Арендатор и арендодатель

Содержание

18.Права и обязанности арендодателя по договору аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Юридическая характеристика: консенсуальный; возмездный; двусторонне-обязывающий.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Обязанности: 1. предоставить имущество (ст. 611 ГК), 2. вручить имущество (обеспечение доступа к нему). Имущество должно быть передано в состоянии, предусмотренном в договоре или соответствовать его назначению. Должно передаваться со всеми принадлежностями. Имущество должно быть предоставлено в срок, если не указан, то в разумный срок. Если арендодатель не передает имущество, арендатор вправе: а) требовать передачи индивидуально-определенной вещи или возмещения убытков; б) отказаться от договора или требовать возмещения убытков. Если имущество передается с недостатками, которые препятствуют его использованию и они не явны и арендодатель не предупредил: Арендатор может: уменьшить арендную плату; безвозмездно устранить недостатки; возместить расходы на устранение недостатков. Арендатор может исправлять вещь только с согласия арендодателя. Эти требования могут предъявляться независимо от знания арендодателя о недостатках; 3. предупредить об обременении имущества правами 3-х лиц (если не предупредил — расторжение договора или уменьшение цены); 4. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Сроки: В соответствии с частью 1 ГК если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот срок. В случаях, когда определенный срок не установлен, обязательство должно быть исполнено в разумный срок (если этого не происходит, то должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнения).

19.Права и обязанности арендатора по договору аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Юридическая характеристика: консенсуальный; возмездный; двусторонне-обязывающий. Обязанности арендатора:

1) обязанность содержать нанятое имущество — текущий ремонт, нести расходы по содержанию вещи, иная договорная обязанность (страховка);

2) обязанность использовать имущество по назначению; если указана цель аренды -только целевое использование; бережное отношение к имуществу и вернуть в нормальном состоянии с учетом естественного износа (ст. 615, 622 ГК). Если имущество используется не по назначению, порча имущества ведет к расторжению договора. Если не возвращается вовремя — принудительный возврат, возмещение убытков; взыскание договорной неустойки, арендная плата за весь срок. Имущество в худшем состоянии, чем предусмотрено в договоре — убытки. Акт передачи имущества при передаче имущества (не существенное условие). Последствия улучшения имущества арендатором:

Если улучшения отделимые и арендодатель не согласен их оплачивать — арендатор может оставить их у себя; если улучшения неотделимые и арендодатель не давал согласия на их производство, то все переходит арендодателю (ст. 623 ГК).

3) вносить арендную плату в срок, порядке, размере, предусмотренном договором. Это не

существенное условие.

Формы оплаты: денежная; выполнение работ или оказание услуг; передача вещи арендодателю в собственность; передача арендатором вещи в пользование; другие формы, предусмотренные договором

Изменение арендной платы: договор долгосрочный. Арендная плата: чтобы арендодатель мог ее изменить, в договоре должна быть указана возможность ее изменения (четкие критерии и сроки изменения арендной платы). Срок — минимальный — 1 год Точный критерий — $, МРОТ, НПЦ; в зависимости от их изменений. Если арендатор задерживает оплату, а арендодатель может требовать предоплаты, то не более, чем за 2 срока вперед. Выражение арендной платы в валюте — изменение курса не изменение оплаты.

Права арендатора: требовать передачи сданного в аренду имущества, возмещение убытков; пользование имуществом — сдача в субаренду, для собственных нужд; предоставлять арендованное имущество по договору ссуды; передавать право в залог; передавать право аренды в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ (товариществ); полномочия 2-5 — только с согласия арендодателя; право собственности на плоды (доходы), если иное не предусмотрено договором; преимущественное право аренды;

Если иное не предусмотрено договором, по истечении срока договора арендатор на прочих равных условиях имеет право преимущественное на аренду. Если арендодатель нарушит это право, то арендатор имеет право перевода договора на себя и возмещения убытков или возмещения убытков. Арендатор должен письменно уведомить арендодателя о том, что хочет воспользоваться своим правом в разумный срок. Если по истечении срока договора арендатор продолжает использовать имущество, а арендодатель не возражает, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Право на выкуп арендованного имущества (Закон «О приватизации») в договоре; после заключения договора предусматриваются условия, при которых арендатор становится собственником. Право собственности возникает после регистрации для недвижимости, соблюдения условий — для движимого имущества.

ВАС поправил практику применения правил ГК в спорах о договоре аренды

Высший арбитражный суд РФ представил на своем сайте окончательный текст принятого еще в январе этого года постановления Пленума ВАС о практике применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды.

Документ вносит изменения в аналогичное постановление Пленума ВАС от 17 ноября 2011 года с учетом текущих изменений законодательства и судебной практики (с комментарием к новому постановлению начальника управления частного права ВАС Романа Бевзенко, данным вскоре после заседания пленума, можно ознакомиться в «Право.Ru» ).

В частности, ВАС отмечает следующее. Судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным, собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае, если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит, резюмирует ВАС.

С полным текстом постановления Пленума ВАС РФ №13 от 25 января 2013 г. «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»» можно ознакомиться .

Правомерно ли ограничение арендодателем фактического доступа сотрудникам арендатора, посетителям в арендуемое помещение или прекращение арендодателем подачи электроэнергии в арендуемое помещение при несоблюдении арендатором сроков оплаты арендной платы, если такие меры воздействия на арендатора предусмотрены договором аренды? Законно ли начисление арендодателем арендной платы за период действия вышеуказанных мер, если это также предусмотрено договором?

12 октября 2017

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Включение в договор аренды условия об ограничении доступа арендатора к арендуемым помещениям в случае задержки по внесению арендной платы и о прекращении арендодателем в указанный период подачи электроэнергии в арендуемое помещение, само по себе не противоречит требованиям гражданского законодательства.
Вопрос о правомерности взыскания суммы арендной платы за период применения арендодателем мер по ограничению доступа к арендованному помещению, может решить только суд с учетом конкретных обстоятельств дела.

Обоснование позиции:
1. В силу ст. 606, ст. 611 ГК РФ и условий договора арендодатель обязан предоставить арендатору обусловленное в договоре помещение во временное владение и пользование. Как следует из ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Учитывая принцип свободы договора, суды, как правило, признают правомерным включение в договор условий о праве арендодателя ограничить доступ арендатора к арендуемым помещениям в случае задержки внесения арендной платы (смотрите, например, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2013 N 18АП-3400/13). При этом в ряде случаев суды расценивают такое условие как способ обеспечения обязательств, предусмотренный п. 1 ст. 329 ГК РФ (смотрите, например, постановление АС Уральского округа от 19.09.2016 N Ф09-8415/16 по делу N А50-20622/2015, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2016 N 06АП-6822/15).
В случае включения указанного условия в договор ограничение арендодателем доступа к арендованному помещению при наличии задолженности по арендной плате признается правомерным (смотрите, например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015 N 17АП-16974/14, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2016 N 17АП-17479/16, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2016 N 06АП-4209/16).
При этом, как показывает судебная практика, наряду с условием об ограничении арендодателем доступа к арендованному помещению в договор может быть включено условие о прекращении или приостановлении предоставления коммунальных и эксплуатационных услуг по причине наличия задолженности (смотрите, например, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2016 N 06АП-4209/16, постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.06.2015 N Ф05-7243/15 по делу N А40-61284/2014, постановление АС Северо-Западного округа от 18.01.2016 N Ф07-3096/15 по делу N А56-85550/2014, постановление АС Северо-Кавказского округа от 14.08.2017 N Ф08-5403/17 по делу N А53-24139/2016)*(1).
2. Вопрос о правомерности взыскания суммы арендной платы за период действия указанной меры решается судами по-разному.
Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 от 26.06.2015, из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с её назначением. Системное толкование указанных норм, а также ст. 614 ГК РФ, свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
Учитывая данную позицию, суды в ряде случаев приходят к выводу о неправомерности взыскания арендной платы за период, в течение которого арендатор был лишен возможности пользоваться помещением по причине ограничения к нему доступа арендодателем в связи с образовавшейся задолженностью (смотрите, например, постановление АС Центрального округа от 12.07.2016 N Ф10-2263/16 по делу N А14-8303/2015, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2016 N 11АП-15364/16, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2015 N 18АП-6563/15). Указанные решения приняты с учетом того, что условия договора не предусматривают обязанности арендатора оплачивать арендную плату за период, когда арендодатель прекратил доступ в арендованные помещения.
Однако существует и альтернативная точка зрения. Так, в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.04.2017 N Ф07-1011/17 по делу N А56-37518/2016 суд пришел к выводу, что при наличии задолженности по арендной плате ограничение доступа нельзя расценивать как обстоятельство, исключающее обязанность арендатора вносить арендую плату, а ссылка на упомянутый пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 от 26.06.2015, необоснованна, поскольку содержащаяся в данном пункте правовая позиция касается ситуации, при которой арендатор лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. В данном же случае поведение арендодателя, ограничившего доступ в помещения, обусловлено ненадлежащим исполнением арендатором принятых на себя обязанностей, является правомерным и соответствующим условиям договора.
Аналогичной позиции придерживаются суды и в случае, когда обязанность внесения арендной платы за период действия ограничения доступа в арендованное помещение прямо предусмотрена условиями договора (смотрите, например, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2017 N 13АП-14285/17, постановление АС Уральского округа от 19.09.2016 N Ф09-8415/16 по делу N А50-20622/2015).
Поэтому вопрос о правомерности взыскания суммы арендной платы за период применения арендодателем мер по ограничению доступа к арендованному помещению может решить только суд с учетом конкретных обстоятельств дела.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Верхова Надежда

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

21 сентября 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Представляется, что включение такого условия возможно, только если арендатором не заключены договоры об оказании коммунальных услуг с энергоснабжающими компаниями напрямую, а по условиям договора расходы на коммунальные услуги возмещаются арендатором арендодателю.

Статья 88. Передача взыскателю имущества, указанного в исполнительном документе

Комментарий к статье 88

Одной из мер принудительного исполнения является изъятие у должника и передача взыскателю определенных предметов, указанных в исполнительном документе (п. 4 ч. 3 ст. 68 Закона «Об исполнительном производстве»).

Особенность исполнения в данном случае заключается в том, что в исполнительном документе указаны индивидуально-определенные предметы, подлежащие передаче взыскателю, в отличие от обращения взыскания на имущество должника, где может быть указана лишь общая сумма взыскания.

На практике подобный способ исполнения необходим при принудительном исполнении решений по виндикационным искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование (ст. 398 ГК РФ).

В комментируемой статье не раскрывается процедура исполнения передачи взыскателю предметов, указанных в исполнительном документе.

Однако исходя из общих положений Закона «Об исполнительном производстве» можно сделать вывод, что все традиционные стадии исполнительного производства могут быть задействованы и в

Во-первых, в соответствии со ст. 30 Закона об исполнительном производстве судебный пристав-исполнитель обязан принять к исполнению исполнительный документ от суда или другого органа, его выдавшего, либо взыскателя и возбудить исполнительное производство, если не истек срок предъявления исполнительного документа к исполнению и данный документ соответствует требованиям, предусмотренным законом. Далее судебный пристав-исполнитель в трехдневный срок со дня поступления к нему исполнительного документа должен вынести постановление о возбуждении исполнительного производства.

В постановлении о возбуждении исполнительного производства судебный пристав-исполнитель устанавливает срок для добровольного исполнения содержащихся в исполнительном документе требований, который не может превышать пять дней со дня возбуждения исполнительного производства, и уведомляет должника о принудительном исполнении указанных требований по истечении установленного срока с взысканием с него исполнительского сбора и расходов по совершению исполнительных действий. Копия постановления о возбуждении исполнительного производства не позднее следующего дня после дня его вынесения направляется взыскателю, должнику, а также в суд или другой орган, выдавший исполнительный документ.

Во-вторых, в порядке подготовки к принудительному исполнению возможно разрешение вопроса об отводах судебного пристава-исполнителя, переводчика, специалиста; возможно разъяснение судебного акта или акта другого органа, подлежащего исполнению, а также объявление розыска имущества должника, указанного в исполнительном документе и подлежащего передаче взыскателю.

В-третьих, на стадии принудительного исполнения с должника, который в течение установленного срока добровольно не исполнил требования судебного пристава-исполнителя и не передал взыскателю предметы, указанные в исполнительном документе, взыскивается исполнительский сбор в размере 7% от стоимости имущества, подлежащего передаче взыскателю. Кроме того, в соответствии со ст. 88 комментируемого Закона применяется такая процедура, как изъятие и передача взыскателю предметов, указанных в исполнительном документе. Об этом судебный пристав-исполнитель составляет акт приема-передачи, форма которого определена в Методических рекомендациях о порядке использования примерных форм процессуальных документов, необходимых для учета, ведения, формирования и хранения материалов исполнительного производства (утв. Приказом ФССП России от 30 января 2008 г. N 26). В случае присуждения взыскателю бездокументарных ценных бумаг, указанных в исполнительном документе, судебный пристав-исполнитель выносит постановление о списании соответствующих ценных бумаг лицом, осуществляющим учет прав на них, со счета должника и зачислении на счет взыскателя.

В случае отказа взыскателя от указанных предметов судебный пристав-исполнитель составляет об этом акт, возвращает указанную вещь должнику и обращается в суд с заявлением о прекращении исполнительного производства в отношении этой вещи.

Если же в ходе принудительного исполнения выяснится, что у должника отсутствуют предметы, указанные в исполнительном документе, то в соответствии со ст. 37 Закона об исполнительном производстве необходимо изменение способа исполнения и обращение взыскания на иное имущество должника.

В-четвертых, при передаче взыскателю предметов, указанных в исполнительном документе, возможно обжалование действий (бездействия) судебного пристава-исполнителя (ст. 121 Закона об исполнительном производстве).

В отношении ценных бумаг как объектов гражданских правоотношений может быть использована данная мера принудительного исполнения — передача взыскателю имущества, указанного в исполнительном документе. Причем данная мера может быть использована, только если она прямо указана в соответствующем исполнительном документе. Здесь необходимо учитывать, что в случае присуждения взыскателю бездокументарных ценных бумаг, указанных в исполнительном документе, судебный пристав-исполнитель выносит постановление о списании соответствующих ценных бумаг лицом, осуществляющим учет прав на них, со счета должника и зачислении на счет взыскателя.

Вместе с тем в данном случае не действуют некоторые общие правила обращения взыскания на имущество должника. Например, судебный пристав-исполнитель не применяет такие процедуры, как арест, опись, оценка, реализация имущества должника.

МАТЕРИАЛЫ К СТАТЬЕ 88

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ арбитражный суд поволжского округа

(Извлечение)

…В порядке статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) судебный пристав-исполнитель Дзержинского районного отдела судебных приставов г. Волгограда Управления Федеральной службы судебных приставов по Волгоградской области (далее — СПИ Дзержинского районного отдела СП г. Волгограда УФССП по Волгоградской области) Утаров Е.К. обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с заявлением о разъяснении порядка исполнения по исполнительному листу от 08.10.2007 N 003104 по делу N А12-6779/07, поскольку резолютивная часть судебного акта первой инстанции расходится с исполнительным листом от 08.10.2007 N 003104, а поэтому заявителю неясно, каким образом должно передаваться общежитие, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Савкина, 2. Заявитель указывает, что согласно вышеуказанному исполнительному листу слово «безвозмездно» исключено, значит ли это то, что передача общежития должна осуществляться за плату, если да, то кем должен определяться размер такой оплаты.

Кроме того, заявителю неясно, что под собой подразумевает передача общежития, какими документами это должно быть оформлено со стороны конкурсного управляющего акционерного общества открытого типа «Фирма «Машстрой» (далее — АООТ «Фирма «Машстрой»).

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2009 СПИ Дзержинского районного отдела СП г. Волгограда УФССП по Волгоградской области Утарову Е.К. разъяснен порядок исполнительного производства при передаче взыскателю имущества.

Не согласившись с вынесенным судебным актом апелляционной инстанции, администрация Волгограда обратилась в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, где предлагается определение Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2009 отменить.

По мнению подателя жалобы, замена безвозмездного порядка передачи имущества в муниципальную собственность на возмездный порядок является существенным изменением и должна квалифицироваться как изменение содержания первоначального решения арбитражного суда, что противоречит статье 179 АПК РФ.

Проверив законность принятого по делу судебного акта в порядке статей 286 — 289 АПК РФ, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает, что определение Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2009 отмене не подлежит по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона «Об исполнительном производстве» в случае неясности положений исполнительного документа, способа и порядка его исполнения взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе обратиться в суд, другой орган или к должностному лицу, выдавшим исполнительный документ, с заявлением о разъяснении его положений, способа и порядка его исполнения.

Отменяя определение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не изменил мотивировочную часть своего постановления от 08.10.2008.

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А12-6779/07 от 12.01.2009 СПИ Дзержинского районного отдела СП г. Волгограда УФССН по Волгоградской области Утарову Е.К. был разъяснен порядок исполнительного производства при передаче взыскателю имущества, указанного в исполнительном документе в части возмездной передачи ОАО «Машстрой» в муниципальную собственность Волгограда общежития, расположенного по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, ул. Савкина, д. 2.

При этом судом апелляционной инстанции в соответствии со статьей 32 Федерального закона «Об исполнительном производстве» разъяснено, что при исполнении исполнительного листа, выдаваемого арбитражным судом, следует руководствоваться Федеральным законом «Об исполнительном производстве».

Статья 88 Федерального закона «Об исполнительном производстве» определяет порядок передачи взыскателю имущества, указанного в исполнительном документе.

В силу данной нормы в случае присуждения взыскателю имущества, указанного в исполнительном документе, судебный пристав-исполнитель изымает его у должника и передает взыскателю по акту приема-передачи.

Исходя из резолютивной части судебного акта по делу N А12-6779/07 передача общежития должна

производиться на возмездной основе, а поэтому передача имущества должна производиться в соответст вии со статьей 88 Федерального закона «Об исполнительном производстве» на основании акта приема-передачи. Указанным судебным актом размер, стоимость и порядок оплаты передаваемого имущества не определены, а поэтому они могут быть определен дополнительно в установленном порядке…

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

⇐ ПредыдущаяСтр 2 из 2

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

Потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

№5. ИП Воропаев арендовал у ООО «Стальконструкция» нежилое помещение под офис в течение 5 лет. По окончании срока действия договора аренды ИП Воропаев помещение не освободил, рассчитывая на то, что договор автоматически возобновится на неопределенный срок. Представители ООО «Стальконструкция», напротив, потребовали освободить помещение, заявив, что они намерены заключить новый договор с другим арендатором. Юрист Воропаева сообщил ему о том, что он имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Однако представители ООО «Стальконструкция» отказали ИП Воропаеву в его требовании, так как он не сделал письменного уведомления о желании воспользоваться своим преимущественным правом до окончания срока действия договора аренды, и заключили договор аренды с новым арендатором.

Решите спор. Что такое право преимущественного заключения договора аренды на новый срок и при каких условиях арендатор может этим правом воспользоваться?

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.


При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

суд кассационной инстанции указал, что арендатор не сможет воспользоваться преимущественным правом перезаключить договор аренды на новый срок, если соответствующее уведомление будет получено арендодателем с пропуском установленного в договоре срока

суд кассационной инстанции указал, что уведомление арендатора о желании заключить договор аренды на новый срок, направленное с пропуском срока, указанного в договоре, но до окончания срока его действия, не может быть причиной отказа арендатору в заключении такого договора на новый срок

с учетом статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ верной представляется первая точка зрения. Поэтому с учетом положений данной нормы, если арендатор направит арендодателю уведомление о желании перезаключить договор аренды до истечения срока, указанного в договоре, но арендодатель получит такое уведомление по истечении этого срока, то в таком случае срок для уведомления арендодателя будет считаться пропущенным.

Ст 165.1

1. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Разумность срока будет оцениваться арбитражным судом в каждом случае исходя из обстоятельств конкретного дела (постановление Президиума ВАС РФ от 16 апреля 2013 г. № 2823/11).

Так, по одному из дел арбитражный суд признал, что арендатор не пропустил срок направления арендодателю уведомления о желании воспользоваться правом на преимущественное заключение договора на новый срок в случае, когда арендодатель получил такое уведомление не позднее чем за семь дней до окончания срока действия договора

67. Бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

№6. ПАО «Красный мак» (арендодатель) и ООО «Луч» (арендатор) заключили договор аренды, в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование арендатору за плату принадлежащее ему на праве собственности имущество. Договором аренды была предусмотрена возможность его расторжения по инициативе арендодателя в одностороннем порядке при условии письменного уведомления арендатора не позднее чем за пять календарных дней до предполагаемой даты расторжения в случае, если арендатор полностью или частично нарушает свои обязательства по договору.

В связи с неисполнением ООО «Луч» условий договора, ЗАО «Красный мак» направило ему уведомление о досрочном расторжении договора. Предусмотренный договором порядок уведомления арендатора был соблюден. Однако ООО «Луч» не согласилось с расторжением договора, так как, по его мнению, арендодатель не праве расторгать договор аренды в одностороннем порядке до предупреждения арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

Решите спор. При каких условиях возможно одностороннее расторжение сторонами договора аренды? Каковы правовые последствия неисполнения арендодателем обязанности направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок ?

№7. ООО «СМУ-9» осуществляло строительство многоквартирного жилого дома с встроено-пристроенными нежилыми помещениями. Еще на этапе строительства ООО «СМУ-9» дало рекламу о сдаче в аренду нежилых помещений по окончании строительства. ИП Странсберг увидел рекламу и заключил с ООО «СМУ-9» договор аренды будущего торгового помещения, так как имел намерения открыть магазин в соответствующем районе. Однако после сдачи дома в эксплуатацию, когда Странсберг потребовал от ООО «СМУ-9» предоставить ему доступ в помещение для проведения ремонтных работ, ему было отказано. Выяснилось, что спорное помещение позже было сдано в аренду другому арендатору. Странсберг обратился в суд с иском о понуждении арендодателя к передаче помещения, а также о выплате неустойки за нарушение условий договора аренды. Возражая против иска, ООО «СМУ-9» заявило о том, что договор аренды со Странсбергом является незаключенным, так как предметом аренды может быть только индивидуально-определенная вещь, а на момент заключения договора с Стремовым данной вещи не существовало. Кроме того, арендодатель не может быть понужден к передаче помещения Стремову, так как новый арендатор уже занял помещение и пользуется им.

Решите спор. Может ли выступать в качестве объекта аренды недвижимость, которая будет создана в будущем ? Известны ли вам позиции высших судов по этому вопросу ? Изменится ли решение, если другой арендатор еще не пользуется спорным помещением?

№8. ИП Микоян (арендатор) заключил договор аренды складских и офисных помещений с ООО «Полюс» (арендодатель). Часть указанных помещений ИП Микоян сдал в субаренду ООО «Траст» (субарендатор) сроком на 11 месяцев.

Субарендатор пользовался помещениями и вносил арендную плату в течение 5 месяцев, а затем передал помещения по акту приема-передачи ООО «Полюс». После чего ООО «Траст» обратилось в Арбитражный суд с иском к ИП Микояну о применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора субаренды помещений, о взыскании с него неосновательного обогащения в размере разницы между арендной платой, которую ИП Микоян платил ООО «Полюс» по договору аренды, и той платой, которую ООО «Траст» платило ИП Микояну по договору субаренды. Субарендатор заявил о том, что договор субаренды является ничтожным, так как ООО «Полюс» не давало письменного согласия Микояну на сдачу имущества в субаренду.

ИП Микоян возражал против данного требования, ссылаясь на то, что в договоре аренды были предусмотрены условия, согласно которым продукция и иные доходы, полученные арендатором в результате использования арендованных площадей, в том числе в результате сдачи помещений в субаренду, являются его собственностью. Кроме того, ООО «Полюс» знало о сдаче помещений в субаренду, не возражало против этого и выставляло счета ИП Микояну на оплату коммунальных услуг с разбивкой по субарендаторам.

Решите спор. Каковы особенности отношений сторон по обязательствам, вытекающим из субаренды ? При каких условиях арендатор имеет право сдавать имущество в субаренду?

№9.ООО НИМБ (арендодатель) заключило с ООО «Гидроагрохим» (арендатор) договор аренды нежилого помещения, находящегося в корпусе № 1, принадлежащем ООО на праве собственности сроком на 5 лет. Через год ООО НИМБ продало весь корпус ООО «Регионгаз». Новый собственник здания потребовал от ООО «Гидроагрохим» освободить помещение, а когда оно отказалось, отключил отопление, воду и электричество. ООО «Гидроагрохим» обратилось с иском к ООО «Регионгаз» об устранении нарушений, не связанных с утратой владения. В отзыве на исковое заявление ответчик (ООО «Регионгаз») указал, что является новым собственником помещения в составе приобретенного здания и намерено использовать его для собственных нужд, договор аренды следует считать прекращенным вследствие отчуждения арендуемого помещения, кроме того, ООО «Гидроагрохим» не являясь ни собственником здания, ни арендатором не может обращаться с подобными требованиями и является ненадлежащим истцом.

Решите спор. Каковы последствия перехода права собственности на арендуемое имущество к другому лицу в период действия договора аренды ? Определите правовую природу требования, заявленного арендатором.

№10. Между ПАО «Инновационные технологии» (арендодатель) и ООО «Дон» (арендатор) был заключен договор аренды агрегата по переработке бытовых отходов сроком на 3 года. По условиям договора аренды плата, исчисляемая за каждый день работы агрегата, не должна начисляться в зимний период, а также в период капитального ремонта агрегата. Через год арендатор перестал вносить арендную плату и заявил об отказе от договора, ссылаясь на повышение установленных законодательством требований по охране окружающей среды и вызванной этим невозможностью использовать арендованный агрегат. Арендодатель обратился с иском о взыскании задолженности по арендной плате. Подлежит ли иск удовлетворению ? Имеются ли основания для прекращения договора по данному основанию?

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *