции НДС в силу п. 1 ст. 168 НК РФ является частью цены товаров (работ, услуг), подлежащей уплате по договору, поэтому обязанность по его уплате в составе цены не является публично-правовой. При просрочке оплаты должник применительно к НДС пользуется не суммой, подлежащей перечислению в бюджет, а денежными средствами кредитора. Соответственно, проценты должны начисляться и на ту часть долга, которая приходится на сумму налога.

Указанная позиция ВАС РФ может быть применена и в случае, когда арендодатель является плательщиком НДС, но по условиям договора налог не включен в арендную плату (см. судебный акт, в котором сделан аналогичный вывод при рассмотрении спора по договору поставки: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.01.2011 по делу N А56-3564/2010 (Определением ВАС РФ от 21.04.2011 N ВАС-4938/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).

Вместе с тем если арендодатель освобожден от уплаты НДС, то пеня должна начисляться только на сумму основного долга (см. судебный акт, в котором сделан аналогичный вывод при рассмотрении спора по договору подряда: Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2009 по делу N А08-3540/2009-28).

Если размер пени не согласован

В таком случае условие о неустойке является несогласованным и стороны не вправе требовать ее уплаты (см. Риск арендодателя 12.3.4).

Если договором определен размер неустойки, но не установлен период просрочки, за который она взимается, такая неустойка будет расценена в качестве единовременного штрафа. Сторона в этом случае сможет взыскать неустойку только за один факт просрочки (см. практику, подтверждающую данный вывод в аналогичной ситуации по договору поставки: Постановление ФАС Центрального округа от 04.05.2007 по делу N А62-4475/2005).

Предельный размер пени

Для ограничения размера ответственности при установлении неустойки в форме пени стороны могут согласовать в договоре ее предельный размер (например, не более чем 10 процентов от суммы задолженности).

——————————–

Пример формулировки условия:

“За просрочку внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от не уплаченной вовремя суммы за каждый день просрочки, но не более 10% суммы просроченного платежа”.

——————————–

Другим способом ограничения размера неустойки является установление предельного срока, за который она взимается (например, не более двух месяцев с момента наступления срока уплаты арендных платежей).

——————————–

Пример формулировки условия:

“За просрочку внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от не уплаченной вовремя суммы за каждый день просрочки, но не более двух месяцев с момента наступления срока оплаты”.

——————————–

Внимание! Установление в договоре предельного размера пени не лишает суд права снизить ее величину, если он сочтет неустойку явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ, п. 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7). Подробнее о правилах снижения неустойки см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

Если в договоре предельный размер пени не установлен

В этом случае неустойка будет взыскана полностью и рассчитана до момента исполнения обязательства исходя из условий, согласованных в договоре. Однако, если неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, она может быть снижена судом по правилам ст. 333 ГК РФ. Подробнее о снижении неустойки см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

12.3.3. Валюта неустойки по договору аренды

Неустойка может быть установлена в рублях, иностранной валюте, условных денежных единицах (у. е.) и т.д.

В соответствии с п. 1 ст. 317, ст. 140 ГК РФ расчеты должны производиться только в рублях, за исключением случаев, установленных законом (п. 3 ст. 317 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 N 70 “О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации”).

В связи с этим стороны должны обязательно согласовать курс, по которому неустойка будет пересчитана в рубли для осуществления оплаты (п. 2 ст. 317 ГК РФ). Подробнее об определении курса валют по отношению к рублю РФ см. п. 6.2.2 настоящих Рекомендаций.

Таким образом, независимо от того, в какой валюте установлена неустойка, ее уплата будет осуществляться в рублях РФ.

——————————–

Пример формулировки условия:

“Арендодатель несет перед арендатором ответственность за просрочку передачи арендованного имущества арендатору в виде штрафа в размере (указывается сумма) долларов США. Подлежащая взысканию сумма штрафа уплачивается в рублях и определяется по курсу рубля к доллару США на момент списания денежных средств с расчетного счета арендатора”.

г. Краснодар
03 марта 2016 г. Дело N А32-24372/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 марта 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Леоновой О.В., судей Айбатулина К.К. и Савенко Л.И., при участии в судебном заседании от истца — индивидуального предпринимателя Шевченко Валентины Николаевны (ИНН 090108532760, ОГРНИП 305616523100039) — Мищихина И.Е. (доверенность от 05.01.2016), от ответчика — открытого акционерного общества «Агропромышленный строительный комбинат «Гулькевичский»» (ИНН 2329007878, ОГРН 1022303582784) — Фурсовой Е.С. (доверенность от 15.04.2014), рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества «Агропромышленный строительный комбинат «Гулькевичский»» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.10.2015 (судья Пристяжнюк А.Г.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 (судьи Ковалева Н.В., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.) по делу N А32-24372/2015, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Шевченко В.Н. (далее — предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском к ОАО «Агропромышленный строительный комбинат «Гулькевичский»» (далее — общество) о взыскании 1 015 686 рублей задолженности по арендной плате с 01.12.2012 по 30.06.2013 и 23 157 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решением от 22.10.2015, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 30.12.2015, иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы тем, что общество не доказало возврат арендованного имущества.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и отказать в иске. По мнению заявителя, вывод судов о том, что договор аренды нежилого помещения от 10.01.2012 N 3 (далее — договор аренды) возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, несостоятелен, поскольку в пункте 1.2 договора стороны определили срок его действия — с 10.01.2012 по 10.12.2012. Пунктом 4.3 договора предусмотрен порядок продления действия договора путем обмена пролонгационными письмами, оформленными до истечения срока его действия. Поскольку такие письма не составлялись, договор прекращен с 10.12.2012, после названной даты предприниматель не выставлял акты на оплату аренды. 29 мая 2013 года стороны подписали акт сверки взаимных расчетов с 01.01.2012 по 29.05.2013, согласно которому задолженность общества перед предпринимателем составляет 1 596 076 рублей. Отсутствие двустороннего акта о возврате арендованных помещений не свидетельствует о том, что имущество не было возвращено арендодателю, а указывает на злоупотребление истцом своим правом на получение арендной платы. В дополнении к кассационной жалобе общество, признавая исполнение договора аренды, не оспаривая размер аренды с 10.01.2012 по 10.12.2012, ссылается на то, что договор аренды не продлевался, а факт невозврата арендатором по акту приема-передачи нежилого помещения не свидетельствует о возобновлении договора на неопределенный срок. Арендодатель не передавал арендатору помещения по акту приема-передачи, поэтому у общества отсутствует обязанность возвратить помещения по акту. Истец не представил доказательств пользования ответчиком помещениями после 10.12.2012.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит отказать в ее удовлетворении, указывая, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, 10.01.2012 предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды, по условиям которого арендодатель передает арендатору в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский р-он, пер. Космонавтов, 17/3 (пункт 1.1 договора). Срок аренды — с 10.01.2012 по 10.12.2012 (пункт 1.2 договора).

Наличие задолженности по арендной плате с 01.12.2012 по 30.06.2013 явилось основанием для обращения арендодателя с иском в арбитражный суд.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненные арендодателю убытки, он может потребовать их возмещения.

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, которое будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Суды установили, что факт передачи и пользования ответчиком нежилыми помещениями подтверждается обстоятельствами, установленными вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.09.2014 по делу N А32-25294/2014. Общество не оспаривает пользование помещениями в срок, на который заключен договор аренды (с 10.01.2012 по 10.12.2012).

В силу пункта 2.1.7 договора аренды общество обязано письменно уведомить арендодателя не позднее чем за три месяца об освобождении занимаемых помещений, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном их освобождении и сдать помещения арендодателю по двухстороннему акту в исправном состоянию с учетом нормативного износа.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество до даты прекращения договора либо возвратил его несвоевременно, арендатор уплачивает арендную плату за время просрочки, начиная с даты прекращения договора (пункт 5.4 договора).

Поскольку общество по истечении срока действия договора аренды не возвратило в порядке пункта 2.1.7 договора нежилые помещения и продолжило пользоваться ими при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Доводы общества о том, что оно не получало помещения по акту приема-передачи и, следовательно, не обязано возвращать их по акту, а отсутствие такого акта не свидетельствует о невозврате имущества арендодателю, следует отклонить.

Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 названной статьи (пункт 2 статьи 655 ГК РФ). Действующее гражданское законодательство устанавливает конкретный порядок возврата арендуемого имущества (по акту приема-передачи). В договоре аренды стороны также предусмотрели возврат арендованных помещений по двухстороннему акту (пункт 2.1.7 договора). Общество не представило доказательств возврата арендованного имущества в порядке, предусмотренном Законом и договором, а также того, что акт не составлен по вине арендодателя и ответчик не пользовалось спорными помещениями, поэтому суды правильно удовлетворили иск. То обстоятельство, что ответчик принял помещения без составления акта приема-передачи, не освобождает его от обязанности составить такой акт после прекращения аренды, а также оплатить аренду за время фактического пользования помещениями (статья 622 ГК РФ, пункты 2.1.7 и 5.4 договора аренды).

Ссылка общества на то, что требование истца о взыскании арендной платы указывает на злоупотребление им правом, несостоятельна. В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Обращение предпринимателя в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов предусмотрено Законом (статья 11 ГК РФ, статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и не является злоупотреблением правом.

Основания для изменения или отмены решения и постановления, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.10.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 по делу N А32-24372/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий О.В. Леонова
Судьи К.К. Айбатулин
Л.И. Савенко

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *