Договор аренды недвижимого имущества

Тема 2 Обязательства по передаче имущества в пользование

1. Какие признаки характерны для договора аренды:

*а) договор аренды является возмездным, консенсуальным, двусторонним

б) договор аренды является безвозмездным, консенсуальным, двусторонним

в) договор аренды является возмездным, реальным, двусторонним

г) договор аренды является возмездным, консенсуальным, двусторонним, фидуциарным

2. Какие объекты могут передаваться по договору аренды:

а) только земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы

б) исключительно здания, сооружения, оборудование, транспортные средства

*в) любые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)

г) любые вещи, как потребляемые, так и непотребляемые

3. Подлежит ли государственной регистрации договор аренды не движимого имущества:

а) нет, если иное не установлено законом

б) да, если иное не установлено законом

в) да, но только при взаимном согласии сторон

*г) да, но только при заключении договора на срок более одного года

4. Кто осуществляет капитальный ремонт по договору аренды:

*а) всегда арендодатель

б) арендодатель, если иное не установлено договором

в) арендатор, если иное не установлено договором

г) всегда арендатор

5. Какие последствия наступают в случае передачи арендодателем имущества с недостатками:

а) арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения аренд ной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества

б) арендатор вправе непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя

в) арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора

*г) арендатор вправе по своему выбору потребовать реализации одно го из вышеперечисленных прав

6. Какие наступают последствия, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды:

*а) арендная плата не подлежит взысканию до тех пор, пока не будут переданы документы

б) договор может быть расторгнут по инициативе арендатора

в) арендатор вправе потребовать возмещения убытков

г) все вышеперечисленное

7. Как определяется срок действия договора аренды, если срок аренды в договоре не установлен:

*а) договор аренды считается заключенным на неопределенный срок

б) договор аренды считается заключенным на пять лет

в) договор аренды считается заключенным на сорок девять лет

г) договор аренды считается незаключенным

8. Какие последствия возникают в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта:

*а) арендатор имеет право по своему выбору произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; или потребовать соответственного уменьшения арендной платы; или потребовать расторжения договора и возмещения убытков

б) арендатор имеет право по своему выбору произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; или потребовать соответственного уменьшения арендной платы; или потребовать расторжения договора

в) арендатор имеет право лишь потребовать расторжения договора и возмещения убытков

г) арендатор имеет право не платить арендную плату

9. Какие последствия возникают в случае, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества:

*а) арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков

б) арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения реального ущерба

в) арендодатель имеет право потребовать расторжения договора, право на возмещение убытков у арендодателя не возникает

г) арендодатель имеет право изъять вещь без расторжения договора и возмещения убытков

10. Какие последствия возникают в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя:

*а) договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок

б) договор считается возобновленным на тех же условиях на тот срок, который был установлен договором

в) договор считается возобновленным на тех же условиях на пять лет

г) договор считается прекращенным

11. Какие последствия возникают в случае, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом:

*а) арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков

б) арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде расторжения договора и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков

в) арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде признания договора недействительным и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков

г) арендатор вправе потребовать возмещения причиненных убытков

12. Как Гражданским кодексом РФ определяется договор, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование:

*а) как договор проката

б) как договор подряда

в) как договор аренды

г) как договор финансовой аренды (лизинга)

13. Какой из указанных договоров является публичным:

*а) договор проката

б) договор финансовой аренды (лизинга)

в) договор аренды здания, сооружения

г) договор аренды предприятия

14. За какой период времени сторона, заключившая на неопределенный срок договор аренды транспортного средства, должна предупредить другую сторону о своем отказе от договора:

*а) за один месяц

б) за шесть месяцев

в) за три месяца

г) за одну неделю

15. Какие из признаков не характерны для договора проката:

а) предметом договора является движимое имущество, которое используется для потребительских целей

б) форма договора – письменная

в) срок действия договора проката не может превышать одного года

*г) текущий ремонт предмета договора осуществляет арендатор

Дата добавления: 2017-02-28; просмотров: 738 | Нарушение авторских прав

Рекомендуемый контект:

Похожая информация:

Поиск на сайте:

Образец. договор найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа

Газ ……… м/куб. 6.4. В арендуемой Квартире установлен телефон № …………………….

Настоящий договор составлен в 2 (двух) подлинных экземплярах на русском языке по одному для Наймодателя и Нанимателя. Приложения:

  1. График оплаты арендных платежей.
  2. График оплаты коммунальных платежей.
  3. Акт приемо-передачи Квартиры.

7.
Реквизиты и подписи сторон Наниматель Наймодательпаспорт …..…. №…………….……… паспорт …..…. №…………….….……выдан «……» ….……………. 20…. г. выдан «……» …………….….. 20…. г.код подразделения ………….……….. код подразделения …….……..…..…..……………….………………………… ……………….……………………………зарегистрированный по адресу: зарегистрированный по адресу:……………….………………………… ……………….…………………………………………….………………………… ……………….…………………………………………….………………………… ……………….…………………………………………….………………………… ……………….……………………………(подпись) (подпись) «…..» ……………….. 20…. г. «…..» ……………….. 20…. г.
Арендодателя.Подобное согласие может содержаться в письме, телексе, телеграмме и т.п.. Право передавать арендованное имущество в субарендуможетбытьтакжепредоставленоАрендатору на основании дополнительногосоглашения,котороебудетявлятьсянеотъемлемой частью настоящего Договора. 2.6.

Арендодатель обязан: — передатьАрендаторуквартируиустановленноевквартире оборудование и другое имущество в исправномисостояниивтечение дней после заключения настоящего договора; — осуществлять за свой счет капитальный ремонт квартиры и замену изношенного оборудования; — не чинить препятствий Нанимателю(Арендатору)вправомерном пользовании арендованной квартирой; — заключить с Нанимателем новый договор найма (аренды)квартиры натотжесрокинатех же условиях по истечении срока действия настоящего договора в случае отказа Арендатора от покупки квартирыв соответствии с п.

Договор аренды квартиры. типовой договор аренды квартиры

Оплата коммунальных услуг в арендную плату не входит; — пользоваться квартирой исключительно в целях проживания; — надлежащимобразомотноситсякарендованномуимуществу, использоватьегосоответственноегоназначениюитехническим особенностям; — соблюдать правила пользования жилыми помещения,втомчисле правилабезопасности,приниматьнеобходимыемерыксохранности квартиры и установленного в ней оборудования; — содержать квартиру в надлежащем состоянии, в том числе за свой счет осуществлять текущий ремонтквартирыиустановленноговней сантехнического и иного оборудования; — возмещать ущерб,причиненный квартире и установленному вней имуществу по его вине; — в случае отказа от заключения договоракупли-продаживернуть Арендаторуквартирувисправномсостояниисучетомнормального износа; — нестидругиеобязанности,установленныедействующим законодательством для нанимателей жилых помещений. 2.2.

Договор аренды квартиры (договор аренды жилого помещения) – соглашение двух сторон, заключается в простой письменной форме, где одна из сторон арендодатель (собственник жилья), другая сторона арендатор.

Договор аренды заключается в случаях, когда одна, либо обе стороны по договору являются юридические лица.

В случае, когда обе стороны по договору физические лица – заключается договор найма квартиры.

Основные пункты договора: предмет договора, цена аренды, сроки аренды, права и обязанности сторон, а также передача квартиры и имущества. Немаловажным моментом является расписка арендодателя в получении денежных средств за аренду квартиры.

Договор аренды квартиры в пользу арендодателя

По соглашению сторон договором устанавливается плата за найм в сумме, рублей в месяц. 4.2.

Эта сумма вносится ежемесячно авансом не позднее числа текущего месяца за каждый последующий.

Наниматель кроме того оплачивает следующие коммунальные расходы по фактическим показаниям счетчика: .

Прочие коммунальные платежи и налог на недвижимое имущество оплачивает Наймодатель.

4.4. Кроме того, Наниматель вносит гарантийную сумму руб. за сохранность мебели и оборудования квартиры, которая при соблюдении таковой возвращается ему Наймодателем при выезде из Помещения и сдаче ключей. 5. Ответственность сторон. 5.1. При непредоставлении Помещения Нанимателю в установленный срок Наймодатель уплачивает неустойку в размере 0,01 % внесенного авансом платежа за Помещение за каждый день просрочки. 5.2.
Наниматель не имеет права сдавать данную Квартиру в субаренду. 3.6.

По истечении срока действия договора освободить Квартиру не позднее двух дней с момента прекращения договора, сдать Квартиру Наймодателю, произвести полный денежный расчет.

4. Порядок оплаты 4.1. При подписании договора Наниматель выплачивает Наймодателю плату за наём Квартиры за первый месяц проживания в размере ………………………………. ……………………….…………………………….. (……………) рублей,(прописью / цифрами) депозит ………………………………….. …………………………………..…..… (……………) рублей,(прописью / цифрами) залог ……………………………………… ….……………………………..…. (……………) рублей.(прописью / цифрами)

Депозит не возвращается и может быть использован только для оплаты за последний месяц проживания.

4.2. Плата за наём Квартиры вносится Нанимателем в сроки, указанные в приложении №1. 4.3.

>Договор аренды квартиры в пользу арендатора Михаил Обухов | Коммерческое право | 04.03.2018 09:41 0 Comments

Объекты аренды

В аренду могут быть переданы участки земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования (непотребляемые вещи).

В данном абзаце определены виды имущества, которые могут сдаваться в аренду. Перечислены объекты недвижимости и движимое имущество. Приведенный перечень объектов имущества, которые могут сдаваться в аренду, не является исчерпывающим.

Возможность ввода ограничений либо запрета на аренду отдельных видов имущества существует лишь после принятия соответствующего закона (п. 1. абзац 2 ст. 607 ГК РФ).

В первую очередь, это относится к тем видам имущества, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена (Ст. 129 ГК РФ). Например, атомные электростанции, вооружение, железные дороги общегосударственного и специального назначения, иные стратегические объекты. Пункт 11 ст. 22 ЗК РФ допускает в исключительных случаях возможность передачи в аренду земельных участков, изъятых из оборота. Данное правило противоречит не только п. 2 ст. 27 ЗК РФ, но и теории гражданского и земельного права, аксиомой которых является невозможность совершения каких-либо сделок с вещами, изъятыми из оборота.

Объектами аренды недвижимости могут являться земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства и другие вещи (исходя из смысла ст.130 ГК РФ) — которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

В п. 3 ст. 607 ГК подчеркивается необходимость четкого определения объекта аренды, а именно: в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, выступающее в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте подлежащем передаче в аренду считается не согласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным.

Как уже было отмечено ранее, в ГК РФ не предусмотрено единой договорной модели и, соответственно, единых законодательных требований в отношении аренды любых объектов недвижимости. Закон выделяет аренду зданий и сооружений, специальные правила о которой содержатся в параграфе 4 главы 34 ГК, аренду предприятий как имущественных комплексов (параграф 5 главы 34 ГК).

Выделение договора аренды зданий и сооружений в самостоятельный вид договора произошло впервые с принятием второй части ГК РФ. К основным характеристикам зданий и сооружений относятся: фундаментальность, «привязка к земле», конструктивная расчитанность на длительный срок использования, значительная стоимость. Помимо вышеперечисленных в юридической литературе выделяют следующие признаки зданий: искусственность возведений; «привязка» к определенному земельному участку; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению; самостоятельность, законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению.

Понятие «здания» технически характеризует строение как капитальное. В этом контексте из его состава исключены временные, переносные строения, строения сборно-разборного типа без фундамента: павильоны, киоски… Понятие «сооружение» обычно определяют путем перечисления соответствующих объектов, таких как: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные, спортивно-зрелищные сооружения, мосты, оранжереи …. и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей. Здания на земельном участке подразделяются на основные и служебные, что соответствует традиционному для гражданского права делению вещей на главную вещь и ее принадлежность (ст. 135 ГК РФ). Основным считается здание «главенствующее» по капитальности постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Такое деление значимо для четкого определения объекта договора аренды здания и сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации недвижимого имущества. Однако, в научной литературе также высказана точка зрения, что различать здания и сооружения «вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых».

Если здания классифицировать по такому важному критерию как их назначение, они дифференцируются на две взаимоисключающие группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования. Существуют также иные классификации зданий и сооружений: по значимости использования, по признаку делимости.

Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений только после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации (ст. 131 ГК) и технической инвентаризации в установленном порядке.

Для определения правил совершения сделок с незавершенным строительством объектом и самой возможности совершения с ним сделок необходимо ответить на вопрос, является ли такой объект движимым или недвижимым имуществом. Отнесение незавершенных строительством объектов к объектам недвижимости получило поддержку Высшего Арбитражного суда РФ, который пришел к выводу, что по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона о регистрации недвижимого имущества не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора подряда, относятся к недвижимому имуществу. Несколько иной критерий для отнесения незавершенных строительством объектов к недвижимости предлагает использовать Лапач В.А.: «… критерий, по которому такой объект относится к недвижимости, судом определен как невозможность его перемещения без несоразмерного для него ущерба …». При этом также необходимо отметить, что «к разряду недвижимого имущества могут относиться вполне движимые вещи, включенные в состав незавершенного строительством объекта». Вследствие изложенного представляется возможным отнесение к объектам аренды недвижимости незавершенных строительством объектов.

Определение предмета договора аренды зданий и сооружений предполагает указание на месте нахождения, площади сдаваемого в аренду объекта с приложением поэтажного плана здания.

Следующий вопрос, связанный с отнесением зданий и сооружений к числу объектов договора аренды — это вопрос о возможности признания объектами договора аренды нежилых помещений и их частей. В современном законодательстве РФ нет официального определения понятия нежилого помещения. Тем не менее, во многих нормативных актах содержатся соответствующие термины, употребляемые в различных контекстах.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ, к недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано, в том числе здания и сооружения. Однако, названная статья ГК РФ не указывает на то, что самостоятельными объектами гражданских прав могут являться части зданий и сооружений (нежилые помещения). Вместе с тем абз. 3 ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость относит к числу объектов недвижимости «жилые и нежилые помещения». Для нежилых помещений (общих помещений, обслуживающих более одной квартиры) в многоквартирном жилом доме законодатель установил режим долевой собственности лиц, являющихся собственниками квартир. По поводу же нежилых помещений в зданиях, не содержащих жилых помещений, никаких аналогичных указанным правил не содержится. В связи с изложенным Алексеев В.А. считает, что «нежилое помещение как объект должно отвечать только одному признаку — представлять собой единое пространство с замкнутым контуром. Поэтому комната может быть выделена в нежилом помещении в качестве самостоятельного объекта при наличии соответствующего волеизъявления собственника. Сенчищев В.И. связывает возможность нежилого помещения (его части) участвовать в гражданском обороте с оформлением на него прав (в том числе права собственности) в установленном порядке.

Также высказано мнение, что «правовой моделью оформления совладения отдельными нежилыми помещениями в одном здании должен явиться известный механизм общей собственности (чаще всего долей, а в определенных случаях и совместной). Однако, в отличие от общей долевой собственности на недвижимость в жилищной сфере, при совладении помещениями и нежилых зданиях, видимо, неизбежно должен согласовываться порядок использования нежилых помещений, мест общего пользования…»

В отношении аренды конструктивных частей здания необходимо также, чтобы сдаваемые в аренду конструктивные части здания могли быть предоставлены в пользование отдельно от самого здания. Так, договор предоставления части крыши для размещения рекламных щитов не был признан договором аренды, поскольку «…передача вещи в аренду влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды».

В свете сказанного определенную сложность представляет выявление предмета аренды земельного участка при строительстве подземных сооружений. Понятие земельного участка дано в нескольких федеральных законах.

Статья 6 ЗК РФ определяет земельный участок как объект земельных отношений — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Гражданское законодательство дает определение земельного участка как объекта права собственности, территориальные границы которого определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. При этом право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения, если иное не установлено законом (ст. 261 ГК РФ).

Более широкое понятие земельного участка дано в Федеральном законе “О государственном земельном кадастре” (ст.1) — это часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Нормами градостроительного права территория (земельная поверхность) городских и сельских поселений представляет собой их пространственную и земельно-ресурсную основу в пределах установленных границ (черты) городских и сельских поселений, а также все, что находится над и под поверхностью указанных территорий.

При этом отделяется от правил градостроительного регулирования подземное пространство в пределах установленных границ (черты) городских и сельских поселений не для строительства градостроительных объектов, а для геологического изучения недр, добычи полезных ископаемых и иных целей в соответствии с федеральным законодательством о недрах (ст. 38 Градостроительного кодекса РФ).

Однако, возникает вопрос о предмете договора аренды земли, если градостроительный объект строиться как подземное сооружение путем разрытия котлована и последующего закрытия его почвенным слоем или просто покрытием асфальтом.

Таким образом, субъекту градостроительной деятельности предоставляется уполномоченным органом власти земельный участок в границах, в которых будет расположен построенный подземный объект. На плане границы земельного участка изображается как проекция контуров подземного сооружения на поверхность земли после покрытия его грунтом.

Аренда предприятий получила широкое распространение в конце восьмидесятых — начале девяностых годов. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования его аренды. Более того, суть пользования предприятием как раз и состоит в постоянной замене его компонентов.

В то же время предприятие как объект аренды не подпадает целиком под общее понятие предприятия, содержащееся в ст.132 ГК РФ. Отличительных признаков предприятия как объекта аренды, как минимум три — и все они связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки, в то время как при формулировании общего понятия предприятия этот аспект не учитывается.

Если земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, то остальные компоненты, только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором. В то же время понятие предприятия, закрепленное в ст.132 ГК, подобных различий не проводит. Такой подход ГК позволяет арендодателю предприятия самостоятельно определить объем оборотных средств, прав на природные ресурсы, исключительных прав, а также прав требования и долгов, передаваемых в составе предприятия в аренду.

При передаче предприятия в аренду специально сделана оговорка о том, что передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. При определении состава предприятия в ст.132 ГК такая оговорка отсутствует. Это означает, что ряд прав не может быть передан в аренду в составе предприятия при наличии в законодательстве соответствующего запрета.

Установлен специальный порядок передачи предприятия в аренду, при наличии в составе предприятия долгов перед кредиторами (ст. 657 ГК).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *