Акт расторжения договора аренды

С какой целью пишется?

В отличие от договора, который однозначно предусмотрен ст. 651 ГК РФ и который всегда должен составляться в письменном виде, акт возврата не относится к числу обязательных документов. Более того, сам по себе он не имеет юридической силы – он лишь служит приложением к договору.

Тем не менее, этот акт предусмотрен ст. 655 ГК РФ (для тех случаев, когда в законе или договоре не сказано иное). На практике же он совершенно необходим. С его помощью стороны:

  • Подтверждают, что арендатор передал нежилое помещение обратно арендодателю. Это означает, что арендатор свои обязательства в этой части исполнил, и претензий по поводу необоснованного пользования объектом к нему быть не может. Кроме того, если арендованная недвижимость сама передавалась по акту приёма-передачи, то и возвращение должно быть оформлено тем же способом.
  • Фиксируют состояние, в котором возвращается помещение. Это особенно важно, если есть вероятность того, что в процессе аренды объект мог подвергнуться износу либо каким-то другим эксплуатационным подтверждением. Подписывая акт, стороны либо соглашаются закрепить своё согласие относительно состояния возвращаемого объекта – либо фиксируют, что в этом плане между ними имеется спор.
  • Решают вопрос о произведённых улучшениях. При долгосрочной аренде обычно на арендатора ложится обязанность по ремонту помещения – и в результате может оказаться, что внесены улучшения, которые становятся неотъемлемой частью объекта. В результате может возникнуть проблема с возмещением их стоимости. Зафиксировав их в акте, стороны тем самым закладывают базу для дальнейших переговоров.

Правильно составленный акт позволяет либо полностью избежать дальнейших споров, либо ввести их уже в конструктивное русло и определить возможные позиции сторон.

Когда оформляется?

Акт возврата нежилого помещения составляется тогда, когда недвижимость возвращается обратно арендодателю (или предыдущему арендатору), если передавалась по договору субаренды. Однако когда именно должно происходить возвращение?

Очевидно, что это случается тогда, когда прекращаются отношения сторон по договору. Законодательство предусматривает здесь следующие варианты:

  1. Истечение срока действия, когда по условиям соглашения не допускается автоматическая пролонгация договора.
  2. Взаимное согласие сторон, желающих расторгнуть сделку.
  3. Прекращение действия основного договора, если помещение было передано в субаренду (ст. 618 ГК РФ).
  4. Принудительное расторжение договора по инициативе арендодателя.
  5. Принудительное расторжение договора по инициативе арендатора.

Если первые два пункта очевидны, то на три последних нужно обратить дополнительное внимание. Согласно ст. 618 ГК РФ, в случае прекращения аренды прекращается и субаренда – если иное не предусмотрено договором. Однако при этом нужно помнить: если из цепочки сделок досрочно выбыл арендатор, субарендатор вправе занять его место на тех же условиях, на которых был заключён основной договор. Поэтому в этом случае составление акта возврата происходит не всегда.

Что же касается случаев, когда аредодатель или арендатор вправе принудительно расторгнуть договор, то к ним, согласно ст. 450 ГК РФ и тем статьям, на которые она ссылается, относятся следующие:

  • Нарушение правил пользования помещением.
  • Ухудшение взятой в аренду недвижимости.
  • Прострочка по арендной плате более двух раз подряд.
  • Отсутствие ремонта в течение установленного договором срока.

Важно! Многие важные условия, касающиеся аренды нежилой недвижимости, определяются договором. Поэтому в первую очередь надо смотреть, о чём конкретно договорились стороны.

Требования к бумаге

Детальных требований к оформлению акта возврата нежилого помещения по договору аренды закон не содержит. Тем не менее, исходя как из норм гражданского законодательства, так и из сложившейся практики, можно сделать вывод о том, что к акту о возврате помещения должны предъявляться следующие требования:

  • Обязательная письменная форма (ст. 655 ГК РФ).
  • Подробное описание адреса, кадастрового номера либо иных характеристик, позволяющих однозначно идентифицировать объект недвижимости, передаваемый согласно документу.
  • Состояние объекта в момент передачи.

Подготовленный документ подписывается представителями обеих сторон – и заверяется печатями при их наличии.

Основные правила

Подытоживая, можно сделать вывод о том, что акт должен быть составлен по следующим правилам:

  • Составление – только в письменной форме.
  • Подписи – либо руководителей обоих организаций или ИП, в крайнем случае – подпись лица, не имеющего статус ИП, но являющегося стороной по договору.
  • Печати – ставятся при их наличии.
  • Адрес объекта – указывается как можно более полно.
  • Характеристики помещения – описываются по тому состоянию, в котором находятся на момент передачи от арендатора к арендодателю.

Это лишь основные требования. В зависимости от условий договора могут быть указаны и другие правила, согласно которым должен составляться акт.

Пошаговая инструкция

Составлять акт необходимо следующим образом:

  1. Стороны договора приходят к выводу о том, что отношения прекращаются.
  2. Создаётся комиссия из представителей обеих сторон и, при необходимости, из независимого участника (например, представителя управляющей компании, в чьём ведении находится здание, в котором расположена передававшаяся в аренду недвижимость).
  3. Комиссия обследует объект, фиксируя его состояние на момент передачи.
  4. Результаты обследования заносятся в акт.
  5. Представители (в силу закона или договора) сторон подписывают акт, придавая ему силу.
  6. Каждая из сторон забирает свой экземпляр акта.

Важно! При необходимости к составлению акта может быть привлечён независимый специалист (например, эксперт-оценщик).

Как обозначить в документе состояние площади?

Удовлетворительное

В том случае, если недвижимость передаётся без «сюрпризов», и обе стороны согласны с тем, что помещение находится примерно в том же состоянии, в котором было получено ранее по договору, это необходимо отразить в акте возврата.

При этом нет необходимости что-то дополнительно уточнять. Достаточно указать примерно следующее: «Стороны не имеют претензий по состоянию объекта недвижимости, переданного в аренду».

Неудовлетворительное

В том же случае, когда результат осмотра фиксирует неудовлетворительное состояние помещения, это необходимо отразить в документе. При этом в акте должны быть зафиксированы:

  • результаты естественного износа помещения;
  • последствия использования его по назначению;
  • нарушения правил использования и т. д.

Важно, чтобы в акте было указано, что в состоянии помещения имеются недочёты – и для их исправления нужны дополнительные расходы.

Акт возврата нежилого помещения, переданного по договору аренды – обязательный элемент правоотношений. Без него нельзя считать, что отношения между арендатором и арендодателем завершены. Соответственно, и все вопросы, не оговорённые в акте, могут быть решены только в судебном заседании.

  • Главная
  • Аренда
    • Без посредников
      • Как снять квартиру без посредников от собственника: алгоритм действий и подводные камни процедуры
      • Как выгодно снять 1 комнатную квартиру без посредников и агентства?
      • Как снять 2х комнатную квартиру без посредников? Все нюансы подобных сделок
      • Как сдать квартиру без посредников и сделать это правильно? Аренда от собственника, без риэлторов и агентств — на что обратить внимание?
    • Длительная
      • Как сдать 3-комнатную квартиру на длительный срок (на год и более)? Образец договора аренды для успешной сдачи недвижимости
      • Как быстро сдать квартиру без посредников на длительный срок от хозяина? Порядок действий и нюансы составления объявления
      • Всё о том, как снять квартиру от хозяина на длительный срок без посредников и комиссии
      • Все ответы на вопрос: как снять квартиру на длительный срок по объявлению? Обзор цен по найму жилья в РФ
    • Договор
      • Когда нужна регистрация договора аренды квартиры, как правильно заключить и официально оформить для жилого помещения
      • Как правильно заключать договоры аренды квартиры: краткий, с организацией, без животных и без оплаты, на английском языке и другие виды
    • Краткосрочная
      • Как снять квартиру посуточно и каковы преимущества аренды недвижимости на столь короткий срок?
      • Как снять квартиру на часы, вечер, ночь или сутки? Нужно ли составлять договор аренды и с какими трудностями при этом можно столкнуться?
      • Как снять снять однокомнатную квартиру посуточно? Лучшие советы по аренде 1 или 2 комнатного жилья на малый срок
      • Как снять квартиру без посредников на сутки: нюансы поиска недвижимости и преимущества такой аренды
      • Желающим снять квартиру на Новый год или другой праздник: варианты жилья и преимущества его аренды
      • Как заключить договор посуточной аренды квартиры: образец бланка соглашения
      • Доход с квартиры: как правильно сдавать жилую площадь в аренду посуточно, с чего именно начать бизнес?
      • Где и как снять квартиру на сутки, а также цены на аренду
    • Найм
      • Что такое передаточный акт к договору найма жилого помещения? Образец составления этого документа
      • Как составить расписку в получении денежных средств за найм квартиры по образцу?
      • В каких случаях допустимо досрочное прекращение соглашения и может ли наследодатель расторгнуть договор найма квартиры: образец уведомления
      • Всё о том, где взять договор социального найма жилого помещения и сопутствующие документы
      • Как выглядит образец договора социального найма жилого помещения и типовое соглашение об аренде комнаты в коммунальной квартире или общежитии?
      • Регистрация договора найма жилого помещения между физическими лицами: как правильно оформить сделку по аренде квартиры?
      • Приобретаем квартиру во временное пользование: как получить жилье по договору социального найма?
      • Составляем без ошибок договор безвозмездного найма квартиры или другого жилого помещения
      • Как осуществляется предоставление квартиры по социальному найму и что представляет из себя такой договор?
      • Как правильно заполнить договор найма жилого помещения между физическими лицами по образцу? Все о нюансах составления этого документа
      • Как правильно составить договор коммерческого найма жилого помещения?
      • Что это такое: договор найма квартиры? И чем отличается от аренды жилого помещения?
      • Правила заключения договора найма жилого помещения: основной порядок оформления соглашения и примерный образец документа
      • Правила оформления договора краткосрочного найма жилого помещения, права и обязанности сторон. Образец документа
    • Физ. лица
      • Как составить договор аренды квартиры с мебелью между физическими лицами по образцу?
      • Особенности сдачи в аренду квартиры от физического лица физическому лицу и как сделать это законно?
    • Через посредников
      • Как лучше поступать: сдавать квартиру через агентство недвижимости или самому? Плюсы и минусы работы с бюро недвижимости
      • Как выбрать риэтора по аренде квартир? Какие существуют преимущества и недостатки у сделок через посредника?
      • Нюансы аренды квартиры через агента или как снять апартаменты через агентство недвижимости?
    • Аренда #1
      • Все плюсы и минусы сдачи квартиры по договору, как зарегистрировать и необходимый перечень документов
      • Объявление «Сдам квартиру» — где разместить и что нужно учесть собственнику: образец заявки
      • Аренда недвижимости: как снять 3 комнатную квартиру?
      • Нюансы аренды или как снять 4 комнатную квартиру?
      • Снять или сдать квартиру в аренду без хозяина: пошаговая инструкция, нюансы заключения договора без собственника
      • Всё о том, как сдать квартиру в аренду правильно: плюсы и минусы процедуры
      • Что следует знать при аренде квартиры с последующим выкупом и как составить договор?
    • Аренда #2
      • Когда можно, а когда нельзя сдавать квартиру в аренду: имеет ли право госслужащий на это и другие аспекты сделки
      • Что подразумевают под незаконной сдачей квартиры в аренду и какова ответственность за это?
      • Вопрос об аренде: можно ли сдать квартиру иностранцам, например, узбекам?
      • Правила аренды: как снять 2-х комнатную квартиру?
      • Специфика аренды квартир за рубежом, в частности в Майами, Таиланде, Дубае и других популярных странах
      • Цены на аренду: сколько стоит снять квартиру?
      • Можно ли сдавать в аренду квартиру под офис? В чем особенности выбора помещений?
    • Аренда #3
      • Все о договоре аренды квартиры с мебелью и бытовой техникой: образец для скачивания
      • Особенности разбирательств при неправомерном поведении съемщиков: как выселить жильцов из сдаваемой квартиры?
      • Недорогая аренда от хозяина: как снять квартиру дешево без посредников
      • Онлайн-сервис Airbnb: аренда квартир в любой точке мира
      • Как написать по образцу договор аренды квартиры для юридического адреса? Разбираем нюансы
      • Как можно сдать долю квартиры в аренду? Грамотное управление своей частью собственности
      • Что нужно сделать, чтобы сдать в аренду или снять квартиру без комиссии посреднику?
    • Аренда #4
      • Можно ли сдать или снять квартиру без договора и что за это будет?
      • Как можно сдать квартиру без согласия второго собственника? Важные нюансы оформления аренды
      • Всё об аренде элитных квартир: как сдать и снять лучшую и самую дорогую недвижимость вип или класса люкс?
      • Что такое залог при аренде квартиры, а также депозит и задаток? Образец договора для найма жилья
      • Узнайте: какую квартиру выгодно сдавать в аренду, чтобы получать хороший доход?
      • Как получить патент на сдачу квартиры в аренду как ИП? Образец договора по найму жилья
      • Жильцы против: можно ли сдать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?
    • Аренда #5
      • Военнослужащие спрашивают: можно ли сдавать квартиру, купленную по военной ипотеке?
      • Как обезопасить себя при сдаче квартиры в аренду и составить договор безвозмездного пользования жилого помещения по образцу?
      • Инструкция: как бесплатно снять квартиру и правильно оформить договор аренды
      • Можно ли снять квартиру на месяц? Подводные камни при заключении договора аренды и его образец
      • Как происходит расторжение договора аренды квартиры: образец документа и принцип действий в разных ситуациях
      • Если хотите комнату снять в коммуналке: квартиры в муниципальной собственности и правила их сдачи
      • Можно ли сдавать муниципальное жилье в коммерческий найм и что это такое?
    • Аренда #6
      • Стоит ли сдавать квартиру студентам, сотрудникам компаний, гос. служащим, находящимся в командировке?
      • Как получить доверенность на сдачу квартиры в аренду: образец, виды, и содержание документа
      • Как арендовать недвижимость своему несовершеннолетнему ребёнку? Со скольки лет можно снять квартиру на сутки?
      • Как выгодно сдать квартиру без ремонта и на что нужно обратить внимание при составлении договора?
      • Все нюансы сделок по сдаче жилья на длительный срок: какие документы нужны для аренды квартиры и как правильно составить договор?
      • Рассмотрим подробно сколько стоит снять однокомнатную квартиру и от чего зависит цена аренды жилого помещения?
      • Когда и нужно ли вообще уплачивать налоги за сдачу квартиры в аренду?
    • Аренда #7
      • Выгодная аренда однушки в городе или как снять однокомнатную квартиру?
      • Всё о том, можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду: как это сделать вернее всего с точки зрения закона?
      • Как сдать квартиру под ремонт: несколько способов увеличить стоимость при оформлении жилья в аренду
      • Как снять квартиру без мебели и ремонта на длительный срок без посредников: рекомендации по совершению таких сделок
      • Как срочно снять квартиру, дом или комнату? Можно ли быстро сдать недвижимость в аренду без посредников?
      • Правила оформления договора аренды на квартиру студию, а так же можно ли снять апартаменты без посредников на сутки?
    • Аренда #8
      • Чем грозит сдача квартиры в аренду на 11 месяцев, если не платить налоги и не оформлять договор?
      • Аренда недвижимости: как снять квартиру, чтобы не обманули и на что обратить внимание?
      • Что лучше: сдать или продать квартиру с ремонтом или без него?
      • Как правильно сдать квартиру в аренду?
      • Как найти и снять квартиру у ее хозяина?
      • Всё о договоре аренды квартиры
  • Задать вопрос
  • Контакты

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Расторгнуть договор найма жилья по инициативе со стороны нанимателя гораздо легче, поскольку у последнего есть право на осуществление подобного решения в любое время, с учетом лишь предварительного оповещения в адрес собственника объекта недвижимости.

Как расторгнуть договор без судебного вмешательства?

В соответствии с пунктом 1 статьи 687 ГК РФ, наниматель (квартиросъемщик) обладает правом расторжения договора о найме в любое время, однако, при условии заблаговременного уведомления о принятом решении в адрес собственника квартиры минимум за 3 месяца.

Как правило, в рамках условий договора, срок для уведомления о подобном намерении сокращается до 1 месяца.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон.

О расторжении договора найма жилого помещения нанимателем

Как составить соглашение о расторжении договора аренды, читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/dokumenty/soglasheniya/soglashenie-o-rastorzhenii-dogovora-arendy-skachat.html

Порядок и основания для расторжения договора найма через судебную инстанцию излагаются в статье 620 Гражданского кодекса, а именно:

  • Если собственник объекта недвижимости не разрешает жильцу использовать арендованное имущество в полноценном порядке или же препятствует этому. Как пример: задаток уже был внесен, однако, наниматель не въезжает в квартиру по причине незавершенных ремонтных работ, или же в виду того, что прежние наниматели не покинули квартиру и т. п. Кроме того, в качестве примера, можно привести регулярные незапланированные визиты со стороны владельца для проведения проверок, смены замочных механизмов или иных подобных несогласованных и самовольно инициированных и проводимых мероприятий;
  • Наличие у имущества в квартире существенных недостатков, препятствующих его эксплуатации, которые были, к тому же, умышленно скрыты наймодателем при заключении соглашения;
  • Владельцем квартиры не осуществляются меры по своевременному капитальному ремонту, вопреки возложенным на него обязанностям, оговоренным в условиях соглашения. Отметим, что, как правило, работы косметического характера возлагаются на нанимателя, в то время как ремонтные мероприятия глобального значения – «головная боль» владельца жилплощади;
  • Если имущество в квартире объективно и не по вине нанимателя является непригодным для эксплуатации. В качестве примера, можно привести обстоятельства из категории «форс-мажор»: пожар, военные действия, землетрясения и тому подобные, не зависящие от воли человека, происшествия.

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Если учесть позицию и точку зрения нанимателя, то расторжение договора по инициативному решению владельца квартиры (дома) для первой стороны выступает как форменное выселение.

И в данном случае закон, как никогда, становится на сторону защиты прав более ущемленного обстоятельствами в правах гражданина.

Это подразумевает, что на собственника жилья накладываются некоторые ограничения, не позволяющие ему внезапно оставить людей (нанимателей), образно говоря, без «крова».

Данное обстоятельство положительным образом сказывается на интересах квартиросъемщика, поскольку его жизненные обстоятельства не становятся столь сильно зависимыми от внезапных решений владельца жилплощади. Однако заметим, что для хозяина объекта, данные правовые нормы не так уж и благоприятны.

Для него рекомендуется тщательный подбор потенциальных нанимателей, поскольку, сводя обсуждение к примитивным категориям, заселить людей всегда проще, нежели выселить.

Стоит обратить также особое внимание на указание срока действия договора, поскольку при игнорировании данного важного момента, договор может приобрести бессрочный статус.

Порядок и основания расторжения договора без судебного вмешательства.

Когда собственнику жилого помещения внезапно понадобилось освобождение квартиры, а с судом связываться нет особого желания, есть два варианта развития событий:

  • Согласовать с нанимателем данный вопрос и решить его полюбовно;
  • При нежелании жильца съезжать, направить в его адрес письменное уведомление о принятом решении минимум за 1 месяц (или же иной, регламентированный условиями соглашения, срок).

Иного альтернативного варианта освобождения жилплощади от нанимателя не предусмотрено, а поэтому в интересах наймодателя — заключать договоры краткосрочного характера.

Как расторгнуть договор через суд?

Владелец жилья имеет право на помощь со стороны судебной ветви власти, когда он на легальных основаниях потребовал освобождения квартиры, однако, получил в ответ отказ, или же отсутствие ответа как такового.

Однако заметим, что прибегать к судебному вмешательству следует лишь после проведенных попыток согласования с нанимателем в гражданском порядке. Наиболее приемлемо – уведомлять посредством заказного письма с уведомлением.

При условии, что на данное уведомление пришел отказ в письменной форме или же в течение месяца не последовало какого-либо ответа, можно обращаться в суд за поиском «справедливости».

Перечень оснований для преждевременного расторжения договора прописаны в статье 687 Гражданского кодекса Российской Федерации:

  • есть просроченные платежи на протяжении 6 и более месяцев. Если договор краткосрочный, то хватает и двух месяцев;
  • есть подтвержденные факты относительно порчи имущества в занимаемой жилплощади. Но отметим, что судом может быть проявлена некоторая снисходительность, выражаемая в невыселении жильцов из помещения, сопровождаемая с назначением временных рамок для устранения причиненного ущерба (максимально – 12 месяцев). Если же за данный срок жильцы не устранят неполадки, то при последующем обращении наймодателя суд принимает вердикт о досрочном расторжении договорных отношений нанимателя и наймодателя;
  • нанимателем нарушаются права его соседей посредством организаций шумных посиделок и гуляний, иных нарушений общественного порядка или же он эксплуатирует жилплощадь вне основного назначения посредством оборудования складов, тренажерных залов, а также иных объектов коммерческого и иного характера;
  • наниматель допускает грубые нарушения условий договора: пересдает квартиру или часть данной квартиры, поселяет в квартиру множество иных граждан из числа друзей и родственников, или же обзаводится домашними животными, запрет на которых четко прописан в условиях договора.

Существует также дополнительный альтернативный вариант для решения вопроса через судебное вмешательство, который стоит выделить особым образом.

Договоры, в которых не указываются сроки их действия, принято считать бессрочными, а потому, при отсутствии нарушений условий подобного соглашения, формально собственник не может освободить от жильцов свою недвижимость.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон

Данный вариант развития является наиболее оптимальным, или даже идеальным для обеих сторон договорных соглашений. При условии, что жилец и владелец жилплощади не имеют обоюдных претензий, оформление своего решения для них пройдет в краткие сроки.

Согласно закону, а конкретнее статье 452 Гражданского кодекса, расторжение соглашения должно осуществляться в том же формате, что заключение соглашения.

То есть в том случае, когда был составлен и подписан обеими сторонами документ (договор), то для того, чтобы прекратить его действие, следует оформить и подписать подобное соглашение.

Образец соглашения о расторжении договора найма жилья можно скачать здесь и отредактировать под свою конкретную ситуацию.

Если наем оформлен на срок более 1 года, законодательством регламентируется обязательный к соблюдению этап – регистрация договора в органе Росреестра.

Исходя из этого, расторжение его аналогично требует регистрирования. Расторжение будет вступать в юридическую силу с момента регистрации данного волеизъявления сторон.

В документах для расторжения договора найма, как правило, указывается дата прекращения расчетов с собственником помещения, а также срок освобождения объекта недвижимости.

Практикуется оформление акта возврата, где перечисляется имущество, возвращаемое обратно владельцу.

Обязательным пунктом, среди прочих, будет тот момент, что снимаемая ранее квартира передается обратно в пользование ее собственнику и он, в свою очередь, не имеет каких-либо претензий к бывшим нанимателям.

Расторжение договора аренды без договора

В законодательстве РФ предусматривается обязательная письменная форма для договоров, в том числе и договора найма.

Однако, как показывает практика, подобное правило часто нарушается гражданами по причине банальной лени и нежелания себя обезопасить.

По факту, если договор, как таковой, не составлялся и не подписывался сторонами, для расторжения его дополнительного договора не потребуется.

Стоит обозначить, что могут возникнуть сложности с доказыванием фактических договорных отношений при судебных разбирательствах, если между нанимателем и наймодателем возникнут какие-либо вопросы в виде обоюдных материальных или иных претензий.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? 0 из 0 читателей считают Запись полезной.

Насколько я поняла, вы уже заключили договор и отдали его на регистрацию?
А я сначала подумала, что вы размышляли перед заключением договора. Но тем не менее, будьте спок!
Для самоуспокоения привожу Вам статью, откуда сможете немало подчерпнуть для себя по Вашему «больному» вопросу.
«Арендные платежи в период согласования и регистрации договора аренды»
В практике почти любого бухгалтера возникают вопросы, связанные с учетом арендных платежей. И тем не менее до сих пор остается спорным вопрос о порядке включения в расходы организации арендной платы, начисленной за период до вступления договора аренды в силу. Проблема эта как для налогоплательщиков, применяющих обычную систему налогообложения, так и для тех, кто применяет упрощенную систему налогообложения (УСНО).
В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Дата вступления договора в силу может быть определена и в самом договоре. Так, например, в договоре аренды федерального или муниципального имущества может указываться, что он вступает в силу с момента его согласования с собственником имущества. Для договоров аренды на срок свыше года обязательна государственная регистрация (п. 2 ст. 609 ГК РФ), и они считаются заключенными с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Для такого рода договоров передача помещения в аренду зачастую происходит ранее вступления договора в силу. Причиной тому является длительный процесс регистрации либо согласования, в результате чего для одного договора даты акта приема-передачи помещений в пользование, подписания договора и вступления договора в силу могут существенно различаться. Соответственно между датой получения помещения в пользование и датой вступления договора в силу образуется временной промежуток, и возникает вопрос: на какую дату следует ориентироваться при учете арендных платежей за этот промежуток в составе расходов организации?
Напомним, что еще в первой редакции Методических рекомендаций по применению главы 25 «Налог на прибыль организаций», утвержденных приказом МНС РФ от 26.02.2002 N БГ-3-02/98 было прямо указано, что арендные платежи включаются в состав расходов независимо от государственной регистрации договора аренды. Из последующей редакции Методических рекомендаций (утвержденной приказом МНС РФ от 20.12.2002 N БГ-3-02/729) эта фраза была исключена, зато оставлена фраза: «Размер арендных платежей и порядок их перечисления устанавливаются договором, заключенным в порядке, установленном гражданским законодательством». На основании этого положения налоговые органы продолжали выпускать разъясняющие письма, указывающие, что платежи до даты государственной регистрации договора аренды нельзя принимать в расходы в целях налогообложения прибыли (например, письмо УМНС по г. Москве от 28.11.2003 N 26-12/66553, письмо УМНС по г. Москве от 10.06.2003 N 11-14/30777). Аналогичные разъяснения давались и в целях определения базы по единому налогу для применяющих УСНО (письмо МНС РФ от 18.02.2004 N22-2-14/272).
Тем не менее по вопросу правомерности учета в расходах арендной платы до момента государственной регистрации договоров в свете главы 25 НК РФ суды принимали решения в пользу налогоплательщиков (постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2004 по делу N А56-28713/03, постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.07.2003 по делу N А56-4450/03).
Кратко обобщим аргументы судов. Требование об обязательной государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок больше года, установлено гражданским законодательством. При отсутствии государственной регистрации договор считается незаключенным с точки зрения гражданского законодательства. Существо же возникших отношений по факту использования помещений не может квалифицироваться иначе, чем арендные отношения. И несоблюдение формы договора и правил его регистрации не изменяет данный факт (постановление ФАС Московского округа от 20.06.2000 по делу N КА-А40/2421-00). Подтверждением сложившихся арендных отношений являются акт приема-передачи помещений, счета, платежные документы, акты оказанных услуг. Поскольку прямого требования к действительности самого договора, по которому совершен расход, НК РФ не содержит, именно эти первичные документы должны быть оформлены в соответствии с законодательством РФ по требованиям ст. 252 НК РФ.
Стороны договора вправе установить, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся отношениям до его заключения (п. 3 ст. 425 ГК РФ). Данная оговорка означает, что за период фактического использования помещения арендатор согласен внести арендную плату, однако не означает, что непосредственная обязанность по исполнению условий договора возникла у арендатора ранее заключения самого договора (п. 6 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Иными словами, неустойка за просрочку арендных платежей взыскана быть не может, так как взаимоотношения сторон не были оформлены надлежащим образом (договор заключен не был), в том числе не были установлены сроки платежа.
Включение в договор положения о распространении условий договора на отношения сторон, возникшие до его заключения, будет являться дополнительным аргументом в пользу правомерности включения арендных платежей в расходы. Но даже без этой оговорки сумма арендных платежей может быть учтена, если имеется комплект документов, оформленных в соответствии с требованиями законодательства к первичным документам.
Если в договоре не указано, что его условия применяются к фактически сложившимся до его заключения отношениям, но имеет место фактическое использование помещения до момента вступления договора в силу, то арендодатель имеет право взыскать с арендатора сумму неоплаченных арендных платежей в качестве неосновательного обогащения (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.03.2004 N А11-2924/2003-К1-2/119). Арендная плата может быть взыскана арендодателем, несмотря на то, что фактически договор аренды считается незаключенным.
Порядок оплаты арендных платежей, начисленных за промежуток времени до вступления договора в силу, может быть разным. В частности, арендная плата могла уплачиваться в течение этого времени на основании счетов арендодателя. В таком случае сумма арендной платы, установленная впоследствии в договоре, должна соответствовать суммам, указанным ранее в счетах.
Стороны вправе установить, что арендная плата за весь период согласования и регистрации договора уплачивается только после вступления договора в силу, и установить в договоре график погашения задолженности. В этом случае возникает вопрос, к какому периоду относится этот расход — к периоду погашения задолженности или к прошлым периодам, за которые производится оплата. В соответствии с налоговым законодательством расходы, принимаемые для целей налогообложения, признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты (ст. 272 НК РФ). Следовательно, если расход относится к прошлым периодам, это влечет за собой представление уточненных деклараций по налогу на прибыль.
Расходы по оплате услуг сторонних организаций на основании п. 7 ст. 272 НК РФ признаются по одной из трех дат: либо в день расчетов по условиям договора, либо в день предъявления расчетных документов, либо в последний день отчетного (налогового) периода.
Пока договор не подписан, сторонами не зафиксирована сумма арендной платы. После подписания договора возможны две ситуации.
1. Если, исходя из условий договора, обязанность оплатить оказанные услуги возникает в момент выставления счета, то датой признания расходов будет являться дата выставления счета.
2. Если такой оговорки нет, то вне зависимости от факта выставления счета сумма расхода может быть рассчитана арендатором самостоятельно и отражена в расходах. (Подобный подход в отношении услуг связи был предложен Минфином РФ в письме от 12.02.2004 N 04-02-05/1/12.)
Если дата заключения договора приходится на следующий налоговый период после получения имущества в аренду, то плату за время фактического пользования можно включить как выявленные убытки прошлых лет в состав внереализационных расходов в текущем налоговом периоде (т.е. по дате вступления договора в законную силу). Согласно п. 2 ст. 265 НК РФ, к внереализационным расходам приравниваются убытки прошлых налоговых периодов, выявленные в текущем отчетном (налоговом) периоде. Даже если период возникновения убытка известен, налогоплательщик имеет право уменьшить на сумму таких убытков налоговую базу текущего налогового периода. Такой вывод содержится в постановлении ФАС Уральского округа от 12.04.2004 N Ф09-1362/04-АК. Таким образом, сумма арендных платежей будет являться убытками, выявленными в следующем налоговом периоде, то есть в периоде заключения договора аренды. Для налогоплательщиков, применяющих УСНО, включение арендных платежей в расходы (включая НДС) производится в месяце оплаты.
Налоговый вычет по НДС предоставляется независимо от того, учитывается ли данный расход в целях налогообложения прибыли. Для принятия НДС к вычету приобретенные услуги должны использоваться для осуществления операций, признаваемыми объектами налогообложения НДС (п. 1 ст. 171 НК РФ). Разумеется, при этом должен быть оформлен соответствующий счет-фактура. Желательно оформить акт оказанных услуг.
Возможно, что налоговые органы не будут соглашаться с таким подходом, опираясь на разъяснения своего ведомства. Однако последнее слово остается за судом.
Ю. Пермитина,
аудитор консалтинговой группы «Что делать Консалт»
«Расчет», N 7, июль 2004 г.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *